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trendy31
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 Posté - 11 avr. 2026 : 13:55:45
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Bonjour Ă tous,
Dans le cadre du contrôle des comptes de notre copropriété, nous avons découvert que notre syndic a facturé au syndicat des honoraires pour transmettre à un auxiliaire de justice un dossier de contentieux concernant des charges impayées, puis a rebasculé cette dépense sur le compte du copropriétaire concerné.
Le montant facturé correspond au niveau le plus élevé de la rubrique Frais de recouvrement du contrat de syndic, correspondant à la mise en œuvre de diligences exceptionnelles, mais il n'y a aucune trace de la facture dans l'extranet.
De plus, il n'y a non plus aucune trace dans la comptabilité d'honoraires émanant d'un quelconque auxiliaire de justice alors que cette procédure a été lancée il y a à peu près 5 mois.
Que faut-il en penser ? Nous n'avons jamais connu ce genre de situation dans notre petite résidence et je crains qu'il s'agisse d'une manœuvre du syndic pour augmenter ses honoraires. Faut-il aussi longtemps à un huissier ou un avocat pour intervenir dans ce genre de situation ? Et au bout de quel délai peut-on s'attendre à les voir réclamer leurs honoraires ?
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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nefer
Modérateur
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1
 Posté - 11 avr. 2026 : 14:33:02
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bonjour
s'agit il d'un commissaire de justice ? |
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 2
Posté - 12 avr. 2026 : 06:36:42
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Il n'y a pas obligation de poster sur l'intranet une facture d'un commissaire de justice (huissier) ni des factures exceptionnelles du sydnic. En revanche, vous y avez accès lors du controle des comptes ou par le conseil syndical. Il est normal dans un certain nombre de cas que dans la récupération des impayés le syndic fasse appel a un commissaire de justice, il faudrait en savoir plus pour juger et vous donner un avis.
Etes vous au conseil syndical?
citation: transmettre à un auxiliaire de justice un dossier de contentieux concernant des charges impayées, puis a rebasculé cette dépense sur le compte du copropriétaire concerné Du coup ce n'est pas le sydnicat qui paye si la procédure est effective. Le syndicat avance l'argent puis se fait rembourser |
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Sunbird
Pilier de forums
5115 message(s)
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3
Posté - 12 avr. 2026 : 18:48:17
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Transmettre un dossier à un avocat, commissaire de justice ne donne pas droit au syndic de demander des honoraires. Attention même si il met ces honoraires à la charge du copropriétaire, si le dossier va devant un juge, le juge refusera de condamner le mauvais payeur à ces honoraires et ils resteront à la charge du SDC. |
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4
Posté - 13 avr. 2026 : 08:17:39
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Je ne suis pas d'accord, y compris dans le modèle légal de contrat de syndic il est prévu des frais pour
La constitution du dossier transmis à l'avocat, à l'huissier de justice ou à l'assureur protection juridique (à l'exclusion des formalités visées au 7.2.4)
Le suivi du dossier transmis Ă l'avocat
Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations.... voir 7.2.6
Il faut évidemment vérifier que dans le cas précis ces frais sont prévus dans le contrat et qu'ils sont respectés |
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Sunbird
Pilier de forums
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5
Posté - 13 avr. 2026 : 09:23:49
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Je ne suis pas d'accord, y compris dans le modèle légal de contrat de syndic il est prévu des frais pour
La constitution du dossier transmis à l'avocat, à l'huissier de justice ou à l'assureur protection juridique (à l'exclusion des formalités visées au 7.2.4)
Le suivi du dossier transmis Ă l'avocat
Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations.... voir 7.2.6
Il faut évidemment vérifier que dans le cas précis ces frais sont prévus dans le contrat et qu'ils sont respectés
Ces frais sont systématiquement retoqués par les tribunaux dans le cas des impayés. Le juge retient ce qui est strictement nécessaire mise en demeure justifiée, les frais d'huissiers liés à la procédure proprement dite, et les intérêts au taux légal à partir de la mise en demeure.
