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jjtitan
Contributeur débutant

16 réponses

Posté - 18 oct. 2005 :  21:21:52  Voir le profil
Bonjour

Savez-vous quelles sont les consequence sur la gestion de la copropriété au cas ou en AG, on rejetterais les comptes ou la gestion ou les deux

Il parait que cela gêne les procédures pour les impayés. Est-ce vrai ?
Y as-t-il d'autres consequences ?
Que doit-t-on faire par la suite ?

Merci

Jacques
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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 18 oct. 2005 :  22:19:02  Voir le profil
Vous parlez sans doute de l'approbation des comptes du syndicat d'une part, et du quitus au syndic pour sa gestion d'autre part.

Quitus au syndic et approbation des comptes.

Il s’agit ici de se prononcer sur deux questions de nature totalement différente, l’une comptable l’autre juridique. Le vote bloqué étant interdit en copropriété (un seul vote sur deux questions différentes), il doit obligatoirement y avoir deux votes distincts sur ces questions.

"L'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités " (CA Paris, 23e ch., 9 oct. 1985 – CA Orléans, 11 mars 1987 ).

D’autre part, les effets du quitus sont plus étendus que l'approbation des comptes.

"Il vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété au cours de l'exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir : contrats, recouvrement des créances du syndicat, litiges avec les tiers, etc. "( CCass. 3e civ., 6 févr. 1973, 18 déc. 1996 – CA Paris, 5 oct. 1994 – CA Paris, 21 oct. 1996 ).

Le quitus est par conséquent indépendant de l'approbation des comptes puisqu'il a pour objet la ratification de l'ensemble de la mission du syndic en tant que mandataire du syndicat.
Compte tenu de leur objet différent, l'assemblée générale doit statuer d'une part sur la reddition des comptes, ensuite sur le quitus, ce qui implique que l'ordre du jour distingue clairement les deux questions.

Comme pour l'approbation des comptes, la loi ne comporte pas de directives particulières pour la délivrance du quitus. Mais la jurisprudence estime que :

"Il est essentiel (que le vote du quitus) fasse l'objet d'une question séparée, indépendante de celle relative à l'approbation des comptes car elles ne sont pas indivisibles "( Cass. 3e civ., 6 juill. 1994).

Conclusion :
La question souvent inscrite à l’ordre du jour :
- Approbation des comptes arrêtés au ….. et quitus au syndic ..... n’est pas licite, un seul vote sur cette question comportant des objets différents serait déclaré nul.

Sur le quitus, question mainte fois abordée ici : pour faire simple, donner quitus au syndic, c'est le rendre quitte de l'intégralité de ses actes de gestion. Comme les copropriétaires ne connaissent pas le 1/4 des actes de gestion de leur syndic, il est suicidaire de lui donner quitus. D'une part parce que ce n'est pas prévu par les textes, mais parce que ce sont toujours les copropriétaires (le syndicat) qui seront responsable des fautes ou erreurs de leur syndic, toujours. Relire l'art.14 de la loi de 1965 pour s'en convaincre.
Ne pas donner quitus, c'est une assurance, une garantie, une sécurité pour le syndicat de toujours pouvoir faire jouer l'assurance 'responsabilité civile professionnelle' du syndic en cas de faute ou d'erreur dont le syndicat devra assumer la responsabilité.

Ne pas donner quitus n'est pas un vote sanction, un vote de défiance vis à vis de son syndic, c'est uniquement une assurance pour le syndicat. Rien de plus.


Sur les comptes eux-mêmes, une AG ne peut globalement les refuser. Il y a obligatoirement des choses justes :

1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.

2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42. A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de .... €, à répartir.

3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.


Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.

Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.

Le rejet partiel de certaines facture (voire le rejet total des comptes, qui est une bétise) n'est d'aucune influence sur les impayés.
L'obligation de payer des charges découle du vote d'un budget prévisionnel pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration du syndicat (L.art.14-1) ainsi que du vote d'un budget spécifique pour des travaux (L.art.14-2).

