http://www.onb-france.com/publica/S...mmer-de.html


Sur la méthode "Stemmer" de copropriété horizontale


Une circulaire du Conseil Supérieur du Notariat en date du 13 février 2003, faisant suite à plusieurs décisions considérées comme faisant jurisprudence, en particulier un arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille du 3 juin 1999 semble condamner définitivement la méthode dite "Stemmer". Il s’agit de la mise en copropriété horizontale d’un terrain à bâtir, lorsque la franchise de deux lots prévue par l’article R. 315-1 du Code l’urbanisme est dépassée pour l’application de la législation du lotissement (quatre lots s’il s’agit d’une division dans le cadre d’un partage familial). L’obtention par le vendeur de lots de copropriété à bâtir d’un permis de construire obtenu en application de l’article R. 421-7-1 (permis dit "valant autorisation de diviser") ne peut certainement pas valider l’opération. Ce permis de construire n’est pas assimilable à une autorisation de lotir, et le titulaire d’un tel permis ne peut pas vendre des lots à bâtir. Il permet, en présence d’un seul maître de l’ouvrage de vendre des lots bâtis en l’état futur d’achèvement, la division n’ayant alors lieu qu’à l’achèvement des constructions. Le permis "R. 421-7-1" relève de la seule réglementation du permis de construire. La méthode "Stemmer" est exclusive de toute construction par le vendeur des lots de copropriété. Les lots sont vendus à bâtir par les acquéreurs, chacun faisant son affaire personnelle de l’édification de son lot privatif. Le permis de construire obtenu par le vendeur pour une pluralité de bâtiments et transféré aux acquéreurs indivisément est un permis de construire de droit commun. En aucun cas un permis obtenu en application de l’article R. 421-7-1 ne pourrait être transféré aux acquéreurs des lots à bâtir puisqu’un tel permis suppose un maître de l’ouvrage unique. La méthode avait pourtant l’avantage de diminuer le poids du foncier pour une opération groupée de constructions ; elle se trouverait ainsi en adéquation avec les objectifs de la loi SRU du 13 décembre 2000. Mais l’interdiction doit être limitée aux seuls cas où le droit de construire est transféré aux acquéreurs. Le Conseil d’Etat a validé un permis de construire portant sur une maison dépendant d’un groupement d’habitations édifiées avant la division de la propriété foncière. Il l’a fait dans les termes suivants : Considérant qu’aux termes des dispositions de l’article R. 315-1 du Code de l’urbanisme : "Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. (.)" ; qu’il ressort des pièces du dossier que le groupe d’habitations dénommé "domaine du parc Sainte-Christine", dont la maison de M. et Mme X dépend, a été édifié par la société initialement propriétaire du terrain sur la base d’un permis de construire unique, qui lui a été délivré le 29 juillet 1976 par le préfet de la Gironde ; qu’il suit de là que la construction de ces habitations, qui a précédé la division de la propriété foncière, n’a pas constitué une opération de lotissement au sens des dispositions de l’article R. 315-1 du Code de l’urbanisme, reprises par le règlement du plan d’occupation des sols (POS) de la communauté urbaine de Bordeaux. La Haute juridiction administrative l’avait déjà fait en considérant que la seule circonstance que la construction de 10 villas avait été autorisée par un permis unique sur le terrain, sans qu’il soit procédé à une quelconque division foncière, ne saurait conférer à l’opération le caractère d’un lotissement et qu’il en résultait que les constructions contestées n’étaient subordonnées ni à une autorisation de lotir, ni à une consultation préalable des colotis. Il n’est pas précisé dans ces deux cas si l’état descriptif de division-règlement de copropriété était intervenu avant l’achèvement des maisons. Références : ¤¤http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode ?commun=&code=CURBANIR.rcv¤- Code de l’urbanisme, partie réglementaire¤¤ - Circulaire du Conseil supérieur du notariat du 13 février 2003. - Conseil d’Etat, contentieux, 26 mars 2003 (req. n° 231425)
@ 2004 D2R SCLSI pr
Date de l'article: 30 juin 2005

FAQ : Droit de préemption en copropriété horizontale ?


Question. Je suis en indivision dite "Méthode STEMMER" ; dernièrement l’un des co-indivisaires à vendu sa villa. J’en ai été informé 8 mois plus tard. Quelle valeur a cette vente ? La mutation ne fut pas réalisée par le notaire qui a participé au montage de l’indivision. Réponse. Deux solutions possibles, selon le contenu des actes d’origine (état descriptif de division en particulier) : - Soit l’indivision est une indivision forcée et perpétuelle, comme celle de la copropriété horizontale, auquel cas le droit de préemption de l’article 815-14 du Code civil au profit du ou des co-indivisaires n’existe pas. - Soit il s’agit d’une indivision ordinaire, auquel cas le ou les co-indiviaires avaient le droit de préemption. Vous disposez alors d’une action en annulation de la vente faite au mépris du droit de préemption, à condition de l’exercer dans les cinq ans.

