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 Mise en location de ma résidence principale
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bf69
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4 message(s)
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Posté - 01 juin 2009 :  17:26:03  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous,

J'envisage de louer ma résidence principale. Appartement (pret en cours 150000 euros sur 23ans).Loyer envisagé 650 euros (charges 65 euros).
Remboursement pret : 900 euros
A quel régime fiscal puis je prétendre?
Puis je utiliser l'amortissement?
Combien vais je payer d'impôt?

Vous remerciant par avance pour vos réponse?


ABCT
Contributeur senior

993 message(s)
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 1 Posté - 01 juin 2009 :  17:54:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A moins de 15 000€ de recettes vous pouvez "bénéficier" du régime micro foncier.
Par contre vous ne pouvez pas déduire de charges style Taxes Foncières, Intérêts d'emprunts, travaux,... car elles sont censées être couvertes par votre abattement au micro foncier...
Il n'est pas prévu d'amortissement pour votre ex habitation principale.
Quant à votre montant d'impôts cela dépend de vos autres revenus...
Ici vous allez dégager un revenu "catégoriel" en Revenus Fonciers qui s'ajoute à vos autres Revenus ( ex: salaires, B.I.C. B.A) ensuite cela dépend de la composition de votre foyer fiscal = nombre de parts.

bf69
Nouveau Membre

4 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 01 juin 2009 :  21:38:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le loyer serait de 7800(hors charges) euros par an
Charges 780 euros par an
Intérêts d'emprunt : 5561 euros environ pendant 4 ans

Avec le régime réel : pourriez vous me confirmer mon impot?
7800 - 780 - 5561 : 1459 EUROS?

ces 1459 euros sont intégrés à mes revenus?
y 'a t il de la CSG à payer? 11% de 1459???

merci d'avance

seborga
Contributeur actif

388 message(s)
Statut: seborga est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 02 juin 2009 :  06:55:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Une fois que cette résidence sera mise en location, ce ne sera plus votre résidence principale. Donc, si l'achat est récent et si vous défiscalisez vos intérêts d'emprunt au titre de l'acquisition de la résidence principale, vous ne pourrez plus le faire.
Je ne vous conseille pas le microfoncier. Le réel sera plus avantageux pour vous car vous avez des intérêts d'emprunt défiscalisables au titre du revenu foncier.
Pour quelle raison voulez vous mettre à bail votre actuelle résidence principale ? Si c'est à cause d'une mutation professionnelle, vous avez la possibilité de réduire de 10 %, pendant 3 ans si mes souvenirs sont bons, le résultat de votre revenu foncier.
Oui, votre revenu foncier est soumis à la CSG.
Si vous revendez cette résidence alors qu'elle n'est plus votre résidence principale, vous serez imposé sur le plus value si vous en faites une.

Devenir bailleur de sa résidence principale n'est jamais un super bon plan, enfin, n'est jamais un plan aussi performant que d'investir dans le but locatif en étant propriétaire occupant de son logement principal. Cela fait augmenter les impôts de façon assez sensible, surtout si vous êtes dans les basses tranches d'imposition. Cela peut vous faire perdre ou diminuer certains avantages sociaux comme les allocations ou aides personnalisées au logement, comme les bourses d'études pour les enfants etc.

Si vous raisons de mettre ce logement à bail ne sont pas une mutation professionnelle ou une cause privée comme un mariage (ou vie commune sous quelque forme que ce soit) assorties du constat que la revente actuellement vous serait très peu favorable, faites bien vos comptes avant de prendre cette décision.

Dernier point, ce logement deviendra locatif. Ce ne sera plus "chez vous". Le locataire aura d'importants avantages. Votre liberté de récupération de ce logement sera très entravée.