Pour faire simple, les quotes-parts rendus exigibles sont dues par les copropriétaires, l'approbation des comptes du syndicat étant indépendante de la situation du compte de chacun des copropriétaires.
Approbation ou rejet des comptes du syndicat ne vaut pas approbation ou rejet du compte de chacun des copropriétaires. Si votre compte présente un trou de 1000 €, vous devez 1000 € ... Si la rectification découlant du rejet de certaines factures fait apparaitre ensuite votre compte en débit de 950 €, vous devrez 950 €.

Edité par - gédehem le 18 oct. 2005 22:32:37
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jjtitan
Contributeur débutant

16 réponses

Posté - 19 oct. 2005 :  09:39:58  Voir le profil
Bonjour


Grand merci pour ces explications detaillées qui répondent bien a mes questions.

Ce qui m'étonne un peu c'est que vous conseillez par précaution de ne jamais donner quitus de gestion au Syndic ? Est-t-il nécessaire de detailler les raisons ?

Pour les comptes, il me semble avoir lu que lors des procédures d'impayé, le juge demande le Compte Rendu de l'AG et si les comptes n'ont pas été approuvés, le copropriétaire concerné peut arguer du fait de la non approbation pour contester ce qu'il doit.
Y a-t-il des jurisprudences en ce sens ?


Jacques
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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 19 oct. 2005 :  10:44:54  Voir le profil
oui, c'est en principie la première vérification du magistrat: l'approbation des comptes
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 19 oct. 2005 :  11:31:58  Voir le profil  Voir la page de JPM


Pour jjtitan

Gedehem, qui vous a bien renseigné, va vous répondre qu'il ne faut jamais donner le quitus ni même accepter que la question soit inscrite à l'ordre du jour

et moi, je vous réponds le contraire, c'est un point sur lequel nous ne sommes pas d'accord. Ils sont, peu à peu, de plus en plus rares mais il reste un fossé sur le quitus.

Ses observations ne sont nullement négligeables et la lecture du fameux avis de la commission nationale de la concurrence du 18 février 1997, que je ne connaissais pas, m'a donné une idée.

Le syndic serait tenu d'établir pour l'assemblée un rapport écrit de gestion sur les points importants joint à la convocation et le quitus porterait au moins sur les éléments de ce rapport.

Je précise qu'il en est ainsi dans un certain nombre de syndicats moyens ou importants. Fréquemment le rapport de gestion est établi d'un commun accord entre le CS et le syndic. Quand il y a divergence sur un point, elle est indiquée et chacun fait ses remarques propres. Les copropriétaires apprécient en général cette procédure et aussi le fait que l'assemblée s'en trouve raccourcie dès lors que certaines questions sont devenues inutiles.

Il y a d'ailleurs des syndics professionnels, et a fortiori des non-professionnels, qui démissionnent en cas de non-examen du quitus. Ils ont raison. D'autres professionnels, au contraire, s'en moquent. Ils s'estiment sans doute inattaquables et surs d'avoir bien gérés ???


Il faut pinailler cette histoire du quitus car l'inconvénient majeur du refus systématique est de déresponsabiliser les copropriétaires, voire le CS. Pas besoin de pinailler le contrôle puisque de toute manière on pourra attaquer le syndic. Ce qui s'avère inexact ou vain dans bien des cas.

En effet, quitus ou pas quitus, la trace de certaines opérations dans les comptes montre qu'elles ont bien été révélées aux copropriétaires.

Mais il faudra lire aussi Gedehem

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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 19 oct. 2005 :  12:08:51  Voir le profil
....Nous n'allons pas refaire un débat sur le quitus.....

Ceci étant, je ne suis pas un sectaire et me moque que la question du quitus soit ou non inscrite à l'ODJ de l'AG. dans le fond, cela n'a aucune importance.
Ce qui est important, c'est de bien savoir ce qu'est le 'quitus', ce qu'il implique et quelles sont les conséquences lorsqu'il est donné.

Pas plus compliqué que cela.

Lorsqu'on comprend bien ce qu'il est et ce que veut dire "donner quitus", on y regarde peut être à 2 fois lorsqu'on connait bien l'art.14 de L et l'application qui en est faite par les tribunaux en cas de fautes ou d'erreurs du syndic d'une part, et le fait qu'un syndic "prof". doit être assuré en garantie RCP pour justement assurer la responsabilité de ses fautes ou erreurs vis à vis du syndicat.

