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 indemnité d'occupation séparation
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PMGN
Nouveau Membre

5 réponses

Posté - 13 mars 2009 :  19:51:33  Voir le profil
bonjour à tous,

Je fais appel à vous car la situation m'échappe. Nous avons acheté avec mon ami un appartement mais sommes séparés depuis mai 2008. Depuis octobre j'occupe seule l'appartement, nous payons la moitié du crédit chacun, les charges (impots fonciers, charges de copropriété...) sont payées par moi seule. Mais mon ex ami n'ayant plus les moyens de payer la moitié du crédit me réclame une indémnité d'occupation. En quoi consiste t-elle exactement? en a t'il le droit, sachant que je ne l'ai pas forcé à quitter le domicile? A combien se monte t-elle? existe t-il une solution de recours?
merci pour votre aide précieuse
cordialement
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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 13 mars 2009 :  21:24:35  Voir le profil
et pourquoi ne rachetez vous pas sa part?
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 13 mars 2009 :  22:13:19  Voir le profil
Votre ex-ami peut effectivement réclamer une indemnité d'occupation puisque vous êtes la seule bénéficiaire de l'appartement que vous avez acheté en commun.
Néanmoins, le principe de gestion de cet appartement est celui de l'indivision, tant que le partage de cette indivision n'a pas eu lieu.
Le régime de l'indivision, qui relève du Code Civil, prévoit une évaluation des apports à l'indivision de la part de chaque indivisaire. Ainsi, à la demande d'indemnité d'occupation, votre avocat peut opposer votre apport constitué des charges de propriété et du remboursement du crédit.

Normalement, vous ne devriez pas être perdante au final, mais le plus sage consiste à mettre fin au plus vite à la situation d'indivision, en particulier en rachetant (comme le suggère nefer) la part de votre ex.

Dominique
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cho
Pilier de forums

1306 réponses

Posté - 14 mars 2009 :  23:51:01  Voir le profil
Est-ce bien juste, selon vous, Larocaille ? Madame ne devrait pas avoir à payer d'indemnité d'occupation parce qu'elle paie maintenant seule le crédit. Pourtant Monsieur voit son bien paralysé ... Aucune possibilité de le louer ...

N'y a t-il donc pas un argument pour faire payer Madame ?
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 15 mars 2009 :  06:40:06  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par cho

Est-ce bien juste, selon vous, Larocaille ? Madame ne devrait pas avoir à payer d'indemnité d'occupation parce qu'elle paie maintenant seule le crédit. Pourtant Monsieur voit son bien paralysé ... Aucune possibilité de le louer ...

N'y a t-il donc pas un argument pour faire payer Madame ?


De manière générale le Code Civil est équitable en matière de gestion de l'indivision. Ce qui vient souvent perturber la situation d'indivision, surtout pendant la période qui suit la séparation, tient en majorité aux "arrangements" destinés à gérer momentanément la situation et qui vont ensuite semer le trouble car ils constituent des conventions privées prévalant sur le Code Civil.

Si je reprend le cas proposé ici, voici ce que cela peut donner:
- Au moment de la séparation, le bien a une valeur marchande de 100.000€ et le remboursement du crédit en capital est de 50.000€.
Si la licitation avait lieu à cet instant, chacun repartirait avec 25.000€.
- Si la licitation a lieu plusieurs années après la séparation et que madame reste seule dans les lieux en remboursant le crédit à hauteur de 20.000€ alors que pendant ce temps le rapport locatif est estimé à 10.000€, le partage se fera ainsi:
- Le bien est estimé à 120.000€ (prix du marché ou de la vente).
- L'indemnité d'occupation vient en apport à l'indivision (CC 815-10) et la valeur de l'indivision sera donc de 130.000€. L'indemnité non versée devra être remboursée à l'indivision lors du partage.
- Avant la licitation, l'indivision doit rembourser ses dettes (30.000€ de crédit restant + 20.000€ dus à madame qui a payé le crédit). Le partage portera donc sur 80.000€, soit 40.000€ chacun.
- La part de madame sera donc de 40.000 + 20.000 - 10.000 = 50.000€.
- La part de monsieur sera de 40.000€.

