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lyamcarter
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32 réponses |
 Posté - 03 mai 2009 : 18:29:58
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voila j'aurais besoin de vos avis eclairer.
J'ai fais une simulation pour choisir entre IR / Is pour une sci qui ferait l'acquisition d'une terrain et d'un batiment et qui effectuerais des travaux.
La sci louerait le batiment a une eurl.
Mais j'ai du mal a l'interprétation des deux tableau pour le choix du statut. pourriez vous m'aidez
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Edité par - lyamcarter le 04 mai 2009 19:11:05 |
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 03 mai 2009 : 18:48:53
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Bonjour,
Les chiffres semblent parler d'eux mêmes....
SCI à l'is car tu n'impactes pas l'imposition des associés et tu peux faire de l'amortissement.
Si tu ne verses pas de dividendes alors tu es assujeti à l'impot sur 15% des bénefices
Ton tableau est très bien fait , il me rappelle le livre de Pascal Denos sur les SCI.
Philippe |
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lyamcarter
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32 réponses |
Posté - 03 mai 2009 : 19:21:27
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ce qui m'effraie c'est que c'est en négative en sci a l'is - 49 395 €
pareil en IR : -445 616 |
Edité par - lyamcarter le 03 mai 2009 19:25:23 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 03 mai 2009 : 19:22:50
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Pourquoi le loyer passe t'il brutalement de 165 000 à 30 000 au bout de huit ans?
On obtient un investissement de 1 000 000 qui produit du 30 000 brut avec horriblement de charges, ce n'est plus un investissement, mais le renflouement des banques américaines....
Avec un emprunt à 5%, je vois bien pourquoi on va dans le mur.
Oui, moi aussi, il me rappelle la page 93, la page 94 et la page 95.
La conclusion de la page 96 est celle de Philippe30, qui dit que le modèle milite en faveur de l'IS, mais d'autres considérations doivent être pris en compte pour cet arbitrage (voir thème 13).
Thème 13: ... Mais il sera difficile de sortir les richesses accumulées sans imposition...
Et c'est le problème classique de la société à l'IS...
Pascal Denos suggère de contourner l'affaire en transformant la SCI à l'IS en une SNC à l'IR et de passer en exploitation en meublé pour 5 ans sous LMP, cas dans lequel la plus-value ETAIT éxonérée, mais cela a bien changé...
Il reste à utiliser l'opacité fiscale (page 149) en compensant les plus-values par d'autres déficits..... Il faut alors être créatif. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 03 mai 2009 19:29:33 |
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lyamcarter
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32 réponses |
Posté - 03 mai 2009 : 19:31:46
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alors ya deux credit un sur 15 ans et un sur 7 ans donc au bout de 7 ans le loyer n'est plus le même puisqu'il reste uniquement les échéance de crédit que de celui de 15 ans.
c'est un investissement pour une entreprise 2500 m² de batiment sur 6000 m² de terrain pas pour un appartement ou une maison
J'ai pas encore finit tous le livre. mais j'ai du mal a comprendre comment si retrouvé avec des chiffre négatif |
Edité par - lyamcarter le 03 mai 2009 19:37:01 |
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 09:15:01
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bonjour,
Si c'est un investissement pour entreprise alors il y a aussi la notion de TVA que je n'ai pas vu dans le tableau.
Il est certain que les sommes sont importantes et la projection semble risquée.
As-tu bien mesuré tous les risques , je pense que dans le cadre d'un investissement de cette valeur et de ce type , il est impératif de prendre l'avis de professionnel de l'investissement.
Dans le cadre d'un investissement pour entreprise , il faut être sur de pouvoir louer en permanence à une entreprise qui peut elle même se trouver en difficulté sinon ....
Philippe30 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 10:11:56
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Citation :
ya deux credit un sur 15 ans et un sur 7 ans donc au bout de 7 ans le loyer n'est plus le même puisqu'il reste uniquement les échéance de crédit que de celui de 15 ans.
Donc, si je poursuis le raisonnement, le jour ou il n'y a plus de crédit du tout, vous accordez un loyer nul.
