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fluo
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Posté - 11 nov. 2009 :  22:15:14  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonsoir,

depuis plusieurs années, je suis LMNP et me contentais "bêtement" du micro BIC. Pour 2009, les abattements forfaitaires diminuant et mon Chiffre d'Affaires augmentant, je suis passé au réel simplifié avec comptabilité super simplifiée (demande adressée dans ce sens à mon Centre Des Impots en janvier 2009).

Je maîtrise assez bien les principes mais j'avoue patiner depuis plusieurs semaines pour passer concrètement à la réalisation. J'ai pourtant écumer de nombreux forums (dont les nombreux topics d'universimmo). Je connais déjà mon résultat (avec les revenus, charges, (amortissements (maison, notaire, travaux de plus de 500E)), mais je dois les mettre dans les bonnes cases en ayant fait une comptabilité correct. J'ai bien téléchargé les imprimés 2033 A à D, mais je patauge allègrement.

Pour mieux cerner mon activité : j'ai 2 maisons louées en meublé saisonnier (à la semaine) :

-l'une en indivision avec un autre couple d'amis (nous sommes donc 4 propriétaires car je suis pacsée. Achat 90 000 en juillet 2007 et elle génère 11000 Euros de chiffre d'affaire par an

-l'autre achetée en juillet 2008 (uniquement avec mon "copacsé). Achat 240 000 en juillet 2008 et en 2009, le Chiffre d'affaire généré est de 26000 Euros

Pour faire ma comptabilité, j'ai 2 solutions :
-faire appel à un comptable et un Centre de Gestion agréé. Compta-expert (contacté via leur site internet) me donne un cout de 460 Euros + 100 pour le Centre de Gestion Agréé. Que pensez-vous de ce tarif ?
Je précise que j'ai envoyé un courriel de demande d'information hier après-midi et que j'ai été rappelé hier soir. Nous sommes restés au téléphone pendant 1 heure et il m'a semblé compétent. Je précise cela, car pour les lmnp, beaucoup m'ont semblé "légers". J'ai notamment consulté un avocat d'affaire voici 2 ans (avant l'achat de 2007) et j'en suis ressorti avec le conseil d'une SCI et micro foncier... pour du meublé !!! J'ai été alléger de 150Euros !

-Essayer de faire moi-même la comptabilité car je maîtrise assez bien les principes ( ce qui m'a d'ailleurs permis de répondre à un autre nouveau venu). Par contre, je voudrai bien que vous me conseilliez un livre pour passer à la concrétisation. Plusieurs ouvrages sont mentionnés dans ce forum, mais je recherche un bouquin, prenant un exemple concret et détaillant les calculs pour le comptabilité.
Je suis en effet ennuyé sur plusieurs points :
-les achats réglés sans passer par le compte bancaire dédié au bien (j'ai par exemple vu sur un autre topic que Ribouldingue parlait de ses billets de train)
-les amortissements :
-j'ai construit moi-même une terrasse (plus de 500 Euros en plusieurs
factures)
-comment amortir les biens achetés en 2008 alors que je passe au réel uniquement en 2009 (mon notaire m'a 'ailleurs communiqué les prix au m2 me déconseillant de faire les 85% dont on parle souvent).
Pendant l'année, j'ai recherché plusieurs logiciels de comptabilité (oxygène, un autre qui est "mieux" car nécessite de comprendre les rouages puisqu'il utilise simplement un tableur et des macro (trouvé sur formation-logiciel-comptabilite.fr)). Toutefois, je bloque toujours malgré mes vieilles notion de compta.
Je me dis qu'un exemple complet me permettrait de "passer à l'acte" (j'ai vu que certains étaient parfois en forme sur ce forum, mais je pense l'image assez proche de mon ressenti). Je suis certain qu'il y a des livres qui pourront répondre à mon besoin. Le problème lorsqu'on parle de LMNP ou LMP, c'est que l'on tombe toujours rapidement dans les préoccupations de défiscalisation et les même arguments qui ressortent. Par contre, lorsqu'on a un bien que l'on exploite et qu'on souhaite faire sa comptabilité, il est plus difficile de trouver des informations précises.
Mon message est déjà long et je n'en rajoute pas pour l'instant, mais je suis bien conscient que je n'ai pas donné tous les éléments (je peux compléter bien entendu selon les remarques et demandes).

