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Gédehem
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 Posté - 04 sept. 2009 : 11:38:05
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Je suis bien d'accord ! 
N'allons donc pas chercher des relations contractuelles là où il n'y en a pas !
Le mandat, délégation de pouvoir donnée à un tiers, ne créait pas une relation contractuelle de même nature que celle liant tel employeur et ses salariés ou vendeurs/acquéreurs d'un bien !
lorsque vous donnez mandat/délégation de pouvoir à votre voisin de palier pour vous représenter à l'AG vous n'êtes pas plus dans un lien contractuel que ne l'est le syndicat avec son syndic .... ou le syndicat avec les conseillers syndicaux ... ou encore un propriétaire avec son administrateur de biens , une société avec son gérant ....
Le lien "syndicat-entreprise de nettoyage" et le lien "syndicat-syndic-conseiller syndical" n'est pas du tout de même nature.
C'est juste une histoire de torchons et de serviettes !
Si le législateur a pris soin de dissocier ce qui à trait au "contrat" (Cc 1101) de ce qui a trait à la "délégation de pouvoir/mandat" (Cc.1984) c'est à priori parce que ce n'est pas tout à fait la même chose !
On ne peut donc tout mettre dans le même sac et faire comme s'il n'y avait pas de particularité !
Lorsqu'un syndicat désigne/mandate un syndic non pro non rémunéré (dit "syndic bénévole") , où voyez vous une relation qui serait uniquement contractuelle ?
Nous sommes dans le cas de la délégation de pouvoir/mandat qui ne répond pas aux même données qu'un contrat réciproque de nature commerciale.
Encore une fois le "contrat de mandat" procède, né, découle de la délégation de pouvoir, en est une déclinaison plus ou moins détaillée, mais n'est pas indépendant, détaché de la délagation de pouvoir/mandat.
L'absence d'un tel contrat écrit ne remet pas en cause la décision de déléguer des pouvoirs à un tiers.
C'est tout simple : le syndic de copropriété n'est pas lié par un contrat (de travail, de services, autres ...) mais par une délégation de pouvoir (mandat) , comme le sont tous les mandataires.
En copropriété, le fait de convoquer une AG destinée à donner un mandat de gestion met fin au précédent mandat sans qu'il soit nécessaire de se préoccuper d'un "contrat" indissociable de ce mandat qui prend fin !
Je reviens ajouter un point : Sur le fond, comme je l'ai dans le passé exposé ici ou là , je suis en accord avec le fait que le syndic serait "contractuel".
On l'a vu avec la réforme de D.art.11, qui impose la présentation d'un contrat validant la désignation mandat.
Et plus encore avec le modèle CNC de "contrat type syndic" (consommation = commerce), qui prend toute la place.
Mais il ne faut pas oublier que nous sommes encore et toujours dans le cadre d'une "délégation de pouvoir/mandat" et que ce "contrat de mandat" n'en est (encre) qu'une déclinaison.
Le lien juridique c'est le mandat, la délégation de pouvoir du mandant vers le mandataire.
Les modalités pratiques qui peuvent être convenues ne sont qu'une déclinaison de ce lien juridique. L'absence de modalités pratiques ne remet pas en cause la délégation de pouvoir enregistrée sur un acte, ici PV d'AG.
Inversement, ces modalités pratiques ne fondent pas la délégation de pouvoir, n'en sont pas le lien juridique.
Ni vous ni moi n'y pouvons rien : du moment qu'une AG convoquée à effet de donner mandat ne donne pas mandat, personne n'a plus mandat, il n'y a plus de syndic.
Les histoires de contrat n'ont pas leur place ici s'agissant de délégation de pouvoir/mandat. |
Édité par - Gédehem le 04 sept. 2009 12:18:45 |
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ainohi
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 82
Posté - 04 sept. 2009 : 13:15:15
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citation: Initialement posté par GédehemJe suis bien d'accord ! N'allons donc pas chercher des relations contractuelles là où il n'y en a pas ! ... Ni vous ni moi n'y pouvons rien : du moment qu'une AG convoquée à effet de donner mandat ne donne pas mandat, personne n'a plus mandat, il n'y a plus de syndic. Les histoires de contrat n'ont pas leur place ici s'agissant de délégation de pouvoir/mandat. Vous dites que vous êtes d'accord et vous développez un raisonnement pour aboutir à une conclusion contraire à la mienne. Soyez cohérent, dites que vous n'êtes pas d'accord avec moi !
Les histoires de contrat ont tout à fait leur place ici, simplement parce que le mandat est un contrat. Des types de contrats, il y en a de toutes sortes, le mandat, ou délégation de pouvoir, en est une, qui a ses spécificités. Une vente de voiture, un bail d'habitation, un contrat de travail ou un mandat de syndic sont des choses très différentes. Ils ont néanmoins un point commun, c'est que ce sont tous des contrats et que les parties ont toute latitude pour les former comme elles l'entendent dans la mesure où elles ne violent pas l'ordre public.
Il n'est pas besoin de développer des théories alambiquées, il suffit de lire le code civil. Le mandat y est défini à l'article 1984. C'est bien un contrat : Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.
Il n'y a rien qui interdise par exemple à ce que l'assemblée, réunie le 14 mars 2008, donne mandat de syndic pour la période du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009 et à ce que l'assemblée réunie le 2 avril 2009 ait à décider de choisir son syndic pour la période du 1er juillet 2009 au 3 juin 2010. Au cas où l'assemblée ne parviendrait pas à désigner son syndic pour cette période, la copropriété ne serait pas sans représentant à compter du 3 avril 2009 parce son syndic conserverait son mandat jusqu'au 30 juin et qu'elle aurait encore le temps, entre le 3 avril et le 30 juin, de désigner son représentant pour une période commençant le 1er juillet.
Il suffit que le projet de contrat soumis à l'assemblée prévoie ces dates fermes de début et de fin de la délégation de pouvoir au lieu de la formule habituelle "jusqu'à l'assemblée appelée à ...". |
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inertia
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83
Posté - 04 sept. 2009 : 14:19:13
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Oui voilà , je pense que le hic, pour faire court (pour une fois), dans le raisonnement de Gédehem vient du fait que pour lui "délégation de pouvoir" et "mandat" sont synonymes.
Or le mandat, c'est une délégation de pouvoir + un contrat (à l'inverse, le mandat n'est donc pas simplement qu'un contrat ainohi  , c'est là -dessus que Gédehme coince, avec raison), on ne peut pas définir le mandat qu'à moitié.
De là découle tout le reste : indépendance désignation/mandat, donc indépendance date de désignation/date d'effet du mandat, carence du syndic théâtral, pratiques douteuses des syndics, etc.
