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MBA
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 Posté - 06 août 2009 : 16:48:00
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En cas de vote selon l'art. 25 si le total des présents et représentés n'atteint pas les 501millièmes mini de voix pour ce type de vote peut-on engager le processus de vote ? Puisque, si j'ai bien compris, c'est sur 501millièmes mini de voix qu'il doit y avoir 334millièmes mini de voix pour, afin de passer éventuellement au vote selon l'art.24.
Ce qui amènerait ,si les 501m. n'étaient pas atteints, à ajourner ce vote ?
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Posté - 06 août 2009 : 16:57:54
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Vous ne pouvez pas voter les résolutions à l'article 25, car pas le "quorum" nécéssaire !!! dans aucune possibilité de passer à ce deuxième, si le premier n'est pas possible!!
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Posté - 06 août 2009 : 18:17:48
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philippe aucune loi de copropriété ne parle de quorum.
dans l'exemple cité on peut toude même voter à l'article 25, bien sur qui n'obtiendra pas le nombre minimum de voix pour passer sur ce seul article, mais il sera possible de voter uen seconde fois si le premier vote a obtenu au moins 1/3 des voix des copropriétaires.
Donc si 1/3 des voix est atteint, vous pouvez voter à l'article 25-1citation: Article 25-1
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
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MBA
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 Posté - 06 août 2009 : 18:47:36
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Bonjour Rambouillet, Je lis dans votre citation de l'art.25-1: "Lorsque l'AG des copros n'a pas décidé à la majorité prévue à l'art. précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix" Je comprends qu'il faut qu'il y ait vote avec 501 voix avant de passer au stade suivant. |
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Posté - 06 août 2009 : 20:37:55
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il faut qu'il y ait un premier vote à l'article 25, où on constate que 334 voix sur 1000 sont POUR, quelque soit le nombre de présents ou représentés (il faut être au moins 334  ). Ensuite on passe au vote à l'article 25-1... |
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MBA
Nouveau Membre
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Posté - 07 août 2009 : 18:20:21
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Merci rambouilet,merci philippe pour les infos précieuses. |
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Posté - 09 août 2009 : 19:47:29
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rambouillet : citation: il faut qu'il y ait un premier vote à l'article 25, où on constate que 334 voix sur 1000 sont POUR, quelque soit le nombre de présents ou représentés (il faut être au moins 334 ). Ensuite on passe au vote à l'article 25-1...
J'avais mis "quorum entre parenthèses. Mais je reprenais les termes de notre syndic qui depuis des années, qui ne faisait pas voter les résolutions à l'article 25, si les 501/1000 ,n'étaient pas présent ou représentés !!!
Pour un vote très important à l'article 26 (vente d'une parcelle), ce syndic parlait toujours de " quorum non atteint, et par conséquent ne faiqiat pas voter la résolution, alors, selon rambouillet, il avait alors la possibilité de passer à l'article 25, ce qui n'a jamais été fait !!!
Il nous a toujours parlé que seul l'article 24 ne nécessitait pas de " quorum" !!!! pour voter les résolutions à cet article. |
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Posté - 09 août 2009 : 19:49:19
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eh oui, aucun quorum n'existe dans les textes. Il est toujours dit de faire voter et vérifier si les POUR obtiennent la majorité ou non...  |
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Posté - 09 août 2009 : 19:58:22
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citation: Il n'existe pas de quorum en soi pour la tenue d'une assemblée générale. Ce quorum existait dans une loi de 1938, abrogée en 1965. Une assemblée à un seul copropriétaire peut donc valablement être tenue. Néanmoins, si moins de la moitié en tantièmes des copropriétaires sont présents ou représentés, il sera impossible de prendre des décisions à une autre majorité que celle de l'art. 24 (et celles de l'art. 25 si 1/3 des votants se prononcent pour - Loi SRU), ce qui limite les pouvoirs de cette assemblée.
Je crois que cet ancien gestionnaire du groupe n°1 français a du zapper la loi SRU !! Cette vente n'a pas été votée, alors qu'elle aurait pu être adopté en passant sans problème au second vote possible; notre nouveau syndic nous ayant confirmé cette possibilité cette année. Cette vente ne modifiait en rien la destination de l'immeuble, 150 m2 incoustructible et au fond de notre bois, un petit coin poubelle!! mais rapportait une petite somme qui finançait 35% des travaux de notre plan sur 5 ans.