Transmettre à un avocat pour un impayé n'a rien d'exceptionnel et est intégré dans la tâche forfaitaire du syndic. |
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Posté - 13 avr. 2026 : 10:00:18
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Pour etre clair, , les frais sont retoqués par le juge, maie qui est demandeur, le syndit ou le copropriétaire indélicat.Cela ne signifie pas forcément que les frais sont retoqués pour tout le monde.
En outre le fait que les frais soient retoqués ne signifie pas que quelqu'un ne les paye pas puisqu'ils sont contractuels |
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trendy31
Contributeur senior
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7
Posté - 13 avr. 2026 : 19:12:19
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Merci Riboudingue et Sunbird pour vos retours détaillés.
Pour répondre d'abord à Nefer, je ne sais absolument pas de quel type d'auxiliaire de justice il s'agit. L'EDD visible sur l'extranet de notre copropriété indique seulement dans la rubrique "Autres honoraires syndic" de l'exercice une facture de 480 €, intitulée "Transmission auxiliaire de justice - Copropriétaire XXX" mais sans aucun justificatif joint. Cette dépense est compensée via le compte du copropriétaire débiteur sous l'intitulé "Contentieux n° xxxxxx".
La somme correspond au niveau le plus élevé des frais de recouvrement prévue au contrat de syndic (ceux qui nécessitent les fameuses "diligences exceptionnelles"...), ce qui me laisse supposer qu'il pourrait s'agir d'un avocat.
J'ai étudié ensuite le Grand Livre mis à notre disposition qui, au lieu de s'arrêter au 31 décembre (fin de l'exercice), court sur 3 mois au delà , ce qui permet d'avoir un historique un peu plus long. Je retrouve la dépense évoquée plus haut uniquement sur le compte du copropriétaire concerné et sur le compte "Autres honoraires syndic" en novembre. Ensuite, plus rien sur le sujet, ni sur le compte Fournisseurs, ni sur celui du copropriétaire.
Je me demande donc quel auxiliaire de justice a été sollicité et quand... Il me semble qu'un délai de 3 mois et demi est suffisant pour préparer une requête en injonction de payer, la soumettre au juge, attendre sa décision et notifier l'injonction approuvée au débiteur via un commissaire de justice qui facturera alors des honoraires. Quant à un éventuel recours à un avocat, j'imagine qu'il y aurait eu également des frais enregistrés (même partiels)
De plus, depuis l'ouverture du contentieux, le copropriétaire débiteur a réglé une partie de sa dette (environ 40 %) mais pas de façon régulière, ce qui laisse planer un doute sur la mise en œuvre d'un échéancier. Et comme il a reçu entre temps un nouvel appel de charges, l'amélioration de sa situation reste limitée.
Par ailleurs, un second copropriétaire présente une dette presque aussi importante et n'a fait de son côté l'objet d'aucune mesure de recouvrement... à croire que la procédure est à la tête du client !!!
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Sunbird
Pilier de forums
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8
Posté - 14 avr. 2026 : 20:18:31
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Pour etre clair, , les frais sont retoqués par le juge, maie qui est demandeur, le syndit ou le copropriétaire indélicat.Cela ne signifie pas forcément que les frais sont retoqués pour tout le monde.
En outre le fait que les frais soient retoqués ne signifie pas que quelqu'un ne les paye pas puisqu'ils sont contractuels
Car le juge applique le contrat.
7.2.6. Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors frais de recouvrement visés au point 9.1)
Pour le 9.1 :
- Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Relance après mise en demeure ;
- Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;
- Frais de constitution d'hypothèque ;
- Frais de mainlevée d'hypothèque ;
- DĂ©pĂ´t d'une requĂŞte en injonction de payer ;
- Constitution du dossier transmis Ă l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
- Suivi du dossier transmis Ă l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).
Bon courage au SDC qui doit démontrer que le syndic a fait des diligences exceptionnelles dans ce type de dossier.
