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br941
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 Posté - 21 août 2026 : 15:46:23
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Bonjour, le fons LUR est alimenté avec 5% (ou plus)du budget général.
Notre copro comporte 4 bâtiments séparés, construits sur une dizaine d'années.
Les besions de travaux étant différents quand et comment utiliser le fonds ALUR ? Merci
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br941
Contributeur débutant
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1
Posté - 21 août 2026 : 15:49:39
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Désolé je le refait !! Bonjour, le fons ALUR est alimenté avec 5% (ou plus)du budget général.
Notre copro comporte 4 bâtiments séparés, construits sur une dizaine d'années.
Les besoins de travaux étant différents quand et comment utiliser le fonds ALUR ? Merci |
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 2
Posté - 21 août 2026 : 19:37:31
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Bonjour Br941.
Non, le fonds ALUR n'est pas alimenté en prélevant 5% du budget de fonctionnement voté, mais il est alimenté en appelant 5% en sus du budget. Comme votre phrase prêt à confusion, c'est mieux de remettre d'aplomb.
Chacun possède une part du fonds alur, et à un moment donné, certains peuvent ne plus rien avoir et d'autre avoir encore quelque chose, donc les prélèvements se font copro par copro, individuellement.
Seul un vote en AG en annexe a une décision de travaux peut ordonner de prélever sur les fonds alur. |
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PCS1975
Contributeur actif
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3
Posté - 25 août 2026 : 11:43:59
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Bonjour,
Votre question est un peu floue, mais si on devait apporter une première réponse, je vous propose celle-ci :
1) l'alimentation de fonds de travaux ALUR est effectuée par un prélèvement supplémentaire selon un pourcentage du budget annuel. Ce taux adopté AG ne peut être inférieur a 5% du budget et il est réparti entre tous les copropriétaires à hauteur des tantièmes des charges communes générales.
Ainsi, deux lots qui ont les mêmes tantièmes mais qui sont dans 2 bâtiments différents verront leur cotisation au fonds de travaux ALUR identiques.
2) Les besoins de travaux sont différents entre les bâtiments ce qui s'entend bien; c'est pourquoi la loi de 1965 prévoit que l'utilisation du fonds de travaux ALUR peut être répartie en fonction des charges spéciales, c'est-à -dire une répartition des tantièmes spécifique à chaque bâtiment.
Encore faut-il que ces grilles de répartition des charges spéciales figurent dans le règlement de copropriété : c'est la 1ère chose à vérifier.
3) Quand l'utiliser : quand des travaux s'avèrent nécessaires et qu'ils rentrent dans le cadre de l'utilisation du fonds de travaux ALUR (tous les travaux ne sont pas éligibles à être financés par ce fonds de travaux) c'est-à -dire :
- l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;
- les travaux urgents décidés par le syndic qui sont nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ;
- les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Bien souvent (mais cela dépend de la nature des travaux à entreprendre), le fonds de travaux ALUR aide à financer la totalité des travaux, il en finance rarement la totalité.
4) Comment l'utiliser : sur décision de l'AG, par un vote spécifique complémentaire au vote des travaux eux-mêmes. Le syndic créditera, dans le cadre de ces travaux, le compte travaux de chaque lot selon les tantièmes applicables (ceux des charges spéciales).
Par exemple, si le toit du bâtiment III est fortement dégradé et qu'il existe des charges spéciales par bâtiment, seuls les copropriétaires du bâtiment III prendront part au vote pour :
- adopter ces travaux
- mobiliser le fonds de travaux ainsi que son montant.
Ils financeront la totalité des travaux adoptés. Les copropriétaires des autres bâtiments ne mobiliseront pas le fonds de travaux de leurs lots, et ne payeront rien. |
Édité par - PCS1975 le 25 août 2026 11:50:11 |
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br941
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4
Posté - 25 août 2026 : 18:00:32
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Merci pour ces infos, bien triste copro :pas de RC partie réglement, pas PPPt, Fonds ALUR annulé ....Ce la fait dutravail pour essayer de se remettre "dans l'axe" ! |
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PCS1975
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5
Posté - 26 août 2026 : 13:59:53
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Que voulez-vous dire par "pas de RC partie réglement" ?
