ATTENTION : Le
Forum d’Universimmo a migré sur une nouvelle plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce qui se fait en matière de forums de discussion. Pour découvrir le nouveau Forum : cliquez ici - découvrez aussi le "Portail" de cette nouvelle plate-forme
Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur, liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres alourdi par le temps :

la nécessité, si vous étiez déjà enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant (pseudo).

Ce forum est désormais fermé, mais il restera consultable sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum
Les adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être créés sur la nouvelle plate-forme.
Pour toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration, nous vous proposons un sujet dans la section « A propos de ce forum »
Bon surf ! L’équipe Universimmo

Guide Entreprises Universimmo.com Page d'Accueil UniversImmo.com... Page d'accueil Copropriétaires... Page d'accueil Bailleurs... Page d'accueil Locataires... Espace dédié aux Professionnels de l'Immobilier...
Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre newsletter

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion (nouveau)
Le Forum ancienne version
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Accueil | Profil | S'enregistrer | Sujets actifs | Sondages actifs | Membres | Recherche | FAQ
Règles du forum | Le livre d’Or
Identifiant :
Mot de passe :
Enregistrer le mot de passe
Vous avez oublié votre mot de passe ?

 Tous les Forums
 Bailleurs
 Baux professionnels ou commerciaux
 LMNP Bail commercial
 Forum fermé
 Imprimer le sujet
Auteur
 Sujet Sujet Suivant  

fishton
Nouveau Membre

5 réponses

Posté - 05 mai 2009 :  11:25:40  Voir le profil
Bonjour,

Je suis sur le point d'acquérir un bien neuf en LMNP à lyon.
C'est un studio offrant une petite rentabilité (3.6%) et je me pose diverses questions concernant les charges.

voici un extrait du bail

Citation :

Concernant le preneur :

Le preneur supportera les réparations locatives visées au décret 87 - 712 du 26 août 1987 dans sa rédaction à ladite date.
Le preneur supportera l’ensemble des charges et réparations,(éventuellement au prorata des millièmes) nécessaires à l'entretien courant et au
fonctionnement, et celles que la loi et les usages mettent à la charge des locataires et notamment : eau, électricité, primes d'assurances de
toute nature contractée hors l'assurance responsabilit#65533; civile de la Copropriété, y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et
l’ensemble des charges liées aux services parahôtelleries et aux éléments spécifiques de l’exploitation.
Il entretiendra les logements et le mobilier les garnissant en bon état

Concernant le bailleur

Les réparations constituant des frais non récupérables des décrets 87 - 712 et 87 – 713 du 26 août 1987 resteront à la charge du bailleur
Resteront notamment à la charge du bailleur toutes les « grosses réparations » définies par l’article 606 du code civil.
Le preneur devra prévenir par écrit le bailleur de tous désordres dans les lieux loués qui rendraient nécessaires des travaux ou interventions
incombant au bailleur sauf travaux urgents relevant de la sécurité ou des normes et critères du logement décent .
Le bailleur conservera à sa charge les impôts et taxes des propriétaires loueurs(taxe foncière comprise, sous réserve de la taxe d’ordures
ménagères), ainsi que les charges et honoraires de copropriété réputées non récupérables au sens du décret 87-712 du 26 août 1987



Qu'en pensez vous? Ce bail cache t'il de mauvaises surprises pour le bailleur ?

je vous remercie par avance

Fishton
Signaler un abus

ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 05 mai 2009 :  11:56:04  Voir le profil
Un rendement de 3,6% dans lequel en sus il faut payer la taxe foncière, les charges de copropriété, je ne comprend pas ou est l'intéret quand l'assurance vie fait plus de 4%...

Vous allez faire votre compta et votre laisse 2033 vous-même ou payer un comptable?

Festina lente

Edité par - ribouldingue le 05 mai 2009 11:58:03
Signaler un abus Revenir en haut de la page

fishton
Nouveau Membre

5 réponses

Posté - 05 mai 2009 :  12:38:38  Voir le profil
Bonjour, merci pour cette réponse rapide !

