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trendy31
Contributeur senior
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 Posté - 11 avr. 2026 : 13:55:45
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Bonjour à tous,
Dans le cadre du contrôle des comptes de notre copropriété, nous avons découvert que notre syndic a facturé au syndicat des honoraires pour transmettre à un auxiliaire de justice un dossier de contentieux concernant des charges impayées, puis a rebasculé cette dépense sur le compte du copropriétaire concerné.
Le montant facturé correspond au niveau le plus élevé de la rubrique Frais de recouvrement du contrat de syndic, correspondant à la mise en œuvre de diligences exceptionnelles, mais il n'y a aucune trace de la facture dans l'extranet.
De plus, il n'y a non plus aucune trace dans la comptabilité d'honoraires émanant d'un quelconque auxiliaire de justice alors que cette procédure a été lancée il y a à peu près 5 mois.
Que faut-il en penser ? Nous n'avons jamais connu ce genre de situation dans notre petite résidence et je crains qu'il s'agisse d'une manœuvre du syndic pour augmenter ses honoraires. Faut-il aussi longtemps à un huissier ou un avocat pour intervenir dans ce genre de situation ? Et au bout de quel délai peut-on s'attendre à les voir réclamer leurs honoraires ?
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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nefer
Modérateur
14868 message(s)
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1
 Posté - 11 avr. 2026 : 14:33:02
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bonjour
s'agit il d'un commissaire de justice ? |
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Posté - 12 avr. 2026 : 06:36:42
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Il n'y a pas obligation de poster sur l'intranet une facture d'un commissaire de justice (huissier) ni des factures exceptionnelles du sydnic. En revanche, vous y avez accès lors du controle des comptes ou par le conseil syndical. Il est normal dans un certain nombre de cas que dans la récupération des impayés le syndic fasse appel a un commissaire de justice, il faudrait en savoir plus pour juger et vous donner un avis.
Etes vous au conseil syndical?
citation: transmettre à un auxiliaire de justice un dossier de contentieux concernant des charges impayées, puis a rebasculé cette dépense sur le compte du copropriétaire concerné Du coup ce n'est pas le sydnicat qui paye si la procédure est effective. Le syndicat avance l'argent puis se fait rembourser |
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Sunbird
Pilier de forums
5112 message(s)
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3
Posté - 12 avr. 2026 : 18:48:17
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Transmettre un dossier à un avocat, commissaire de justice ne donne pas droit au syndic de demander des honoraires. Attention même si il met ces honoraires à la charge du copropriétaire, si le dossier va devant un juge, le juge refusera de condamner le mauvais payeur à ces honoraires et ils resteront à la charge du SDC. |
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4
Posté - 13 avr. 2026 : 08:17:39
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Je ne suis pas d'accord, y compris dans le modèle légal de contrat de syndic il est prévu des frais pour
La constitution du dossier transmis à l'avocat, à l'huissier de justice ou à l'assureur protection juridique (à l'exclusion des formalités visées au 7.2.4)
Le suivi du dossier transmis à l'avocat
Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations.... voir 7.2.6
Il faut évidemment vérifier que dans le cas précis ces frais sont prévus dans le contrat et qu'ils sont respectés |
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Sunbird
Pilier de forums
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5
Posté - 13 avr. 2026 : 09:23:49
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Je ne suis pas d'accord, y compris dans le modèle légal de contrat de syndic il est prévu des frais pour
La constitution du dossier transmis à l'avocat, à l'huissier de justice ou à l'assureur protection juridique (à l'exclusion des formalités visées au 7.2.4)
Le suivi du dossier transmis à l'avocat
Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations.... voir 7.2.6
Il faut évidemment vérifier que dans le cas précis ces frais sont prévus dans le contrat et qu'ils sont respectés
Ces frais sont systématiquement retoqués par les tribunaux dans le cas des impayés. Le juge retient ce qui est strictement nécessaire mise en demeure justifiée, les frais d'huissiers liés à la procédure proprement dite, et les intérêts au taux légal à partir de la mise en demeure.
Transmettre à un avocat pour un impayé n'a rien d'exceptionnel et est intégré dans la tâche forfaitaire du syndic. |
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Posté - 13 avr. 2026 : 10:00:18
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Pour etre clair, , les frais sont retoqués par le juge, maie qui est demandeur, le syndit ou le copropriétaire indélicat.Cela ne signifie pas forcément que les frais sont retoqués pour tout le monde.
En outre le fait que les frais soient retoqués ne signifie pas que quelqu'un ne les paye pas puisqu'ils sont contractuels |
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trendy31
Contributeur senior
530 message(s)
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7
Posté - 13 avr. 2026 : 19:12:19
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Merci Riboudingue et Sunbird pour vos retours détaillés.
Pour répondre d'abord à Nefer, je ne sais absolument pas de quel type d'auxiliaire de justice il s'agit. L'EDD visible sur l'extranet de notre copropriété indique seulement dans la rubrique "Autres honoraires syndic" de l'exercice une facture de 480 €, intitulée "Transmission auxiliaire de justice - Copropriétaire XXX" mais sans aucun justificatif joint. Cette dépense est compensée via le compte du copropriétaire débiteur sous l'intitulé "Contentieux n° xxxxxx".
La somme correspond au niveau le plus élevé des frais de recouvrement prévue au contrat de syndic (ceux qui nécessitent les fameuses "diligences exceptionnelles"...), ce qui me laisse supposer qu'il pourrait s'agir d'un avocat.
J'ai étudié ensuite le Grand Livre mis à notre disposition qui, au lieu de s'arrêter au 31 décembre (fin de l'exercice), court sur 3 mois au delà , ce qui permet d'avoir un historique un peu plus long. Je retrouve la dépense évoquée plus haut uniquement sur le compte du copropriétaire concerné et sur le compte "Autres honoraires syndic" en novembre. Ensuite, plus rien sur le sujet, ni sur le compte Fournisseurs, ni sur celui du copropriétaire.
Je me demande donc quel auxiliaire de justice a été sollicité et quand... Il me semble qu'un délai de 3 mois et demi est suffisant pour préparer une requête en injonction de payer, la soumettre au juge, attendre sa décision et notifier l'injonction approuvée au débiteur via un commissaire de justice qui facturera alors des honoraires. Quant à un éventuel recours à un avocat, j'imagine qu'il y aurait eu également des frais enregistrés (même partiels)
De plus, depuis l'ouverture du contentieux, le copropriétaire débiteur a réglé une partie de sa dette (environ 40 %) mais pas de façon régulière, ce qui laisse planer un doute sur la mise en œuvre d'un échéancier. Et comme il a reçu entre temps un nouvel appel de charges, l'amélioration de sa situation reste limitée.
Par ailleurs, un second copropriétaire présente une dette presque aussi importante et n'a fait de son côté l'objet d'aucune mesure de recouvrement... à croire que la procédure est à la tête du client !!!
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Intervention auxiliaire de justice 