Toutes les copropriétés ont forcément un règlement de copropriété puisqu'il est obligatoirement joint lors d'un achat*. Il faut le demander à votre syndic ou consulter l'extranet du syndic si vous en avez un. Ou demander au conseil syndical.
Le syndic ne peut appeler aucune charge s'il n'a pas dans ces mains les grilles de répartition, et il lui est interdit d'en inventer. Donc il faut chercher...
*il existe de rares cas où il n'y a pas de règlement de copropriété si le copropriété est très ancienne. Mais c'est contraire à la loi et donc illégal depuis la publication de la loi de 1965, soit depuis près de 60 ans...
Quant au fonds ALUR annulé, là non plus je ne saisis pas très bien. On ne peut pas "annuler" un fonds de travaux. Par contre, les cotisations peuvent être suspendues si ce fond atteint le budget prévisionnel sur décision de l'AG.
Et quand il est démontré qu'il n'y a pas besoin de travaux dans les 10 années à venir, ce qui signifie qu'il y a eu un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) ou un Diagnostic technique Global (DTG) qui vont dans ce sens, on peut sur décision de l'AG, exempter la copropriété de constituer un fonds de travaux. Mais cette exemption n'est sûrement pas pérenne. |
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br941
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6
 Posté - 26 août 2026 : 18:35:21
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Pour le RC, c'est la partie règlement de copropriété qui fixe les règles de vie au sein de l'immeuble, notamment les conditions d'utilisation :
Des parties privatives (interdiction d'accrocher du linge aux fenĂŞtres, limitation de travaux Ă certains jours et horaires...)
Des parties communes (usage du garage, du local à vélo...)
Texte de la résolution 8 de l'AG: "Annulution de cotisation au fonds ALUR.
Résolution : L'assemblée générale , après en avoir délibéré, décide de : Annuler la cotisation au fonds travaux annuelle au taux de 5% du budget de fonctionnement. Les sommes versées par copropriétaires , soit la somme de 21779,81€ seront reverséesacquiéssé par le Sundic ! aux coppropriétaires à compter du ..."
Cette résolution a été approuvée (après un long discours du président du CS sur l'inutilité de ce fonds, aquiescé par le syndic !!
De même la réalistion d'un DTG a été refusée en AG. |
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PCS1975
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7
Posté - 26 août 2026 : 22:17:01
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Bonsoir,
Pour le RDC : en dehors du fonctionnement de la copropriété, il doit forcément y avoir des grilles de répartitions des charges. C'est une obligation car le RDC est le seul document opposable juridiquement, et le syndic doit appliquer les grilles de répartition qui y figurent. Votre RDC est peut-être incomplet ?
Quant au fonds travaux ALUR et son annulation, si je lis bien le libellé de la résolution 8 de votre AG, il s'agit d'annuler les cotisations qui ont été versées par les copropriétaires sur le précédent exercice. Il faut juste vérifier si, en retirant ce qui a été remboursé (=21779,81€), la somme restante ne correspondrait pas à une année de budget.
Quoiqu'il en soit, cette résolution est illégale puisque l'article 14-2-1 de la loi de 1965 indique que "les sommes versées au titre du fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires."
Vous avez un magnifique syndic et un merveilleux président du conseil syndical... qui violent les textes en toute impunité !
Et si ces 21779,81€ correspondent à la totalité du fonds travaux, c'est encore plus illégal (mais on n'est plus à ce détail près).
Néanmoins, vous pouvez contester cette résolution auprès du tribunal (avocat obligatoire, frais à votre charge) à condition :
- que le PV ait été communiqué il y a moins de 2 mois ET
- que vous avez voté CONTRE ou que vous étiez absent non représenté à cette AG.
Si le délai de 2 mois est dépassé, vous ne pouvez plus contester cette décision même si elle est illégale. Mais vous pouvez attaquer le syndic pour faute professionnelle. Le syndic a un devoir de conseil et a laissé une décision illégale s'opérer. D'autant que l'article 14-2-1 est d'ordre public et qu'il n'y a aucune dérogation possible et ça, le syndic ne peut pas l'ignorer.
