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felix1930
Pilier de forums

5611 réponses

Posté - 11 mai 2009 :  15:58:35  Voir le profil
Bonjour à tous.

Un dégat des eaux entre 2 logements (classique)qui ,dès le départ, ne semble concerner que des canalisations privatives d'un des 2 appartements.

Notre syndic fait intervenir une entreprise,soit disant,spécialisée (mise en pression des canalisations )qui se trouve à + de 30kms de "chez nous"

résultat de la recherche :
- fuite localisée sur canalisation eau chaude entre chaudière et S.D.B de l'appartement sis au dessus de l'autre "lésé"
- coût 493,56€ que nous retouvons dans les dépenses de la copropriété (vérif trimestrielle) alors que dès le début le CS lui a précisé que cela ne nous concernait pas car :

- il s'agit d'une canalisation particulière ne concernant qu'un
logement,qu'un DDE avait déjà été déclaré par l'occupante (droit d'occupation et d'usage) pour des dégats causés dans ce logement et l'expertise n'avait rien donnée????
- que ces canalisations sont posées sur la dalle et non encastrées
- que le RDC indique pour les canalisations parties communes " sauf pour les parties de ces installations se trouvant à l'intérieur de chaque appartement et affectés à un usage exclusif et particulier"
- que < une canalisation, même encastrée dans les parties communes,est privative dès lors qu'elle dessert exclusivement un lot- Cass 21.03.2000 -Litec)

En prime : devis pour la réparation 1399,72€ uniquement partie plomberie

Notre syndic campe sur ses positions, pour lui c'est l'expert désigné par la Cie XX qui décidera; ce n'est pas notre avis

qu'en pensez vous................merci de vos réponses

Edité par - felix1930 le 11 mai 2009 16:01:36
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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 12 mai 2009 :  11:13:35  Voir le profil
En l'absence d'Aie Mac...

La recherche de fuite n'est normalement prise en charge par aucune assurance. Maintenant, dans la mesure où il n'y avait aucune certitude sur l'origine de la fuite, le syndic est-il vraiment en tort d'avoir missionné une entreprise, vraisemblablement à la demande d'un copro (le réflexe ordinaire étant de charger le syndic de tout ce qui concerne les dégâts des eaux)?
Si maintenant le copro concerné accepte que la facture soit reportée sur son compte... mais j'ai un doute, dans la mesure où il n'y a sûrement aucune trace écrite d'une demande de ce copro. Pour moi, le syndicat doit payer cette recherche de fuite.

En ce qui concerne le devis de réparation de l'origine de la fuite, si la fuite est sur une canalisation privative, alors c'est le copro concerné selon le RDC qui doit payer et s'en occuper directement sans passer par le syndic, ni le syndicat. Et cela ne regarde pas l'expert. C'est le règlement de copropriété qui "décide."

(Pour les dégâts subis par le copro lésé, c'est encore différent. La convention Cidre semble s'appliquer; alors c'est l'assurance du lésé qui devrait prendre en charge les travaus consécutifs à la fuite ; c'est sans doute ce que veut dire le syndic quand il dit que c'est l'expert qui décidera. Si la convention Cidre ne s'applique pas, c'est l'assurance de l'immeuble qui prendra en charge la réparation des dégâts)
.

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Guymmo
Pilier de forums

797 réponses

Posté - 12 mai 2009 :  11:35:29  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par manech
La recherche de fuite n'est normalement prise en charge par aucune assurance .


Cela est exacte et logique: un assuré ne peut pas engager des frais de recherche de fuite: le montant serait quasiment sans limite: on cherche et on ne trouve pas...
http://www.bepfrance.fr/content/view/18/34/

Généralement votre assureur vous assiste dans la recherche de l'origine de fuite en prenant en charge, après avoir donné son accord, le coût de cette recherche de fuite avec un professionnel spécialisé.

