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Stéphane
Contributeur vétéran
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 Posté - 02 févr. 2011 : 22:35:27
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Bonjour,
Je rebondi sur le post http://www.universimmo.com/forum_un...EPLY_ID=7200
au sujet des accès par les co-propriétaires aux locaux divers de nos propriétés.
En effets, des années de négligeance ont laissés certains de nos locaux (chaufferies, locaux ascenceurs et divers locaux des résaux d'eaux et d'électricités) dans des états incroyable de saletés, de matériels pourrissant sur place (on s'étonne ensuite avoir des pannes à répétition), dse réparations effectué à la sauvette (vous veriez les bricolages!), sans respect apparent des normes que les prestataires sont je pense censés respecter.
Quelles seraient les limites d'accès aux locaux communs et techniques que le Syndic pourrait être en droit d'opposer aux membres du CS désireux d'en avoir un libre accès (dans le cadre d'inspections suite à travaux, en réception de travaux, ou simplement comme visites régulières) en leur refusant de donner un double des clefs ?
Dans quels cas ces membres du CS devraient-ils être couvert par quelques abilitations, les-quelles ?
... Nous demandons actuellement des doubles de clefs, donc dans l'immédiat, pas de soucis (car la réponse sera peut-être positive), mais bon, pour prévenir de tout risque, et pour argumenter si nécessaire, j'aimerais être éclairci sur le sujet. Merci d'avance pour vos contribution !
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Édité par - Stéphane le 02 févr. 2011 23:00:28 |
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chenkak
Contributeur senior
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 Posté - 02 févr. 2011 : 23:18:56
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Dans notre résidence, tous les membres du CS connaissent la combinaison du cadenas permettant l'accès aux clés des locaux technique.
Mais il n'y a jamais d'abus.
Certains locaux technique peuvent présenter un danger; leur accès doit être rendu moins facile en mettant par exemple un système de verrouillage plus dissuasif.
Le membre du CS qui s'occupe des problèmes de sécurité, sinon le président du CS, doit être vigilant, et trouver éventuellement avec le syndic les solutions pour que ces locaux ne soient pas encombrés par des objets dont la place n'est certainement pas dans un local technique. |
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Posté - 03 févr. 2011 : 07:40:08
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d'abord, il faut partir des 2 principes suivants :
1- rien n'appartient au syndic : il n'est pas copropriétaire, mais mandataire
2- tout appartient à tout le monde : la copropriété est un bien commun.
a partir de là , bien sur, il faut mettre des "garde-fous" ou des "gardes-idiots" 
pour ma part, je pense que les membres du CS doivent avoir le libre accès à tout. En effet, le 15 aout à 15h, le syndic sera bien content de trouver sur place un membre pour remettre en service un disjoncteur 
mais bien sur, il n'est pas sain que tous les proprios (encore moins les résidents) aient accès aux locaux techniques : je prends un exemple, la clé de débrayage d'un portail roulant est à dispo des membres du CS mais pas de tout le monde, sinon le portail serait en permanence ouvert.
Tant que ces membres entrent dans des locaux techniques pour "voir", pas d'habilitation, mais attention dans d'autres cas. J'ai en tête un membre du CS qui s'est électrocuté en changeant des ampoules, la famille s'est retournée contre le syndicat.... ce dernier n'ayant pas prévu le changement des ampoules par une personne "habilité" électriquement. (idem pour des travaux en hauteur...)
en conclusion, un syndic ne peut interdire un accès à un memebre du CS, mais en contre partie ceux ci doivent prendre des précautions |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 03 févr. 2011 : 10:51:41
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Les locaux techniques, ce n'est tout de même pas le souk !
Les locaux techniques sont soumis à des contraintes de sécurité qui limitent leur accés à ceux qui ont une nécessité d'y intervenir.
Dans le local technique "ascenseur, seul l'ascensoriste devrait avoir un droit d'accés, idem la chaufferie, les équipements collectifs placés dans ces locaux étant sous la responsabilité (contrat de maintenance oblige) de l'entreprise concernée.
L'accés aux copropriétaires doit en être strictement interdit. Pour les membres du CS comme du syndic, ils ne devraient y accéder qu'avec du personnel de ces entreprises.