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ainohi
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84
Posté - 04 sept. 2009 : 15:22:19
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citation: Initialement posté par inertiaOui voilà , je pense que le hic, pour faire court (pour une fois), dans le raisonnement de Gédehem vient du fait que pour lui "délégation de pouvoir" et "mandat" sont synonymes. Or le mandat, c'est une délégation de pouvoir + un contrat (à l'inverse, le mandat n'est donc pas simplement qu'un contrat ainohi , c'est là -dessus que Gédehme coince, avec raison), on ne peut pas définir le mandat qu'à moitié. De là découle tout le reste : indépendance désignation/mandat, donc indépendance date de désignation/date d'effet du mandat, carence du syndic théâtral, pratiques douteuses des syndics, etc. Ne coupons pas les cheveux en quatre. Mandat, procuration, délégation de pouvoir sont des termes synonymes. Une délégation de pouvoir est un acte par lequel on délègue un pouvoir. Elle résulte d'un échange des consentements réciproques des mandant et mandataire et crée des obligations réciproques entre eux. C'est donc un contrat. Ce type de contrat, comme tous les autres, laisse à la discrétion des parties tout ce qui n'est pas imposé par la loi.
Il en est de même du contrat de travail. Ce type de contrat se définit par le lien de subordination qu'il crée entre l'employeur et le salarié. Mais chercher à dissocier la subordination en soi des autres dispositions du contrat de travail qui ne seraient pas de même nature ne mène à rien. Débattons du sexe des anges tant que nous y sommes.
Quand bien même on trouverait un intérêt à disséquer ces notions, je n'arrive pas à comprendre ce qui interdirait à un syndicat de copropriété et à son représentant de s'entendre sur des dates fermes de début et de fin du mandat. |
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Gédehem
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85
Posté - 04 sept. 2009 : 15:23:47
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 .. La difficulté est sans doute de bien suivre le fil !
Ainohi écrivait en conclusion de son post :
"Je suis d'autant plus sûr que cette façon de voir est la bonne que les concepteurs du code civil ont fait dans la simplicité et dans la clarté. Ils n'avaient pas l'esprit fumeux. Faisons comme eux, restons-en à des idées simples et de bon sens."
Ce à quoi je répondais :
" Je suis tout à fait d'accord ... "
Le C.civil, dans sa grande s'agesse et avec simplicité dissocie ce qui relève du "contrat" (art.1101) de ce qui relève de la "délégation de pouvoir", du mandat (art.1984) .
Si les concepteurs avaient voulu faire autrement ils n'auraient pondu qu'une seule rubrique fourre tout " Du contrat" !
Ils auraient au besoin ajouté un article pour préciser la nature de cette convention, en plus de celles mentionnées aux art.1102 et suivants !
Mais il ne l'ont pas fait !
Dans leur grande sagesse, avec simplcité et bon sens, ils ont introduit un "Titre troisième", qui traite des contrats et des obligations, et plus loin un "Titre treize" qui traite "DU MANDAT", le chapitre 1er définissant la nature et la forme de ce mandat, de cette procuration donnant délégation de pouvoir !
S'ils ont dissocié ces 2 points ce n'est pas sans raisons !
Considérer que le syndic de copropriété est exclusivement dans une relation contractuelle c'est nier la distinction qui est faite par les textes, le fondement du lien juridique liant syndicat et syndic !
Comme beaucoup de copropriétaires je souhaiterais que nous soyons dans une relation contractuelle avec le syndic, comme il en est avec tout prestataire de services, ce qui rendrait sans doute les rapports plus simples (peut être !).
Hélas ce n'est pas le cas !
Le syndic est mandataire du syndicat, ce qui n'en fait pas un"contractuel" dans le sens où beaucoup l'entendent !
La Cour de Cass a rappelé ce point, précisant que le Code du commerce ne s'applique pas au "contrat de mandat syndic", et pour cause s'agissant d'un "contrat de mandat" !
C'est donc sur le mandat donné au syndic qu'il faut se pencher, le "contrat de mandat" n'en étant qu'une déclinaison.
Pas de mandat = pas de contrat de mandat, le contrat de mandat ne faisant pas ici "mandat", procuration.
Se focaliser sur le "contrat du syndic" et ses clauses n'a donc pas de sens lorsqu'on est mandant et qu'il s'agit de déléguer les pouvoirs du syndicat à un tiers.
Ajout :
Ne coupons pas les cheveux en quatre. Mandat, procuration, délégation de pouvoir sont des termes synonymes. Une délégation de pouvoir est un acte par lequel on délègue un pouvoir.
Elle résulte d'un échange des consentements réciproques des mandant et mandataire et crée des obligations réciproques entre eux. C'est donc un contrat. Ce type de contrat, comme tous les autres, laisse à la discrétion des parties tout ce qui n'est pas imposé par la loi.
Ben non, pas "comme tous les autres " : "Tous les autres contrat de déléguent pas, ne donnent pas procuration !
Lorsqu'un mandant délègue ses pouvoirs ils ne les possède plus !
Ayant donné mandat à votre voisin pour vous représenter à l'AG vous n'avez plus de droit pour intervenir et voter lors de l'AG !
Lorsque vous donnez mandat à un administrateur de biens pour gérer vos biens immobilier vous n'avez plus la possibilité d'intervenir !
Donner mandat, procuration, entraine transfert des pouvoirs sur la tête d'un autre !
Sauf à révoquer cette délégation, le mandant n'a pas pouvoir d'intervenir sur la chose déléguée !
Tel n'est pas du tout le cas dans "tous les autres contrats" : il n'y a pas délégation de pouvoir, que ce soit sur la tête de tel employé (contrat de travail) que sur celle de telle entreprise d'entretien d'espaces verts (prestataire de services).
L'employeur comme le syndicat garde la maitrise de ce sur quoi intervient le cocontractant.
Pas le mandant qui a transféré ses pouvoirs à un autre !
J'ose espérer que vous faites la distinction entre ces 2 aspects !
D'où la sagesse du législateur distinguant la délégation/transfert de pouvoir/mandat d'avec la simple convention/contrat pour faire quelque chose !
Quand bien même on trouverait un intérêt à disséquer ces notions, je n'arrive pas à comprendre ce qui interdirait à un syndicat de copropriété et à son représentant de s'entendre sur des dates fermes de début et de fin du mandat.
C'est très exactement ce que doit faire tout syndicat, ainsi que le précise la recommandation 15 de la CRC :
"Le syndic est elu pour ... an, Ã compter du ... et jusqu'au .... terme de rigueur."
Mais (j'y reviens ...  ) cela ne change rien au fait que lorsqu'une AG est appelée à donner mandat à un syndic, le défaut de désignation entraine l'absence de mandataire pour le syndicat, peu importe ici la date échéance du mandat précédent ... !