Le refus du quitus ne déronspasabilise pas du tout les copropriétaires ou le CS. Je ne vois pas pourquoi ! Par contre, le refus de donner quitus les yeux fermés devrait responsabiliser un peu plus les syndics.

Il faut le dire est le redire : en l'état des textes, les syndics 'professionnels' sont quasi 'irresponsables', dans le sens où leur mise en cause est extremement difficile, leur position de mandataire leur conférant une quasi impunité.

Ce sont toujours les copropriétaires mandants qui sont responsables de tout.
Pourquoi en remettre une couche en donnant quitus ??

Un exemple : un syndic commet une faute qui porte préjudice au syndicat. En soi pas grave. Le syndiact demande réparation à l'assurance RCP. La RCP refuse. Seule solution pour le syndicat : assigner le syndic en responsabilité pour faute.
MAIS, car il y a un grand MAIS : le syndicat étant représenté par son représentant légal, le syndic, il est impossible que le syndic s'assigne lui-même en tant que syndic.
Cela veut dire que lorsqu'un syndicat veut assigner son syndic, il doit préalablement le révoquer, nommer un autre syndic, lequel assignera au nom du syndicat l'ex-syndic.

Autant dire qu'un syndicat n'assigne jamais son syndic, qui est de fait hyper protégé... Et vous voulez en plus lui donner quitus ???
Je dis bien EN PLUS.

Une image toute simple :
Lorsqu'un syndicat entreprend de gros travaux, il le fait avec une entreprise sérieuse, puisqu'il l'a choisi !!! Il a donc pleine confiance en elle.
Pour autant, le syndicat va souscrire une assurance Dommage Ouvrage (DO) ! Ce n'est pas de la défiance ou de la suspicion, c'est une garantie pour le syndicat de pouvoir achever les travaux en cas de pépin survenant du fait de l'entreprise.

Ne pas donner quitus, rapport écrit du syndic ou pas, c'est une sorte de DO qui permet au syndicat de pouvoir engager avec moins de difficulté la responsabilité du syndic, du moins sa RCP.

Il ne s'agit donc pas de mettre en cause : trop de copropriétaires et trop de syndics considèrent le refus du quitus comme un vote sanction, comme une mise en cause de leur gestion.

En l'état des textes et de la réalité pratique des choses, ce n'est pas du tout une sanction ou un vote de défiance, mais une assurance pour le syndicat, une sorte de DO au profit du syndicat ...

Rien de plus !!!
On est contre une DO ??

Ou alors il faut revoir les textes.....


Un dernier point : JPM dit "la trace de certaines opérations dans les comptes montre qu'elles ont bien été révélées aux copropriétaires."
Certes !!! Mais ici, ne faisons pas de confusion : le fait d'approuver les comptes, et ici telle opération, n'est que le constat par l'AG de la réalité de la dépense, de sa conformité avec le budget prévis et de la présence de la pièces comptable/facture nécessaire.

Mais l'approbation des comptes et de telle opération n'emporte pas approbation de l'acte lui même, de l'acte de gestion qui a présidé à cette dépense.
L'approbation des comptes relève de l'approbation des comptes, l'approbation de l'acte relève du quitus.... ce qui n'est pas du tout la même chose, on l'a vu.

On doit approuver des comptes justes, bien entendu...
Pour les acte de gestion, les copros étant pour une grande part dans l'impossibilité de tous les connaitre et, quand bien même il les connaitraient, étant dans l'impossibilité dans apprécier la licéité ou la légalité, je ne parle même pas de pertinence, comment peuvent-ils ainsi donner quitus, de fait sans rien savoir, les yeux fermés.
Donner quitus quasi les yeux fermés, sans trop savoir ..c'est irresponsable.
Refuser de donner quitus pour assurer le syndicat, c'est être responsable du syndicat.

C'est moi qui ai dit que je ne refaisais pas le débat ??