Petite " bétise" et surtout "ignorance du syndic" qui met le SDC dans d'autres difficultés et frais, puisque la Mairie qui a fait cette proposition d'achat, lance une procédure d'expropriation.
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Lnsacorh
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Posté - 11 déc. 2009 : 16:11:44
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cet art 25 est une véritable escroquerie car dans l'immense majorité des cas (que j'ai fréquenté) , le vote a été transformé en art 24 et immédiatement. Soit la majorité simple des présents et représentés 50% et 1 .
Ce renouvellement de syndic (par exemple), ne leur fait donc pas peur - les travaux sont en général tous exécutables du coup.
Cela prend donc le temps de lire une ligne en plus et cet article 25 , ne sert vraiment pas à grand chose.
Buter sur une réunion et devoir reconvoquer (ce que ne font pas les syndics, signalant que cela nous couterait encore le prix d'une convocation, plus un délai reporté), fait plonger tous les copro présents à voter sur l'art 24 et la Loi est détournée.
Je trouvais éventuellement ce système pas trop mal pour faire comprendre à TOUS CEUX qui ne suivent pas leur résidence que ces réunions ne sont pas sans importance.
C'est donc bien triste et les syndics loin d'être des puritains. |
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Gédehem
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Posté - 11 déc. 2009 : 16:30:39
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S'il n'existe pas de "quorum" pour tenir une AG il existe un "quorum" pour les prises de décisions, celles prévues par la loi.
Il est évident que pour voter à la maj.art.25 il faut un "quorum" de 501/1000° présents ou représentés.
Ecrire dans un PV " Le quorum pour décider à la maj.art.25 n'étant pas atteint ...." n'est donc pas faux du tout !
Dans un tel cas, le pdt de séance (et non le syndic) DOIT dans tous les cas faire procéder au vote afin de vérifier si la passerelle prévue L.art.25-1 est obtenue pour pouvoir décider aussitot par un second vote à la maj.art.24.
MBA : le 1/3 des voix de la passerelle L.art.25-1 se calcule sur le total des voix du syndicat (1000/1000°, 10.000/10.000°, ... 95.456/95.456°...), peu importe les présents et représentés.
Lnsacorh : "Buter sur une réunion et devoir reconvoquer (ce que ne font pas les syndics, signalant que cela nous couterait encore le prix d'une convocation, plus un délai reporté), fait plonger tous les copro présents à voter sur l'art 24 et la Loi est détournée".
La faute à qui ??? Aux syndics ?? Certainement pas !
La faute aux copropriétaires qui, soit ne viennent pas parce qu'ils s'en moquent, soit ne donnent pas mandat.
C'est de ce coté là qu'il faut rechercher la faute préjudiciable aux syndicats !
Imaginez un syndic annonçant :
" Bon, et bien il est impossible de désigner le syndic, votre syndicat est dépourvu de syndic, ainsi que le précise D.art.46.
Il faut donc vous concerter pour faire déposer requête en désignation d'un syndic auprès du pdt du TGI, seuls les copropriétaires étant recevable de cette action.
Pour moi c'est terminé avec vous, bonsoir ....".
Qui c'est qui fait la grimace ??? 
Ajout : à quand une clause RDC du style
" Lorsque le quorum n'est pas atteint pour pouvoir statuer à la maj.art.25 en raison d'un nombre de copropriétaires présents ou représentés insuffisant rendant même impossible l'utilisation de la procédure prévue D.art.25-1, la nouvelle AG qui sera convoquée sera à charge des seuls copropriétaires absents et non représentés à cette première assemblée" ....  |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2009 17:02:00 |
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Posté - 11 déc. 2009 : 18:04:03
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et pourquoi pas une clause aussi du genre : les absents non représentés ne recevront pas le PV. Cela inciterait peut-être à venir l'année suivante.
Mais je suis OK pour votre clause gedehem..
Sinon sur le principe, l'article 25, c'est bien : il faut une majorité de 50% des copros pour décider et non quelques personnes.
Malheureusement dans les faits, c'est quelquefois irréaliste. |
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gustav
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Posté - 11 déc. 2009 : 21:43:21
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citation: Initialement posté par Gédehem
Dans un tel cas, le pdt de séance (et non le syndic) DOIT dans tous les cas faire procéder au vote afin de vérifier si la passerelle prévue L.art.25-1 est obtenue pour pouvoir décider aussitot par un second vote à la maj.art.24.