Je compte effectivement payer un comptable ... pour la récupération de TVA et la déclaration des BIC

l'intérêt selon ce que j'ai compris réside dans l'économie d'impôts (25% du prix du bien, soit 2500 € annuels environ) qui s'ajout au rendement de 3.6% (soit environ 3% si on retire les charges, TF, fais de compta)

Je suis complètement perdu :(



Edité par - fishton le 05 mai 2009 12:39:38
Signaler un abus Revenir en haut de la page

ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 05 mai 2009 :  13:32:50  Voir le profil
Soit un bien de 100 000 euros qui rapporte 3,6%. Ca fait a peine plus de 3 600 euros.

Je compte 300 euros de taxe foncière, 500 euros de comptable, 300 euros de charges, je trouve SANS FRAIS DE GERANCE 2 500 euros, ce qui fait plutôt 2,5% que 3%

La défiscalisation représente certes 2 500 autres euros par an.
IL n'y a donc que la défisclaisation qui fasse tenir cette affaire.

Lorsque vosu allez vouloir revendre, la défisc n'existant plsu pour l'acheteur, celui-ci va demander un loyer avec un rendement correct pour du LMnP vieillissant, soit au minimum les 5,5% trouvables, mais plutot du 6 ou du 6,5% à mon avis.

Vosu devrez donc vendre a 50 000 euros.

Bilan, le gaiin fiscal n'est que la matérialisation immédiate d'un prix de vente exhorbitant.


Pour peu qu'on vous calcule les 3,6% sur le prix net (hors TVA) vous allez donc prendre un emprunt sur plus de 100 000 euros? Attention à ce genre de montage plutot litigieux.

Festina lente
Signaler un abus Revenir en haut de la page

fishton
Nouveau Membre

5 réponses

Posté - 05 mai 2009 :  13:50:13  Voir le profil
j'ai compté 250 € de TF, 150 € de charges puisque c'est le gestionnaire qui en paye les 3/4, 300 € de comptable (pas de frais de gérance car bail commercial)
Ce qui fait un loyer net d'environ 2540 € effectivement.

Vous avez très bien cerné mes doutes, à savoir que les LMNP ancien annoncent 5% ou 6%, je vais donc devoir m'aligner à la revente, ce qui signifie baisser le prix de vente

Le bien coute 89000 € HT (studio + parking), on ajoute 3500 € HT de meubles et la tva ce qui fait 110630 €

La rentabilité de 3.6% s'applique sur le prix net bien entendu, si on compte la tva, on arrive à beaucoup moins

Signaler un abus Revenir en haut de la page

ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 05 mai 2009 :  13:58:51  Voir le profil
Je ne suis jamais parvenu a comprendre comment ces vendeurs parviennent a nous faire payer 3 500 euros hors taxe de meubles, soit 4 200 euros TTC.

Pour ma part, pour un meublé en studio de 25 m2 je compte avec du matériel neuf autour de 2000 euros.
J'achète certes chez Ikea, mais je n'ai pas de prix de gros.

Festina lente
Signaler un abus Revenir en haut de la page

fishton
Nouveau Membre

5 réponses

Posté - 05 mai 2009 :  14:07:19  Voir le profil
oui oui ca m'a choqué aussi mais bon c'est joli ...

sinon pour le reste, on laisse tomber non ?
Signaler un abus Revenir en haut de la page

ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 05 mai 2009 :  14:46:23  Voir le profil
Personellement, je fais du meublé, et je préfère monter on opération moi meme. Il n'est pas diffiicle de trouver des studios d'occasion ayant un rendement en province de 7 à 8%, d'acheter du mobilier et de louer.

Lors de la revente, le marché est large puisque ce n'est pas cantonné LMnP.