Le nettoyage de ces locaux à accés restreint, réglementé, est à chare de ceux qui en ont l'accés : le Chauffagiste (l'ascensoriste) qui laisse trainer ses chiffons, ses papiers, voire ses mégots et épluchures, sera très rapidement mis en demeure de procéder au nettoyage de ses lieux de travail !
Voir sur ces question les "mises aux normes sécurité" des locaux techniques où s'exerce l'activité des entreprises de maintenance, locaux techniques dont l'accés doit être strictement réglementé par le syndicat. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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4
Posté - 03 févr. 2011 : 16:57:32
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Pour un CS qui s'implique dans la bonne marche de la copropriété, il est indispensable de pouvoir accéder aux différents locaux techniques. Ce n'est pas si facile de profiter de la visite d'un technicien.
Une pratique peut être d'avoir un jeu de clés dédié au CS, ceci permet de garantir :
- que le jeu de clés "prestataires" reste toujours disponible,
- qu'il existe quelque part un double du jeu de clés (un jeu, ça se perd).
Pour limiter l'accès aux seuls membres du CS, il suffit de mettre le jeu de clés "CS" dans une boîte à clés (elle-même fermée à clé) placée dans un endroit discret (que le syndic connaît).
Quand personne ne surveille les locaux, ceux-ci se salissent et s'encombrent comme le dit Stéphane : l'électricien laisse du vieux matériel d'éclairage dans un local technique (VMC par exemple) au lieu d'emporter ses déchets. Plusieurs mois plus tard, il n'est plus évident de retrouver le responsable.
Avec un accès aux locaux techniques, le CS peut surveiller :
- les compteurs kWh et m3 eau chaude aux dates-clés (lesquelles ne sont pas celles de la visite du prestataire),
- la température de l'eau chaude produite par les ballons collectifs juste avant que la chauffe de nuit commence (le prestataire ne passe que dans la journée).
Cette surveillance permet au CS de mieux comprendre le fonctionnement des équipements et les amélioration proposées par les prestataires, d'optimiser le fonctionnement de la chaufferie si elle ne l'est pas ou ne l'est plus. Le chauffage hors-gel collectif par le sol et le chauffage collectif de l'eau chaude représentent un coût à surveiller de près. Les prestataires n'ont pas les mêmes objectifs que les copropriétaires : il faut les surveiller.
Comme l'a dit rambouillet, un membre CS qui réarme un disjoncteur ou remplace un fusible rend de grands services s'il a les compétences pour le faire.
Jeu de clés locaux techniques dédié au CS : OUI s'il y a des profils techniques parmi ses membres.
Cdlt. Louis92
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sybarite
Contributeur actif
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Posté - 03 févr. 2011 : 17:23:23
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Et pourquoi pas l'accés aux toitures ? comme ça, les places de CS deviennent plus vite vacantes....
Accés locaux qui ne présentent pas de danger, oui. Locaux spécififques comme machinerie ascenseurs non !
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chenkak
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6
Posté - 03 févr. 2011 : 18:19:22
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Si. Mais avec les précautions que j'indiquais plus haut.
Le problème est parfois très délicat.
Il faut se méfier surtout lorsqu'il y a 1 ou 2 membres du CS du type inconscient, se croyant capable de tout, mais surtout capable de faire de grosses bêtises... |
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Gédehem
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Posté - 03 févr. 2011 : 19:08:34
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Cette question nécessite de se pencher sur les clauses du contrat des prestataires, en particulier sur la responsabilité qui leur incombe !
Sans doute que personne parmi les intervenants n'a eu affaire avec eux à l'occasion d'un litige lors d'un dégat survenu dans une chaufferie :
"Ce ne sont pas nos techniciens, c'est sans aucun doute une personne de la copropriété, peut être le concierge, puisque nous savons que plusieures personnes y ont accés (réponse de la boite et de son assureur !)
"...dans des états incroyable de saletés, de matériels pourrissant sur place (on s'étonne ensuite avoir des pannes à répétition), dse réparations effectué à la sauvette (vous veriez les bricolages!)"
QUI donc est responsable, si ce n'est le prestataire qui exerce ses activités dans CE local ????
"Plusieurs mois plus tard, il n'est plus évident de retrouver le responsable."
OUI, dans le cas exposé plus haut !
NON , lorsque seul le prestataire y a accés : c'est forcément lui le responsable de l'installation placée sous sa responsabilité, peu importe qui parmi son personnel .