Mais bon, o ne vapas passer le WE la dessus ? |
Édité par - Gédehem le 04 sept. 2009 15:47:29 |
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ainohi
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86
Posté - 04 sept. 2009 : 16:46:59
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L'article 1984 est très loin de l'article 1101, certes, mais vient tout de suite après l'article 1983 qui porte sur le contrat de rente viagère. Le contrat de rente viagère est un contrat, sinon on peut penser qu'on l'aurait désigné autrement. Donc à 1101 + 882 on est encore dans le domaine du contrat, mais à 1101 + 883 on en est sorti. Curieuse arithmétique et curieuse topologie. D'où vient cette limite fatidique de 883 ? De la kabbale ?
Le terme de contrat figure à l'article 1984. Mais, à une distance de 883, il aurait perdu son sens ? Comment expliquer cela ? Par la théorie de la relativité générale ? Par la pataphysique ?
Mais, après tout, qu'importe le sens qu'on donne aux mots. Admettons qu'un mandat ne soit pas un contrat.
Reste à nous expliquer qu'un syndicat de copropriété n'ait pas le droit de convenir avec le syndic pressenti, que, désigné à une certaine date, son mandat ne prendra effet qu'à une date ultérieure et qu'il exercera ses fonctions jusqu'à cette date, même si une autre personne devait être auparavant désignée pour l'année suivante.
Evidemment, si on n'arrive pas à désigner son syndic, on se trouve en situation de devoir passer en administration judiciaire. Mais on n'est pas obligatoirement à la merci du syndic quittant qui laisse tout tomber le soir de l'assemblée.
Si le syndic a été élu pour trois ans, que le terme est au 25 novembre, on peut exiger que ce syndic reste jusqu'au 25 novembre. Si la convocation pour une réunion devant se tenir en septembre ne prévoit malheureusement qu'une candidature d'un syndic bénévole et que celle-ci ne satisfasse pas l'assemblée, il reste encore le temps de consulter des professionnels, et éventuellement d'autres candidats non professionnels, et de convoquer une autre assemblée, mieux préparée que la première qui pourra enfin désigner l'un de ces professionnels avant la date ultime du 25 novembre. |
Édité par - ainohi le 04 sept. 2009 17:05:55 |
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Gédehem
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87
Posté - 04 sept. 2009 : 18:01:12
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Ce n'est pas une question de proximité de textes mais de nature du lien !
Vous pouvez être très proche de votre voisine sans pour autant être son compagnon voire son mari ! (c'est même parfois inversement proportionnel ! )
Le contrat de rente viagère est un contrat qui, comme tous les contrats de diverses natures ne délègue pas de pouvoir !
Chacun reste libre !
Donner mandat est aussi un contrat, mais très particulier (contrat de mandat) puisque le mandant fait passer les pouvoirs délégués sur la tête de son mandataire !
Ayant donné mandat, le mandant n'est plus libre de faire ce qu'il veut sur ce qu'il a délégué !
Se mettre d'accord entre nous 2 sur la vente/achat de ma maison ... ou vous déléguer la vente de ma maison dont vous devrez faire votre affaire, ce n'est pas tout à fait la même chose !
Mais revenons au sujet !
"Si le syndic a été élu pour trois ans, que le terme est au 25 novembre, on peut exiger que ce syndic reste jusqu'au 25 novembre. "
Il restera jusqu'au 25. Mais vous ne pouvez rien exiger du tout dans la mesure où il a convoqué une AG pour le 15.10 à effet de désigner le syndic, AG qui ne le désigne pas "à nouveau" !
La réponse du syndic :
Je ne suis pas désigné à nouveau, il n'y a plus de syndic, d'autant plus que D.art.46 précise ce point, débrouillez-vous !
Résultat votre syndicat est sans syndic à compter du 15.10 !
Il y a même de fortes "chances" pour que le maintenant "ex-syndic" quitte la réunion et vous laisse en plan, y compris pour la rédaction et notification du PV, cette drnière monopole du syndic.
Que voulez-vous faire ou exiger et comment ?
"Si la convocation pour une réunion devant se tenir en septembre ne prévoit malheureusement qu'une candidature d'un syndic bénévole et que celle-ci ne satisfasse pas l'assemblée,...."
seule solution : désigner à nouveau le sortant.
A défaut vous retombez dans le cas précédent avec la même réponse du syndic sortant : débrouillez-vous !
"Mais on n'est pas obligatoirement à la merci du syndic qui laisse tout tomber le soir de l'assemblée...."
Hélas SI, vous le savez pas ?
Je ne veux ni vexez ni critiquer, mais permettez moi de trouver un peu naive votre approche de cette question, comme si les syndics étaient "au service des syndicats" !
Un sur 100 peut être !
Ils sont quasi exclusivement dans une démarche commerciale, l'oeil rivé sur la courbe des marges. 
Donc pas de cadeau, ".... qui plus est à un syndicat qui ne me "reconduit" pas et a tenté par une manœuvre mal préparée de me remplacer par un syndic bénévole. Il me lache, mon parton (mon chef d'agence) va m'engueuler, qu'il aille se faire voir !"
Bienvenue dans le marécage !  |
Édité par - Gédehem le 04 sept. 2009 18:30:18 |
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inertia
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88
Posté - 04 sept. 2009 : 18:26:53
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citation: Initialement posté par Gédehem .. La difficulté est sans doute de bien suivre le fil !
Oui Mais je crois que tout ce blabla est nécessaire pour bien comprendre ce qu'est un mandat, qui est une sorte de contrat (je persiste et signe  )
citation: Initialement posté par GédehemSi les concepteurs avaient voulu faire autrement ils n'auraient pondu qu'une seule rubrique fourre tout " Du contrat" ! Ils auraient au besoin ajouté un article pour préciser la nature de cette convention, en plus de celles mentionnées aux art.1102 et suivants ! Mais il ne l'ont pas fait ! Dans leur grande sagesse, avec simplcité et bon sens, ils ont introduit un "Titre troisième", qui traite des contrats et des obligations, et plus loin un "Titre treize" qui traite " DU MANDAT", le chapitre 1er définissant la nature et la forme de ce mandat, de cette procuration donnant délégation de pouvoir !
Tututut, mauvaise interprétation de l'histoire du droit.
Le CCiv traite "Du contrat" en premier lieu, car c'est le droit commun, puis il a été ajouté à sa suite d'autres titres parce qu'il existe des contrats d'un type particulier, appelés "contrats spéciaux" (mandat, mais aussi vente, bail, louage d'ouvrage, etc.), dont l'objet est spécifiquement déterminé et pour lesquels certaines règles dérogent au droit commun. Ces contrats spéciaux méritent alors tout à fait d'avoir leur titre à part, en raison de leur objet spécifique. Mais ces contrats spéciaux sont des contrats quand même... Et ils sont tous dans le même Livre du Code civil, il n'y a donc même pas d'éparpillement géographique des textes.
citation: Initialement posté par Gédehem
Considérer que le syndic de copropriété est exclusivement dans une relation contractuelle c'est nier la distinction qui est faite par les textes, le fondement du lien juridique liant syndicat et syndic !