C'est probablement là où votre syndic a fait une faute: il aurait dû consulter l'assureur: à vérifier dans les contrats à la fois le contrat du syndicat et le Multirisque Habitation individuelle.
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felix1930
Pilier de forums

5611 réponses

Posté - 12 mai 2009 :  13:16:18  Voir le profil
merci à tous les 2 pour vos réponses.

CIDRE et CID COP exclus < les indemnités éventuellement dues au titre des garanties "Recherche de fuites" > reste les multirisques individuelles..........

Pour nous,sur place,l'origine de la fuite -qui n'était pas récente,donc aucune urgence-ne faisait aucun doute elle provenait d'une partie privative.

Lorsque le syndic m'a informé qu'elle faisait intervenir la société XXX sans accord préalable (copro,assurances...) je lui est précisé que nous n'étions pas d'accord et qu'en aucun cas cela (factures entreprise ,honoraires syndic)serait supporté par le syndicat

Donc,pour nous (moi)jusqu'à ce qu'un élément (?) prouve que nous avons tort, la dépense sera refusée.C'est trop simple de commander n'importe quoi lorsque (en principe)l'on ne paie pas
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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 12 mai 2009 :  13:28:19  Voir le profil
Il est vrai que vous pouvez demander à l'AG de voter pour que cette somme reste à la charge du syndic.
Cela dit, est-ce nécessaire d'entrer en guerre pour cela?
quel est le montant voté au dessus duquel l'avis du CS était obligatoire? Pour éviter que cela ne se reproduise, refusez de voter un montant minimum. Vous serez systématiquement consulté, sinon systématiquement suivi.
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felix1930
Pilier de forums

5611 réponses

Posté - 12 mai 2009 :  14:17:46  Voir le profil
quel est le montant voté au dessus duquel l'avis du CS était obligatoire

depuis de nombreuses années à chaque AG les modalités de consultation du CS sont les mêmes:
* que le syndic consultera obligatoirement le conseil syndical pour tout contrat,marché,commande quelque en soit le montant
*qu'aucune facture,hors contrat,ne sera réglée par le syndic sans accord écrit du conseil syndical
*Il en sera de même pour les factures relatives aux différents contrats dans le cas d'indexation des montants


De plus pour ce sinistre comme indiqué dans mon 1er post, ce dégat des eaux qui endommageait déjà le logement où c'est déclaré la fuite (Madame X) avait fait l'objet d'une déclaration à SON assurance par Mme X et un expert de SA compagnie s'était déplacé mais n'avait pas encore pris de décision.

Lorsque j'ai eu connaissance de ce nouveau problème,qq heures avant le syndic, j'ai conseillé à Madame X d'en informer de suite son assurance

Comme vous l'avez souligné (je crois) à plusieurs reprises nous avons un bon syndic mais pour l'instant ça "coince";il grossit trop vite avec des honoraires "au raz des paquerettes"

en + édité :dans les prestations particulières du contrat de syndic il y a :
- gestion des sinistres impliquant l'assurance de la copropriété et affectant les parties communes (suivant indemnité versée par la C°) 3% TTC
- gestion des sinistres affectant les parties privatives Honoraires à la charge du copropriétaire bénéficiant des reboursements des assurances 3%TTC

peut être à modifier en "n'affectant que les....."


Edité par - felix1930 le 12 mai 2009 15:44:45
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manech
Pilier de forums

1418 réponses

Posté - 12 mai 2009 :  16:07:50  Voir le profil
Un bon syndic serait-il un syndic "mort", c'est à dire réduit à être une machine à faire des OS et à payer des factures sans aucune marge de manoeuvre.

Citation :
que le syndic consultera obligatoirement le conseil syndical pour tout contrat,marché,commande quelque en soit le montant
sur ce point pas de problème, consulter le CS, ce n'est pas abandonner son pouvoir de décision puisque le syndic n'est pas tenu de suivre l'avis du CS. Il doit juste faire connaître à l'AG les différents "avis" du CS.