Bonjour GDM
pouvez vous préciser ce que vous entendez par le président fait procéder au vote, de quoi? si l'ag accepte de voter à l'art 24? car je crois avoir vu un syndic, demander un vote pour passer du 25 au 24?? |
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Posté - 12 déc. 2009 : 10:26:53
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gedehem dit :
1- c'est le président de séance qui préside et décide ce qui doit être fait. Le syndic est éventuellement secrétaire, conseil ou absent.... D'où l'importance d'un bon Président de séance.
2- pour passer au vote à l'article 25-1 (majorité art 24), il faut d'abord s'assurer que 1/3 des voix sont favorables à la résolution présentée, d'où un vote (même s'il n'y a que 334/1000 voix de "présents ou représentés" ). Dans ce cas, l'article 25-1 s'applique dans la même AG. |
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Gédehem
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Posté - 12 déc. 2009 : 12:37:27
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C'est répondu ! 
Avant de passer au vote à l'art.24, il faut impérativement que le pdt de séance fasse préalablement voter à la maj. prévue à l'ODJ, art.25, afin de vérifier si la passerelle du 1/3 de l'art.25-1 est atteinte.
Si oui, second vote, cette fois à l'art.24
La question qui se pose parfois, surtout dans les copropriétés "secondaires", de vacances, c'est que même cette passerelle du 1/3 n'est pas obtenue ...
Le problème, c'est que la convoc d'une autre AG ne fera que reporter la difficulté, avec cette fois un absentéisme énorme ...
C'est pourquoi, nombreux sont ces syndicats qui décident aussitot, mais toujours par un second vote, à la maj.art.24 !
Ce n'est pas régulier ?
Certes, mais comment faire autrement ?
Si c'est pour se retrouver 2 mois plus tard avec seulement 5 présents et 10 représentés sur 70 ou 100 copropriétaires, cela n'a aucun intérête ni pour les copropriétaires ni pour le syndicat de convoquer une seconde AG. |
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newton
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Posté - 12 déc. 2009 : 16:01:52
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De Gedehem,
"A quand un ajout au RDC du style.....".
Question:
N'est-il pas envisageable de faire voter en AG une résolution de ce type pour les grands enjeux de la copropriété tels que :renouvellement syndic donc, mise en conformité ascenseur, etc..?
Serait-ce légal ?
Cela éviterait au SDC ne se trouver dans la panade bien souvent et d'éviter des frais inutiles à cause des "absents chroniques".
Merci d'être le plus précis possible.
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Gédehem
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Posté - 12 déc. 2009 : 16:10:59
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Ce serait bien, n'est-ce pas ??? 
Sauf que ce n'est pas possible .... , une telle clause étant contraire au principe énoncé par l'art.10 ....
Mais on peut réver, non ? 
Ajout : une telle clause dite "aggavation des charges" serait licite dans la mesure où il s'agirait de réparer un préjudice consécutif à une faute.
Mais cette faute doit préalablement avoir été estimée "faute" par un juge, seul à même de sanctionner une faute.
Ne pas se présenter à une AG et ne pas donner mandat n'est certainement pas "faute".
De plus, l'introduction d'une telle clause dans le RDC impose un vote à l'unanimité ...
Ce n'est donc pas demain la veille ...... |
Édité par - Gédehem le 12 déc. 2009 16:18:45 |
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DIOGENE93
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Posté - 12 déc. 2009 : 17:12:25
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Un grand débat a déjà eu lieu sur ce forum sur cette question soumise par Jake : Assemblée générale et majorité .
Alors plutôt que de repartir dans de grands discours, ci après, en copier – coller n’en déplaise à un certain Uinote, commentaires des spécialistes du droit DALLOZ que l’ont peu considérer, du moins à priori, comme au moins aussi compétents que certains des intervenants de ce forum qui veulent ignorer leur existence.
COMMENTAIRES SOUS L’ARTICLE 25-1 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1967. CODE DE LA COPROPRIÉTÉ DALLOZ
CRÉATION D'UNE « PASSERELLE DE MAJORITÉS "
L’article 25-1, créé par l'article 81, 50, de la loi no 1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (en remplacement du dernier alinéa de l'article abrogé par l'article 81, 50 du même texte), permet de décider, à l'occasion d'un vote de rattrapage» à la majorité simple de l'article 24, ce qui relève normalement de la majorité absolue de l'article 25.