Non, c'est nier la nature même du mandat : c'est un contrat (ayant un objet particulier).
citation: Initialement posté par Gédehem
Le syndic est mandataire du syndicat, ce qui n'en fait pas un"contractuel" dans le sens où beaucoup l'entendent !
La Cour de Cass a rappelé ce point, précisant que le Code du commerce ne s'applique pas au "contrat de mandat syndic", et pour cause s'agissant d'un "contrat de mandat" !
Le mandat étant un contrat civil, c'est le code civil qui s'applique. Et tant mieux, les règles de droit commercial n'étant pas très protectrices pour les copros.
Alors que le droit de la consommation, plus protecteur, s'applique.
Les juges font bien leur boulot
citation: Initialement posté par Gédehem
C'est donc sur le mandat donné au syndic qu'il faut se pencher, le "contrat de mandat" n'en étant qu'une déclinaison.
le contrat de mandat est, si vous préférez, le contenant et le contenu du mandat, son expression orale ou écrite.
citation: Pas de mandat = pas de contrat de mandat, le contrat de mandat ne faisant pas ici "mandat", procuration.
Et pour cause, mandat = délégation + contrat. S'il manque un élément de l'équation, il n'y a plus rien. Autant dire : "sans mandat, pas de mandat", Lapalisse ne dirait pas mieux
citation: Initialement posté par Gédehem
Se focaliser sur le "contrat du syndic" et ses clauses n'a donc pas de sens lorsqu'on est mandant et qu'il s'agit de déléguer les pouvoirs du syndicat à un tiers.
Personnellement, je ne focalise pas dessus, mais j'insiste juste sur le fait que l'on ne peut nier la nature contractuelle du mandat, le mandat étant par définition un contrat portant sur la délégation d'un pouvoir (ce n'est pas moi qui le dit, c'est le code civil).
citation: Initialement posté par AinohiNe coupons pas les cheveux en quatre. Mandat, procuration, délégation de pouvoir sont des termes synonymes. Une délégation de pouvoir est un acte par lequel on délègue un pouvoir.
Elle résulte d'un échange des consentements réciproques des mandant et mandataire et crée des obligations réciproques entre eux. C'est donc un contrat. Ce type de contrat, comme tous les autres, laisse à la discrétion des parties tout ce qui n'est pas imposé par la loi.
Ainohi, vous tombez dans le travers inverse de celui de Gédehem : le mandat n'est pas QUE un contrat. C'est une sorte de contrat, ça OK, mais dont l'objet est spécifique : une délégation de pouvoir.
En fait, vous avez tous les deux à moitié raison
citation: Initialement posté par Gédehem
Lorsqu'un mandant délègue ses pouvoirs ils ne les possède plus !
Ayant donné mandat à votre voisin pour vous représenter à l'AG vous n'avez plus de droit pour intervenir et voter lors de l'AG !
Lorsque vous donnez mandat à un administrateur de biens pour gérer vos biens immobilier vous n'avez plus la possibilité d'intervenir !
Donner mandat, procuration, entraine transfert des pouvoirs sur la tête d'un autre !
Sauf à révoquer cette délégation, le mandant n'a pas pouvoir d'intervenir sur la chose déléguée !
Tel n'est pas du tout le cas dans "tous les autres contrats" : il n'y a pas délégation de pouvoir, que ce soit sur la tête de tel employé (contrat de travail) que sur celle de telle entreprise d'entretien d'espaces verts (prestataire de services).
L'employeur comme le syndicat garde la maitrise de ce sur quoi intervient le cocontractant.
Pas le mandant qui a transféré ses pouvoirs à un autre !
Aïe, vous vous contredisez vous-même : le syndicat a-t-il toujours la maîtrise sur ce qu'il a délégué à son mandataire ? Vous donniez la réponse au début : non. C'est d'ailleurs parce que le syndicat ne tient plus les rennes en matière de gestion qu'il ne peut que se contenter de contrôler l'action de son mandataire, via le CS, ce CS n'ayant d'ailleurs en principe aucun pouvoir de décision.
citation: Initialement posté parGédehemMais (j'y reviens ... ) cela ne change rien au fait que lorsqu'une AG est appelée à donner mandat à un syndic, le défaut de désignation entraine l'absence de mandataire pour le syndicat, peu importe ici la date échéance du mandat précédent ... !
Oui, vous avez raison : pas de désignation par l'AG, pas de syndic. Mais ça ne dit pas quand il n'y a plus de syndic, la réponse à cette question étant réglée dès le départ dans le contrat du syndic : il n'y a plus de syndic à l'expiration du contrat.
citation: Mais bon, o ne vapas passer le WE la dessus ?
Je préférerais en effet profiter des derniers WE ensoleillés  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 04 sept. 2009 : 18:41:13
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Pas d'ambiguité : le "mandat" est contrat, mais très particulier dans la mesure où il tranfert des pouvoirs. C'et la particularité fondamental du mandat.
La délégation vaut contrat par elle même et se forme par accptation du mandataire. L'écrit ou des précisions ne sont pas indispensables.
"Oui, vous avez raison : pas de désignation par l'AG, pas de syndic. Mais ça ne dit pas quand il n'y a plus de syndic, la réponse à cette question étant réglée dès le départ dans le contrat de mandat du syndic : il n'y a plus de syndic à l'expiration du contrat de mandat."
Et hop : c'est là que tombe D.art.46 (on tourne en rond à y revenir ....) : L'AG dument convoquée pour désigner le syndic ne l'ayant pas désigné, le syndicat se retrouve dépourvu de syndic !
Voir plus haut pour ce qui concerne l'attitude ou la réponse du syndic en pareil cas, conforme aux textes.
Bon WE (2 glaçons dans mon Bourbon, merci ! ....)  |
Édité par - Gédehem le 04 sept. 2009 18:49:06 |
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inertia
Nouveau Membre
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90
Posté - 04 sept. 2009 : 18:44:24
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citation: Initialement posté par Gédehem
Mais revenons au sujet !
Oui !
citation: "Si le syndic a été élu pour trois ans, que le terme est au 25 novembre, on peut exiger que ce syndic reste jusqu'au 25 novembre. "
Il restera jusqu'au 25. Mais vous ne pouvez rien exiger du tout dans la mesure où il a convoqué une AG pour le 15.10 à effet de désigner le syndic, AG qui ne le désigne pas "à nouveau" !
