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nicolaspage
Contributeur actif

45 réponses

Posté - 19 mai 2009 :  16:23:02  Voir le profil
Bonjour.
Dans le cadre de mes études, je travaille actuellement sur un cas un peu spécial et j'aimerais avoir votre opinion.

Il s'agit d'un petit immeuble composé de 4 appartements (2 au rdc et 2 au premier étage), d'une cour et de 5 garages.
Je souhaite opérer un certain nombre de divisions foncières afin de créer un ensemble immobilier:
-chaque garage peut faire l'objet d'une parcelle privative après division foncière;
-la cour peut être en indivision avec éventuellement la rédaction d'une convention d'indivision;

Ai-je ainsi créé un ensemble immobilier, le foncier étant hétérogène, et puis-je ainsi diviser mon petit immeuble en volumes?

Merci beaucoup.

Nicolas

Edité par - nicolaspage le 19 mai 2009 16:24:07
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ABCT
Pilier de forums

414 réponses

Posté - 19 mai 2009 :  19:40:15  Voir le profil
POUR réaliser une division foncière, ll faut vous adresser au Seervice du Cadasre. Il vous faudra diviser votre parcelle, et fournir un plan "borné"? dressé par un géomètre
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nicolaspage
Contributeur actif

45 réponses

Posté - 20 mai 2009 :  09:37:18  Voir le profil
Merci mais cela n'est pas la question
Et pour corriger un peu vos propros, le bornage n'est obligatoire que pour les opérations de lotissement, donc pas pour la division des immeubles bâtis.

Edité par - nicolaspage le 20 mai 2009 09:38:45
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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 20 mai 2009 :  18:25:44  Voir le profil
C'est un sujet d'étude ou c'est pour votre "culture personnelle", pour vous amuser ????

Parce que l'affaire me semble pour le moins "folklo" !

"-chaque garage peut faire l'objet d'une parcelle privative après division foncière;"

Division foncière = arpentage pour création de X parcelles privatives.
S'agissant en fait sans doute d'un "bâtiment commun à usage de garages privatifs", la division du sol ne serait pas possible, chaque lot "garage" n'étant pas divisible de l'ensemble "bâtiment garage"
Ce qui est privatif dans ce bâtiment "garage" c'est le volume formant garage, pas les murs porteurs ou séparatifs, qui sont indivisibles de l'ensemble "bâtiment".
On ne peut pas retrancher un "volume", un trou d'air ....

Le reste est dans la même veine ! .... Sur le fond, je ne vois pas du tout le but, l'interêt d'une telle "opération" .....
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nicolaspage
Contributeur actif

45 réponses

Posté - 21 mai 2009 :  14:30:22  Voir le profil
Gédehem, ma réflexion porte sur l'application impérative ou non du statut de la copropriété. L'alinéa 2 de l'article 1 de la loi de 1965 dit que le statut de la copro n'est pas impératif pour les ensembles immobiliers. Or un foncier hétérogène est caractérisé, comme l'a précisé la cour de cassation, "lorsqu’aucun propriétaire ou copropriétaire ne possède de droits de propriété indivis sur l’ensemble du terrain servant d’assiette aux immeubles et installations communes. »

Les garages dont je parle ne seraient pas PC avec jouissance privative mais constituraient de véritables parcelles cadastrales indépendantes mais feraient tout de même partie de l'ensemble immobilier. Le but étant d'échapper au régime de la copropriété et de mettre en place une ASL pour la gestion des éléments d'équipement communs. Il en résulte ma question: dans ce cas pourrait-on diviser l'immeuble à usage d'habitation en volumes?

Edité par - nicolaspage le 21 mai 2009 14:31:26
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nicolaspage
Contributeur actif

45 réponses

Posté - 21 mai 2009 :  14:45:45  Voir le profil
Rappel: un ensemble immobilier n'est pas caractérisé par sa taille! Rien dans la loi n'empêche la réalisation de petits ensembles immobiliers de quelques logements (3 ou 4 par exemple)...
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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 22 mai 2009 :  14:11:53  Voir le profil
Vous parlez de "5 garages" ! De quoi s'agit-il ??
S'agit-il d'une barre divisée en 5, chacun des 5 garages étant "lot de copropriété ?
Que dit le RDC du "bâtimet" constitutif de ces 5 garages !

Dans la mesure où il y aurait un même bâtiment divisé en 5 'box' formant 'garage', le bâtiment n'est pas divisible pour former 5 garages privatifs indépendant !

On peut sans doute détacher ce bâtiment 'garage' du reste du bati, mais la division de ce bâtiment en 5 'parcelles' me semble impossible !
Quant à séparer ce bâtiment garage du reste, il sera soit syndicat indépendant (s'il peut l'être) soit syndicat secondaire.

Sortir ici d'une copropriété existante ne me semble pas du tout possible, ce bâtiment "garage" n'étant pas du tout "parcelable" !

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nicolaspage
Contributeur actif

45 réponses

Posté - 22 mai 2009 :  15:03:16  Voir le profil
Gédehem si vous ne pensez pas qu'un bâtiment garage puisse être divisé parcellairement en autant de box qu'il contient, je vous invite à consulter le cadastre de n'importe quelle ville en France qui contient ce genre de box pour voir qu'il est très courant que cela arrive. Je suis ingénieur-géomètre travaillant dans un cabinet de géomètre-expert et dans le cadre de divisions parcellaires, j'ai eu à opérer ce genre de divisions de très nombreuses fois. Donc aucun problème de ce côté là.

Je me répète mais je ne suis pas sûr que vous compreniez ma question: créer une hétérogénéité des régimes d'appropriation du sol sur ce petit ensemble immobilier (ce que certains auteurs appellent un foncier éclaté) me permet-il de diviser mon immeuble à usage d'habitation en volumes.

Je souhaiterais, si possible, avoir la réponse d'un juriste et non d'un gestionnaire de copropriété.

Nicolas
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