Mais si ce logement est bien situé, s'il a tendance à conserver sa valeur alors que le marché est morose, c'est la chose à faire, si vous avez une très bonne raison d'aller vivre ailleurs, malgré le peu de "rentabilité immédiate" que cela représente.

citation:
Avec le régime réel : pourriez vous me confirmer mon impot?
7800 - 780 - 5561 : 1459 EUROS?
il faut également déduire la taxe foncière. Attention à la déduction pour charges si c'est en copropriété. Le calcul est assez compliqué. Il ne faut pas confondre les charges de copropriété et les charges récupérables. En location ordinaire, vous pouvez déduire 10 % d'abattement forfaitaire + 20 € de frais divers.. Le calcul de votre déduction d'intérêt d'emprunt est mauvais. Ce que vous pouvez déduire, c'est la montant annuel chaque année. C'est à dire que ce sera environ 1200 /1500 € (calcul à la louche d'après 5561 € pour 4 ans) la première année puis un peu moins chaque année qui suivra...
Pourquoi avez-vous choisi 4 ans d'intérêt d'emprunt ?

Prenez contact avec votre contrôleur des impôts qui, s'il est sympa, vous passera un formulaire de déclaration de revenus fonciers et vous pourrez faire une simulation du revenu foncier qui se serait ajouté à votre revenu principal si ce logement avait été mi en location en 2008. En plus, votre contrôleur vous donnera quelques explications.

bf69
Nouveau Membre

4 message(s)
Statut: bf69 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 02 juin 2009 :  07:44:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci de votre réponse..concernant les intérets d'emprunt, c'est bien 5561 euros payés pour une année en 2008 (je suis en début de prêt) donc je déduirai 5561????. En fait, nous souhaitons garder cet appartement pour le laisser à nos enfants lorqu'ils seront plus agés.

ABCT
Contributeur senior

993 message(s)
Statut: ABCT est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 02 juin 2009 :  08:24:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Apparemment il n'existe pas d'abattement forfaitaire de 10%... Cet abattement est inclus dans le dispositif "Quilès-Méhaignerie" ou encore dans le cadre d'une déduction pour mobilité professionnelle donc soumis à condition..

yarol
Contributeur actif

320 message(s)
Statut: yarol est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 02 juin 2009 :  15:30:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par bf69

J'envisage de louer ma résidence principale. Appartement (pret en cours 150000 euros sur 23ans).Loyer envisagé 650 euros (charges 65 euros).
Remboursement pret : 900 euros

Les 900 € comprennent-ils l'assurance ?
L'assurance sur le crédit est déductible avec les intérêts.
Ne connaissant pas le taux de votre crédit, j'ai pas pu vérifier les 5560 €. Je vous laisse le soin de regarder par vous même.

citation:
Initialement posté par bf69

Combien vais je payer d'impôt?

Pour se faire une idée du montant d'impôts supplémentaire que vous payerez, utilisez le simulateur du site http://impots.gouv.fr.
Faîtes 2 simulation :
- la première : votre situation actuelle
- la deuxième : votre situation actuelle + 1500 euros de revenus fonciers

Vous verrez ainsi la différence. De plus, le simulateur vous donne les taxe supplémentaires (la CSG et ses copines ... je crois qu'il y en a pour 12,1 % si on compte la taxe RSA).
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

bf69
Nouveau Membre

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Statut: bf69 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 02 juin 2009 :  16:18:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci pr votre indication
les 900 euros comprennent intérets et assurance


concernant les intérets, j'ai repris mon échéancier de prets sur l'année 2008
et le résultats est de 5560 euros, je n'ai pas rajouté l'assurance..

yarol
Contributeur actif

320 message(s)
Statut: yarol est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 02 juin 2009 :  17:22:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
en comptant l'assurance du crédit, une assurance propriétaire bailleur (50 - 60 € /an) et la taxe foncière (hors taxe ordure ménagère) vous serez probablement en déficit foncier. Si les intérêts ne dépassent pas les revenus perçus, le déficit sera totalement imputable sur votre revenu global et vous payerez moins d'impôts -> c'est la fête :)

Par contre, faîtes attention aux années suivantes :
vos charges vont diminuer (les intérêts vont baisser) alors que vos revenus vont augmenter (augmentation du loyer). a priori, vous devriez dégager un bénéfice foncier assez rapidement (et donc payer plus d'impots sur le revenus + les 12.1% de taxes).
Signature de yarol 
amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_-

Lnsacorh
Contributeur actif

200 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 06 juin 2009 :  19:24:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

b izarre : 650 euro par mois, ça ne fait pas 1 500 euro à déclarer ?
 
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