Les CS doivent refuser ces factures qui compliquent la situation avec le mauvais payeur et que le SDC sera amené à payer à la place du mauvais payeur. |
Édité par - Sunbird le 14 avr. 2026 20:20:11 |
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PCS1975
Contributeur actif
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9
Posté - 14 avr. 2026 : 23:26:39
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Bonjour,
D'après ce que j'ai lu sur différents arrêts des tribunaux, les frais de recouvrement sont retoqués par les juges quand ils excèdent ce qui est stipulé dans le contrat / annexe du décret.
Les juges regardent également la chronologie des différents courriers, et les courriers qui sont "inopportuns" sont systématiquement retoqués.
La grande aubaine de certains syndics disons pas très honnêtes, est d'envoyer d'abord un courrier simple, puis un 2ème. Ensuite il envoie 4 LRAR. Puis il passe à la phase contentieuse.
La majorité de ces courriers sont considérés comme non pertinents et abusifs par les tribunaux, ils ne sont donc pas remboursés par le copropriétaire débiteur, et restent à la charge du SDC.
Les tribunaux considèrent également la situation financière du débiteur, et si elle est difficile, les juges retoquent à tous les coups. C'est moins systématique si le débiteur est aisé financièrement, et dans ce cas c'est partiellement retoqué.
Un LRAR pour mise en demeure coûte environ 6 à 7 €, mais les contrats de syndics professionnels facturent 1 LRAR entre 40 et 50 €.
Et c'est là que la bât blesse si on peut dire....
40 € pour imprimer une lettre type et la mettre sous enveloppe, c'est abusif franchement. |
Édité par - PCS1975 le 14 avr. 2026 23:29:04 |
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Posté - 15 avr. 2026 : 09:51:20
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Je veux bien qu'il faille souvent tomber sur le rable des syndic et les considérer comme des gens peu fréquentables, dénoncer les abus, etc.
Mais ici, relisons nous, estimer que facturer 40 euros un courrier RAR envoyé à un copropriétaire est excessif me semble lunaire, quand je rappelle qu'une demi-heure avec un avocat tourne au tour de 150 euros, une intervention de plombier pareil
Non, 40 euros n’est pas le cout d'une impression, il faut deja retirer 7,55 d'affranchissement (et non pas 6 à 7), et estimer le dépot postal, soit environ un coup de livraison en relais colis ou quelque chose de ce genre, c’est un service qui doit valoir 4 à 5 euros (Un huissier je crois facture 7 euros).
Restent donc si l'on déduit 20 % de tva des 40 euros (environ 6,60€)
40,00 - 6,60 TVA - 7,55 affranchissement - 4,00 dépot = 21,85
On enlève le papier l'enveloppe, l'encore, l'amortissment de l'imprimante soit quelques centimes
Dans cette somme, le syndic assume sa responsabilité, rédige, et ca ne se fait pas en dix secondes, puis imprime, et la oui, l'impression peut se faire en dix secondes.
Que ceux qui facturent des prestations nous disent ce qu'ils facturent pour 21 euros....
Je rappelle enfin que tout agent économique qui facture ne facture pas sauf exception rarissime juste son temps de travail ric et rac calculé au smic, car il prend des congés, paye des charges sociales, intègre sa future retraite (revenu différé), est absent pour maladie ou autre une partie du temps, doit payer une partie du temp de son chef par exmeple, doit payer une structure, des assurances, faire un bénéfice et payer des taxes et des impots. Donc non 20 minutes de travail, ca ne se facture pas 4,50 euros
En revanche quadrupler ou mĂŞme simplement doubler le RAR est bien un abus en effet
Sur la discussion et ce que j'en ai dit, en effet si la facturation contratcuelle ne peut se faire que cocnernant des éléments exceptionnels, alors oui, en ce cas, je reviens sur ce que j'ai dit et nous avons besoin de savoir en quoi dans ce cas précis il y a circonstance exceptionnelle |
Édité par - ribouldingue le 15 avr. 2026 09:59:05 |
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trendy31
Contributeur senior
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11
Posté - 15 avr. 2026 : 13:37:19
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Ribouldingue,
Pour éclairer votre discours, je dirai que notre syndic actuel facture la mise en demeure 45.60 € TTC imputés au copropriétaire débiteur, mais qu'il y rajoute les frais de LRAR ou LRE (entre 5 et 10 €) portés à la charge du syndicat. A titre de comparaison, le précédent facturait la mise en demeure seulement 24 € TTC, frais de LRAR ou LRE inclus.