Merci.


ribouldingue
Pilier de forums



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 1 Posté - 11 nov. 2009 :  22:48:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Compta-expert (contacté via leur site internet) me donne un cout de 460 Euros + 100 pour le Centre de Gestion Agréé. Que pensez-vous de ce tarif ?
Ca me smeble presque gratuit.

Je n'ai pas trouvé d'ouvrage concernant la comptabilité du meublé. je ne crois pas que cela existe.

En revanche, pour le reste (amortissement, déduction des frais de déplacement, il s'agit de dépenses classiques d'une société, donc tout comptable est au courant de cela, et il n'y a pas lieu de chercher un ouvrage spécifique traitant uniquement de la locataion meublée, c'est en général dans le monde de l'immobilier ou de la défiscalisation qu'on s'en offusque presque, et ce d'autant que les règles très particulièrres du FONCIER NU font comprendre au contribuable, et faussement d'ailleurs, que ses dépenses, il peut se les garder pour lui sauf bonne humeur des impôts.

Côté amortissement, attention en revanche, il faut décomposer en composants. Ca n'est pas très compliqué, mais au fil des années, ca générère des choses tres compliquées.


Attention à l'option micro, sauf erreur vous ne pouvez pas en changer simplement apres un an, sauf si vous dépassez le plafond.

nefer
Modérateur

14094 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 11 nov. 2009 :  22:56:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour info le cuir synthétique, cela n'existe pas: c'est du cuir ou c'est du synthétique.....

fluo
Contributeur senior



France
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 11 nov. 2009 :  23:06:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

Si vous considérez que le tarif préconisé est correct, je pense que je vais solliciter les services de cette société ... au moins pour les 2~3 premières années : le temps de bien saisir les rouages et de lancer la machine.

Je vais donc essayer de trouver un ouvrage de comptabilité "classique" (ne traitant pas seulement des LMNP) qui me permette de voir comment je peux faire CONCRETEMENT... Notamment pour les achats (et investissements) réglés sans passer par le compte bancaire "dédié".

Concernant les amortissements, effectivement, à chaque fois, j'ajouterai une composante et il faut suivre.

Pour ce qui est de l'option réel simplifié, j'ai reçu une confirmation du fisc me disant qu'ils avaient pris en compte ma demande d'abandon du micro-BIC (enfin MES demandes puisque chaque bien est géré avec un n° SIRET distinct). J'avais effectivement vu quelque part que l'on ne pouvait changer avant la 3e année.

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 4 Posté - 12 nov. 2009 :  08:45:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour fluo,

Je te conseille le comptable , chacun son métier et tu évites les problèmes.

Le centre de gestion agrée ne va pas de pair avec le comptable mais à pour vocation de te faire payer un centre qui vérifie le travail du comptable et l'approuve , ce qui te permet de ne rien gagner en terme d'impôt mais de ne pas voir appliqués 125 % sur la partie déclarative au fisc.

Philippe
Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 5 Posté - 12 nov. 2009 :  09:54:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
... ce qui est valable si vous faites du bénéfice. Si vous êtes en déficit fiscal, en revanche, le coefficient de 125% n'ajoute rien.


citation:
Notamment pour les achats (et investissements) réglés sans passer par le compte bancaire "dédié".
Normalement votre compta et vos comptes personnels étant confondus, il n'existe pas fiscalement de compte dédié. Vous faites ni plus ni moins que de la gestion de votre patrimoine, sous forme fiscale d'exploitation en société privée.
Les impôts aiment faire compliqué .