Pour cho,
Les indivisaires sont tenus de financer l'indivision à hauteur de leurs parts. Madame est donc en droit d'exiger que monsieur s'acquitte de la moitié des échéances de crédit.
De son côté, monsieur est en droit d'exiger le paiement de l'indemnité d'occupation, mais cette indemnité n'est pas due à monsieur, mais à l'indivion (CC 815-9 et 815-10).
Le remboursement de crédit et l'indemnité ne sont pas de même nature, mais les deux constituent une créance de l'indivisaire envers l'indivision. Il en résulte que le monsieur ne pourra pas exiger le versement de l'indemnité si de son côté il ne paie pas le crédit.
Les deux créances étant de natures différentes, elle sont judiciairement régies de manière différente. Ainsi, le non paiement de l'indemnité est un défaut de loyer qui ne pourra conduire qu'à l'expulsion du locataire et d'une condamnation à rembourser les arrièrés, alors que le non paiement du crédit débouche sur une procédure de liquidation. Cette liquidation peut soit entrainer la licitation, soit forcer la vente de la part de l'indivisaire défaillant, en particulier si madame paie le crédit de monsieur sous consignation.
Payer le crédit de monsieur sous consignation permet d'invoquer le délaissement du bien par le monsieur, ce qui peut le priver des fruits de l'indivision, et donc de percevoir à terme sa part sur l'indemnité.
En clair, il vaut mieux faire face aux échéances de crédit que de verser une indemnité d'occupation.






Dominique
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PMGN
Nouveau Membre

5 réponses

Posté - 15 mars 2009 :  13:11:31  Voir le profil
Merci beaucoup pour vos réponses. je ne peux racheter la part de mon ex car ne gagnant pas assez la banque s'y refuse.
Je pense que si je ne lui verse pas d'indemnité il ne paiera plus le crédit, et je ne pourrai pas assumer seule son montant. Nous n'arrivons pas à vendre depuis 8 mois maintenant. Alors je ne vois aucune issue possible.

Cordialement
Lisa
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 16 mars 2009 :  08:58:24  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par PMGN

Merci beaucoup pour vos réponses. je ne peux racheter la part de mon ex car ne gagnant pas assez la banque s'y refuse.
Je pense que si je ne lui verse pas d'indemnité il ne paiera plus le crédit, et je ne pourrai pas assumer seule son montant. Nous n'arrivons pas à vendre depuis 8 mois maintenant. Alors je ne vois aucune issue possible.

Cordialement
Lisa


Comme expliqué précédement, vous êtes redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision (votre ex et vous) et non envers votre ex seul. Si vous versez une indemnité à l'indivision, cette dernière devra la répartir à parts égales entre votre ex et vous.
Votre ex ne peut donc prétendre qu'à la moitié de montant de l'indemnité fixée comme estimation du loyer que pourrait rapporter le bien.
Mais c'est l'indivision qui est souveraine pour décider de l'usage des fonds qui lui sont apportés, et il est incontestable que l'intérêt de l'indivision c'est de régler en priorité sa situation vis à vis des tiers (banque) avant de procéder à une répartition des profits entre les indivisaires.
Ce droit vous est conféré par l'article 815-2 du Code Civil:
Citation :
Article 815-2
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 2 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.


Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers.


A défaut de fonds de l'indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.


Lorsque des biens indivis sont grevés d'un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l'usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations.



En faisant le bilan, votre responsabilité se limite donc à la moitié des échéances de crédit majorée de la moitié de l'indemnité, et vous pouvez décider seule d'utiliser la moitié d'indemnité que vous versez pour conserver le bien en remboursant la banque.
Faites vos comptes, et avec un peu de chance, vous pourrez peut-être reconditionner le prêt bancaire pour que le montant de vos obligations couvre les échéances.
L'article 815-2 vous autorise à reconditionner le prêt par votre seule volonté, mais il vous faudra prouver que ce conditionnement est nécessaire, ce qui implique d'attendre que votre ex ne s'acquitte plus de sa part de crédit. En attendant un éventuel reconditionnement et si vos moyens vous le permettent, vous verserez directement à la banque un remboursement correspondant à la moitié de l'échéance de crédit plus la moitié de l'indemnité. Ce montant devrait couvrir environ les 3/4 de l'échéance de prêt et il faut donc négocier avec la banque ce sous-remboursement jusqu'au reconditionnement, ce qui est jouable car la banque mesurera son intérêt d'encaisser des échéances allégées plutôt que de rentrer dans un processus de liquidation.