1. LES DEUX HYPOTHÈSES
Deux cas de figure sont à distinguer.
1° Lors d'un premier vote, la résolution qui n'a pas été adoptée a quand même recueilli le tiers des voix (ou plus) de tous les copropriétaires du syndicat
Alors, au cours de la même assemblée, un second vote va pouvoir intervenir à la majorité simple.
On notera que si la loi emploie l'adverbe « immédiatement " l'article 19 du décret du 17 mars 1967 modifié en 2004 se borne à préciser qu'il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 (à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée; sur cette possibilité, V. infra, notre commentaire ss. l'art. 19 du décret de1967).
Selon toute vraisemblance, Il est donc possible, afin de calmer les esprits, de décider de procéder au second vote un peu plus tard au cours de la réunion.
Quant à savoir qui du président de séance (de son propre chef) ou de l'assemblée (par vote à la majorité de l'article 24) peut prendre cette initiative, elle est discutée. Il nous semble que le président de séance, qui a la maîtrise de l'ordre dans lequel il entend examiner les questions, détient ce pouvoir (exprimant cette analyse, V. aussi C. Jaffuel, AJDI 2001. 5). Toutefois, cette opinion ne faisant pas l'unanimité en doctrine (V. MM. F. Givord, C. Giverdon et P. Capoulade, La copropriété, Dalloz Action 2005/2006, nO 834), et comme à ce jour la jurisprudence n'a pas statué sur la question, la prudence commande de procéder à un vote sur cette question.
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2° Lors du premier vote, la résolution n'a pas réussi à fédérer au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires du syndicat
Alors, une nouvelle assemblée générale sera nécessaire pour débattre à nouveau de la question, étant entendu qu'elle doit impérativement être convoquée dans les trois mois de la tenue de la première réunion (sur ce point, V. Décr. 17 mars 1967, art. 19) : en cas de convocation tardive, la question devra à nouveau être débattue à la majorité de l'article 25.
Concernant le caractère facultatif ou impératif de cette seconde assemblée. on se bornera à relever une contradiction entre la loi et le décret. En effet, alors que l'article 25-1 de la loi précise qu'une seconde assemblée « PEUT STATUER " l'article 19 du décret de 1967 indique « dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit ÊTRE RÉUNIE [...]
Il. REJET DE LA RÉSOLUTION A LA MAJORITÉ ABSOLUE ET PASSERELLE DE MAJORITÉ
Les termes de l'article 25-1 (lorsque rassemblée [... ] n'a pas décidé à la majorité.prévue à l'article précédent »), sensiblement différents de ceux de l'ancien alinéa final de l'article 25 (" à défaut de décision prise dans les conditions de majorité prévues au présent article ... ») semblent régler l'épineuse question de la licéité du recours à la majorité de rattrapage lorsque la résolution n'a pas été adoptée par l'assemblée, alors que plus de la moitié des copropriétaires étaient présents et représentés.
On se souvient en effet, qu'en vertu d'une décision du 17 juillet 1997, la Cour cassation avait affirmé qu'en pareille hypothése, il y avait lieu d'appliquer le dernier alinéa de l'article 25 (Civ. 3e, 17 juill. 1997, cité note 1 bis). On se souvient également qu'exactement cinq mois plus tard (par un arrêt du 17 décembre 1997), la même juridiction jugeait rigoureusement en sens opposé en affirmant qu'il n'y a pas lieu d'appliquer cette disposition lorsque la résolution n'a pas obtenu la majorité de l'article 25, car il y a alors eu décision de refus, refus qui résulte de l'insuffisance du nombre de voix « pour (Civ. 3e, 17 déco 1997, cité note 1 bis).
La nouvelle formulation semble opter pour la solution posée par l'arrêt du 17 décembre: dés lors que l'assemblée a statué pour ou contre un projet à la majorité absolue, « les dispositions de l'article 25-1 ne trouvent pas à s'appliquer, même si un tiers des voix du syndicat s'est prononcé en faveur du projet» (F. Givord, C. Giverdon et P. Capoulade. op. prèc.),
III. LES DÉCISIONS CONCERNÉES
Au-delà des décisions relevant de la majorité de l'article 25 énumérées à cet article qui, à l'évidence, sont concernées par le jeu de l'article 25-1, la question se pose de l'application de la passerelle de majorités pour les autres décisions devant être prises à la majorité de l'article 25 mais non visées par ce texte (ce qui n'est pas un cas d'école, V. supra, le commentaire de cet article 25). -
Trois hypothèses doivent être envisagées.