Je comprends vos arguments sur le coût du travail, mais rédiger une mise en demeure pour charges impayées ne nécessite pas 20 mn. A l'exception des coordonnées du propriétaire et d'un extrait de son compte, tout le reste est du texte standardisé et chez un syndic suffisamment grand pour disposer d'un service contentieux, il existe des lettres types pour ce genre de situation.
Je serai donc plutĂ´t d'accord avec PCS1975, d'autant que ce sont souvent les grands groupes qui facturent ce type de prestation le plus cher.... comme par hasard...
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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trendy31
Contributeur senior
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Posté - 15 avr. 2026 : 14:36:33
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Pour en revenir au sujet initial de ce post, le syndic nous a finalement informé que après s'être vu infliger l'ouverture d'un dossier de contentieux, le copropriétaire débiteur a proposé un échéancier de paiement de sa dette sur quelques mois (avec semble-t-il des échéances de montant variable, mais ce n'est pas la question).
Il n'y a donc jamais eu la moindre intervention d'avocat ou de commissaire de justice dans l'affaire, et on peut même se demander si le fameux dossier à transmettre à l'auxiliaire de justice et censé justifier les frais de recouvrement facturés a été constitué un jour.
Ces frais imputés au copropriétaire débiteur ne correspondent en tout cas pas à une prestation effective côté syndic. Heureusement que le copropriétaire en question a eu le bon goût de ne pas laisser le dossier partir en justice, les frais auraient probablement été retoqués (au moins en partie) par le juge...
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Trendy31
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Sunbird
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Posté - 15 avr. 2026 : 16:05:00
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Encore un syndic malhonnĂŞte.
Pour les frais de mise en demeure du mauvais payeur indiqués dans le contrat ce sont bien avec le cout du LRAR/LRE.
Pour les frais de transmissions à l’auxiliaire qui ne sont pas dus le SDC a de la chance que le mauvais payeur les paie. Il y a des syndics qui demandent un courrier d'avocat pour la mise en demeure, et après facturent cette mise en demeure faite par l'avocat... C'est systématiquement retoqué car ces frais n'ont pas lieu d'être. |
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PCS1975
Contributeur actif
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Posté - 15 avr. 2026 : 17:26:22
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Je veux bien qu'il faille souvent tomber sur le rable des syndic et les considérer comme des gens peu fréquentables, dénoncer les abus, etc.
Mais ici, relisons nous, estimer que facturer 40 euros un courrier RAR envoyé à un copropriétaire est excessif me semble lunaire, quand je rappelle qu'une demi-heure avec un avocat tourne au tour de 150 euros, une intervention de plombier pareil
Désolé, pas d'accord du tout...
Il est normal que les syndics puissent gagner leur vie, mais il y a une certaine Ă©thique Ă respecter tout de mĂŞme.
La prestation d'un avocat ou d'un plombier nécessite une analyse de la situation, d'une réflexion sur la solution à apporter, bref d'une expertise.
Où est l'expertise du syndic qui envoie une LRAR de recouvrement, automatisée pour les gros syndics en général (alerte automatique créée par le logiciel en cas de non règlement passé X jours), tout cela en largement moins de 30 minutes ?
Et comme si 1 LRAR n'Ă©tait pas suffisante, certains syndics en envoient 3 ou 4.
Et c'est précisément dans ce cas que le SDC finit par les payer, outre le tarif, c'est le nombre qui a été considéré comme abusif par les tribunaux.
Il ne fait juste que son travail courant, et s'il ne le fait pas, sa responsabilité est engagée.
Cette façon "abusive" de procéder par certains syndics leur permet donc d'empocher facilement des prestations au détriment du SDC.
Perso, je ne trouve ça ni éthique, ni honnête... |
Édité par - PCS1975 le 15 avr. 2026 18:11:18 |
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