Bref, soit vous laissez tomber, soit vous voulez être dans les clous, mais cela va vous coûter de l'énergie, du temps et de l'argent. A vous de voir selon votre implication dans votre copropriété. |
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nefer
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8
Posté - 27 août 2026 : 11:02:22
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si président du CS et le syndic ont réellement dit que ce fonds travaux est inutile, il faut changer les 2 ! |
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br941
Contributeur débutant
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9
Posté - 27 août 2026 : 11:34:16
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10
Posté - 28 août 2026 : 18:16:03
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Attention que dans cette affaire, le syndic est le mandaté du syndicat, il ne peut pas prendre de décisions.
Si l'ag décide de ne pas cotiser, et surtout de 'rembourser le fonds alur existant', son role est de préciser à assemblée l'illégalité de la chose, mais il ne peut pas ne pas exécuter la décisions de l'assemblée.
citation: seront reversées par le Syndic aux coppropriétaires à compter du . par le syndic, il s'agit surtout du syndicat, parce que le syndic ne possède rien dans cette histoire. |
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PCS1975
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11
Posté - 28 août 2026 : 23:33:51
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citation: Initialement posté par ribouldingueAttention que dans cette affaire, le syndic est le mandaté du syndicat, il ne peut pas prendre de décisions. Si l'ag décide de ne pas cotiser, et surtout de 'rembourser le fonds alur existant', son role est de préciser à assemblée l'illégalité de la chose, mais il ne peut pas ne pas exécuter la décisions de l'assemblée. citation: seront reversées par le Syndic aux coppropriétaires à compter du . par le syndic, il s'agit surtout du syndicat, parce que le syndic ne possède rien dans cette histoire.
Oui, tout à fait, le syndic doit exécuter ce qui a été décidé en AG.
Il n'empêche que le syndic (et le président du CS) ont proposé une résolution illégale. Le syndic, rédacteur de la convocation, aurait du alerter sur l'illégalité de cette résolution, mais il n'a visiblement rien fait. Et en cela il a commis une faute professionnelle.
C'est pour ça qu'il y a une possibilité de se retourner contre le syndic (avec tous les inconvénients que cela occasionne), mais sans pouvoir revenir sur cette décision si le délai de 2 mois après notification du PV est écoulé. Malheureusement.
On ne peut rien vraiment reprocher au président du CS qui n'est pas professionnel et bénévole dans sa mission, mais qui aurait pu se renseigner avant quand même. Surtout qu'il a préparé un long discours.
Et si le syndic avait vraiment fait son devoir de conseil, il aurait du préciser dans la convocation (et le PV) une phrase du genre : "Le syndic attire l'attention de l'assemblée sur le fait que cette résolution paraît contraire à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, les sommes versées au fonds travaux étant définitivement acquises au syndicat. L'assemblée est néanmoins invitée à se prononcer." |
Édité par - PCS1975 le 28 août 2026 23:49:36 |
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br941
Contributeur débutant
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Posté - 01 sept. 2026 : 16:54:05
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Est-ce que l'on peut demander la remise en place du fonds ALUR en fixant la cotisasation à 5% du budget ? Et expliquer lors de la délibération que s'opposer est illégal. |
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PCS1975
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Posté - 02 sept. 2026 : 13:33:08
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citation: Initialement posté par br941
Est-ce que l'on peut demander la remise en place du fonds ALUR en fixant la cotisasation à 5% du budget ? Et expliquer lors de la délibération que s'opposer est illégal.
Oui, vous pouvez. Mais je vous conseille de vous rapprocher d'abord de votre syndic en lui expliquant que vous venez de comprendre que la décision de restituer aux copropriétaires les sommes versées sur le fonds de travaux était illégale. Sans engager de démarche judiciaire à son encontre, demandez-lui simplement des explications.
Vous repartirez ensuite de zéro, en fixant à nouveau une cotisation au fonds de travaux d'au moins 5 % du budget prévisionnel adopté.
Mais vous pouvez aller plus loin : il est tout à fait possible d'inscrire une résolution permettant de reconstituer le fonds à hauteur des sommes qui ont été remboursées, mais je déconseille de le formuler comme une "restitution" des sommes indûment remboursées. Vous pouvez l'expliquer par oral, sans parler d'illégalité dans la résolution.
C'est pourquoi je pense qu'il est important d'en parler avec votre syndic. Le but n'est pas de l'enfoncer, mais de travailler avec lui en bonne intelligence.
Il faudrait calculer le montant à reconstituer et le ramener au montant du budget prévisionnel qui sera adopté. Vous obtiendrez ainsi un pourcentage.