Date de l'article: 24 avril 2008

aagaston
Posté - 29 nov. 2009 : 19:21:22

Quelboulot bonjour,
Merci pour cette lecture mais franchement je n'ai rien compris.Nous sommes simplement 4 amis, qui au départ (il y a 20 ans), se sont entraidés pour construire quatre habitations. Ensuite pour avoir chacun sa tranquillité, nous ont délimité ,par une convention, quatre lots.
Une réunion avec le nouveau arrivant est organisée pour la semaine prochaine, nous verrons bien ce qui en ressortira.
Je ne manquerai pas de vous tenir au courant
A bientôt merci.

J’ai toujours entendu dire qu’en Indivision, la vente d’un lot est subordonnée à l’accord de tous les membres de l’Indivision.

http://www.leparticulier.fr/jcms/c_...che-a-suivre
Mars 2009
Sortir d'une indivision : la marche à suivre
(Le Particulier Immobilier n° 251, article résumé)

Détenir à plusieurs un bien immobilier ne va pas de soi. Surtout si la situation d'indivision perdure après une succession ou un divorce. En sortir peut devenir alors une nécessité. Facilitée par la loi, cette possibilité est légalement assortie de garde-fous.
Cet article passe au crible les règles à connaître pour ménager au mieux ses intérêts : céder sa part à un autre membre ou à un tiers, se mettre d'accord avec les autres indivisaires pour le partage (estimation des biens, solde des comptes, opération de partage) ou la vente des biens, recourir à un généalogiste successoral pour rechercher un indivisaire, verrouiller l'indivision par une convention, demander le partage judiciaire en cas de mésentente.
Un encadré liste les conséquences fiscales que génère la sortie d'une indivision.

http://www.toutsurlimmo.com/dossier...-lindivision

Comment sortir de l’indivision ?
27 août 2009, Marie Dutertre, Bazik Press
De l’indivision, volontaire ou soumise, vous pouvez sortir par voie amiable avec notamment l’assouplissement, depuis mai 2009, par une majorité au deux tiers. Au pire, par voie judiciaire.

Un bien est indivis lorsqu’il appartient à plusieurs personnes sans que l’on puisse le répartir en lots entre elles et sans qu’elles puissent en vendre leurs parts sans l’accord des autres. Cette indivision peut être volontaire, par exemple lors de l’acquisition d’un bien entre concubins ou pacsés, ou involontaire, lors d’une succession, en attendant que la succession entre les divers héritiers soit liquidée (indivision successorale) ou lors de la dissolution d’une communauté conjugale au moment d’un divorce (indivision postcommunautaire).

La gestion d’une indivision n’est pas facile, même avec une convention d’indivision. La sortie se révèle aussi délicate, même si, selon le Code civil, « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision » (article 815). Chaque indivisaire peut donc, à tout moment, imposer à l’autre ou aux autres de vendre le bien pour en partager le prix. Pas toujours facile.

Le partage amiable

Vous entendre entre coïndivisaires demeure la solution la plus appropriée. Dans ce cas, les coïndivisaires se mettent d’accord entre eux, à l’unanimité.

Deux possibilités : mettre le bien en vente et vous partager le montant de la vente ou racheter la part de celui qui désire quitter l’indivision en lui versant une soulte. Dans les deux cas, les coïndivisaires doivent passer par un notaire qui va établir un acte liquidatif. Ce passage par l’officier ministériel permet d’être opposable à tous les coïndivisaires au cas où ils changeraient d’avis.

Le partage amiable version 2009

L’unanimité étant parfois difficile à acquérir et entraînant de facto une longueur dans la liquidation des successions, le législateur a décidé d’instaurer une autre majorité, celle des deux tiers des indivisaires. La loi du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allégement des procédures (JO du 13 mai 2009) apporte ainsi une simplification de la vente des biens indivis en cas de refus ou de silence d’un ou des coïndivisaires.

Dans ce cas de figure, ces derniers doivent se mettre d’accord pour notifier au notaire leur intention commune de vendre. Le notaire doit alors signifier aux autres coïndivisaires la décision de procéder à l’aliénation du bien indivis, dans un délai d’un mois. Les coïndivisaires disposent alors de trois mois pour faire connaître leurs intentions. Au terme de ce délai, en cas de refus ou de non-réponse qui vaut opposition tacite, le notaire ne peut alors que constater un conflit entre les indivisaires et devra établir un procès-verbal de difficultés. La voie judiciaire.

À l’issue des trois mois, en cas d’opposition exprimée ou de silence, la vente judiciaire est alors requise et autorisée par le tribunal de grande instance. La loi ne donnant aucune indication sur la juridiction territorialement compétente, il peut s’agir du tribunal du lieu d’ouverture de la succession, du tribunal ayant procédé à l’hypothèse d’une indivision postcommunautaire, ou du lieu de résidence des défendeurs dans les autres cas.

Cependant, la vente du bien indivis ne sera autorisée par le tribunal de grande instance que si « celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».

http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id

LOI n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures (1)

Article 6

Après l'article 815-5 du code civil, il est inséré un article 815-5-1 ainsi rédigé :
« Art. 815-5-1.-Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836, l'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.
« Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis.
« Dans le délai d'un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.
« Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.
« Dans ce cas, le tribunal de grande instance peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
« Cette aliénation s'effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l'objet d'un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision.
« L'aliénation effectuée dans les conditions fixées par l'autorisation du tribunal de grande instance est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa. »