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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 30 juin 2008 :  10:41:40  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement posté par machane

Bonjour,

Dans le cadre de la réforme des autorisations d'urbanisme, une question fort délicate se pose.
Elle concerne les conséquences d'une déclaration préalable tacite qui serait non conforme aux règles de fond (règlement du PLU).
En effet, si le bénéficiaire de la DP tacite illégale, insusceptible de retrait,
donc pas insusceptible d'annulation
Citation :
construit ainsi que son autorisation le lui permet, commet-il une infraction à la règle de fond?
oui
Citation :
Des poursuites pénales pourraient-elles engagées à son encontre pour non respect de cette règle?
non si les travaux sont réalisés avant l'annulation éventuelle de l'autorisation
Citation :

Que se passera t-il au moment de la conformité?
elle sera accoirdée si les travaux sont confiormes à la DP
Citation :
Notamment si le bénéficiaire n'a pas respecté sa DP tacite ... illégale? Et s'il ne l'a pas respectée... en voulant se conformer aux règles de fond du PLU, recevra t-il une opposition à sa DAACT?
oui !
Citation :
Sera t-il poursuivi?
non, parce qu'avec un peu d'intelligence, il rédigera une demande de DP de régularisation
Citation :

Et si son voisin se plaint et fait un signalement à la commune ou à la DDE?
et alors ?
la commune ou la DDE peuvent alerter le préfet pour qu'il engage un déféré préfectoral au tribunal pour obten_ir l'annulation de l'autorisation tacite
Citation :


La situation n'a t-elle pas un côté quelque peu aberrant?
Votre avis sur la question m'intéresse.

non, elle est normale puisqu'on cherche à simplifier les procédure et que le système déclaratif doit protéger les constructeurs.

cordialement
Emmanuel Wormser

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maskedglop
Nouveau Membre

6 réponses

Posté - 13 août 2008 :  14:53:10  Voir le profil
Re-bonjour,
Après avoir essuyé un refus pour la demande de permis de construire, je cherche toujours des explications concernant la barrière des 170m² pour le recours ou non à un architecte (qui est un des 2 motifs principaux du refus).
Je m'explique, le bâtiment que je rénove à une SHON existante de 215.50m² et aura après travaux toujours autant de SHON et de SHOB. Je ne fais que créer des ouvertures, 2 sur un mur extérieur donnant sur la jardin de la propriété (le voisinage est situé à 23m de ce mur) et 2 (type Velux) sur le pan de toiture qui s'appuie sur ce même mur.
Lorsque j'ai rempli le dossier de demande de PC, j'ai bien précisé la SHON avant et après, à savoir 215.50m² et j'ai bien précisé que je n'ai pas fait appel à un architecte. J'ai lu (je ne sais plus ou c'est dommage) que la mairie aurait du m'informer dans les 30 jours que le dossier était incomplet étant donné que la SHON dépasse les 170m² et donc qu'il aurait fallu faire appel à un architecte. Seulement j'ai reçu ce motif de refus 50 jours après le dépôt du dossier...
L'autre raison du refus concerne l'interprétation du dossier. Il est écrit sur le dossier que j'ai déposé "création d'ouvertures et remplacement d'huisseries dans les locaux accessoires à l'habitation principale destinée à l'habitation". Hors dans le motif du refus, il est écrit que les travaux s'apparentent à la création d'un second logement, hors le PLU n'autorise pas plus de 1 logement par unité foncière, et donc que c'est une création de collectif, et donc qu'il faut un parking, un entrée commune, etc... bref, du grand n'importe quoi.
Le nouveau code de l'urbanisme stipule que l'instructeur doit se contenter d'instruire les données figurant dans le dossier et rien d'autre. Je n'ai jamais parlé de création de logement dans le dossier, il n'y a pas non plus de création de SHOB ou SHON ou de transformation ou de changement d'affectation.
Mes questions :
- puis-je considérer que la mairie à commis une faute administrative concernant le dossier incomplet du fait de l'obligation d'avoir recours à un architecte et comment puis-je motiver ma réclamation ?
- comment puis-je obtenir réparation en cas de faute ?
- si ce n'est pas une faute, dois-je avoir recours à un architecte ?
- je peux contester l'interprétation "création de logement" auprès du tribunal administratif, mais c'est long et certainement fastidieux (certes ça pourrait servir à d'autres demandeurs déboutés sur la commune) aussi puis-je directement demander audience auprès du maire de la commune pour lui faire part de ma contestation ?
En vous remerciant pour vos précieux conseils.
Cordialement
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 13 août 2008 :  16:07:06  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement posté par maskedglop