Dominique
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océan
Pilier de forums

2457 réponses

Posté - 18 mars 2009 :  22:55:51  Voir le profil
Que se passe-t-il quand le Jaf décide que Madame ne paiera pas de loyer, alors que Monsieur se retrouve sans logement en raison de la procédure de divorce (en cours) et ne peut s'en payer un, son argent étant bloqué dans l'achat et le remboursement de la 1/2 du crédit du bien immobilier acquis en commun ?
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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 18 mars 2009 :  23:44:44  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par océan

Que se passe-t-il quand le Jaf décide que Madame ne paiera pas de loyer, alors que Monsieur se retrouve sans logement en raison de la procédure de divorce (en cours) et ne peut s'en payer un, son argent étant bloqué dans l'achat et le remboursement de la 1/2 du crédit du bien immobilier acquis en commun ?




cette discussion doit avoir lieu avec le JAF: chaque partie doit exposer sa situation....
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océan
Pilier de forums

2457 réponses

Posté - 19 mars 2009 :  01:48:12  Voir le profil
Nefer, votre réponse n'apporte pas rien à la question puisque c'est le Jaf qui comme je l'indique dit pas de loyer...

et en fonction des éléments donnés par Larocaille sur le paiement à lindivision

supposons que le divorce soit prononcé le 1er avril, il ny a plus indivision à quelle date : le prononcé du divorce, liquidation, à la vente à lextérieur ou au conjoint

et dans ce laps de temps c'est gratuit? pour celui ou celle qui n'a plus rien quand l'autre obtient la gratuité ? surtout que ca peut durer xx mois avec l'évaluation du bien commun !

Beaucoup de conjoints (ou pas) se retrouvent ainsi sans rien et dans des situations très difficiles alors que l'autre a un toit, qui plus est gratuit!
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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 19 mars 2009 :  09:14:05  Voir le profil
océan : il ne faut pas tout mélanger

la liquidation des biens communs, attribution de jouissance.....qui relève du JAF, puisque partie intégrale de la procédure de divorce


et

la propriété des biens immobiliers qui est un acte de disposition


un couple peut très bien être divorcé légalement, divorce dument transcrit sur l'acte de naissance ET resté dans l'indivision pour la gestion des biens immobiliers.....jusqu'à leur mort!
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océan
Pilier de forums

2457 réponses

Posté - 20 mars 2009 :  01:26:00  Voir le profil
Nefer, je repose la question de l'indemnité d'occupation, car vous donnez souvent l'impression de contrecarrer toutes les questions et de ne pas donner de réponses.
Ou faut-il rouvrir un autre post?

Je ne mélange pas tout, j'essaie de comprendre n'étant pas pro du divorce et encore moins des situations désastreuses qui en résultent souvent

un JAF peut-il décider que la personne qui à l'ONC obtient le domicile conjugal , peut ne pas payer d'indemnité d'occupation à celui ou celle qui doit partir puisqu'il ou elle a demande le divorce. Celui ou celle qui se retroucve à la rue n'a très souvent pas les moyens de payer les remboursements de prêt, un loyer et les pensions alimentaires
La jouissance gratuite c'est bien mais très irréaliste à notre époque et au prix d'un studio, on imagine ce que cela devrait être pour une maison.
Les impôts n'ont-ils rien à dire dans ce cas?
peut-on demander au JAF de vendre le bien commun

comment s'assurer du paiement du bien en cas de rachat par l'ex-conjoint qui a tout intérêt à faire traîner, vu la gratuité depuis l'ONC (cas vu il y a qq temps à SAD)

- comment doit être traitée l'indemnité d'occupation, et peut-elle être attribuée rétroactivement pendant la liquidation
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moulinsart
Pilier de forums

838 réponses

Posté - 20 mars 2009 :  13:19:22  Voir le profil
Océan : les mesure provisoires décidées par le Juge lors de l'ONC (et notamment la jouissance gratuite du logement) cessent de produire leurs effets au jour du prononcé du divorce.
Votre conjoint doit donc une indemnité d'occupation à compter du jugement de divorce.

moulinsart
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larocaille
Modérateur

4125 réponses

Posté - 21 mars 2009 :  07:19:13  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par moulinsart

Océan : les mesure provisoires décidées par le Juge lors de l'ONC (et notamment la jouissance gratuite du logement) cessent de produire leurs effets au jour du prononcé du divorce.
Votre conjoint doit donc une indemnité d'occupation à compter du jugement de divorce.