Donc tous vos achats faits par n'importe lequel de vos comptes privés sont éligibles a la déduction si tant est qu'ils sont effectués en vue de votre exploitation, preuve à l'appui nécessaire bien entendu.

citation:
Concernant les amortissements, effectivement, à chaque fois, j'ajouterai une composante et il faut suivre.
C'est plutôt que:

1/ Un composant est un sous-ensemble ayant sa durée de vie propre

2/ Vous avez actuellement deux composants, un de l'infini (le terrain) l'autre de 25 ans. En réalité, il en faut classiquemement quatre ou cinq.

3/ Il faut porter a l'actif les biens amortissables (un des feuillets de la liasse 2033) et effectuer les dotations aux amortissements sans se planter dans les dates de mise à l'actif (pour un même composant vous pouvez avoir des morceaux d'origine, de l'an dernier, de cette année, ceux de cette année terminés en novembre ne s'amortissant alors que sur un seul mois)

4/ il faut garder trace qqpart aussi de votre stock d'amortissements non utilisés (les réintégrations faites, qui se reportent d'année en année jusqu'a utilisation si vous etes en déficit, et les impots font exprès de n'avoir aucune case ou les mettre, des fois que vous les oublieriez en route, éhé éhé....)

Édité par - ribouldingue le 12 nov. 2009 10:02:13

fluo
Contributeur senior



France
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 12 nov. 2009 :  23:32:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai plus de composantes car par simplification, je n'avais pas dit que suite à mon achat de juillet 2008, j'avais :
-ajouté une salle de bain
-refait toute l'electricité
-aménagé un "petit logement" (50m2) en plus de l'initial de 150m2
(Cloisonnement, création cuisine, salle de douche, ...)
-acheté du mobilier
-construit une terrase en mai 2009
-acheté 2 réfrigérateurs
-fait des escaliers extérieurs
- ... etc

Je vais avoir une quantité d'immobilisations à amortir assez importante.
Sous Open office, je me suis fait les tableaux d'amortissement afin de ne pas en oublier et de pouvoir suivre.

Sinon, bonne nouvelle après des mois de recherches sur la mise en musique, je viens de trouver un copain qui me présente dans 2 semaines un pote à lui qui est expert comptable et qui va m'aiguiller !!!
Je ne désespère pas de me passer d'un intermédiaire : je vais le cuisiner.

En effet, je serai déficitaire (enfin à 0 et je mettai de côté les amortissements non utilisés) : les 125 % ne changeront rien.

De plus j'ai envie de comprendre, c'est pour ça que je passe du temps. Comme le dit souvent un des habitués, lorsqu'on est concerné personnellement on est plus motivé pour optimiser les droits que l'on a : il faut juste passer du temps, recouper les informations ... et ne pas se tromper.

Enfin, je verrai ce que je fais car il y a encore le temps.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 13 nov. 2009 :  15:00:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
J'ai plus de composantes car par simplification, je n'avais pas dit que suite à mon achat de juillet 2008, j'avais :
-ajouté une salle de bain
-refait toute l'electricité
-aménagé un "petit logement" (50m2) en plus de l'initial de 150m2
(Cloisonnement, création cuisine, salle de douche, ...)
-acheté du mobilier
-construit une terrase en mai 2009
-acheté 2 réfrigérateurs
-fait des escaliers extérieurs
Attention, ce ne sont pas des composants. Ce sont des éléments addtionnels a jouter aux composants existants ou bien des éléments remplacants des éléments existants si les précédents ne sont pas finis damortir.


Vous achetez deux frigos a 100 euros; Si ils rempalcent deux vieux frigos de plus de cinq ans amortis ou si ils sont nouveaux (pas de frigo avant) vous allez augmenter le composant MEUBLES de 200 euros. L'mortissment de cette tranche de 200 euros commence cependant a une date différente des autres morceaux de ce composant deja préexistant.

Les escaliers extérieurs, la terasse, le petit logement dans son gros oeuvre sont a ajouter au composant gros oeuvre amortissable sur 40 à 60 ans.

Il y a une partie de la salle de bain qui y va sans doute aussi.

Le reste des travaux de la salle de bain de sécompose en un morceau pomberie et életcricité qui va sans doute dans le composant 25 ans, et un morceau finition, peinture,qui va dans celui 15 ans...

fluo
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 13 nov. 2009 :  16:17:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En un mot, chapeau !