La propreté des locaux fait partie de la sécurité de l'installation dont le prestataire a la charge contractuellement : faites venir l'inspection du travail, vous verez ce qu'ils en pensent !
A condition que ces locaux techniques particuliers ne soient pas accessibles par n'importe qui n'importe quand. |
Édité par - Gédehem le 03 févr. 2011 19:10:33 |
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chenkak
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8
Posté - 03 févr. 2011 : 23:24:05
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Oui, le prestataire doit être responsable d'un local technique très spécialisé et pouvant être dangereux.
Et le CS+syndic doivent éviter de donner toute occasion ou opportunité au prestataire de pouvoir rejeter sur d'autres sa responsabilité concernant ce local.
Les choses sont différentes lorsqu'un membre du CS est bon technicien, et qu'il est là de longue date. Il s'établit alors progressivement une relation de confiance entre lui et les prestataires. Dès lors, l'inspection technique, le suivi de la maintenance et des travaux se déroulent d'une manière plus satisfaisante pour tous. |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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9
Posté - 04 févr. 2011 : 01:35:49
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Merci de vos réponses !
Tout cela donne bien à réfléchir. La confiance, oui, très bien. Mais je préfèrerais laisser la balle dans le camps du Syndic en laissant les clefs chez le gardien.
Je préfèrerais en effet prendre le temps de demander les accès au Syndic pour les visites de routine, ou à l'impromptu, que de voir le visiteur (de toute bonne fois, membre respectable du CS ou non, ou tout compétent qu'il puisse être) devoir endosser une responsabilité finalement inutile.
Que coûterait une petite entente avec le Syndic (un coup de fil et hop, inspectez -ou dépannez- jeunesse!) au regards des accidents ou incidents, ou encore, d'accusations à tord et ou gratuites (qui à mis cette bouteille de gaz ici?), qu'un "libre accès" ne manquerait pas, tôt ou tard de créer ? |
Édité par - Stéphane le 04 févr. 2011 01:43:48 |
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Posté - 04 févr. 2011 : 09:13:38
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Les membres du CS, comme tout autre copro n'ont pas à intervenir sur les parties communes, même pour changer une ampoule.
Le syndic est chargé de controler le travail des intervenants, ascenseur, chaufferie, ..... Il doit donc visiter régulièrement ces locaux dangereux avec les entreprises et des membres du CS, et vérifier que ces locaux respectent la sécurité, et ne sont pas devenus des dépots d'ordures.
Un membre du CS qui se brisera une vertèbre en tombant de l'escabeau pour changer une ampoule dans l'escalier, et qui ne sera pas couvert pas une assurance de la copropriété, ne manquera pas d'assigner le SDC pour toucher des DI. Quelques dizaines de milliers d'euros !!!! Et même si ce membre du CS est un bon technicien, cela ne change rien aux problèmes.
Si un membre du CS intervient sur des insatallations communes, n'oublions pas que la garantie tombera immédiatement. L'entreprise dégagera sa responsabilité, et elle aura raison.
le pretexte toujours avancé de faire des économies de charges est absurde.
Les locaux techniques restent, et les bons membres du CS qui dépannent changent.
Les responsables sont le syndic par contrat, et les entreprises. |
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Gédehem
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Posté - 04 févr. 2011 : 14:44:07
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Les locaux techniques restent, et les bons membres du CS qui dépannent changent.
Les responsables sont le syndic par contrat, et les entreprises."
NON : c'est le syndicat qui est responsable de TOUT, de ses locaux techniques, ici en n'en permettant pas le libre accès à des personnes étrangères aux prestataires.
Ce n'est que dans la mesure où une faute préjudiciable au syndicat peut être mise sur les épaules de tel ou tel (syndic, employé d'immeuble, membre du CS, ...) que le syndicat pourrait se retourner sur le "fautif" afin d'obtenir réparation .
La responsabilité de l'entreprise ne pourrait être engagée que dans la mesure où elle est seule à pénétrer dans ces locaux techniques, qui sont le lieu d'exercice de ses activités.
Si elle n'est pas la seule à en avoir l'accés, vous pouvez compter sur elle pour le mettre en avant afin de se dédouaner de toute responsabilité ! |
Édité par - Gédehem le 04 févr. 2011 14:47:25 |
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Posté - 04 févr. 2011 : 18:01:40
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OK Gedehem; je me suis mal exprimé avec le mot responsabilité, je rejoins vos propos. Je voulais simplement dire que c'est le boulot du syndic de vérifier l'état des parties communes et des locaux " dangereux" et aux entreprises de les laisser en bon état.
