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mathfdb
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 07 mai 2009 :  00:35:41  Voir le profil
Bonjour,
Je souhaiterai un conseil face à une situation dans ma copropriété qui s'enlise.
Des travaux d'étanchéité d'un toit terrasse doivent etre realises car des infiltrations sont apparues depuis 2 à 3 ans dans l'appartement situé en dessous.
Le toit terrasse en question est une terrasee à jouissance privative du seul appartement situé au dernier étage de la résidence, et dont l'accès se fait PAR l'appartement uniquement.
OR le propriétaire, marginal et excentrique dirons nous, fait la sourde oreille au rendez vous pour la réalisation de devis, refuse d'ouvrir sa porte, etc... en bref impossible de faire réaliser ne serait ce qu'un devis.
Je sais qu'il a l'obligation de laisser la copropriété réaliser l'entretien du gros oeuvre, mais au point ou nous en sommes quelle est la démarche à suivre pour l'y obliger de façon légale? Faut il dans un premier temps faire constater par un huissier? faut il porter plainte? comment nous sortir de ce bourbier, sachant que le syndic est complètement nul et ne fait absolument pas avancé les choses, et ne semble avoir aucune expérience du problème.
Merci pour vos réponses

Edité par - mathfdb le 07 mai 2009 00:36:49
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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 07 mai 2009 :  08:57:34  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par mathfdb

Bonjour,
Je souhaiterai un conseil face à une situation dans ma copropriété qui s'enlise.
Des travaux d'étanchéité d'un toit terrasse doivent etre realises car des infiltrations sont apparues depuis 2 à 3 ans dans l'appartement situé en dessous.
Le toit terrasse en question est une terrasee à jouissance privative du seul appartement situé au dernier étage de la résidence, et dont l'accès se fait PAR l'appartement uniquement.
OR le propriétaire, marginal et excentrique dirons nous, fait la sourde oreille au rendez vous pour la réalisation de devis, refuse d'ouvrir sa porte, etc... en bref impossible de faire réaliser ne serait ce qu'un devis.
Je sais qu'il a l'obligation de laisser la copropriété réaliser l'entretien du gros oeuvre, mais au point ou nous en sommes quelle est la démarche à suivre pour l'y obliger de façon légale? Faut il dans un premier temps faire constater par un huissier? faut il porter plainte? comment nous sortir de ce bourbier, sachant que le syndic est complètement nul et ne fait absolument pas avancé les choses, et ne semble avoir aucune expérience du problème.
Merci pour vos réponses




1) changez de syndic

2) lui expliquez que des solutions légales existent (passer par le tribunal)....et que vous allez mettre en cause son incompétence et lui faire supporter les dégats occasionnés par sa carence
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mathfdb
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 07 mai 2009 :  09:21:39  Voir le profil
Merci pour votre réponse.
Le problème est que l'on vient de changer de syndic ( en sept dernier) face à l'incompétance du précedant, et nous avons choisi un syndic de petite taille sur les conseils de connaissance, mais l'incompétence semble etre la meme...
Mon problème serait justement de connaitre clairement les solutions légales existantes afin de les entreprendre, car les menaces ont déja eu lieu...
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rambouillet
Pilier de forums

888 réponses

Posté - 07 mai 2009 :  11:47:12  Voir le profil
il faut maintenant prendre une résolution en AG pour ester en justice et demander à celui ci l'accès à la terrasse sous astreinte. Puis le syndic agit en conséquence.

N'y a t il pas possibilité d'accès par la toiture et redescendre sur la terrasse. ?
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 07 mai 2009 :  17:01:55  Voir le profil  Voir la page de JPM


L'action judiciaire nécessaire est un référé. Le syndic n'a pas besoin d'autorisation de l'assemblée dans ce cas.
Cf article 55 du décret.


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rambouillet
Pilier de forums

888 réponses

Posté - 07 mai 2009 :  19:49:25  Voir le profil
JPM nous sommes là au niveau de l'élaboration de devis et non de travaux proprement dit de conservation, l'article 55 est-il applicable ?
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Guymmo
Pilier de forums

797 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  12:02:52  Voir le profil
Attention : [rambouillet le mentionne déjà] l’accès à cette terrasse est-il vraiment uniquement possible en traversant cet appartement ?

Edité par - Guymmo le 09 mai 2009 12:04:49
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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  16:49:04  Voir le profil
Ce toit-terrasse est une partie commune grevée d'un droit de jouissance privatif !
Le copropriétaire bénéficiaire de ce droit d'usage ne peut s'opposer à la réalisation de travaux communs d'étanchéité sur cette partie commune.

L'autorisation de pénétrer dans les locaux privatifs doit être délivrée par le juge par une action en référé indiquée par JPM.
Le syndic doit préalablement mettre en demeure ce copropriétaire de permettre l'accès à ce toit-terrasse partie commune.
Si refus au bout de 8 jours, action en référé, ici pour élaborer les devis des travaux nécessaires et plus tard pour la réalisation des travaux.