Citation :
Il en sera de même pour les factures relatives aux différents contrats dans le cas d'indexation des montants

ces modalités de "consultation du CS ne me semblent pas correspondre à ce que prévoit la loi tant pour les responsabilités du syndic, (amoindries) que pour celles du CS (exagérées).
Le CS contrôle le syndic, cela ne veut pas dire qu'il le tient étroitement en laisse.
A mon avis cette façon de faire augmente indûment sa charge de travail (nécessité d'informer le CS et d'attendre son feu vert pour tout paiement). Elle le déresponsabilise. Si de surcroît vous le payez avec un lance pierres, il est possible que cela "coince".
(Pourquoi ne passez-vous pas en syndicat coopératif façon gédehem?)

Pour en revenir à votre point de départ, ou bien vous cherchez le clash en demandant à l'AG de refuser cette dépense. Ou bien vous revoyez avec votre syndic ses honoraires et/ou votre façon de fonctionner.
Citation :
gestion des sinistres affectant les parties privatives Honoraires à la charge du copropriétaire bénéficiant des reboursements des assurances 3%TTC
Quant à cete clause, je ne sais pas si elle est légale

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felix1930
Pilier de forums

5611 réponses

Posté - 12 mai 2009 :  16:40:56  Voir le profil
les problèmes :

-qq (3/4an)factures étaient (voire sont) payées sans vérification de la bonne exécution des travaux ou même simplement de l'éxécution.
Les révisions de prix??????????? d°

- il y a eu 3 sinistres "privatifs" ,il n'y a que qq mois,du même type que le sujet,dans la même allée, au dessus (+1 et +2)de l'appartement de Mme X;ils ont été réglés,sans problème, directement entre les copropriétaires et les différentes assurances.
Difficile de faire supporter des "travaux" privatifs chez Mme X à ces copropriétaires

charges de travail en +??? internet est là et le syndic ne va pas se déplacer à chaque facture reçue

pour la clause des sinistres concernant les parties privatives c'est le syndic qui l'a rajoutéee il y a 3 ans car certains copropriétaires (bailleurs) souhaitent, parait il, qu'il s'en occupe; pour nous ,à l'époque, pas de problème sauf que lère" année il y a eu un DDE "privatif" dans un logement dont il a la gestion et nous n'avons pas été d'accord pour supporter les honoraires

reste le problème des assurances et les différents jugements sur les canalisations privatives

Les honoraires "au ras des paquerettes" c'est lui qui les a consentii pour "récupérer", au cours de 1er trimestre 2009 ,3 copropriétés à F. -soit plus de 100lots principaux



Edité par - felix1930 le 12 mai 2009 16:48:21
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felix1930
Pilier de forums

5611 réponses

Posté - 18 mai 2009 :  13:52:28  Voir le profil
petites infos. complémentaires destinées aussi à relancer le sujet en espérant avoir......quelques autres avis.

-Dans notre RDC de 1974 il est prévu que chaque copropriétaire devra être assuré, à une C° agrée par l'AG (??), y compris pour les recours contre des voisins dans le cas d'incendie, d'exlosion de gaz,d'accident causés par l'électricité et les dégats des eaux.

-un autre problème financier peut se poser au syndicat, avec de telle intervention du syndic sans aucun accord (copro,assurance....),nous n'avons eu, en 10 ans, que 2 sinistres à notre "charge" (et encore à cause de l'application des conventions CIDRE ou CID COP )ce qui nous permet à chaque échéance de faire largement minorer,voire supprimer, les augmentations dites "de conjonctures" que l'on trouve dans le détail de l'appel de prime (toujours exigé par le CS)
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aie mac
Pilier de forums

1367 réponses

Posté - 18 mai 2009 :  18:00:43  Voir le profil
bonjour
Citation :
En l'absence d'Aie Mac...