Edité par - gédehem le 19 oct. 2005 12:26:46
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jjtitan
Contributeur débutant

16 réponses

Posté - 19 oct. 2005 :  12:43:45  Voir le profil
Bonjour

Alors la ça m'apporte de la confusion.

Le probleme des impayés n'est plus tres clair. Le juge en tient-il compte ou non ?

Pour le quitus de gestion, je crains que le Syndic donne sa demission alors que ce n'est pas forcement notre souhait immediat.



Jacques
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 19 oct. 2005 :  13:44:34  Voir le profil  Voir la page de JPM


Clair pour les impayés :

Recouvrement des provisions sur charges courantes: il faut que le budget prévisionnel ait été régulièrement approuvé. Rien d'autre

Recouvrement des provisions sur travaux exceptionnels : il faut une décision d'assemblée de faire les travaux, indiquant le crédit ouvert et fixant les dates et montants des différentes provisions à appeler. Rien d'autre ;

Recouvrement des soldes revenant au syndicat en fin d'exercice : il faut la décision d'approbation des comptes de l'exercice pour les charges courantes ou d'approbation des comptes d'un chantier pour des travaux exceptionnels dont le coût final est supérieur au crédit ouvert. Rien d'autre

Quand je dis rien d'autre, c'est sur la question posée. Un dossier de recouvrement doit comporter d'autres éléments comme la preuve que le débiteur est bien copropriétaire. C'est une autre affaire.

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Gibbs
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 18 mai 2009 :  12:23:31  Voir le profil
Bonjour

Je me permets de réveiller ce vieux sujet.
Mon *cher* syndic m'a présenté une comptabilité incomplète (factures manquantes, etc.).
Raison invoquée : il a pris le contrôle de notre syndic (sur la forme c'est un changement d'adresse et de dirigeant, donc pas de problème de transfert de mandat) et on n'arrive pas à avoir les pièces manquantes. Il prétexte de "rencontres" infructueuses avec l'ancien syndic - à quoi je lui réponds à chaque fois que l'ancien syndic, c'est lui !

Cependant, gràce à notre compte bancaire séparé, j'ai une bonne confiance sur les comptes (je viens d'y passer plus de 15 heures...), à trois ou quatre montants injustifiés près. Je ne souhaite donc pas bloquer le fonctionnement, mais je veux mes pièces manquantes.

J'ai indiqué que nous ferions une approbation partielle, mais le syndic me répond "ça n'existe pas, et la non approbation des comptes bloque les contentieux en cours".

1/ pouvez-vous me confirmer, textes à l'appui, que l'approbation partielle existe et permet de continuer de vivre à peu près normalement ?
2/ après l'AG, si nous "votons" le racheteur comme syndic (ce qui est probable, car il y a des gros tvx en cours, et des contentieux en cours), il fermera l'ancienne société. Or nous souhaitons que notre nouveau syndic poursuive l'ancien pour perte des archives (ça va être rigolo, puisque c'est le même PDG). Comment faire pour empêcher l'ancienne société de disparaître ? Suffit-il de refuser le quitus ?
Intérêt complémentaire : si le nouveau ne fait rien, on le révoquerait pour faute...

Bien cordialement.
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moumoune
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 18 mai 2009 :  15:57:12  Voir le profil
Is n'ont pas changé en 4ans , c'est toujours un régal pour moi de relire ces passes d'armes (gedehem/JPM ) mais il se sont focalisés sur le quitus et ils ont oublié de répondre sur l'approbation patielle , des comptes cad lorsqu'il y a des réserves listées , détaillées pour des imputations de factures venant d'autres copropriétés ou l'application de pénalités prévues au contrat de syndic , justifiées et que ce dernier refuse de les prendre en compte?
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oldman24
Pilier de forums

5732 réponses

Posté - 18 mai 2009 :  17:25:58  Voir le profil  Voir la page de oldman24
Bonsoir,
Merci de préciser si les réserves dont vous faites état ci dessus figurent au PV de l'AG au cours de laquelle ont été approuvés partiellement les comptes ? de quel exercice ?
Si oui,vous n'aurez pas d'autre problème que celui d'obtenir du syndic les éclaircissements qui vous manquent !
Comment et par qui ont été fixées les "pénalités" ? Étes vous sûre qu'elles sont applicables ?
Les fréquents " catch as catch can " de JPM et de gédehem sont intéressants à suivre ,mais il y a aussi d'autres lectures sur le Web où vous trouveriez d'amples développements sur les comptes de la copropriété.
PS : Avez vous pris connaissance du site de JPM que je vous recommande aussi.[ Bonne continuation.