Comme précisé, pas besoin d'AG pour mettre en œuvre la procédure.
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Guymmo
Pilier de forums

797 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  17:02:52  Voir le profil
Quel est de décret 55 dont on parle? Il n'est certainement pas indispensable de passer par l'appartement de ce copropriétaire. Vous pouvez faire venir une grue.

Edité par - Guymmo le 09 mai 2009 17:03:44
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quelboulot
Modérateur

6445 réponses

Posté - 09 mai 2009 :  23:36:43  Voir le profil
Citation :
Quel est de décret 55 dont on parle? Il n'est certainement pas indispensable de passer par l'appartement de ce copropriétaire. Vous pouvez faire venir une grue.
Et pourquoi pas un hélicoptère ??????????????,

Il est éventuellement utile de prendre en considération des questions de coût pour la réalisation de ces travaux, une grue est, a priori, quelque peu onéreuse...

Quant au décret N°55... Relisez ce qu'indique JPM
Citation :
L'action judiciaire nécessaire est un référé. Le syndic n'a pas besoin d'autorisation de l'assemblée dans ce cas.
Cf article 55 du décret.
Soit
Citation :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080120

DECRET
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
version consolidée au 25 mai 2008

Article 55

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndical.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.


Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Edité par - quelboulot le 09 mai 2009 23:38:44
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mathfdb
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 10 mai 2009 :  11:15:10  Voir le profil
Merci pour toutes vos réponses. L'accès à cette terrasse peut se faire uniquement par le logement de ce propriétaire, effectivement, et la venue d'une grue juste pour les devis n'est totu simplement pas envisageable.
Je vais donc essayer de faire faire les choses dans l'ordre...
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Guymmo
Pilier de forums

797 réponses

Posté - 10 mai 2009 :  12:04:28  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par gédehem

Ce toit-terrasse est une partie commune grevée d'un droit de jouissance privatif !
Le copropriétaire bénéficiaire de ce droit d'usage ne peut s'opposer à la réalisation de travaux communs d'étanchéité sur cette partie commune.

L'autorisation de pénétrer dans les locaux privatifs doit être délivrée par le juge par une action en référé indiquée par JPM.
Le syndic doit préalablement mettre en demeure ce copropriétaire de permettre l'accès à ce toit-terrasse partie commune.
Si refus au bout de 8 jours, action en référé, ici pour élaborer les devis des travaux nécessaires et plus tard pour la réalisation des travaux.

Comme précisé, pas besoin d'AG pour mettre en œuvre la procédure.



Il est indiscutable que le syndicat a le droit de faire l’entretien sur la terrasse. Une action en référé serait donc applicable.
Mais il n’est pas du tout évident que le syndicat a le droit de passer par l’appartement du copropriétaire pour gagner accès à la terrasse. Il parait que ce syndicat manque du respect pour la vie privée de ce copropriétaire.

En plus il n’est pas du tout pratique de faire passer les couvreurs et leur matériel par le salon de cet appartement.

Une action en référé est une action qui ne peut être engagée que lorsqu’il y a urgence et qu’il n’y a rien à débattre. Ici il n’y a ni urgence et la nécessité de passer par le salon du copropriétaire visé est à débattre parce que mathfdb n’a considéré aucune alternative.
Mathfdb mentionne maintenant que la grue n’est pas envisageable pour un simple devis. Mais si cela veut dire que pour les travaux une grue est envisageable, pourquoi la grue n’est pas envisageable également pour le devis ?
Trop compliqué ? Méfiez vous de la prétendue simplicité du forcing juridique !
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quelboulot
Modérateur

6445 réponses

Posté - 10 mai 2009 :  15:00:59  Voir le profil
Citation :
Guymmo Posté - 10 mai 2009 : 12:04:28
Citation :
Initialement posté par gédehem

Ce toit-terrasse est une partie commune grevée d'un droit de jouissance privatif !
Le copropriétaire bénéficiaire de ce droit d'usage ne peut s'opposer à la réalisation de travaux communs d'étanchéité sur cette partie commune.

L'autorisation de pénétrer dans les locaux privatifs doit être délivrée par le juge par une action en référé indiquée par JPM.
Le syndic doit préalablement mettre en demeure ce copropriétaire de permettre l'accès à ce toit-terrasse partie commune.
Si refus au bout de 8 jours, action en référé, ici pour élaborer les devis des travaux nécessaires et plus tard pour la réalisation des travaux.

Comme précisé, pas besoin d'AG pour mettre en œuvre la procédure.