Toutefois, à cause de cette précision, je reprends mon yoyo.
En effet, depuis plusieurs mois, j'oscille entre expert-comptable et "autocomptabilité" (je ne vois pas pourquoi je m'interdirai d'inventer des mots qui se comprennent mieux qu'une phrase grammaticalement juste).

Quand je pense avoir compris et être capable de me débrouiller, de nouveaux éléments arrivent pour me faire "douter'".

Vos explications sur les quelques investissements que j'ai réalisés apportent un nouvel éclaircissement mais me font comprendre que j'en ai encore beaucoup à apprendre.

Plus j'avance et comprends des rouages, plus, je comprends que je ne sais pas grand chose.

De toutes façons, maintenant que j'ai trouvé quelqu'un (par un intermédiaire) de la profession, je vais le cuisiner...

Toutefois, n'est-il pas autorisé d'amortir le gros oeuvre sur une durée plus courte (20 ans par exemple)..

De même, j'avais vu que :

-l'électricité pouvait s'amortir sur 15 ans.
Source : http://www.investissement-locatif-l...que-LMP-LMNP

- Pour l'immeuble, je pensais le mettre sur 25 ans : Est-ce trop peu selon vous ? j'ai vu ici et là qu'en moyenne on pouvait faire entre 20 et 40 ans.

-Pour les frais d'acquisition (Notaire), j'ai vu que depuis 2005, soit on les déduits dès la première année, soit on les amortit sur la durée d'amortissement du bien acquis. Est-ce vrai ? Il ne serait plus possible d'étaler sur 5 ans ? Par ailleurs, le terme "amortit" ne me semble pas approprié car quelle est le contrepartie ?

J'explique pourquoi je me pose ces questions :

Ayant commence l'activité depuis 2008 (micro-BIC) , si je n'amortit pas les frais de notaire, ils sont perdus. En revanche, si j'amortis (immeuble, investissements), je pense que le mieux est sur la durée la plus courte AUTORISEE (enfin acceptable) afin de minimiser au mieux mon résultat comptable. En effet, je suis proche du résultat nul et vais vite passer positif (peut-être dès 2010). Après, au bout d'un certain temps, il sera peut-être judicieux d'abandonner ce régime ou, .... d'aviser.
Toujours pareil, ce qui est économisé aujourd'hui est certain, demain, la loi aura changé 3 fois et aura été amandée 6 fois.
Il est certain que si j'avais pris un bien avec un rendement brut de 4% (comme certains beaux programmes), le problème ne serait pas le même... mais je ne passerais pas autant de temps sur la gestion.

Evidemment, je pourrai attendre de voir l'expert comptable auquel je fais allusion plus haut, mais je me dis que plus j'aurai d'éléments, mieux ce sera. En effet, dans ce domaine (comme dans de nombreux autres d'ailleurs), une réponse ouvre la porte sur 2 autres questions... Mais c'est ce qui fait avancer.

fluo
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 9 Posté - 13 nov. 2009 :  16:40:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans un des sujets, je me souviens que Ribouldingue parlait de ses billets de trains achetés parfois en espèces (je n'arrive pas à retrouver le sujet car j'en ai lu tellement).
Ca m'amène à une question.
Au début, pour meubler, j'ai fait des achats sur Ebay (lits, armoires, ... etc).
Je me disais que je ne pourrai pas les déduire car pas de facture en bon et due forme.
Qu'en pensez-vous ?

