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cmdurand1
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 Posté - 21 août 2026 : 22:25:36
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Bonjour
En juin 2025, le syndic reçoit d’un locataire des photos d’un sinistre qui s’aggrave d’après les locataires et le propriétaire existant depuis de nombreuses années (non signalé). Infiltration d’eau entre logement et terrasse.
Nous avons pris les devants en demandant une RDF. J’ai indiqué au propriétaire en parallèle d’indiquer aux locataires de faire une déclaration de sinistre. Celle ci n’a pas été faite et lui il est non assuré PNO…
Le rapport indique en conclusion : Les investigations réalisées par essais d'eau, fumigène, sondages et contrôles visuels ont permis
de confirmer que les infiltrations ne proviennent pas de la surface courante de l'étanchéité, mais bien de points singuliers défectueux, localisés au niveau des joints et bavettes de façade. L'eau pénètre par ces zones non conformes, circule sous le complexe d'étanchéité et provoque des désordres à l'intérieur des logements, notamment en pied de mur et sous parquet.
Je précise que les joints et bavette sont privatif d’après le règlement de copropriété (appuie de fenêtre). La bavette est juste une tôle pliée qui recouvre l’appui de fenêtre et il y a des joints autour pour la fixer.
Lors de l’AG nous avons bien sûr voté le changement du complexe (partie commune pour 20000€).
Les travaux seront réalises en septembre, les locataires sont partis en mai (achat) l’appartement n’a pas fait l’objet de relocation et le changement de parquet a été réalisé par le propriétaire.
Ă€ ce jour celui ci via LRAR demande le remboursement du parquet et une indemnisation pour perte de loyer.
Il n’y a eu aucune déclaration transmise au syndic pour le sinistre. L’expert serait un amis au propriétaire. Nous pensions (CS) demander au syndic de se rapprocher de notre assureur avec le rapport pour identifier le responsable et de demander au propriétaire la declaration de sinistre de ces locataires ou l’attestation d’assurance fournie lors de la prise du logement.
J’ai jamais vu ça de ne rien déclarer faire les travaux puis demander au syndicat des remboursements et indemnisation pour pertes de loyer. (Declaration /expertise/indemnisation suivant convention/travaux ).
Qu’en pensez-vous ?
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Édité par - cmdurand1 le 21 août 2026 22:43:59 |
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 Posté - 22 août 2026 : 06:26:05
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Bonjour
Vous parlez de changement de complexe effectué par le syndicat alors que vous écrivez que le rapport situe les fuites au niveau des bavettes et des joints partie privatives, qu'entendez vous par complexe?
La recherche de fuite a été payée par l'assurance du syndicat je pense.
La demande de remboursement aurait du être transmise a l'assurance su syndicat et non pas au syndicat puisque le sinistre a été pris en charge par l'assurance du syndicat, ce dernier est dérogé dans ses droits concernant ce sinistre, outre qu'il est assuré précisément pur ne pas avoir a payer lui-même les conséquences des sinistres.
Si l'assurance de la copro n'a jamais été mise en route, alors en revanche, le syndicat est en mauvaise position, il n'aurait jamais fallu faire de vous même un recherche de fuite qui aurait été remboursée par l'assurance, l'assureur risque de vous refuser le remboursement des dégats au titre de la déclaration tres tardive du sinistre et vous laisser payer outre la recherche de fuite le paiement des dégats |
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cmdurand1
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Posté - 22 août 2026 : 09:09:57
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Bonjour merci pour votre réponse
J’ai mis dans le message initial les conclusions du rapport de la RDF
Le syndicat a voté le remplacement de l’étanchéité de la terrasse (complexe d’étanchéité). Le sondage ôtait positif et fumée aussi sur les remontées. Toutefois ils indiquent que l’eau ne rentre pas depuis la surface du complexe mais bien par des points singuliers (joints et bavettes).
La RDF a été réalisée par le syndicat et payé par le syndicat
Nous n’avons jamais reçu de déclaration de sinistre de la part du locataire ou du propriétaire. Je vais me renseigner mais je pense que le syndic n’a jamais rien reçu. Les locataires m’avaient envoyé des photos et le propriétaire m’avait appelé.
Je pense effectivement qu’aucune assurance n’a été mise en route faute de déclaration de sinistre.