- Pour les décisions devant être prises « à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant. de l'article 25-1 » (Voir par exemples, l'art. 17-1 de la loi), il ne fair pas de doute que l'article 25-1 a vocation à s'appliquer.
- A l'inverse, les décisions devant être prises « à la majorité des voix de tous les copropriétaires » (telle la décision de créer un conseil syndical visée à l'article 21 de la loi) ne sauraient bénéficier de l'article 25-1.
- Enfin, concernant les décisions relevant de la majorité de l'article 25, sans que le texte ne mentionne, le cas échéant, le recours à l'article 25-1, le doute est permis. Il nous aurait semblé logique que, par un raisonnement a contrario, ces décisions échappent au jeu de l'article 25-1 (le législateur ayant expressément circonscrit le champ d'application dudit article . Pourtant, infirmant cette analyse, l'article 29 nouveau du décret du 17 mars 1967 précise (notamment) que la décision qui désigne le syndic est votée" à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 » (sans se rèférer.à l'article 25-1), alors que la question de l'élection du syndic est réglée par l'article 25 c, dont on a dit plus haut qu'il permettait le jeu de la passerelle de majorités (partageant cette analyse, V. P. Capoulade, AJDI 2004. 536 s., spéc, 537 ; en sens contraire, estimant le jeu de l'art. 25-1 inapplicable à l'élection du syndic et le regrettant V. Ch. Atias, Remèdes à un décret illégal 7, AJDI 2004. 513).
Article 19 du décret du 17 mars 1967
(Décr. N° 2004-479 du 27 mai 2004, art. 12) Pour l'application du premier alinéa de article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.
COMMENTAIRES
MISE EN OEUVRE DE LA « PASSERELLE DE MAJORITÉS » DE L'ARTICLE 25-1 DE LA LOI
La réécriture complète de l'article 19 du décret du 17 mars 1967 a été rendue nécessaire par la création de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l'abrogation corrélative du dernier alinéa de l'article 25 du même texte par la loi SRU W. supra, ces art.).
Rappelons que cet article 25-1, qui crée une « passerelle de majorités » entre l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) et l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés), distingue l'hypothèse dans laquelle la résolution rejetée a recueilli « au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat » de celle où ce seuil n'a pas été atteint.
1re HYPOTHÈSE: LE PROJET A RECUEILLI AU MOINS LE 1/3 DES VOIX
Lorsque le projet rejeté a tout de même fédéré au moins le tiers des voix, l'article 25-1 de la loi indique que « la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote» (sur la portée de l'emploi de l'adverbe « immédiatement " V. supra, L 10 juilL 1965, commentaire ss. l'art. 25-1).
On remarquera que si la loi emploie les termes « PEUT DÉCIDER " le décret est beaucoup plus directif (« IL EST PROCÉDÉ ») Il ajoute toutefois que l'assemblée est libre de décider que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure (réunion au cours de laquelle cette question sera alors votée à la majorité de l'article 25, avant, le cas échéant, de bénéficier d'une nouvelle passerelle de majorité; en ce sens, V. Givord, Giverdon et Capoulade, La copropriété, Dalloz Action 2005/2006, nO 834).
Concernant le vote portant sur l'approbation d'un contrat, d'un devis ou d'un marché devant opérer un choix entre plusieurs candidats, le texte précise que la passerelle de majorités ne pourra jouer que pour autant que chaque candidature aura fait l'objet d'un vote à la majorité absolue, assurant ainsi une égalité de traitement entre les différents candidats.
2< HYPOTHÈSE: LE PROJET N'A PAS RECUEILU 1/3 DES VOIX
Lorsque le projet aura été massivement repoussé, puisqu'il n'aura même pas recueilli le tiers des voix, l'article 25-1 de la loi précise qu'une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24 " (sur le caractère obligatoire ou facultatif de cette seconde assemblée,V. supra, L. 10 juill. 1965, notre commentaire ss. art. 25-1).
Concernant ce délai maximal de trois mois, le texte indique in fine que. les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée » (et non pas, c'est à noter, à compter de la notification du procès-verbal de cette assemblée). .
