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Zoro
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 Posté - 08 juin 2009 : 22:51:05
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Bonjour,
J'envisage d'acheter une maison qui a été probablement construite avant la législation sur les permis. L'urbanisme n'a pas de permis enregistré et l'acte de propriété n'en fait pas mention.
La maison n'est pas conforme au PLU actuel car elle dépasse largement le plafond de COS, le plafond d'emprise au sol, la hauteur autorisée et possède des fenêtres qui donnent sur une cour appartenant au voisin.
Je pensais que je pouvais demander un permis pour modification en vue de rénover et modifier quelques points de la maison à condition de ne faire que des travaux ne modifiant pas la maison par rapport au PLU ou la rendant plus conforme au PLU (diminution de SHOB, de SHON et d'emprise au sol).
Il m'a été expliqué à la mairie que sans permis initial, il n'était pas possible de déposer un permis!! Lors d'une deuxième visite, on m'a dit qu'au vu de l'acte de propriété, il était peut-être possible de déposer un permis de construire car l'existence légale de la maison serait justifié par l'acte de propriété.
Où est la vérité? Je ne vois comment un service d'urbanisme pourrait refuser un permis qui décrit l'existant qui est là depuis plus de 3 ans et ne peut donc plus être démoli si j'ai bien compris.
Merci à ceux qui pourraient éclairer ma lanterne...
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 Posté - 09 juin 2009 : 00:03:35
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ce n'est pas 3 ans qu'il faut prendre en compte mais l'existence très ancienne de la maison...
la mienne, antérieure au 18°s. , a été construite sans PC !
de quand date la votre ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
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Posté - 09 juin 2009 : 07:05:14
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Heureusement, les dispositions du PLU ne sont pas opposables aux bâtiments construits avant l'entrée en vigueur de ce PLU.
De même, les bâtiments construits avant 1973 (date de création du PC dans sa forme actuelle) sont parfaitement en règle vis à vis de la législation.
Le grand principe qui régit les travaux sur les bâtiments dans cette situation est celui de l'acquis.
En clair, ce qui existe est réputé légal. Le service instructeur ne peut tenir compte de l'existant qu'en sa partie concernée par les travaux.
Cependant, si une demande (PC ou DP) rend le bâtiment plus conforme au PLU, il ne sera plus possible de revenir (par une autre demande) à la situation antérieure.
Par exemple, si un bâtiment est en dépassement de COS, c'est la surface déjà bâtie qui constitue le plafond que toute demande ne devra pas dépasser. Mais si vous obtenez une autorisation pour un projet dont la surface totale est inférieure à l'existant, c'est la surface de ce projet qui deviendra le nouveau plafond que vous ne pourrez plus dépasser (en supposant que le dépassement persiste) dans des projets futurs.
Ce principe réduit sensiblement votre marge de manoeuvre dans l'élaboration de vos projets car vous devez y intégrer la conservation de l'acquis.
Si, par exemple, en situation de dépassement de COS, vous détruisez de la surface de plancher, il vous faut en recréer la même quantité pour ne pas la perdre définitivement, et ce au sein de la même demande.
J'attire votre attention sur le cas particulier que constituerait un projet consistant en la démolition complète du bâtiment pour en construire un neuf.
En principe, le bâtiment neuf pourrait bénéficier des dépassements qui existaient dans l'ancien bâtiment, mais un recours en annulation de PC, une fois le bâtiment démoli, pourrait vous mettre dans une situation délicate. |
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Posté - 09 juin 2009 : 07:09:28
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pas avec la nouvelle rédaction du L111-3 |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
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Posté - 09 juin 2009 : 08:00:26
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Le L111-3 est un autre cas particulier que je n'ai pas intégré dans ma réponse (déjà bien longue).
Sur les conditions d'application du L111-3, je signale un "vide" que la jurisprudence devra combler.
A priori, cet article autorise la reconstruction à l'identique, sans respect des règles du PLU, sauf si le PLU s'y oppose formellement. Toute la question est de savoir sous quelle formalisation le PLU doit s'opposer.
L'article exonérant du respect des règles d'urbanisme en vigueur, ce n'est pas par celles-ci que l'opposition peut se faire. Enfin ce serait logique.
L'opposition serait donc une disposition de zone interdisant la reconstruction à l'identique (comme dans le cas des PPR).
Cela ne fait pas encore 2 ans que la nouvelle loi est en vigueur et le L111-3 a été modifié il y a moins d'un mois...
Il va falloir attendre un peu pour avancer un début de certitude...
Ce serait intéressant de connaître le raisonnement ou les cas tordus qui ont motivé la modification de cet article en l'étendant à la démolition alors qu'il était cantonné aux cas de sinistre.