Qui a constaté les dégâts dans le logement ? Les dégâts auraient dû faire l’objet d’une déclaration de la part des locataires ! Une expertise aurait eu lieu et les experts auraient accepté ou pas le devis de réparation réalisé par le propriétaire.
Le rapport de RDF date du 11/3/26 avec le devis obtenu pour l’AG ce qui a permis de voter les travaux pour le changer puisque les essais d’eau de de fumigène sont positifs. C’est pour cela (délais) que la RDF a été lancée pour avoir les éléments pour l’AG.
Le locataire pouvait -il ne pas déclarer le sinistre à son assurance ? |
Édité par - cmdurand1 le 22 août 2026 09:31:12 |
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Posté - 22 août 2026 : 09:54:32
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Le fait de remplacer une étanchéité est presque une déclaration d'aveux et de responsabilité du moins c'est ce que le copropriétaire a du penser.
Concernant les assurances, rien n'oblige les locataires ou le copopriétaire victime d'un sinistre de déclarer le sinistre à son assurance, et la déclaration en question n’est pas un point de passage nécessaire pour revendiquer le remboursement d'un préjudice.
En droit français (code civil) tout préjudice doit être compensé intégralement par le responsable, même s'il n'y a pas de faute d'ailleurs.
Ici, si le rapport indique noir sur blanc que les fuites passent par les éléments défaillants appartenant au ou sous la responsabilité du copropriétaire, le syndic devrait donc refuser toute intervention du syndicat au motif de la conclusion de ce rapport.
Si en outre la demande du copropriétaire n'indique aucune contestation du rapport de recherche de fuite, ce serait bien de l'écrire également dans la réponse, de manière à ce que si contestation voire procédure future il y a, la copropriété puisse démontrer que cette contestation n'existe que postérieurement à une demande de remboursement d'un préjudice dont le syndicat ne se sent pas responsable et qui plus est bien après les opérations de sorte que le copropriétaire en question n'a pas donné la possibilité à sa contestation du rapport de recherche de fuite de prospérer (bien longtemps après les réparation, on ne peut pas refaire une recherche).
Par ailleurs, comme vous le dites bien, une facture n’est pas un chiffrage de préjudice, il aurait fallu avant de lancer les travaux se mettre d'accord sur le montant du préjudice. |
Édité par - ribouldingue le 22 août 2026 10:04:23 |
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cmdurand1
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Posté - 22 août 2026 : 10:12:27
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C’est ainsi que le syndic avait répondu
Voici la réponse de l’expert représentant le propriétaire
« La bavette vient en protection de la menuiserie et du relevĂ© d’étanchĂ©itĂ© au dessus de l’appui de maçonnerie. Elle n’est pas dĂ©terminante concernant l’étanchĂ©itĂ© balcon / logement «Â
Il indique ensuite que la copropriété doit l’étanchéité entre le balcon et l’appartement. Il indique que le relevé d étanchéité vient en jonction avec le boudin de la partie basse de la menuiserie
Je vais essayer d’envoyer une photo de chez moi pour que vous puissiez voir comment c’est fait. Le relevé d’étanchéité remonte sous l’appuie de fenêtre uniquement.
Merci
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cmdurand1
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Posté - 22 août 2026 : 10:36:53
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https://we.tl/t-osnUxTVdeCFjKz40
Comme vous pouvez le voir la bavette protège la menuiserie et le complexe éventuellement.
Sur la photo du rapport il n'y a plus de joint. L'eau passe sur l'appui de fenĂŞtre.
Son expért dit que l'étanchéité va jusqu'à la menuiserie alors que vous pouvez constater qu'elle s'arrête sous l'appui de fenêtre.
certe le rapport indique que le complexe est positif (c'est pour cela que le remplacement va être réalisé) toutefois l'origine du désordre est bien l'absence de joint.
Pour eux le joint et bavette ne sont par déterminant pour l'étanchéité. sauf qu'ici avec un positionnement correct de la bavette et du joint, l'eau ne serait pas passé et comme le dessus du complexe ne laisse pas passer l'eau, le sinistre n'aurait pas eu lieu.
Il y a la photo de chez moi avec la bavette ayant la bonne pente et les joints étanches. La photo dans le rapport qui montre l'absence du joint et la réponse de l'expert (connaîssance du propriétaire). |
Édité par - cmdurand1 le 22 août 2026 11:22:16 |
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Sinistre sans declaration assurance 