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 13 nov. 2009 :  18:04:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Toutefois, n'est-il pas autorisé d'amortir le gros oeuvre sur une durée plus courte (20 ans par exemple)..
Ca sous-entend que tous les 20 ans vous refaites le gros oeuvre.
Donc non.
On pourrait amortir sur 20 ans un batiment industriel (entrepot) ou agricole (bergerie).
je supose qu'on amorti sur une dizaine d'année le mobil-home, donc imaginez...

citation:
Pour les frais d'acquisition (Notaire), j'ai vu que depuis 2005, soit on les déduits dès la première année, soit on les amortit sur la durée d'amortissement du bien acquis. Est-ce vrai ? Il ne serait plus possible d'étaler sur 5 ans ? Par ailleurs, le terme "amortit" ne me semble pas approprié car quelle est le contrepartie ?
Avant, on pouvait les étaler sur 5 ans, mais ce n'était plsu compatible ni avec la comptabilité internatioanle ni avec le reste je crois. Donc on a décidé que ce serait sur OPTION à exercer:
1/ Soit déductible
2/ Soit assimilable au cout d'achat et en ce cas, en conséquence, amortissable.

Donc la question de la contrepartie ne se pose pas: Vous achetez un immeuble 100 000 euros plus 10 000 de frais de notaires, le cout d'achat devient 110 000 et vous avec un composant terrain qui passe de 15 000 à 16 500 euros par exemple (Ce qui permet de dire que l'option est soit on déduit 100% des frais de notaires soit on en amorti 85%).

citation:
Ayant commence l'activité depuis 2008 (micro-BIC) , si je n'amortit pas les frais de notaire, ils sont perdus.
Ils sont deja en partie perdu mais pas beuacoup, et forcément uniquement amortissable.
Si vous avez acheté 100 000 plus 10 000 de frais, et que vous soyez microbic en 2008 et 2009, votre cout d'achat est docn de 110 000 et les deux premieres années d'amortissement sont perdus pusique inclus dans le forfait.

citation:
je pense que le mieux est sur la durée la plus courte AUTORISEE (enfin acceptable) afin de minimiser au mieux mon résultat comptable
Oui. Comme tout le monde, quoi....

citation:
Au début, pour meubler, j'ai fait des achats sur Ebay (lits, armoires, ... etc).
Je me disais que je ne pourrai pas les déduire car pas de facture en bon et due forme.
J'achètes certaines choses sur ebay, avec facture (tableau électrique legrand, visseuse Makita, leve palque venant de l'usine du Monde...)... sinon effectivement ce n'est pas dans la comptabilité.

citation:
Pour l'immeuble, je pensais le mettre sur 25 ans : Est-ce trop peu selon vous ? j'ai vu ici et là qu'en moyenne on pouvait faire entre 20 et 40 ans.
Je reviens sur ce point: Quant il n'y avait pas décomposition en composants, on amortissait en efet un immeubel entre 25 et 40 ans, plsu prês de 40 que de 20.
La question ne se pose plus de cette facon depusi que l'on décompose en composants.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 13 nov. 2009 :  18:06:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=75544

fluo
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 13 nov. 2009 :  18:59:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Que n'ai-je trouvé ce sujet plus tôt !!!
Toutefois, après avoir parcouru votre méthodologie, ce n'est pas l'immeuble qui est décomposé.... mais moi.

Ce week-end, je vais prendre le temps d'étudier ces fils car j'avoue être de plus en plus perplexe.
Je vais reprendre tous vos éléments afin de comprendre au mieux...
La cerise aurait été la traduction sur la 2033 !
Mais une fois que j'aurai compris votre raisonnement, ce sera superflu.

En voyant vos frais d'installations, je me dis que nous avons été des couillons quand nous sommes allés prospecter à La Bourboule : nous n'avons pas fait de note de frais... Je n'ai pas eu le réflexe.

Demain, j'achète un tube d'aspirine (avec facture bien-sûr ) et je me plonge à fond dans votre exposé...

fluo
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 14 nov. 2009 :  19:33:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
ça y est, j'ai ingurgité les informations et pense enfin voir comment je vais décomposer.
Par contre, j'ai une interrogation concernant la part "structure" amortissable sur environ 50 ans.

En effet, sur ce lien que j'ai trouvé dans un fil :
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/actifs.pdf
A la page 85, il est mentionné 88% pour la structure.
Or :
- Cane67 prend 40 %
- Ribouldingue prend 50%
-le lien de de suugi : http://www.approove.com/immeublesplacement.pdf
prend 60%
C'est toujours bien inférieur au document de référence !