Il est indiscutable que le syndicat a le droit de faire l’entretien sur la terrasse. Une action en référé serait donc applicable.
Mais il n’est pas du tout évident que le syndicat a le droit de passer par l’appartement du copropriétaire pour gagner accès à la terrasse. Il parait que ce syndicat manque du respect pour la vie privée de ce copropriétaire.

En plus il n’est pas du tout pratique de faire passer les couvreurs et leur matériel par le salon de cet appartement.

Une action en référé est une action qui ne peut être engagée que lorsqu’il y a urgence et qu’il n’y a rien à débattre. Ici il n’y a ni urgence et la nécessité de passer par le salon du copropriétaire visé est à débattre parce que mathfdb n’a considéré aucune alternative.
Mathfdb mentionne maintenant que la grue n’est pas envisageable pour un simple devis. Mais si cela veut dire que pour les travaux une grue est envisageable, pourquoi la grue n’est pas envisageable également pour le devis ?
Trop compliqué ? Méfiez vous de la prétendue simplicité du forcing juridique !
Vous avez parfaitement raison Guymmo...

1 - La copropriété va financer l'installation d'une grue pour qu'un individu vienne faire le devis(X par trois entreprises)
2 - ensuite la grue sera démontée le temps que l'AG vote les travaux sur devis.
3 - La grue sera réinstallée ultérieurement pour déposer en terrasse X rouleaux de produit d'étanchéité...+ bien évidemment les ouvriers.
L'AG aura souscrit une assurance spécifique pour couvrir les risques inhérents à "la montée" des ouvriers suspendus au crochet de la grue, comme dans les films avec "le bébél" des années soixante, pas celui qui se "promène avec son chien"

Et après, le syndicat sera satisfait d'avoir respecté la vie privée du "jouisseur de la terrasse"
Citation :
Mais il n’est pas du tout évident que le syndicat a le droit de passer par l’appartement du copropriétaire pour gagner accès à la terrasse. Il parait que ce syndicat manque du respect pour la vie privée de ce copropriétaire.
Quoi que, j'allais oublier, il faudra demander l'autorisation au copropriétaire concerné de travailler sur SA terrasse et de fermer ses volets au cas ou lui même ou sa dulcinée aient pris l'habitude fâcheuse de se promener nus chez eux... il ne faudrait tout de même pas que l'un des ouvriers soit "poussé au suicide"... ou à autre chose pendant la durée de sa présence en terrasse.

je crois que vous êtes, "un cas" Guymmo...

Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967
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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 10 mai 2009 :  16:42:01  Voir le profil
Je ne sais pas si Guymmo est "un cas", mais il est ici à coté de la plaque : un copropriétaire ne peut s'opposer à la réalisation de travaux communs dans ses parties privatives, pas plus que d'interdire l'accés à ses parties privatives pour réaliser ces travaux communs !

Sur ce dernier cas L.art.9 alinéa 3 est clair !
Après mise en demeure sans effet plus de 8 jours c'est le référé pour contraindre ce copropriétaire à laisser le ibre accès pour établir des devis et ensuite réaliser les travaux décidés par l'AG !
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quelboulot
Modérateur

6445 réponses

Posté - 10 mai 2009 :  17:43:25  Voir le profil
Pour apporter une précision complémentaire à l'intervention de Gedehem.

Il s'agit de l'article 9 de la loi de 1965 et non plus du décret de 1967 cité par JPM et des alinéas 2 et 3 de cet article
Citation :
Article 9

Modifié par Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 - art. 60 JORF 31 décembre 2006

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.


Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25, du d de l'article 26 et des articles 26-1 et 30.


Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.



Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.


Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.


Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Edité par - quelboulot le 10 mai 2009 17:46:15
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Guymmo
Pilier de forums

797 réponses

Posté - 11 mai 2009 :  14:26:57  Voir le profil
De quelle hauteur s'agit-il? Les couvreurs ont l'habitude de travailler avec des monte-charges et pour le personnel ils prennent les précautions adéquates et ils ont leur propre assurance.
Il ne va pas suffire de se promener sur la terrasse pour établir un devis. Il va falloir relever pas mal de dalles et de les empiler sur une rangée. Les ouvriers avec leurs chaussures de sécurité doivent passer par le salon.

Article 9 de la loi sur la copropriété défend la vie privée des copropriétaires. L'opération pour laquelle vous souhaitez pénétrer dans l'appartement du copropriétaire " excentrique " n'est pas décidée par l'AG du tout. Et même si approuvée, il ne s'agit pas de travaux en vertu des e, g, h, et i de l'article 25, du d de l'article 26 et des articles 26-1 et 30. En conclusion: vous ne pouvez pas vous servir des exceptions que cette article nomme pour déranger la vie privée du copropriétaire.