Autant la cotisation ne peut pas être inférieure au minimum légal de 5 % du budget prévisionnel, autant l'assemblée générale peut décider d'un montant supérieur.
Il faut en revanche bien cadrer la résolution : le taux ainsi fixé doit être présenté comme une cotisation au fonds de travaux au titre d'un exercice déterminé surtout sans créer un nouveau taux permanent !
Lors de la prochaine AG, il sera sans doute difficile de convaincre les copropriétaires de rembourser une somme qu'ils ont déjà reçue, mais cela mérite d'être tenté. Il s'agit en effet d'une épargne qui reste dans le patrimoine du syndicat et qui est destinée à financer les futurs travaux de la copropriété.
Vous risquez évidemment de vous heurter au président du conseil syndical et à une partie des copropriétaires. Mais vous avez la loi de votre côté, et il serait souhaitable que votre syndic joue pleinement son rôle de conseil auprès du syndicat des copropriétaires.
Exemple :
En supposant que votre budget prévisionnel annuel soit de 100 000 € :
21 779,81 € : somme précédemment remboursée aux copropriétaires ;
5 000 € : montant correspondant à une cotisation de 5 % du budget prévisionnel.
Soit un montant total de 26 779,81 € à constituer sur le prochain l'exercice.
Ramené à un budget prévisionnel de 100 000 €, cela correspond à un taux de 26,78 %.
Avec cet exemple, vous pourriez proposer une résolution de ce type :
Résolution n° XX – Fixation de la cotisation au fonds de travaux au titre de l'exercice N
Exposé
Conformément aux dispositions de l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale fixe chaque année le montant de la cotisation au fonds de travaux.
Le budget prévisionnel de la copropriété pour l'exercice N, adopté par la présente assemblée générale, s'élève à 100 000 €.
Afin de fixer le montant de la cotisation au fonds de travaux pour cet exercice, il est proposé de retenir un taux de 26,78 % du budget prévisionnel, soit une cotisation de 26 780 € pour l'exercice N.
Ce taux est fixé exclusivement au titre de l'exercice N et ne constitue pas un taux permanent de cotisation au fonds de travaux.
RĂ©solution
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de fixer, au titre du seul exercice N, le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux à 26,78 % du montant du budget prévisionnel adopté pour cet exercice.
Cette fixation est limitée au seul exercice N.
À compter de l'exercice N+1, le montant de la cotisation au fonds de travaux sera fixé à nouveau par l'assemblée générale, conformément aux dispositions de l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Et pour être tout à fait complet, je vous conseille de prévoir également une autre résolution où l'AG décide simplement de cotiser le fonds travaux à hauteur de 5% du budget prévisionnel adopté (soit 5 000 € dans l'exemple).
Car au cas où la résolution "complète" ne serait pas adoptée, vous repartiriez sans aucune cotisation au fonds de travaux.
Et si jamais la résolution "complète" était adoptée, cette résolution plus simple ne serait pas mise aux voix.
Bon courage ! |
Édité par - PCS1975 le 02 sept. 2026 13:44:11 |
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Posté - 02 sept. 2026 : 15:11:36
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Juste une remarque
On peut essayer de 'convaincre' le syndic, mais a mon avis c'est peine perdu, parce que a priori il y a zéro chance que le syndic soit pour la suppression du fonds alur, et ensuite il ne vote pas.
En revanche, la majorité des copropriétaire a non seulement voté contre une cotisation mais pour un 'remboursement' qui normalement n'est pas prévu, et qui est une seconde illégalité
Il faudrait quand même expliquer ce qui fera changer d'avis à 180 degrés la majorité juste quand on va mettre deux nouvelles résolutions à la prochaine AG.