Je voudrai aussi partir sur 50% pour ce composant, mais j'avoue rester perplexe en voyant 88%... certes, on peut diminuer en ajoutant des composant supplémentaires (éléctricité, plomberie par exemple) mais on ne descend pas autant.
Ne craignez-vous pas que le fisc trouve à redire... sauf si la décomposition a été faite par un expert "officiel"(mais je sais que ce n'est pas le cas) ?
Comment justifieriez vous une telle différence ?
Il y a certainement quelque-chose qui m'a échappé car les 3 exemples sont bien en deça mais j'avoue ne pas voir.
D'ailleurs, la décomposition détaillée de suugi :
citation:

voici ce que j'ai retenu:
% années
terrain 14,50% non amortissable
couverture 18,50% 20
second œuvre:
-électricité 6,20% 18
-plomberie 4,90% 18
-ascenseur 4,50% 15
-menuiserie 3,80% 20
-étanchéïté 2,90% 15
-chauffage 3,10% 15
-décoration 11,20% 10
-fluides 15,40% 15
-peinture 6,30% 7
-ravalement 8,70% 15

est très intéressante, mais est encore plus éloignée car il n'y a pas de gros structure comme le faisait remarquer sgnu.

Je précise tout ceci non dans le but de relever des désaccords, mais pour essayer de comprendre les raisonnements.
J'aurai effectivement du culot de "critiquer" des gens qui contribuent à nous éclairer, mais j'aime bien valider le mieux possible ce que je pense avoir compris...
D'ailleurs, dans ce sens, je serais tenté d'interpréter le seuil des 500 E pour rester en charges ainsi :
-de 500 Euros : possibilité de mettre en charges OU en amortissement
+de 500 Euros : OBLIGATOIREMENT en amortissement

De même, la méthode de Philipe30 (me semble-t-il car je n'arrive pas à retrouver la passage précis) qui cumule des petites factures pour faire un ensemble et amortir me semble intéressante.

Il me permettrait ainsi d'amortir de la vaisselle (achetée sur 1 mois d'intervalle mais en une dizaine de factures) sur 4 ans (comme vous avez fait pour votre achat d'immeuble Nord). Cette méthode vous aurait permis de faire de même sur le sud (enfin, ce n'était peut-être pas intéressant).

Voila, je ne suis pas agonisant et n'ai même pas eu besoin du tube d'Aspirine et vais me le faire rembourser : je conserverai tout de même la facture ! ('')

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 14 Posté - 15 nov. 2009 :  08:20:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Annexe A à la note de présentation de l’avis n° 2004-11 du 23 juin 2004 du CNC
relatif aux modalités d’application de la comptabilisation par composants et des provisions pour gros
entretien dans les organismes de logement social
Il s'agit donc de logement social.

Le tableau de la page 86 sera sans doute plus proche de nos préoccupations.



citation:
En fonction des hypothèses retenues, il résulte que :
• tous les composants autres que ceux qui sont retenus par l’organisme sont inclus dans le composant "
Structure et ouvrages assimilés
Notez en outre que ce n'es tpas le composant gros oeuvre, mais un composant qui groupe le gros oeuvre et d'autres composants que le responsable a estimer avoir une durée de vie prévisible de 50 ans.
Donc 88,7% certes, mais avec 50 ans de durée de vie prévisible et donc amortissement aussi sur 50 ans.

citation:
D'ailleurs, la décomposition détaillée de suugi :
La décomposition de Suugi donne une durée de vie prévisible de son immeuble de l'ordre de 17 ans.
Il aura du mal a convaincre qui que ce soit, y compris lui-même, qu'il devra tout reconstruire au bout de 17 ans .



citation:
D'ailleurs, dans ce sens, je serais tenté d'interpréter le seuil des 500 E pour rester en charges ainsi :
-de 500 Euros : possibilité de mettre en charges OU en amortissement
+de 500 Euros : OBLIGATOIREMENT en amortissement
C'est ainsi que je l'ai compris, mais j'aimerais avoir plus d'échos.
Avec plus de 500 euros, en tout cas, vous n'avez pas le choix.