Il vous reste une possibilité intéressante qui n'a pas été proposée: demander l'accès avec un peu de patience plutôt que l'exiger
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mathfdb
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 11 mai 2009 :  14:51:29  Voir le profil
Guymmo j'ai un peu du mal a vous suivre:
- "Il parait que ce syndicat manque du respect pour la vie privée de ce copropriétaire": je ne comprend pas le sens de cette phrase qui semble que vous connaisez le problème en particulier, pouvez vous m'éclairer?
- Concernant la patiente, j'ai bien préciser que cela traînait depuis 2 à 3 ans, et donc si il avait suffit de demander je n'aurai pas fait perdre du temps aux gens en posant la question sur ce forum. Bien sur qu'on a demandé, bien sur que des courriers , y compris recommandés ont été envoyés avec au bout d'un moment menace de procédure plus judiciaires, sans effets. Pour tout dire on a meme fait changer de syndic il y a 24 mois car le propriétaire prétendait que tant que le syndic alors en place serait la il ne ferait rien. Résultat, on a changer de syndic mais le propriétaire fait toujours la sourde oreille.

Bien sur qu'une fois les travaux engagés un monte charge sera mis en place (4eme étage) et que les ouvriers ne seront pas , même si c'est fort peu pratique, obligés de passer par l'appartement du propriétaire. Mais l'utilisation de moyen de ce style pour la réalisation de devis semble hallucinante.
Toujours est il qu'a force de ne pas y avoir "urgence" il va finir par y avoir urgence quand une partie du plafond de l'appartement du dessous sera tombé..


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Guymmo
Pilier de forums

797 réponses

Posté - 11 mai 2009 :  18:02:19  Voir le profil
Monsieur le syndic,

J'ai bien reçu votre lettre dans laquelle vous exprimez des menaces de procédure judiciaire afin de me forcer d'ouvrir ma porte pour laisser passer la société XXX, YYY et ZZZ afin d'établir un devis pour réfection d'étanchéité.
Je vous rappelle toutefois que ma porte restera fermée pour ces opérations parce que

a) L'article 9 de la loi sur la copropriété défend la vie privée des copropriétaires : les circonstances n'exigent pas du tout que ces personnes passent par mon salon, partie privative de mon lot.

b) Les couvreurs disposent de monte-charges et peuvent accéder à la terrasse en question par l'extérieur.

Je vous demande de bien vouloir me prévenir quand les entreprises vont sur cette terrasse et quelles précautions il faut que je prenne (fermeture de volets et similaire).

Cordialement,
Copropriétaire qui ne se laisse pas intimider

Edité par - Guymmo le 11 mai 2009 18:14:39
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mathfdb
Nouveau Membre

8 réponses

Posté - 11 mai 2009 :  18:53:16  Voir le profil
Il est dingue ma parole....
Et encore si ce propriétaire souhaitait s'exprimer ca serai déja ca.

Et mon cher Guymmo, comment fait on concernant l'encombrement de sa terrasse (quantité de vieilles palettes dans lesquelles les pigeons - une centaine- viennent nicher) que ce propriétaire refuse de dégager (il y en a, le toit terrasse fait 60m²), je lui envoie des roses?
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quelboulot
Modérateur

6445 réponses

Posté - 11 mai 2009 :  19:01:16  Voir le profil
Citation :
Guymmo Pilier de forums 783 réponses
Posté - 11 mai 2009 : 18:02:19

Monsieur le syndic,

J'ai bien reçu votre lettre dans laquelle vous exprimez des menaces de procédure judiciaire afin de me forcer d'ouvrir ma porte pour laisser passer la société XXX, YYY et ZZZ afin d'établir un devis pour réfection d'étanchéité.
Je vous rappelle toutefois que ma porte restera fermée pour ces opérations parce que

a) L'article 9 de la loi sur la copropriété défend la vie privée des copropriétaires : les circonstances n'exigent pas du tout que ces personnes passent par mon salon, partie privative de mon lot.

b) Les couvreurs disposent de monte-charges et peuvent accéder à la terrasse en question par l'extérieur.

Je vous demande de bien vouloir me prévenir quand les entreprises vont sur cette terrasse et quelles précautions il faut que je prenne (fermeture de volets et similaire).

Cordialement,
Copropriétaire qui ne se laisse pas intimider

Edité par - Guymmo le 11 mai 2009 18:14:39

Celle là, c'est la TOTALE, je la conserve pour les "générations futures" de copropriétaires....

Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967
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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 11 mai 2009 :  22:05:45  Voir le profil
C'est de la joyeuse mayonnaise !

L'art.9 ne défend pas la vie privée ! Il traite du libre usage des parties privatives !
Mais il prévoit aussi qu'on doit laisser le libre accès aux parties privatives pour effectuer des travaux sur parties communes !
Si le copropriétaires résiste à la mise en demeure du syndic c'est le juge qui l'y contraindra, éventuellement sous astreinte !

Quand il aura vu le montant de la facture, peut être que ce copropriétaire ne fera plus l'idiot !
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