Soit le législateur a voulu rendre la reconstruction à l'identique plus aisée, soit il a voulu que les PLU qui l'interdisent aient une application plus large. Mistère...
Même en l'absence de référence au L111-3 dans le PLU, la démolition reste porteuse d'incertitude.
Par exemple, avec un COS donnant droit à 100m², détruire un bâtiment occupant 150m² pour en construire un neuf de la même surface c'est pas gagné. Il vaut mieux dans ce cas procéder en deux temps (destruction/construction par moitié) pour que la question de conservation de l'acquis ne se pose pas.
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Posté - 09 juin 2009 : 08:05:58
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ce sont justement les questions de densité qui ont inspiré les parlemntaires pour supprimer la notion de sinistre, il y a un mois.
première lecture au sénat : Votre commission a inséré, à l'initiative de M. Laurent Béteille et plusieurs de ses collègues, un article additionnel après l'article 6 pour permettre la rénovation complète d'un bâtiment qui, bien que régulièrement construit, ne respecte pas les dispositions d'un plan d'occupation des sols ou d'un plan local d'urbanisme postérieur. Tel est notamment le cas d'un immeuble situé dans une zone de surdensité, c'est-à -dire en dépassement du coefficient d'occupation des sols.
A l'heure actuelle, en application de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, seule la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement. Sinon, ce bien ne peut être que réhabilité, toute démolition entraînant la suppression du droit à reconstruire.
Or, comme le font remarquer les auteurs de l'amendement, certains biens ne sont techniquement pas réhabilitables en raison de leur état de vétusté, d'autres le sont mais leurs propriétaires peuvent souhaiter une rénovation profonde, par exemple pour construire un bâtiment énergiquement très performant.
La rédaction retenue par la commission modifie le premier alinéa de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme afin de permettre la reconstruction à l'identique des bâtiments démolis, quelle que soit l'origine de la destruction, sous la réserve que celle-ci soit intervenue moins de 5 ans auparavant. Il s'agit d'éviter les demandes de reconstruction abusives, concernant notamment des bâtiments détruits depuis plusieurs années, pour ne pas perturber l'urbanisme communal.
En tout état de cause, conformément aux dispositions de l'article L. 111-3, la reconstruction à l'identique est soumise à deux conditions :
- le bâtiment reconstruit doit avoir été régulièrement édifié ;
- la reconstruction à l'identique ne doit pas être interdite par la carte communale ou le plan local d'urbanisme.
En outre, la reconstruction peut être refusée pour des motifs graves d'atteinte à la sécurité publique conformément à l'article R111-2 du code de l'urbanisme.
Votre commission a adopté l'article 6 bis ainsi rédigé.
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Édité par - Emmanuel Wormser le 09 juin 2009 08:14:54 |
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larocaille
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Posté - 09 juin 2009 : 08:14:33
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
ce sont justement les questions de densité qui ont inspiré les parlemntaires pour supprimer la notion de sinistre, il y a un mois.
Peux-tu préciser car je ne comprend toujours pas si ils ont voulu favoriser ou entraver la reconstruction à l'identique? |
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larocaille
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Posté - 09 juin 2009 : 08:16:44
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Merci d'avoir complété. |
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larocaille
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Posté - 09 juin 2009 : 08:27:42
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OK,
C'est donc bien une volonté de faciliter la conservation des sur-densités existantes.
Néanmoins, je trouve navrant que les Sénateurs aient identifié que l'article R111-2 permettait aux roitelets locaux de s'opposer arbitrairement et qu'ils n'en aient pas profité pour rendre la Loi d'application identique pour tous les citoyens.
Heu... Oui... Ce sont les roitelets qui élisent les Sénateurs... |
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Posté - 09 juin 2009 : 09:13:06
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eh oui ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 09 juin 2009 : 09:16:19
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j'ajoute que tu auras noté qu('avec l'ensemble de ces dispositions, l'élu local peut finalement décider s'il applique ou non les règles d'un nouveau PLU : s'il veut éviter de les appliquer, il suffit de sussurer "démolis, on se débrouillera"... s'il veut les appliquer, il suffit d'asséner "tu as démois ? alors L111-2 !".
qui a dit "roitelet" ? |
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Emmanuel Wormser
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Zoro
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Posté - 09 juin 2009 : 12:44:06
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Merci pour ces réponses rapides. Je ne connais pas la date de construction de la maison probablement entre 1930 et 1950. Donc elle est "ancienne" pour le PLU. |
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Posté - 09 juin 2009 : 12:59:00
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oui. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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