citation:
la méthode de Philipe30 (me semble-t-il car je n'arrive pas à retrouver la passage précis) qui cumule des petites factures pour faire un ensemble et amortir me semble intéressante.
Standon aussi fait comme cela.
L'avantage est de simplifier les calculs, l'inconvénient est de perdre une capacité de déficit si on est en LMP.

citation:
terrain 14,50% non amortissable
couverture 18,50% 20
second œuvre:
-électricité 6,20% 18
-plomberie 4,90% 18
-ascenseur 4,50% 15
-menuiserie 3,80% 20
-étanchéïté 2,90% 15
-chauffage 3,10% 15
-décoration 11,20% 10
-fluides 15,40% 15
-peinture 6,30% 7
-ravalement 8,70% 15
Il n'y a en fait que 5 composants hors terrain
un à 20 ans Etancheité, Menuiserie
un à 18 ans Electricité Plomberie
un a 15 ans Ascenseur, Fluides, Chauffage
Un a 10 an Décoration
Un a 7 ans Peinture

Je ne vois pas trop la différence entre la peinture et les autrres décorations,
Je comprends mal que le chauffage et les fluides durent moins que la plomberie,
Je ne vois pas trop l'intérêt d'un composant à 20 ans et un autre à 18 ans.
En effet je ne vois pas de gros oeuvre.

De plus, je vois
presque 20% de décoration et peintures,
moins de 20% pour le total des ELECTRICITES, PLOMBERIE, MENUISERIE et ASCENSEUR
puis 17% de FLUIDES ...
J'ai un peu de mal a croire à tout cela.

Édité par - ribouldingue le 15 nov. 2009 08:33:45

fluo
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 15 nov. 2009 :  10:30:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Il s'agit donc de logement social.

Le tableau de la page 86 sera sans doute plus proche de nos préoccupations.

Oups ! Le pire est que j'avais imprimé les 2 pages pour pouvoir travailler dessus. Je vais plaider la démence passagère due à la trop grande ingurgitation d'informations.('')
Tout s'éclaire donc : j'affine mes décompositions pour les 2 maisons. Je les mettrai aussi en ligne ça permettra à quelqu'un qui fait les même recherches d'avoir un exemple de plus (ce que j'ai recherché vainement pendant longtemps) et d'avoir des remarques sur mes interprétations.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 15 nov. 2009 :  10:35:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Est-ce possible de le mettre dans le fil 'mes amortissments' qui me semblerait plus aproprié que celui-ci ou le sujet inial a dévié, quitte a joindre un hyperlien ici?

fluo
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 15 nov. 2009 :  23:35:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous avez raison car les amortissements ne constituent qu'une partie de la comptabilité d'un LMNP.
Sur ce lien, se trouve donc, entre autres, ma décomposition en composants :
http://www.universimmo.com/forum_un...ID=387#30889

Il restera ensuite à utiliser ces amortissements pour réaliser la comptabilité, ce qui est encore une autre affaire... Mais la journée a déja été assez prenante comme ça !

fluo
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 29 nov. 2009 :  22:57:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ca y est, j'ai rempli mes 2033 B et C (la A n'est pas utile pour la compta super simplifiée) et je ne pense pas utile de détailler les suivantes.
Voici ce que j'ai mis

214 : Recettes : locations, charges encaissées, taxe de séjour encaissée
(ATTENTION, je fais de la location saisonnière sinon, il conviendrait de le mettre en 218 depuis 2009. J'avoue d'ailleurs que même dans mon cas, je ne suis pas certain de devoir le mettre en 214)
Mais pas les gains exceptionnels (argent donné par le locataire, reparti et dont vous n'avez pas la nouvelle adresse), les rentes de meubles usagés, etc... ni les pertes exceptionnelles (loyer dû mais non payé). Il faut aussi déduire ici la taxe de séjour reversée