Re-bonjour,
Après avoir essuyé un refus pour la demande de permis de construire, je cherche toujours des explications concernant la barrière des 170m² pour le recours ou non à un architecte (qui est un des 2 motifs principaux du refus).
Je m'explique, le bâtiment que je rénove à une SHON existante de 215.50m² et aura après travaux toujours autant de SHON et de SHOB. Je ne fais que créer des ouvertures, 2 sur un mur extérieur donnant sur la jardin de la propriété (le voisinage est situé à 23m de ce mur) et 2 (type Velux) sur le pan de toiture qui s'appuie sur ce même mur.
simple DP pour ces travaux modifiant l'aspect extérieur du bien, pas de PC donc pas d'archi !
Citation :

Lorsque j'ai rempli le dossier de demande de PC, j'ai bien précisé la SHON avant et après, à savoir 215.50m² et j'ai bien précisé que je n'ai pas fait appel à un architecte. J'ai lu (je ne sais plus ou c'est dommage) que la mairie aurait du m'informer dans les 30 jours que le dossier était incomplet étant donné que la SHON dépasse les 170m² et donc qu'il aurait fallu faire appel à un architecte. Seulement j'ai reçu ce motif de refus 50 jours après le dépôt du dossier...
un dossier de DP au lieu de PC aurait évité ce motif.
Citation :

L'autre raison du refus concerne l'interprétation du dossier. Il est écrit sur le dossier que j'ai déposé "création d'ouvertures et remplacement d'huisseries dans les locaux accessoires à l'habitation principale destinée à l'habitation". Hors dans le motif du refus, il est écrit que les travaux s'apparentent à la création d'un second logement, hors le PLU n'autorise pas plus de 1 logement par unité foncière, et donc que c'est une création de collectif, et donc qu'il faut un parking, un entrée commune, etc... bref, du grand n'importe quoi.
Le nouveau code de l'urbanisme stipule que l'instructeur doit se contenter d'instruire les données figurant dans le dossier et rien d'autre. Je n'ai jamais parlé de création de logement dans le dossier, il n'y a pas non plus de création de SHOB ou SHON ou de transformation ou de changement d'affectation.
Mes questions :
- puis-je considérer que la mairie à commis une faute administrative concernant le dossier incomplet du fait de l'obligation d'avoir recours à un architecte et comment puis-je motiver ma réclamation ?
laissez tomber la réclamation, faites une DP, ça ira plus vite
Citation :

- comment puis-je obtenir réparation en cas de faute ?
sachant que vous êtes aussi à l'origine du pb en ayant soumis une demande inutile (PC au lieu de DP), la procédure, civile, sera longue et a peu de chances d'aboutir si vous ne pouvez pas démontrer un préjudice certain

- si ce n'est pas une faute, dois-je avoir recours à un architecte ? [/quote]voir plus haut
Citation :

- je peux contester l'interprétation "création de logement" auprès du tribunal administratif, mais c'est long et certainement fastidieux (certes ça pourrait servir à d'autres demandeurs déboutés sur la commune) aussi puis-je directement demander audience auprès du maire de la commune pour lui faire part de ma contestation ?
En vous remerciant pour vos précieux conseils.
Cordialement
[/quote]déposer la DP et respectez là, faites la DAACT dans les règles à la fin des travaux, et tout sera bien !

cordialement
Emmanuel Wormser

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Edité par - Emmanuel WORMSER le 13 août 2008 16:07:55
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maskedglop
Nouveau Membre

6 réponses

Posté - 13 août 2008 :  18:37:36  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER

Citation :
Initialement posté par maskedglop

Re-bonjour,
Après avoir essuyé un refus pour la demande de permis de construire, je cherche toujours des explications concernant la barrière des 170m² pour le recours ou non à un architecte (qui est un des 2 motifs principaux du refus).
Je m'explique, le bâtiment que je rénove à une SHON existante de 215.50m² et aura après travaux toujours autant de SHON et de SHOB. Je ne fais que créer des ouvertures, 2 sur un mur extérieur donnant sur la jardin de la propriété (le voisinage est situé à 23m de ce mur) et 2 (type Velux) sur le pan de toiture qui s'appuie sur ce même mur.
simple DP pour ces travaux modifiant l'aspect extérieur du bien, pas de PC donc pas d'archi !