La réponse du syndic :
Je ne suis pas désigné à nouveau, il n'y a plus de syndic, d'autant plus que D.art.46 précise ce point, débrouillez-vous !
Résultat votre syndicat est sans syndic à compter du 15.10 !
Il y a même de fortes "chances" pour que le maintenant "ex-syndic" quitte la réunion et vous laisse en plan, y compris pour la rédaction et notification du PV, cette drnière monopole du syndic.
Que voulez-vous faire ou exiger et comment ?
Heureusement pour le syndicat, le syndic a signé un contrat selon lequel il assurait la gestion la gestion jusqu'au 25/11. Le syndic ne respectant pas son contrat, il peut voir sa responsabilité contractuelle engagée.
49D67 donne la marche à suivre pour assurer la gestion de la copro : tout intéressé peut assigner le syndic en fonction devant le président du TGI statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire.
Parallèlement, 1147 c. civ. permet d'engager la responsabilité du syndic défaillant, et de mettre à la charge du syndic les frais de procédure et d'administration judiciaire découlant de son inconséquence. Je ne suis pas sûre qu'un syndic soit ravi d'avoir à payer 10.000€ voire plus pour ne pas avoir respecté ses obligations pendant 1 mois et 10 jours (du 15/10 au 25/11 dans l'exemple).
citation: "Si la convocation pour une réunion devant se tenir en septembre ne prévoit malheureusement qu'une candidature d'un syndic bénévole et que celle-ci ne satisfasse pas l'assemblée,...."
seule solution : désigner à nouveau le sortant.
D'où le recours à 8D67 comme "parachute de secours".
citation: Je ne veux ni vexez ni critiquer, mais permettez moi de trouver un peu naive votre approche de cette question, comme si les syndics étaient " au service des syndicats" ! Ils sont exclusivement dans une démarche commerciale, l'oeil rivé sur la courbe des marges. Donc pas de cadeau, ".... qui plus est à un syndicat qui ne me "reconduit" pas et a tenté par une manœuvre mal préparée de me remplacer par un syndic bénévole. Il me lache, mon parton (mon chef d'agence) va m'engueuler, qu'il aille se faire voir !"
Personnellement, je ne suis pas offusquée par votre remarque. C'est justement par lucidité face à la démarche commerciale des syndics pros que je considère vital d'anticiper en demandant une convocation d'AG fondée sur 8D67.
C'est quand même dommage d'en arriver à appliquer la loi de manière limite paranoïaque, juste parce que l'on ne peut même pas faire confiance à notre syndic sur le fait qu'il doit assurer sa mission correctement.
citation: Bienvenue dans le marécage !
Et moi je dis merci aux forums d'exister, du moins pour ceux qui prennent la peine de venir s'informer... |
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ainohi
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Posté - 04 sept. 2009 : 19:51:10
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citation: Initialement posté par Gédehem Donner mandat est aussi un contrat, mais très particulier ( contrat de mandat) puisque le mandant fait passer les pouvoirs délégués sur la tête de son mandataire !
citation: Initialement posté par Gédehem
Ayant donné mandat, le mandant n'est plus libre de faire ce qu'il veut sur ce qu'il a délégué ! Oui, quoiqu'on puisse toujours révoquer son mandataire, quitte à le rémunérer pour un mandat qu'il n'exerce plus et surtout qu'en copropriété le syndic ne fait pas tout ce qu'il veut mais exécute les décisions de l'assemblée générale et assure la gestion courante.
citation: Initialement posté par Gédehem
Mais revenons au sujet !
"Si le syndic a été élu pour trois ans, que le terme est au 25 novembre, on peut exiger que ce syndic reste jusqu'au 25 novembre. "
Il restera jusqu'au 25. Mais vous ne pouvez rien exiger du tout dans la mesure où il a convoqué une AG pour le 15.10 à effet de désigner le syndic, AG qui ne le désigne pas "à nouveau" !
La réponse du syndic :
Je ne suis pas désigné à nouveau, il n'y a plus de syndic, d'autant plus que D.art.46 précise ce point, débrouillez-vous !
Résultat votre syndicat est sans syndic à compter du 15.10 ! S'il fait cela alors qu'il a mandat jusqu'au 25 novembre, il se met en faute et en situation d'avoir à payer des dommages et intérêts. S'il a bien été mis en garde, il préfèrera probablement, à moins d'être stupide, faire le minimum pendant encore un mois et demi.
citation: Initialement posté par Gédehem
Il y a même de fortes "chances" pour que le maintenant "ex-syndic" quitte la réunion et vous laisse en plan, y compris pour la rédaction et notification du PV, cette drnière monopole du syndic.
Que voulez-vous faire ou exiger et comment ? C'est possible, mais ce n'est pas grave si l'on a pris la précaution de désigner un des copropriétaires comme secrétaire. Le tout est d'avoir les adresses des absents. On peut les trouver au bureau des hypothèques.
citation: Initialement posté par Gédehem
"Si la convocation pour une réunion devant se tenir en septembre ne prévoit malheureusement qu'une candidature d'un syndic bénévole et que celle-ci ne satisfasse pas l'assemblée,...."
seule solution : désigner à nouveau le sortant.
A défaut vous retombez dans le cas précédent avec la même réponse du syndic sortant : débrouillez-vous ! Mais non ! On lui demande alors, après qu'on se soit assuré d'une ou plusieurs candidatures sérieuses, de convoquer à nouveau l'assemblée, on en a le temps. Si le syndic, après mise en demeure, fait la sourde oreille, le président du CS convoquera. On peut espérer qu'au cours de cette deuxième réunion, sérieusement préparée, on puisse enfin être pourvu d'un syndic de confiance qui prendra ses fonctions le 26 novembre.
citation: Initialement posté par GédehemJe ne veux ni vexez ni critiquer, mais permettez moi de trouver un peu naive votre approche de cette question, comme si les syndics étaient " au service des syndicats" ! Un sur 100 peut être ! Ils sont quasi exclusivement dans une démarche commerciale, l'oeil rivé sur la courbe des marges. Oui, bien sûr, comme tous les professionnels. C'est comme pour l'entretien des ascenseurs, la qualité des prestations est rarement excellente mais le minimum est en général assuré. Si on est vraiment trop mauvais, d'une part on s'expose à des condamnations par les tribunaux, mais, surtout, on finit par perdre tous ses clients.
citation: Initialement posté par GédehemDonc pas de cadeau, ".... qui plus est à un syndicat qui ne me "reconduit" pas et a tenté par une manœuvre mal préparée de me remplacer par un syndic bénévole. Il me lache, mon parton (mon chef d'agence) va m'engueuler, qu'il aille se faire voir !" Bienvenue dans le marécage ! Et si le patron se retrouve devant le TGI avec le risque d'avoir à payer l'équivalent d'une année d'honoraires en dommages et intérêts, il va gueuler encore plus. Donc le gestionnaire, à défaut de faire du zèle, se verra bien obligé de faire le minimum encore pendant un mois et demi.