Salutations
François

Edité par - oldman24 le 18 mai 2009 17:30:00
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philippe388
Pilier de forums

1741 réponses

Posté - 18 mai 2009 :  17:30:20  Voir le profil
jjtitan :

En ce qui concerne le quitus, gedehem vous donne la position des copropriétaires, qui est certainement la bonne. le Quitus n'a aucune base juridique, c'est une absolution des fautes commises par l'AG, et tous les arguments des syndics ne sont pas recevables.

Connaissez vous un syndic qui fasse son rapport comptable et moral à l'AG ??? ( à part airjordan!!)

Le syndic n'a pas à demissionner si l'AG rejette le quitus, ce n'est certainement pas une raison valable. Le quitus n'existe pas, l'AG ne doit pas le voter si le syndic le propose, nous le faisons depuis plusieurs années.
Nous demandons d'ailleurs chaque année que cette résolution ne figure plus à l'ODJ? mais celui-ci sur la pression de la maison mère et SURTOUT de ces assureurs et des caisses de garantie!! nous le repropose chaque année, ne respectant pas ainsi les décisons de cette AG !! pas bien!!

Le syndic signe un contrat, il est le MANDATAIRE du syndicat, il rend des comptes à l'AG,... pas de quitus la dedans.

JPM est un syndic qui vous explique l'importance du quitus. On rigole quand il écrit que syndic a raison de démissionner si l'AG ne l'absoue pas de ces fautes commises, le pauvre, il est le malaimé !!! ridicule.

JPM "oublie" que l'AG a le pouvoir chaque année de changer de syndic en ne renouvellant pas on contrat si celui-ci n'est pas sérieux.

jjitan : allez sur le site de l'ARC et tapez quitus, vous pourrez ainsi juger des conséquences graves lorsque l'AG vote un quitus, et qu'un syndic a commis quelques " erreurs".

Le quitus n'existe que dans les inventions quotidiennes des syndics, pas dans la loi. Pas de texte de loi la dessus, pas de vote de l'AG. !!!

la loi c'est la loi !!!
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moumoune
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 19 mai 2009 :  11:23:16  Voir le profil
Oldman :Les reserves détaillées figurent sur le pv de l'AG de fin Mars 2009 et sur le CR du CS et concernent l'exercice 2008 .Elles ont été votées à l'unanimité des presents et representés en AG.
Les pénalités figurent sur le contrat du syndic et leur application votée en AG rentrent dans le cadre du contrat de Syndic et à mon avis ne souffrent d'aucune contestation.
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moumoune
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 19 mai 2009 :  11:27:08  Voir le profil
Olman : en complement , comment aller sur le site JPM ?
Merci pour vos réponses
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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 19 mai 2009 :  12:09:26  Voir le profil
Petite fiche :

Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :

1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= "approbation à l'unanimité."

2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires sous 10 jours de l'existence de factures conformes présentées dans ce délai.
A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."


3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."


Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.

Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.


S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.

En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV.

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Gibbs
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 19 mai 2009 :  12:27:47  Voir le profil
Merci, mais je n'ai toujours pas ma réponse : quels arguments *précis et éclairés*, éventuellement appuyés sur un texte de loi ou autre jurisprudence, face à un syndic qui me dit que "ça suspend les actions en recouvrement", "ça n'existe pas", etc ?
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oldman24
Pilier de forums

5732 réponses

Posté - 19 mai 2009 :  13:07:23  Voir le profil  Voir la page de oldman24
Citation :
Initialement posté par moumoune

Olman : en complement , comment aller sur le site JPM ?
Merci pour vos réponses

Bonjour,
Pour aller sur le site de JPM vous n'avez qu'à cliquer sur la cabane en 3 eme position de la barre ,sous son pseudo.
Bonne lecture

Salutations
François
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