dsl; je suis un peu moins assidu, et ce post ne m'a pas attiré l'oeil.
pas bien le temps pour l'instant d'y répondre.
je repasserai dans la soirée pour lire tout ça à tête reposée.
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aie mac
Pilier de forums

1367 réponses

Posté - 18 mai 2009 :  21:39:58  Voir le profil
re
il faut distinguer 2 choses:
la responsabilité d'un propriétaire d'un bien (ici, le copropriétaire ou le syndicat)
l'intervention des assureurs respectifs.

pour le premier point, comme l'indique felix, c'est le RDC qui tranche.
la cana est privative?
la charge lui incombe. point.

reste le second point qui fait souvent mélanger les choses.
2 assureurs peuvent intervenir, qui sont tous 2 assureurs du copropriétaire.
l'assureur MRH du copro et l'assureur de la collectivité.
les 2 contrats offrent un certain nombre de garanties, et le copropriétaire est en droit d'attendre qu'elles jouent en sa faveur.
juridiquement, il est d'ailleurs parfaitement fondé à vouloir faire intervenir l'un ou l'autre, à son choix, des assureurs.
le premier saisi gère en principe le dossier, puis se tourne vers le co-assureur pour une action en remboursement réglée par les conventions.

ici; le syndic a été rapide.
la fuite concerne une canalisation privative encastrée (au sens que donnent les assureurs à ce terme en DDE: sous le sol fini).
cette information peut être importante, car le problème serait complètement différent pour une cana apparente (même pas forcément facilement accessible).
la recherche de fuite est (en principe) garantie par les 2 contrats. elle est distincte, effectivement, des conventions CIDRE et CIDECOP qui sont là pour indemniser les dommages consécutifs. telle n'est pas la RDF.

au final, les assureurs interviendront pour la RDF, et les frais en seront pris en charge suivant la règle des assurances cumulatives. en gros, l'assuré bénéficie des meilleures conditions de chaque contrat (en particulier pour la franchise).
le syndic ne s'est donc pas trop avancé sur ce point quand il a commandé la RDF.

la réparation est une autre chose.
elle n'est quasiment jamais prise en charge par les assureurs; je dis "quasiment" car des contrats permettent justement cette indemnisation. d'une part parce que c'est un argument commercial (c'est quand même plafonné) et d'autre part parce que c'est pour éviter les discussions sans fin de quoi est pris au titre de la RDF et quoi relève de la réparation de la cause. on ne discute plus, c'est garanti et basta.
mais cela ne vaut donc pas pour tous les contrats, loin s'en faut.
dès lors, la charge de cette réparation incombe au propriétaire du bien en question, en l'occurrence le copropriétaire puisque désigné comme tel par le RDC.

pour ce qui est des honoraires du syndic, c'est à ce dernier de voir comment il les applique; ils incomberont sans doute au copropriétaire concerné, qui en sera éventuellement indemnisé en fonction des garanties contractuelles mises en jeu.
voili voilou
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felix1930
Pilier de forums

5611 réponses

Posté - 20 mai 2009 :  23:45:22  Voir le profil
aie mac,
merci de votre réponse et analyse

un rappel quand même,le syndic n'a pas été rapide puisque Mme X avait déjà déclaré ce DDE pour SON logement (2 cloisons traditionnelle en brique+plâtre "imbibées" d'eau ) depuis 2/3 mois mais l'expert missionné par SA Cie lui avait dit d'attendre afin de savoir si le plâtre sècherait car:

il y avait eu un autre DDE privative dans le logement sis au dessus du sien M.Z (fuite sous la baignoire) d'ou question de l'expert le problème vient du logement de Mme X ou de l'autre logement chez M.Z

comme indiqué il y a eu un DDE chez M.Z et un autre dans le logement situé au dessus de M.Z dans un délai de qq mois et ses "sinistres" se sont réglés entre les 2 MRH

sans intervention!!!! du syndic il en aurait été de même pour le dernier
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