Tout à fait exact.
Il faut aussi prendre en compte la nature du divorce car la situation d'indivision est propre aux divorces qui ne sont pas réglés par le consentement mutuel. Dans un divorce par consentement mutuel, les modalités de partage sont réglées avant le divorce et le juge ne fait que les entériner. Cela signifie aussi qu'un accord ait été trouvé pour équilibrer le partage en fonction de l'occupation qui a été faite du logement entre la séparation et le divorce.

Hors du consentement mutuel, le juge établit juste un constat des droit de chacun à l'instant du divorce. C'est à partir de cet instant que le régime de l'indivision commence. Le divorce étant prononcé, ce régime est totalement indépendant de ce qui l'a précédé. L'indemnité d'occupation, telle que prévue par le Code Civil, est alors indubitablement exigible.

Le piège majeur à éviter est celui de l'arrangement de compensation qui consite à lier l'occupation avec la pension car il constitue une convention privée qui se perpétue si il n'est pas expressément stipulé qu'il prenait fin le jour du divorce.
De ce type d'arrangement découlent de nombreux problèmes pouvant être liés à:
- Une procédure de divorce qui s'éternise,
- Plus de difficultés pour sortir de l'indivision,
- Un équilibre instable de la convention car la pension est indexée sur les prix à la consommation, alors que l'indemnité est indexée sur les prix de la construction.

Il faut noter que les problèmes sont souvent liés au recours à un avocat commun, celui-ci jouant alors un rôle de médiateur au détriment de la rigueur juridique.
Mais souvent le juge a aussi une "responsabilité" car son implication dans la procédure vise à protéger les intérêts des parties. En toute rigueur, le juge serait donc tenu de signaler tout élément porté à sa connaissance et susceptible de produire des effets au-delà du jugement qu'il va rendre.

Dominique
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ali gator
Pilier de forums

9527 réponses

Posté - 21 mars 2009 :  21:46:53  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par larocaille

En toute rigueur, le juge serait donc tenu de signaler tout élément porté à sa connaissance et susceptible de produire des effets au-delà du jugement qu'il va rendre.

Apparemment il a d'autres chats à fouetter .
Mais vu le nombre de divorces on peut le comprendre .
Après tout il n'y a que 24h dans une journée .


Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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azertya
Pilier de forums

830 réponses

Posté - 23 mars 2009 :  15:17:02  Voir le profil
Citation :
Après tout il n'y a que 24h dans une journée .

Comme dirait Jack...
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ali gator
Pilier de forums

9527 réponses

Posté - 23 mars 2009 :  16:04:21  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par azertya

Citation :
Après tout il n'y a que 24h dans une journée .

Comme dirait Jack...

Jack ???
Moi je connaissais Jean (Gabin) en tant que juge, sinon je ne vois pas, comme dirait Luc !!!


Les chiens vous regardent tous avec vénération.
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Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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azertya
Pilier de forums

830 réponses

Posté - 23 mars 2009 :  16:11:43  Voir le profil
Jack Bauer évidemment...
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ali gator
Pilier de forums

9527 réponses

Posté - 23 mars 2009 :  16:23:06  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par azertya

Jack Bauer évidemment...

Evidemment !!!
En ce qui me concerne je me suis lamentablement "planté" : je pensais au film "En cas de malheur" où Jean Gabin interprétait le rôle d'un avocat et non pas d'un juge .
Par contre dans "Chien perdu sans collier" ...
Mais il faut dire pour ma "défense" que je n'apprécie pas J. Gabin à sa juste valeur, trop "Gabin" je trouve .


Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)

Edité par - ali gator le 23 mars 2009 16:31:38
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nefer
Modérateur

28499 réponses

Posté - 23 mars 2009 :  20:01:13  Voir le profil
***moderation : merci d e ne pas polluer encore une fois le sujet!****
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