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Alcide84
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 Posté - 30 mai 2025 : 15:41:32
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Bonjour
Je me permets de solliciter l’avis du forum et particulièrement de ses piliers et personnes ayant déjà rencontré une situation analogue à celle décrite ci-dessous.
Dans le cadre de travaux de réfection de l'étanchéité d'un toit terrasse à jouissance privative d’une copropriété, est-ce que le syndic est en droit d’exiger :
1) que la partie protection de l'étanchéité par un système de dalles sur plots (solution retenue par le syndic et le conseil syndical) soit assurée par le copropriétaire qui en a la jouissance et qui à ce titre doit assurer pleinement la maîtrise d'ouvrage de ces travaux ? En outre, est-ce que ces travaux de protection de l’étanchéité doivent être votés en AG ?
2) que ce même copropriétaire supporte l'intégralité des coûts relatifs à la protection de l’étanchéité par ce système de dalles sur plots ?
Précision importante : le carrelage sur cette terrasse est d’origine et il a été réalisé il y a plusieurs dizaines d’années, par une technique de collage sur chape de pose.
Merci par avance pour vos retours
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yapasdequoi
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Posté - 30 mai 2025 : 17:44:14
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Bonjour,
Il faudrait expliquer ce que vous nommez "protection de l'étanchéité".
Une étanchéité n'a normalement pas besoin de protection.
Et aussi préciser si les dalles sont privatives (comme du carrelage par exemple) ou bien parties communes . |
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Sunbird
Pilier de forums
5023 message(s)
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 Posté - 30 mai 2025 : 17:54:58
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Que dit votre règlement de copropriété sur cette terrasse ? |
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nefer
Modérateur
14709 message(s)
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3
Posté - 30 mai 2025 : 22:25:36
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en général le syndicat est en charge uniquement de l'étancheité
la pose d'un revêtement (carrelage, dalles sur plots) est à la charge du copropriétaire |
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4
Posté - 31 mai 2025 : 07:36:18
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aujourd'hui, il y a quoi ? carrelage posé avec accord d'AG ou non ou bien des dalles sur plots ? |
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Alcide84
Nouveau Membre
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5
Posté - 01 juin 2025 : 20:14:30
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Bonjour
Merci pour vos premiers retours
Qu’est-ce que je nomme protection de l’étanchéité (extrait du DTU 43.1) :
Conformément au DTU 43.1, les dalles sur plots, qui constituent la protection de l’étanchéité et le revêtement de circulation, sont mises en œuvre directement sur le revêtement d’étanchéité.
Que dit votre règlement de copropriété sur cette terrasse ?
Parties Communes Spéciales à chaque Bâtiment
Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité : les murs, les couvertures des bâtiments
Parties privatives
Les carrelages, dalles ou parquets et en général tous revêtements de sol
Charges spéciales à chaque bâtiment
Les frais d’entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction ou remplacement relatifs aux éléments et parties des bâtiments, … étant observé que ces frais s’entendent également de ceux afférents aux balcons et loggias ou terrasses, etc
Entretien des balcons et terrasses
Sous réserve du bon entretien courant des revêtements par les copropriétaires ayant un usage exclusif des terrasses, …. Les dépenses de réparations et de réfection y afférentes dont notamment les dépenses d’étanchéité sont à la charge des copropriétaires du bâtiment intéressé (cf plus haut charges spéciales à chaque bâtiment)
Aujourd’hui il y a quoi ?
Carrelage d’origine à la livraison de l’immeuble et posé par une technique de collage sur chape de pose
NB : Pour rappel mon premier questionnement porte sur qui assure la maîtrise d’ouvrage de l’ensemble des travaux
Merci à vous
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Posté - 02 juin 2025 : 08:26:54
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Tout est à payer par LES copropriétaires du bâtiment au titre des charges spéciales et le syndicat via son syndic assure la maitrise d'ouvrage des travaux. Et bien sur tout cela est à voter dans une AG au titre d'opération exceptionnelle avec d'éventuels honoraires particuliers du syndic. |
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yapasdequoi
Contributeur actif
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7
Posté - 02 juin 2025 : 14:36:25
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Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
(article 9 d la loi 65-557) |
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Alcide84
Nouveau Membre
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8
Posté - 03 juin 2025 : 07:38:40
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Bonjour
Merci Rambouillet et Yapasdequoi pour vos réponses claires et concordantes
@Rambouillet : comme pour yapasdequoi, est-ce que c'est l'article 9 de la loi 65-557 sur lequel vous vous êtes basé pour élaborer votre réponse ?