Il me semble qu'il faudrait plutôt convaincre les copros présents qu'il ont fait une c..e et encore une fois, je ne vois pas pourquoi 'a priori' le syndic y serait pour quelque chose. |
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br941
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Posté - 02 sept. 2026 : 15:53:21
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À Ribouldingue, c'est quand même le syndic qui a proposé la résolution de rremboursement et suppression du fonds alur. Le fonds alur a toujours été refusé, sauf pendant les quelques années ou j'ai été président du C.S. ( c'est pour cela qu'il y avait une certaine somme) |
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nefer
Modérateur
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Posté - 02 sept. 2026 : 20:36:34
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attention: s'il y a eu des ventes entre temps, comment voulez vous que le nouveau copropriétaire acepte de "reconstituer" le fonds alur avec un pourcentage important alors qu'il n'a pas "profité" du remboursement...... |
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PCS1975
Contributeur actif
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Posté - 02 sept. 2026 : 20:51:48
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Juste une remarque
On peut essayer de 'convaincre' le syndic, mais a mon avis c'est peine perdu, parce que a priori il y a zéro chance que le syndic soit pour la suppression du fonds alur, et ensuite il ne vote pas.
En revanche, la majorité des copropriétaire a non seulement voté contre une cotisation mais pour un 'remboursement' qui normalement n'est pas prévu, et qui est une seconde illégalité
Il faudrait quand même expliquer ce qui fera changer d'avis à 180 degrés la majorité juste quand on va mettre deux nouvelles résolutions à la prochaine AG.
Il me semble qu'il faudrait plutôt convaincre les copros présents qu'il ont fait une c..e et encore une fois, je ne vois pas pourquoi 'a priori' le syndic y serait pour quelque chose.
Je suis d'accord avec vous sur le fait que ce sont bien les copropriétaires qui ont pris cette décision et que le syndic ne vote pas.
Mais justement, je ne dis pas que le syndic est pour la suppression du fonds, ni qu'il serait responsable de la décision de l'AG.
D'après les premiers messages de br941, le syndic n'aurait simplement fait aucune observation sur le fait que la restitution des sommes déjà versées au fonds travaux posait un problème juridique.
C'est sur ce point que je conseille de l'interroger pour lui demander pourquoi, lorsqu'il a préparé la résolution, il n'a pas alerté les copropriétaires sur cette difficulté.
Ensuite, vous avez raison : le vrai travail sera de convaincre les copropriétaires eux-mêmes. Et là , ce n'est probablement pas gagné d'avance...
Ils ont voté pour récupérer leur argent ; il faudra maintenant leur expliquer pourquoi il est dans leur intérêt de le remettre dans le fonds travaux.
C'est précisément pour cela que je proposais une résolution permettant de reconstituer le fonds en une seule fois, avec une résolution supplémentaire à 5 % si la première est rejetée.
Et je pense qu'il vaut mieux présenter les choses simplement en expliquant qu'une mauvaise décision a été prise lors de la précédente AG et qu'il faut maintenant corriger, plutôt que d'aller chercher un responsable.
Si la discussion en amont de l'AG entre br941 et son syndic est constructive, le syndic sera alors un allié précieux pour présenter la nouvelle résolution aux copropriétaires.
Parce que venant de br941 seul, ça peut facilement être perçu comme une croisade personnelle. Appuyé par le syndic, dans son rôle de conseil du syndicat, c'est tout autre chose.
Et il y a un nouvel élément que j'ignorais : br941 a été président du conseil syndical, donc il connaît bien le syndic (s'il n'a pas changé entre temps bien entendu).
Si le syndic reconnaît lui-même que la précédente résolution n'aurait pas dû être proposée ainsi, ce sera plus facile de convaincre l'AG.. |
Édité par - PCS1975 le 02 sept. 2026 20:53:23 |
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PCS1975
Contributeur actif
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Posté - 02 sept. 2026 : 21:19:53
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citation: Initialement posté par nefer
attention: s'il y a eu des ventes entre temps, comment voulez vous que le nouveau copropriétaire acepte de "reconstituer" le fonds alur avec un pourcentage important alors qu'il n'a pas "profité" du remboursement......
Ah oui, très juste remarque, je n'y avais pas pensé...
S'il y a eu une ou plusieurs ventes entre le remboursement effectif du fonds travaux et la prochaine AG, il sera difficile de demander aux nouveaux copropriétaires de payer quelque chose dont ils auraient du naturellement "hériter".
Voilà : comme quoi on ne peut pas réparer toujours les bêtises et leurs conséquences.
Alors dans ce cas (s'il y a eu des ventes), le mieux est simplement de remettre le fonds de travaux sur les rails en repartant de 0, et adopter 5% du budget. |
Édité par - PCS1975 le 02 sept. 2026 21:24:02 |
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