Le plan d'action exposé par inertia me paraît excellent. |
Édité par - ainohi le 04 sept. 2009 19:55:57 |
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inertia
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92
Posté - 04 sept. 2009 : 22:09:13
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citation: Initialement posté par Gédehem
Pas d'ambiguité : le "mandat" est contrat, mais très particulier dans la mesure où il tranfert des pouvoirs. C'et la particularité fondamental du mandat.
La délégation vaut contrat par elle même et se forme par accptation du mandataire.
Je rêve où vous me donnez raison ?
citation: L'écrit ou des précisions ne sont pas indispensables.
Juste pour précision parce que je l'ai oublié :
L'écrit est imposé aux syndics pros par 6 L Hoguet. Les syndics non pros formalisent leur projet de contrat comme ils veulent, écrit ou autre forme.
D'où "ma théorie" quelques pages en arrière, selon laquelle la désignation d'un syndic bénévole lors de l'AG de désignation de syndic est toujours valable, même si la candidature du syndic bénévole n'était pas jointe à la convocation : il est juste physiquement impossible de joindre un projet de contrat oral à une convocation (ou alors, peut-être, joindre une photocopie du copropriétaire en pièce jointe à la convocation  ).
Et j'avais rajouté que, pour être valable, il fallait quand même un projet de contrat, même oral, et pour cela il aurait peut-être fallu que le candidat syndic bénévole en question informe quelqu'un de sa volonté de candidater. J'avais pensé à un petit mail d'information du candidat syndic bénévole à ses camarades copropriétaires (question de preuve), mais après réflexion de n'est même pas nécessaire : le syndic étant mandaté pour convoquer l'AG, c'est à lui que doivent être adressées les projets de contrat de mandat. En imaginant que le candidat syndic bénévole a présenté son projet de contrat oral en indiquant oralement au syndic son souhait de présenter sa candidature bénévole, c'est un projet de contrat de syndic recevable !
Quant aux précisions à apporter dans le contrat, elles sont imposées aux syndics (pro et non pro) par 29D67 : durée, date de prise d'effet, rémunération, conditions d'exécution, et renvoi à 14L65 et 18L65 pour le contenu minimum de la mission du syndic.
citation: Bon WE (2 glaçons dans mon Bourbon, merci ! ....)
A votre santé !
citation: [i]Initialement posté par Ainohi[i]
Et si le patron se retrouve devant le TGI avec le risque d'avoir à payer l'équivalent d'une année d'honoraires en dommages et intérêts, il va gueuler encore plus.
Un an d'honoraires, c'est le minimum : ça sera peut-être un an pour les copros prévoyantes qui auront prévu la solution de repli 8D67. Ca sera beaucoup plus (1 an d'honoraires à titre de dommages-intérêts + frais de procédure + frais d'administration judiciaire + article 700) dans tous les autres cas, soit je pense 99% des cas.
citation: [i]Initialement posté par Ainohi[i]
Le plan d'action exposé par inertia me paraît excellent.
Erin Brockovich, pour vous servir |
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ETASPAK
Contributeur senior
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93
Posté - 06 sept. 2009 : 12:11:34
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Bonjour,
Voyez ce que précisent ces deux jurisprudences :
Cour d'appel d'Aix-en-Provence du vendredi 20 juin 2008 N° de RG : 06/20988
« Attendu que par délibération numéro 4 l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence L’Amiral réunie le 9 juin 2005 a désigné en qualité de syndic la SARL cabinet Jean-Jacques Champion et a désigné le président de séance pour signer le contrat dont un exemplaire était joint à la convocation ; qu’en l’absence d’informations contraires sur le point de départ du mandat confié au nouveau syndic, la prise d’effet de la désignation s’est produite immédiatement à l’instant même des résultats du vote, et ce d’autant qu’il avait été décidé de ne pas renouveler le mandat du cabinet Foncia Parisi ; qu’en conséquence, dès sa désignation par l’assemblée générale des copropriétaires, la SARL cabinet Jean-Jacques Champion avait qualité pour administrer la copropriété et procéder aux appels de charges et recouvrements des charges dues par les copropriétaires et ce d’autant que la décision de nomination du syndic n’a pas été contestée dans le délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que la copropriété ne pouvait pas rester sans représentant dès lors que le mandat du précédent syndic avait pris fin ; que le tribunal d’instance a retenu à bon escient que la copropriété avait veillé à une parfaite continuité dans la mission confiée aux syndics successifs et qu’en conséquence la rémunération de la SARL cabinet Jean-Jacques Champion était due pour les prestations accomplies entre le 10 juin et le 6 octobre 2005. »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...55&fastPos=1
Cour d'appel de Versailles du lundi 6 octobre 2008 N° de RG : 07/01205
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Ordre du jour - / JDF
Il résulte de l'article 8 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qu'une assemblée de copropriété ne peut être convoquée, de droit, par le président du conseil syndical que sur un ordre du jour précis permettant au syndic de prendre position sur la demande qui lui est notifiée. Dès lors le courrier du président du syndic, comprenant certes l'indication de plusieurs décisions à soumettre à l'approbation des copropriétaires, soit en particulier, la désignation d'un nouveau syndic, l'approbation des comptes des trois premiers trimestres de l'année et le vote du budget de l'année suivante, ne constitue pas un ordre du jour au sens de la disposition précitée, d'autant plus qu'aux termes mêmes du courrier cet ordre du jour devait être transmis ultérieurement, le cas échéant complété par le syndic de sa propre initiative ou à la demande de copropriétaires
Textes appliqués : Article 8 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application des dispositions du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...rechJuriJudi
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Édité par - ETASPAK le 06 sept. 2009 12:19:46 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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94
Posté - 06 sept. 2009 : 19:05:20
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citation: Initialement posté par ETASPAK
Bonjour,
Voyez ce que précisent ces deux jurisprudences :
...