Alors, comme sous l'empire de l'ancien article 19, sous réserve qu'aucune nouvelle question ne soit portée à l'ordre du jour, la personne qui convoquera l'assemblée sera dispensée de joindre à la convocation les notifications prévues à l'article 11 et le délai de convocation pourra être rèduit à huit jours (toutefois, sauf urgence, il ne lui sera pas tenu rigueur d'un délai de convocation plus long puisqu'il ne s'agit là que d'une simple faculté).
Passé ce délai, les bénéfices du délai de convocation réduit, de la dispense de notifications et de la passerelle de majorités seront perdus.
gédehem à raison, du moins pour l'instant ! Il ne ressort pas, à priori, des textes que la présence d'au moins 501 millièmes/ 1000 doivent être présents pour que le processus de vote soit engagé. Je le croyais, mais je me suis fait envoyer sur les roses par un juge de TGI (heureusement pour moi que je disposai d'autres moyens d'annulation). Il faudra donc attendre un arrêt de CA, ou mieux de la Cour de cass. pour le vérifier.
Bonne lecture à tous ceux que ça interesse. |
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Posté - 12 déc. 2009 : 18:54:03
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pourquoi le décret est plus directif : citation: On remarquera que si la loi emploie les termes « PEUT DÉCIDER " le décret est beaucoup plus directif (« IL EST PROCÉDÉ ») Il ajoute toutefois que l'assemblée est libre de décider que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure (réunion au cours de laquelle cette question sera alors votée à la majorité de l'article 25, avant, le cas échéant, de bénéficier d'une nouvelle passerelle de majorité; en ce sens, V. Givord, Giverdon et Capoulade, La copropriété, Dalloz Action 2005/2006, nO 834).
parce qu'il ne faut pas lire : l'AG peut décider, dans le sens l'AG peut on ne peut pas pour suivre...
mais peut décider à la majorité 24, dans le sens où la loi autorise de passer outre la majorité des copros en passant à la majorité des présentes ou représentés. Et parce que le texte de loi était ambigue (la preuve), le décret a précisé "plus fortement" : il est procédé...
Il est vrai que parfois la loi est "dure" à "lire"...
Et efectivement aucun quorum n'est nécessaire, c'est pour cela que dans mon exemple je disais si 334/1000 sont présents et votent à l'unanimité, soit les 334/1000, il est procédé à un second tour où on peut penser que les 334/1000 voteront une nouvelle fois POUR, et dans ce cas, la résolution peut être rédigée "A l'UNANIMITE" : le paradoxe !!!
Dans ce cas, l'unanimité est le 1/3 au moisn des voix ! la tyrannie de la majorité devient la tyrannie (légale) de la minorité |
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Gédehem
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Posté - 12 déc. 2009 : 19:27:49
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C'est délicieux de voir encore exposés les incohérences, les contradictions de textes qui sont pourtant censés organiser et faire fonctionner nos icro sociétés "copropriétés" ...
La plus "amusante" sans doute est le "contrat du syndic" (sic : D.art.11) : imposé pour "la validité de la décision désignant le syndic", il est pourtant absent de la loi !
Incohérence d'un décret d'application d'une loi qui invente un contrat absent de la loi dont il est pourtant censé préciser l'application ! 
Incohérence encore de ce dernier alinéa de L.art.25-1, la nouvelle AG étant éventuelle, aucune dispsition ne la rendant obligatoire.
On doit noter aussi que cette éventuelle assemblée est dite "nouvelle", et qu'il ne s'agit donc pas d'une AG en seconde lecture.
Enfin, il faut rappeler en particulier les disposition de D.art.46 pour ce qui concerne la désignation du syndic.
Lorsqu'une AG est expressément convoquée pour désigner le syndic et que l'AG pour X et Y raisons ne le désigne pas, le syndicat est automatiquement dépourvu de syndic.
Mais c'est un autre débat.
C'est pourquoi, parfois,il faut savoir s'adapter et agir avec cohérence dans le sens de l'intérêt du syndicat mais en tenant compte aussi des intérêts de chacun des copropriétaires.
D'où parfois des "contournements" rendus nécessaires (Cf: autoconvocation d'AG dans les petites copropriétés) en raison de textes mal fichus, incohérents, hors de toute réalité y compris juridique !
(Je saute les revirements à 180° de la jurisprudence, dont on se demande parfois si elle est réellement jurisprudentielle ......) |
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