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chenkak
Contributeur senior
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Posté - 05 févr. 2011 : 15:08:39
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Vous pouvez toujours rêver, mais combien de syndics vérifient effectivement l'état des parties communes si ce n'est pas le CS qui se plaint d'une anomalies constaté lors d'une visite d'inspection par le CS, avec ou sans le prestataire? |
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goutelette
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Posté - 05 févr. 2011 : 20:55:08
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Bonjour
je rejoint la remarque de chenkak.
citation: Vous pouvez toujours rêver, mais combien de syndics vérifient effectivement l'état des parties communes Fin 2010 sur le site "réglementation ascenseur" ( bras de fer contrôleur- ascensoriste)
j' ai fait part d' une obligation de garde corps dans le local technique demandée part le contrôleur. Suite a cette remarque notre ascensoriste nous a proposé un 3ème affichage par site "refermer la trappe".
Notre Syndic, s' en est tenu au fait que l' ascensoriste prenait ses responsabilités.
En ce qui nous concernent, nous conseillers, nous avons ressenti un certain doute , qu' en cas d' accident de technicien le Syndicat s' en sorte indemne.
Aussi, quand le technicien est passé pour sa visite. je lui ais demandé de l' accompagner jusqu' en haut de l' échelle pour comprendre le problème. ( 2 sites.)
Résultat : Arrivée en haut de l' échelle, le technicien se trouve a se rétablir sur un petit espace..( 40 cm env).. sur lequel il doit faire un tour sur lui même ..... pour enjamber l' espace trappe ouverte. 90 cm.
Suivant le commerciale,c'est une pratique courante ??? ( pourtant faisant partie des 18 cas d'accidents)
L' accès au service technique se trouvant a l' opposée de l' ancrage de l' échelle. J' ai pu voir également différents endroits dégradés. lisse a terre etc.;
Nous en avons tiré la conclusion, que les travaux de garde corps nécessitaient le déplacement d' une entreprise indépendante, et sans intérêt financier pour l'ascensorite.
Nous avons fait valoir notre insatisfaction sur une tromperie, qui entraîne maintenant un manque de confiance.
De ce fait,la Sté ascensoriste fait modifier l' ancrage, qui aurait du être fait depuis 18 ans, accepte de poser un garde corps réglementaire et prend a sa charge 50% des travaux.
Dans la mesure ou le Syndicat est responsable, il ne faut pas faire l' autruche?
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2011 : 21:37:33
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Pardon à Goutelette et Chenkak, mais les points qu'ils soulèvent n'ont rien à voir avec la question posée dans ce sujet :
"Quelles seraient les limites d'accès aux locaux communs et techniques que le Syndic pourrait être en droit d'opposer aux membres du CS désireux d'en avoir un libre accès (dans le cadre d'inspections suite à travaux, en réception de travaux, ou simplement comme visites régulières) en leur refusant de donner un double des clefs ?"
Les locaux techniques réservés à tel équipement commun sont sous la responsabilité et la mise en sécurité de l'entreprise en charge de la maintenance de cet équipement.
La propreté de la zone d'activité, de leur "atelier" leur incombe !
S'il y a un vrai problème découvert lors d'une visite avec le personnel de cette entreprise, le syndic DOIT en faire la remarque du constat qui est fait, le serait-il par un membre du CS.
Si rien ne bouge c'est la mise en demeure d'avoir à tenir propre un local mis à leur disposition, local qui est "lieu de travail".
Et si rien ne bouge, c'est le RDV avec l'inspection du travail, la sécurité du personnel intervenant n'étant pas assuré si c'est sale et qu'il y a de tout partout qui traine.
Mais cela n'a rien à voir avec le "libre accés des locaux technique", qui doit être interdit, ou réglementé strictement.
Sur l'histoire de la trappe et du garde-corps de Goutelette (pardon, mais je n'aipas tout compris) il s'agirait d'une question d'accessibilité de ce local technique, par une trappe.
Les travaux à engager pour sécuriser cette accessibilité sont prévus dans les "mises eux normes", à charge du syndicat.