Festina lente
Signaler un abus Revenir en haut de la page

fishton
Nouveau Membre

5 réponses

Posté - 05 mai 2009 :  15:12:15  Voir le profil
En fait, le LMNP par son bail commercial, m'apportait une certaine sécurité et une certaine maitrise des couts, que l'on a pas sur un scellier classique par exemple

Lorsque j'ai compris ce que représentait les 3.6 % de rentabilité et surtout la difficulté à la revente compte tenu des concessions que nous devrons faire sur le prix de vente, pour offrir une belle rentabilité, il est clair que ce n'est pas rentable pour nous

En simulant sur 9 années, avec un pret sur 100 000 €:

Les loyers ont rapporté 22860 € nets (2540 € par ans nets)
Les impots ont payé 23220 €
De ma poche j'ai mis 23 000 € environ

il me restera 65 000 € sur le crédit à rembourser.
Si je revends à 75 000 € pour offrir une rentabilité à 6% à l'acheteur
Je récupère 10 000 € mais j'ai mis 23 000 € de ma poche
J'ai donc PERDU 13 000 €

J'ai bon ?

(en tout cas, merci pour votre aide, j'apprécie :))

Signaler un abus Revenir en haut de la page

ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 05 mai 2009 :  15:40:46  Voir le profil
Je vous avoue que je n'aime pas au contraire des défiscalisateur mélanger des euros de 2009 et des euros de 2018. Ceux de 2018 valent environ 20 à 40% de moins, donc cela fausse les calcul.
Dans une économie avec zero inflatio, votre calcul est juste.


Vous avez un cas de départ qui vaut ce qui vaut. Vous voyez que vous investissez 100 000 euros pour obtenir 2 540 euros nets par an.
Il est possible en se décarcassant un peu de trouver des biens un peu plus chers, de l'ordre de 150 000 euros, qui vont vous rapporter de l'ordre de 10 000 à 13 000 euros par an.
Posez vous donc la question du temps que vous pourriez y investir connaissant votre salaire actuel, et concluez en si il est sain de payer autant a ces gens la...

Festina lente
Signaler un abus Revenir en haut de la page

highston
Contributeur actif

42 réponses

Posté - 16 mai 2009 :  22:22:28  Voir le profil  Voir la page de highston
Excusez-moi mais comparer l'assurance vie dans laquelle les intérêts sont générés par le capital que l'on investit et l'investissement immobilier ou le capital est généré, en grande partie, par le locataire et le fisc me laisse rêveur.
Comparer un investissement à bail commercial, loyer garanti (en principe, si le choix du gestionnaire est de qualité), zéro souci (toujours en principe)et le fait d'acheter de l'ancien pour faire du meublé ne relève pas de la même démarche ni du même investissement... personnel.

D'un autre côté investir en LMNP pour revendre à 9 ans ne semble pas cohérent.
Signaler un abus Revenir en haut de la page

ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 17 mai 2009 :  08:44:28  Voir le profil
Alors si cela vous laisse rêveur, faites le calcul et ramenez le ici...(Sans mélanger les euros de 2009 et ceux de 2029 comme le font tous les dédfiscalisateurs).

Moi, je suis très très rêveur quand on parle d'immobilier sans souci qui raporte infiniment moisn que l'emprunt que l'on prend pour 20 ans, et que l'on sait que l'immobilier en question a des chances de se vendre beuacouup moisn cher que ce qu'il a été acheté....

Que cela ne relève pa de la même démarche, certes, mais le fait de ne pas relever de la même démarche n'en fait pas un investissement valable pour autant.

Festina lente
Signaler un abus Revenir en haut de la page
 
 Sujet Sujet Suivant  
 Forum fermé
 Imprimer le sujet
Aller à :
Universimmo.com © 2000-2006 AEDev Revenir en haut de la page
   



Accueil I Copros I Bailleurs I Locataires Articles I Dossiers I Lexique I Guide Technique I WWW I Fiches Pratiques I Revue de Presse
Forums I Guide Entreprises I Argus de l'Immobilier I UniversImmo-Pro.com

Copyright © 2000-2022 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés.
Informations légales | Contactez nous | Votre Publicité sur UniversImmo.com