242 : Timbres, électricité,Téléphone, Fuel, Eau, TEOM (Ordures Ménagères), Frais généraux réglés en espèces (maxi 1pour 1000 du CA avec mini de 150 Euros)je mets donc 150 Euros, Frais kilométriques pour aller sur place (selon barême fiscal trouvé sur ce site http://www.tpe-pme.com/vos_chiffres...plifiee.phpA le bareme n'y est pas encore), assurance Habitation (IARD), Parutions Internet (Pub), Frais sur remises Chèques Vacances, consommables (Produits entretien (jardin et intérieur), piles, flexible douches...), Vaisselle (petits compléments), Fauteuils bains de soleil

243: Taxe Pro
244: Taxes foncières, Taxe Pro, Taxe séjour (payée) :

254: Dotation aux amortissements : c'est le résultat de la case 572 de la 2033C

294: Intérêts du prêt immo, Assurance Décès sur le crédit immo

318: Je n'ai rien mis car je suis bénéficiaire, sinon, il aurait fallut mettre les amortissements "excédentaires" que l'on a pas pu utiliser pour les retrouver l'année suivante

399: Autolocation : 1 semaine en famille : je ne savais pas trop quoi mettre car lorsque nous y allons nous faisons des travaux (et/ou de l'entretien) même si les enfants viennent aussi et que nous en profitons. De plus, je ne saisis pas trop l'impacte car c'est après le résultat.


Pour la 2033C, j'ai fait ainsi et pour rappel, voici le lien vers la décomposition de mes immobilisations : http://www.universimmo.com/forum_un...PLY_ID=30889

Attention, il s'agit des factures supérieures à 500 E ou de regroupements en "bottes" sinon, vous pouvez les mettre en charges (214 par exemple)

410: Frais de 1ere installation
416: = 410

420: Le terrain
426: = 420

430: les composants suivants de la maison(Structure de l'immeuble, façade étanchéité)

436: = 430

440: Composant suivant (Installation Générales Techniques)

442: Chaudière remplacée en 2009

444: Rien car j'avais anticipé la vieille chaudière et ne l'avais pas notée en immo. sinon, il aurait fallut la sortir ici pour sa VALEUR INITIALE

446: = 440+442

450: Composant Agencements
456: =450

470: Composant (mobilier(cuisine)), meubles, vaisselle linge
476: =470


Toutes ces cases sont constantes d'une année à l'autre car c'est la valeur initiale qu'il faut noter. Bien entendu, il peut y avoir une variation quand :

-on ajoute une immobilisation (402, 412, 422, 432, 442, 452, 462, 472, 482)

-On enlève une immo qui ne "sert" plus (404, 414, ...474, 484)

Ensuite, il ne reste plus qu'à remplir le tableau II en suivant la même logique et en s'aidant des différents tableaux d'amortissements

Personnellement, je n'ai rien mis dans le tableau III

Pour plus de clarté pour les lecteurs futurs, je tiens compte des remarques directement dans ce message initial. Toutefois pour que chacun comprenne qui est le contributeur, je mets ces modifications en couleur. En effet, j'avais fait quelques oublis et certains postes ne me concernent pas.
Rouge=Fluo
Vert = Ribouldingue

BLEU = Fluo : correction tardive suite entretien expert comptable et CFE

Édité par - fluo le 06 mars 2010 10:20:34

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 30 nov. 2009 :  08:31:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci.

préciser que en 470 comme avant, seules les factures de plus de 500 euros sont à porter ici, ou alors c'est unchoix que de regrouper une 'botte' de factures pour en faire un 'lot'.

En 214 oui, et on peut ajouter mais pas les gains exceptionnels (argent donné par le locataire, reparti et dont vous n'avez pas la nouvelle adresse), les reentes de meubles usagés, etc... ni les pertes exceptionelles (loyer dû mais non payé)

En 242 , on peut ajouter la TEOM.

citation:
Frais généraux réglés en espèces (maxi 1pour 1000 du CA avec mini de 150 Euros)je mets donc 150 Euros,
J'ignorais.

natcrawler
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 30 nov. 2009 :  23:17:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Fluo,

Pourriez vous m'expliquer l'utilisation de la case 318, je ne comprend pas le terme "amortissement excedentaire"
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