Merci encore pour votre temps |
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9
Posté - 03 juin 2025 : 07:40:19
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sur votre RdC dont vous avez cité quelques extraits .... |
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Alcide84
Nouveau Membre
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10
Posté - 04 juin 2025 : 09:06:04
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Bonjour
Merci Rambouillet pour votre complément de réponse
Cdt |
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Alcide84
Nouveau Membre
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11
Posté - 13 juin 2025 : 21:34:45
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Bonsoir
Je reviens vers vous avec quelques nouvelles sur la situation. En effet lors d’une récente AG, le principe de la réalisation de travaux de réfection étanchéité terrasse sur plot a été voté dans un premier projet de résolution.
Cependant dans le projet de résolution suivant relatif au choix de la société pour la réalisation des travaux de réfection étanchéité terrasse sur plot, le devis présenté dont l’objet est « Réfection complète de l'étanchéité avec réfection par carrelage sur plot » n’inclus pas les postes de mise en place des plots et de fourniture et installation des dalles.
Cette résolution sur le choix de la société avec ce devis incomplet a été également voté avec un montant de travaux ne permettant donc pas d’atteindre le principe de la réalisation de travaux voté au premier projet de résolution.
Le CS et Syndic restent sur la position que les travaux qui ne figurent pas sur ce devis doivent rester à la charge du copropriétaire qui dispose de la jouissance de cette terrasse, qui doit assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux et en assurer le financement intégral (ce qui n’est pas conforme notamment à l’article 9 de la loi de 1965 et du RDC, voir posts ci-dessus).
Quels seraient selon vous les actions les plus pertinentes pour obtenir rapidement (dans le respect de l’article 9 de la loi de 1965) le vote en AG du complément de budget permettant d’obtenir et atteindre le principe de la réalisation de travaux voté lors de la première résolution ?
Merci par avance pour vos avis éclairés.
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Posté - 14 juin 2025 : 07:52:36
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vous n'avez pas beaucoup de solutions .....
a la condition que vous ayez voté "contre" ces travaux tant dans le principe que dans le choix de l'entreprise avec ce devis ne comportant pas les parties dalles sur plots, il ne vous reste que le passage par l'assignation.
mais attention il faut bien étudier la situation actuelle avant travaux : est ce que vous avez actuellement (et officiellement par le RdC et l'EDD) la jouissance privative d'une partie commune et est ce que cette partie commune a OFFICIELLEMENT et ACTUELLEMENT la possibilité d'être accessible. En effet il ne faudrait pas qu'actuellement cette étanchéité n'ait qu'un caractère étanche et non accessible, car rajouter aujourd'hui des dalles sur plots, c'est modifier l'état de cette étanchéité pour votre seule profit, il s'agirait donc d'une "modification" à votre seule profit donc à vos frais. Par contre si cette toiture terrasse est officiellement accessible aujourd'hui de par l'EDD, le syndicat vous doit la même jouissance.
En d'autres termes et pour simplifier, cette toiture est-elle actuellement une toiture ou une terrasse liée à votre lot ? |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 14 juin 2025 : 12:27:27
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La jurisprudence est plutôt que le revêtement carrelage est à la charge du copropriétaire dans le cadre de la réfection de l'étanchéité d'une terrasse (application de l'article 6-3 de la loi de 65)
«Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.»
Votre RC prévoit que le carrelage est privatif.