J'ai vu. Mais quelles conclusions en tirez-vous ? |
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ETASPAK
Contributeur senior
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95
Posté - 06 sept. 2009 : 22:10:36
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Bonsoir Ainohi,
Concernant le point de départ du mandat confié au nouveau syndic, les faits parlent d’eux-mêmes :
« En l’absence d’informations contraires sur le point de départ du mandat confié au nouveau syndic »
« La prise d’effet de la désignation s’est produite immédiatement à l’instant même des résultats du vote »
« Et ce d’autant qu’il avait été décidé de ne pas renouveler le mandat du cabinet Foncia Parisi »
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ainohi
Contributeur vétéran
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96
Posté - 06 sept. 2009 : 23:34:01
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citation: Initialement posté par ETASPAK
Bonsoir Ainohi,
Concernant le point de départ du mandat confié au nouveau syndic, les faits parlent d’eux-mêmes :
« En l’absence d’informations contraires sur le point de départ du mandat confié au nouveau syndic »
« La prise d’effet de la désignation s’est produite immédiatement à l’instant même des résultats du vote »
« Et ce d’autant qu’il avait été décidé de ne pas renouveler le mandat du cabinet Foncia Parisi »
La cour d'appel, constatant que le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'AMIRAL avait désigné la SARL Jean-Charles CHAMPION comme syndic sans préciser la date de prise d'effet du mandat, a jugé en toute logique que la désignation était à effet immédiat.
Mais on ne saurait en déduire qu'il est interdit à l'assemblée de fixer une date ultérieure.
Si l'assemblée décide de désigner M X comme syndic à compter du 25 novembre, que cela est bien noté dans le procès-verbal, le syndic actuel restera en place jusqu'à l'expiration de son mandat en cours, soit le 24 au soir, et le nouveau entrera en fonction le 25. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 sept. 2009 : 01:09:34
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Vous transposez une pratique folklo en régle de droit !
1 - le syndic sortant n'est pas "reconduit" (désigné à nouveau) : etes vous certain qu'il va accepter de continuer à gérer votre copropriété 15 jours, 3 semaines, 1mois et demi .... ?
2 - croyez-vous que le syndic candidat va accepter de ne prendre sa fonction qu'au bout de ces 15 jours, 3 semains, 1 mois et demi ?
Pardon, mais cela ne tient pas la route un instant sur le plan juridique !
Vous parlez-là d'un accord éventuel négocié par le syndicat d'une part avec le sortant, d'autre part avec l'entrant !
Mais s'il peut s'agir là d'une tractation ponctuelle que ma (longue) pratique n'a jamais vu, il n'y a là rien d'obligatoire ni de "contractuel", rien de fondé juridiquement !
On peut relever de l'arret rapporté par Etaspak :
".... la prise d’effet de la désignation s’est produite immédiatement à l’instant même des résultats du vote, et ce d’autant qu’il avait été décidé de ne pas renouveler le mandat du cabinet Foncia Parisi ...(...) .. et que la copropriété ne pouvait pas rester sans représentant dès lors que le mandat du précédent syndic avait pris fin (puisque non "renouvelé".ndlr)."
C'est ce que je tente de bien faire comprendre :
- Lorsqu'une AG convoquée à effet de désigner le syndic .."décide de ne pas renouveler le mandat du cabinet xxxxxx " et donc ne désigne pas de syndic, le syndicat est dépourvu de syndic !
Le 'mandat' passé du sortant a pris fin automatiquement faute d'avoir été désigné "à nouveau" !
Sans le citer la Cour ne fait que la stricte application de la régle de droit prévue D.art.46, que certains zap ou oublient trop vite en voulant se focaliser sur une pratique pour le moins folklo mais qui n'est qu'éventuelle et rarissime, négociée avec un syndic sortant particulièrement complaisant !
On n'est pas au foot : il n'y a pas ici de "prolongation" du mandat passé à la date de l'AG destinée à désigner le syndic.
Le sortant n'étant pas désigné à nouveau il n'y a plus de syndic !
Pour que le sortant puisse continuer à gérer la copropriété il faudrait le désigner pour un nouveau mandat de 15 jours, 3 semaines, 1 mois 1/2 et qu'il accepte ! Combien accepteraient ?? Quoi que : on peut réver !
Mais je crois qu'ici il faut revenir aux choses sérieuses ! |
Édité par - Gédehem le 07 sept. 2009 09:35:15 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 07 sept. 2009 : 09:49:26
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citation: Initialement posté par GédehemVous transposez une pratique folklo en régle de droit ! Quelle pratique folklo, la vôtre ou celle que recommande la commission relative à la copropriété ?
Je ne cesse de dire qu'un mandat de syndic doit être traité comme tout autre contrat, à savoir commencer à une date certaine pour se terminer à une date certaine, que la pratique usuelle du syndic qui laisse tout tomber en milieu de séance est néfaste et absurde. De plus elle est condamnée par la commission relative à la copropriété (recommandation n° 15), et cela vous le savez très bien, vous en avez même fait état vous-même. N'importe, vous poursuivez comme devant, l'usage étant plus fort que la raison et par des contorsions de l'esprit vous arrivez à lire dans les jurisprudences, soit le contraire de ce qui y est dit, soit tout autre chose, la jurisprudence citée ne répondant en général pas à la question posée.
citation: Initialement posté par Gédehem
1 - le syndic sortant n'est pas "reconduit" (désigné à nouveau) : etes vous certain qu'il va accepter de continuer à gérer votre copropriété 15 jours, 3 semaines, 1mois et demi .... ? On ne lui demande pas son avis. On lui explique calmement mais fermement :
- qu'il a un contrat qu'il ne peut rompre avant son terme sans motif légitime et sérieux, que le fait que ce contrat n'ai pas été reconduit pour une nouvelle période n'est un motif ni légitime ni sérieux,
- que s'il le faisait malgré tout, il serait attaqué en justice pour manquement grave à ses obligations contractuelles
citation: Initialement posté par Gédehem
2 - croyez-vous que le syndic candidat va accepter de ne prendre sa fonction qu'au bout de ces 15 jours, 3 semains, 1 mois et demi ? Cela lui laisse le temps de se préparer, ouvrir un compte bancaire par exemple.
Quand vous résiliez, avec le délais de préavis convenu le contrat de maintenance des ascenseurs avec la société X qui vient à expiration à la date J pour contracter avec la société Y, la société X continue à travailler pour vous jusqu'à la date J et la société Y attend jusqu'à J+1.
citation: Initialement posté par Gédehem
Pardon, mais cela ne tient pas la route un instant sur le plan juridique !
Vous parlez-là d'un accord éventuel négocié par le syndicat d'une part avec le sortant, d'autre part avec l'entrant !
Aucun accord : le syndic X a un mandat qui expire à la date J. IL représente la copropriété jusqu'à la date J.
Le syndic Y pressenti est informé que, s'il est désigné, c'est à partir de la date J+1 et le projet soumis à l'assemblée porte sur une période commençant à J+1. Comme pour les ascenseurs.
citation: Initialement posté par Gédehem
C'est ce que je tente de bien faire comprendre :
- Lorsqu'une AG convoquée à effet de désigner le syndic .."décide de ne pas renouveler le mandat du cabinet xxxxxx " et donc ne désigne pas de syndic, le syndicat est dépourvu de syndic !