Si l'ascensoriste en a pris 50% à sa charge, c'est que le syndicxat à de la chance ....  |
Édité par - Gédehem le 05 févr. 2011 21:40:38 |
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goutelette
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Posté - 05 févr. 2011 : 23:27:36
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Bonsoir gedehem
En effet, la situation que j' explique ne concerne pas le libre accès des locaux techniques. Mais, met en présence le fait, qu' il ne faut pas également se l' interdire.. L' accès, ascenseur étant fortement déconseillés a toute personne non habilité. Mais en cas d 'accident d' un technicien la sté ascensoriste, trouvera bien par le biais de ses avocats a responsabiliser le syndicat.
citation: il s'agirait d'une question d'accessibilité de ce local technique, par une trappe .
Sauf erreur de ma part, l'accès des locaux ascenseurs se font en majorité par l'aide d' une échelle donnant sur une trappe au dernier étage.
Nous ne pensons pas que le facteur chance, soit la raison de cette participation financière. Après ma visite nous avons été en mesure avec le Syndic de reprocher a cette société, d' avoir minimiser volontairement le danger. Celle-ci nous laissant entendre qu' un affichage était suffisant. .Il est apparu que d' origine une erreur d' installation avait été faite.( Installation faite part eux). Nous ignorions, que le technicien une fois dans le local, devait aller a l' opposé et enjamber la trappe. La barre d' ancrage de l' échelle donnant accès au local étant installée du mauvais coté.
Une perte de confiance, est une raison valable pour faire entendre que nous envisageons de changer d'entreprise
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Loulou28
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Posté - 28 févr. 2013 : 18:54:27
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Bonjour,
Première intervention sur le site. Je suis Président de CS. je suis face à un petit soucis relatif à l'accés des locaux tehniques et particulièrement de celui de l'eau par les locataires.
Les messages traitent de l'accés des membres du CS.
le sujet : les locataires ont t'ils le droit d'accéder au local technique y compris dans le cas d'inondation dans un appartement pour couper une vanne?
Si vous connaissez des textes réglementaires sur le sujet, merci de communiquer. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 01 mars 2013 : 12:19:52
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Trop peu d'élements pour répondre !
De quel "local technique" s'agit-il ?3
S'il s'agit du local contenant les compteurs individuels et leurs vannes, bien entendu que chancun en a le libre accés pour "son" compteur et sa vanne.
A ne pas confondre avec des locaux techniques nécessaires aux services collectifs mis conctractuellement à l'entretien d'uyn prestataire (chauffagiste, ascensoriste, etc .....)
Les locaux techniques nécessaires à l'usage des lots (compteurs et vannes divers) doivent être accessibles, par les utilisateurs mais aussi par les etreprises chargées des relevés). |
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Loulou28
Nouveau Membre
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Posté - 05 mars 2013 : 00:26:07
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Bonsoir Gédehem, je ne veux pas encombrer inutilement ta boite, mais merci de la réponse. Il est inutile que jee précise ma demande car je retiens que dans certains cas les locataires peuvent accéder au locaux techniques comme celui des compteurs d'eau. Cà ouvre quand même à une difficulté qui est celle de la proximité ou de la communauté du lieu et de la confiance que l'on peut donner ou admettre de la part de l'ensemble des locataires. Et sincèrement avec la faune que nous avons sur la résidence je doute de l'usage du lieux (relever le compteur) à des fins strictement et exclusivement personnelle. Rien n'empèche un locataire de couper les vannes des autres, juste pour "em*****r". Pourquoi un locataire aurait t'il besoin de relever son compteur d'eau si une société le fait pour lui? Pour vérification, certes, mais il faut compter dans ce cas avec ce que j'écris plus haut. pas facile tout cà . merci encore |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 05 mars 2013 : 08:05:46
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Si le local "compteur eau" de loulou28 contient les vannes d'arrêt d'appartement, ce local doit être accessible aux résidents (dont locataires) pour couper l'eau de leur appartement quand ils s'absentent plusieurs jours.
Si le local "compteur eau" de loulou28 contient les vannes d'arrêt des pieds de colonne, le CS (qui connaît mieux les résidents que le syndic et spécialement les locataires) doit apprécier les risques :
- risque pour un locataire de ne pas pouvoir couper l'eau de la colonne en cas d'inondation dans un appartement (résident absent ou "mal comprenant") et donc risque de beaucoup de dommages pour le bâtiment (appartements, ascenseurs),
- risque lié à un usage inapproprié du local.
Cdlt. Louis92. |
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