Le chapitre dans votre RC "Entretien des balcons et terrasses
Sous réserve du bon entretien courant des revêtements par les copropriétaires ayant un usage exclusif des terrasses, …. Les dépenses de réparations et de réfection y afférentes dont notamment les dépenses d’étanchéité sont à la charge des copropriétaires du bâtiment intéressé (cf plus haut charges spéciales à chaque bâtiment)"
signifie que l'étanchéité est à la charge du SDC "sous réserve" du bon entretien du revêtement par le copropriétaire.
Dans votre cas se pose la charge des surcouts engendrés par le changement du système (collage/plot). La pose d'une terrasse sur plot est plus rapide qu'un collage et demande moins de main d’œuvre par contre le matériel et surtout le carrelage qui doit être spécifique est bien plus couteux.
Sachant que la copropriété n'a voté que l'étanchéité qu'est ce qui vous empêche de reposer le carrelage en collé sur l'étanchéité ?
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Alcide84
Nouveau Membre
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Posté - 14 juin 2025 : 14:44:05
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Merci Rambouillet et Sunbird pour vos premiers retours
Je commence par répondre à vos questions respectives :
• Nous avons voté POUR sur les 2 projets de résolution
• La terrasse est un toit terrasse tout à fait accessible par un escalier (partie commune). Pour rappel « Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité : les murs, les couvertures des bâtiments » sont considérés dans l’EDD comme Parties Communes Spéciales à chaque Bâtiment
• Le choix de réfection de l’étanchéité par dalle sur plot est un choix du Conseil Syndical
• « Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte» Le RC ne précise rien sur cela.
• « Sachant que la copropriété n'a voté que l'étanchéité ». Précision la copro a voté le principe de la réalisation de travaux de réfection étanchéité terrasse sur plot
Petite précision importante, lors du vote du projet de résolution sur le choix de la société pour la réalisation des travaux de réfection étanchéité terrasse sur plot la précision suivante a été rajouté dans le PV de l’AG pour ce même projet de résolution la précision suivante :
« L'assemblée note que l'objet du devis évoque l'étanchéité complète de la terrasse. Celle ci ne sera acquise techniquement que sous réserve que les travaux de réfection soit à la fois fait sur la dalle structurelle et sur le carrelage. Cette remarque ne préjuge en rien de la répartition de l'ensemble des travaux entre parties communes spéciales et parties privatives. »
La protection de l’étanchéité étant garantie par le système de dalle sur plot (cf libellé ci-dessus ajouté au PV), par quel moyen le Syndic/CS pourrait contraindre le copropriétaire qui a la jouissance privative de la terrasse d’assurer la maîtrise d’ouvrage de travaux qui garantissent la protection de l’étanchéité et de couvrir l’intégralité des frais associés à ces mêmes travaux ?
Merci
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Posté - 14 juin 2025 : 15:12:25
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vous n'avez pas répondu (ou je n'ai pas compris) sur l'accéssibilité : est ce que le RdC et/ou l'EDD disnt explicitement que les toitures (actuelles) sont accessibles. Accessibles non pas dans le sens : on peut y aller par tel ou tel moyen, mais accessibles dans le sens : elles sont prévues pour être marchées de façon usuelle voire tous les jours, pour déposer des objets, etc... car dans ce cas l'étanchéité n'est pas la même, elles doivent être traitées contre une non perforation.
Si l'EDD prévoit que votre lot dispose de cet accès "accessible", alors la nouvelle étanchéité doit vous donner cette résistance à la non performation telle que vous avez acheté votre lot. Cette résistance à la perforation se fait soit par le matériau d'étanchéité, soit pas un rajout de dalles.
D'où l'importance du libellé de l'EDD |
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Alcide84
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Posté - 14 juin 2025 : 15:21:37
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Oui ce toit terrasse est circulable et c'est le seul moyen d'accéder à l'appartement. La terrasse est bien mentionnée dans le lot avec l'appartement |
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Posté - 14 juin 2025 : 18:43:21
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alors le syndicat vous doit de pouvoir avoir la même chose qu'avant puisque vous semblez l'avoir acheté avec le lot. |
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Sujet |
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Responsabilité Maîtrise d'Ouvrage 