Le 'mandat' passé du sortant a pris fin automatiquement faute d'avoir été désigné "à nouveau" !
Le mandat du syndic expire le 24 novembre.
Il faut que l'ordre du jour soit dénué d'ambigüité : désignation du syndic pour une période de ... commençant le 25 novembre.
Tout simple, comme pour les ascenseurs.
citation: Initialement posté par Gédehem
On n'est pas au foot : il n'y a pas ici de "prolongation" du mandat passé à la date de l'AG destinée à désigner le syndic.
Qui prolonge quoi ?
Pour au moins la dixième fois, je vous répète qu'il n'est pas question de prolongation mais tout simplement que le syndic exécute son contrat qui lui impose de rester en fonction jusqu'au 24 novembre.
citation: Initialement posté par GédehemMais je crois qu'ici il faut revenir aux choses sérieuses ! [/quote] A commencer par la mise en pratique de la recommandation n° 15 par exemple. mais vus les blocages intellectuels à forcer tant sur chez professionnels que sur les copropriétaires, on n'est pas près d'y parvenir. Dernière question : dans votre schéma, comment fait-on, sachant que l'assemblée, qui s'est réunie en fin de mois, a désigné un nouveau syndic qui est entré immédiatement en fonction, que l'ancien a un délai d'un mois pour remettre fonds et dossiers et qu'il va attendre près d'un mois pour le faire, pour n'avoir pas de souci avec le gardien peu disposé à accepter un retard d'un mois dans le paiement de son salaire ? Car l'ancien, n'étant plus syndic, ne va pas lui payer son salaire et le nouveau n'est pas en mesure de le faire. |
Édité par - ainohi le 07 sept. 2009 09:52:38 |
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felix1930
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1050 message(s)
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Posté - 07 sept. 2009 : 11:57:12
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citation: Le syndic Y pressenti est informé que, s'il est désigné, c'est à partir de la date J+1 et le projet soumis à l'assemblée porte sur une période commençant à J+1. Comme pour les ascenseurs
juste une petite précision sur votre comparaison avec les "ascenseurs" .
Dans le contrat "ascenseurs" (et aussi pour d'autres prestataires ) il est clairment indiqué que :
* le contrat "va" du XXXX au YYYY (date fin de contrat)
* sauf résiliation 3 mois (ou2) avant cette date, le contrat sera renouvelé par tacite reconduction pour X temps
* que le contrat est résiliable sous préavis de X mois,tout trimestre commencé sera dû
Il n'est jamais mentionné ,à ma connaissance, que suivant l'humeur du client le contrat pourra se prolonger de qq jours,semaines voire mois après la date d'échéance prévue contractuellement.
Le client peut le résilier plus tôt mais il paie les prestations -même non réalisées -jusqu'à la date d'échéance fixée au contrat |
Édité par - felix1930 le 07 sept. 2009 13:00:28 |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 07 sept. 2009 : 13:51:07
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citation: Initialement posté par ainohi
La cour d'appel, constatant que le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'AMIRAL avait désigné la SARL Jean-Charles CHAMPION comme syndic sans préciser la date de prise d'effet du mandat, a jugé en toute logique que la désignation était à effet immédiat.
Mais on ne saurait en déduire qu'il est interdit à l'assemblée de fixer une date ultérieure.
Si l'assemblée décide de désigner M X comme syndic à compter du 25 novembre, que cela est bien noté dans le procès-verbal, le syndic actuel restera en place jusqu'à l'expiration de son mandat en cours, soit le 24 au soir, et le nouveau entrera en fonction le 25.
Bonjour Ainohi,
Au risque de me répéter, mes affirmations n’émanent pas d’une logique mais uniquement sur des faits précis.
Quel est l’intérêt, lors de la désignation d’un nouveau syndic, pour une assemblée générale de prendre le risque de mener à son terme le mandat de l’ancien syndic alors que rien ne l’y oblige, bien au contraire.
Personnellement, je n’en vois aucun.
« Une fois le vote réalisé, l’ancien syndic n’est pas réélu, il est démis immédiatement de ses fonctions, il prend ses affaires et quitte l’assemblée. »
Dans la jurisprudence que je cite, il s’agit uniquement de la désignation du nouveau syndic, mais certainement pas de la révocation du syndic et encore moins de la démission du syndic.
Vous précisez :
« La pratique usuelle du syndic qui laisse tout tomber en milieu de séance est néfaste et absurde. De plus elle est condamnée par la commission relative à la copropriété (recommandation n° 15) »
A ce sujet, la recommandation n°15, à laquelle vous faites allusion, relative à la désignation du syndic, à la durée de ses fonctions et aux initiatives à prendre en cas de révocation ou de démission du syndic précise:
II. - Sur la révocation ou la démission du syndic.
LA COMMISSION RAPPELLE :
- que pendant la durée fixée par la décision de l'assemblée générale, le syndic peut être révoqué, le motif de la révocation devant être porté à la connaissance du syndic et de l'assemblée générale. La révocation est décidée à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- que, pendant la même durée, le syndic peut mettre fin à ses fonctions sous réserve que cette renonciation ne préjudicie pas à son mandant, le syndicat,
- si la révocation du syndic intervient sans motif grave et légitime, ou si la démission de celui-ci est jugée abusive, les tribunaux peuvent allouer des dommages-intérêts au syndic ou au syndicat, selon le cas, pour réparer le préjudice ;
- que si sa démission ou sa révocation prend effet immédiatement, le syndic démissionnaire ou révoqué ne peut recevoir la mission d'expédier les affaires courantes en attendant la nomination d'un nouveau syndic;
- que si le syndic s'est démis de ses fonctions sans avoir préalablement convoqué une assemblée générale à l'effet de pourvoir à son remplacement, tout intéressé peut présenter une requête au président du tribunal de grande instance tendant à la désignation d'un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer l'assemblée en vue de désigner un nouveau syndic ( Rép. Question écrite JO Sénat, 24 juillet 1975).
http://www.universimmo.com/www/uniw...ijur115t.pdf
Voyez également ce que précise ce lien :
CONSEILS POUR CHANGER DE SYNDIC : AVANT, PENDANT et APRES L’ASSEMBLEE GENERALE
« Une fois le vote réalisé : »
« L’ancien syndic est réélu par l’assemblée, l’assemblée se poursuit avec le syndic en place. »
« L’ancien syndic n’est pas réélu, il est démis immédiatement de ses fonctions. »
« Concrètement, il prend ses affaires et quitte l’assemblée. »
http://www.cspc.asso.fr/fichiers/pr...t_syndic.pdf
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Édité par - ETASPAK le 07 sept. 2009 13:52:49 |
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