Dans ce cadre, vu les charges TRES IMPORTANTES que vous relatez dans le tableau, je comprends fort bien,moi, que le résutat cumulé soit fortement négatif.
Je dirais que, si le loyer 'fonctionne' de cette manière, il faut partir en courant le plus vite possible de cette 'affaire'......
Inutile de faire des tableaux très complexes, ils n'ont pour résultat ici que de noyer le poisson.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 04 mai 2009 10:13:22 |
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lyamcarter
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32 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 10:23:49
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dans ma logique, peut être que je me trompe, mais il dise, de donnez un loyer egale au montant da la mensualité de crédit afin de ne pas être imposé derriere Mon but avec la sci n'est pas de faire de l'argent.
Si je laisse un loyez constant au bout des 7 ans la sci degagera puisque l'n des deux crédit estterminé des bénéfices et les associés payeront des impots . |
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 10:38:06
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Bonjour,
Pour calculer le bénéfice tu fais =>
loyer - charges - impôts foncier - intérêt d'emprunt ( et montant du crédit ) = bénéfice
Impôts sur les bénéfices de la SCI à IS à 15 % si bénéfice < 38120 € sinon 33%
De toutes façon tu devras payer le foncier qui au vue des surfaces évoqués doit être conséquent.
Dans ton montage tu dois être au moins légèrement positif en résultat sinon tu cours à la catastrophe
C'est qui "il me dise" ???? les vendeurs ???
Philippe |
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lyamcarter
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32 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 13:16:06
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| donc dans mon calcul il me manque la TVA et la taxe fonciere. donc je vais reprendre. Je vais voir l'histoire du loyez parce que je ne comprends pas comment faire visiblement sa vous a choqué. je veut juste rentrez dans mes frais . Couvrir la mensualté de mon crédit. |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 14:01:00
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Donc on change d'objectif.
Il ne s'agit absoulement pas, comme chez DENOS, d'obtenir la structure qui maximise les revenus apres impots, mais de créer un montage permettant de compenser loyer et charges au sein d'une structure spécifique.
Quid de la revente?
Le montage que voous proposez me semble induire un risque fiscal considérable.
Vous louez pendant 7 ans à 160 000 euros par ans, puis après à 30 000 euros par an. Une telle baisse n'a aucune réalité économique, elel ne traduit en rien la perte de potentiel locative du bien, mais plutot un choix personnel (contraire donc à l'objet social de votre socité si elel est à l'IS).
Vous courrez donc le risque que les impôts taxent sur la valeur locative réelle, qui est bien de 160 000 et non pas le loyer recu de 30 000.
Rien que pour cette raison, je m'abstiendrait de créer uen SCI à l'IS.
D'autre part, s'agit-il d'un loyer? |
Festina lente |
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lyamcarter
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32 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 16:51:53
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voila la c'est plus clair pour moi . Oui c'est bien un loyer, qui devrait être payer par une eurl.
Donc le probleme vient de la chute du loyez au bout des 7 ans. Si le loyez reste constant a 165 0000 € / anpour les 15 ans, le probleme est presque résolue, sauf que les associés de la sci devront payez des impôt sur les dividendes reversé en plus de l'impôsition de la sci en elle même. C'est sa, j'ai bien compris ou y'a encore un truc qui m'échappe ? Pour info, j'ai vu un comptable mais il a pas su m'expliquez convenablement. Donc je vais refaire mes simulations, et je vient les repostez ici vous me donnerez votre avis. |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 04 mai 2009 : 18:34:13
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Bien volontiers. Avec un loyer de 160 000 euros par an, vous êtes dans un rendement de l'ordre de 16% qui est énorme, vous allez atteindre le milion d'euros a la fin de votre cumul.
Votre loyer est sans doute trop élevé économiquement parlant, mais votre souci est de financer la SCI.
Je crains, mais on va voir les chiffres, qu'en fait vous fassiez porter sur la SCI une lourde charge d'emprunt dans les sept premières années en croyant faire bien, charge qui pourrait la tuer. |
Festina lente |
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besoin aide IS/IR avec mes tableaux
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