Je suis tatillon je sais mais la création d'ouverture relève d'un PC, le remplacement d'huisserie d'une DP... quelque part je suis bloqué si je veux ajouter 2 ouvertures (en fait j'agrandis 2 meurtrières en une baie vitrée de 200x215 et une fenêtre de 80x100)
Qu'en est-il de l'ajout de fenêtres de toit ? DP ou PC

Merci
Citation :

Citation :

Lorsque j'ai rempli le dossier de demande de PC, j'ai bien précisé la SHON avant et après, à savoir 215.50m² et j'ai bien précisé que je n'ai pas fait appel à un architecte. J'ai lu (je ne sais plus ou c'est dommage) que la mairie aurait du m'informer dans les 30 jours que le dossier était incomplet étant donné que la SHON dépasse les 170m² et donc qu'il aurait fallu faire appel à un architecte. Seulement j'ai reçu ce motif de refus 50 jours après le dépôt du dossier...
un dossier de DP au lieu de PC aurait évité ce motif.
Citation :

L'autre raison du refus concerne l'interprétation du dossier. Il est écrit sur le dossier que j'ai déposé "création d'ouvertures et remplacement d'huisseries dans les locaux accessoires à l'habitation principale destinée à l'habitation". Hors dans le motif du refus, il est écrit que les travaux s'apparentent à la création d'un second logement, hors le PLU n'autorise pas plus de 1 logement par unité foncière, et donc que c'est une création de collectif, et donc qu'il faut un parking, un entrée commune, etc... bref, du grand n'importe quoi.
Le nouveau code de l'urbanisme stipule que l'instructeur doit se contenter d'instruire les données figurant dans le dossier et rien d'autre. Je n'ai jamais parlé de création de logement dans le dossier, il n'y a pas non plus de création de SHOB ou SHON ou de transformation ou de changement d'affectation.
Mes questions :
- puis-je considérer que la mairie à commis une faute administrative concernant le dossier incomplet du fait de l'obligation d'avoir recours à un architecte et comment puis-je motiver ma réclamation ?
laissez tomber la réclamation, faites une DP, ça ira plus vite
Citation :

- comment puis-je obtenir réparation en cas de faute ?
sachant que vous êtes aussi à l'origine du pb en ayant soumis une demande inutile (PC au lieu de DP), la procédure, civile, sera longue et a peu de chances d'aboutir si vous ne pouvez pas démontrer un préjudice certain
Citation :

- si ce n'est pas une faute, dois-je avoir recours à un architecte ?
voir plus haut
Citation :

- je peux contester l'interprétation "création de logement" auprès du tribunal administratif, mais c'est long et certainement fastidieux (certes ça pourrait servir à d'autres demandeurs déboutés sur la commune) aussi puis-je directement demander audience auprès du maire de la commune pour lui faire part de ma contestation ?
En vous remerciant pour vos précieux conseils.
Cordialement

déposer la DP et respectez là, faites la DAACT dans les règles à la fin des travaux, et tout sera bien !

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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 13 août 2008 :  18:48:45  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement posté par maskedglop
Je suis tatillon je sais mais la création d'ouverture relève d'un PC, le remplacement d'huisserie d'une DP... quelque part je suis bloqué si je veux ajouter 2 ouvertures (en fait j'agrandis 2 meurtrières en une baie vitrée de 200x215 et une fenêtre de 80x100)
Qu'en est-il de l'ajout de fenêtres de toit ? DP ou PC

ah bon ?
d'ou vient cette affirmation ?
quel article du ocde ?

cordialement
Emmanuel Wormser

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maskedglop
Nouveau Membre

6 réponses

Posté - 13 août 2008 :  18:58:54  Voir le profil
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER

Citation :
Initialement posté par maskedglop
Je suis tatillon je sais mais la création d'ouverture relève d'un PC, le remplacement d'huisserie d'une DP... quelque part je suis bloqué si je veux ajouter 2 ouvertures (en fait j'agrandis 2 meurtrières en une baie vitrée de 200x215 et une fenêtre de 80x100)
Qu'en est-il de l'ajout de fenêtres de toit ? DP ou PC

ah bon ?
d'ou vient cette affirmation ?
quel article du code ?


http://www2.equipement.gouv.fr/formulaires/docassocies/51190.pdf
page 6 "2.2. Autres travaux et changements de destination sur construction existante : 1) cas général :
La modification du volume d’un bâtiment et percement ou agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur (R.421-14 c) => Permis"

Ou alors il faut lire : "modification du volume ET (percement OU agrandissement) d'un mur extérieur" et ainsi puisque je ne modifie pas le volume, je fais juste une modification de l'aspect extérieur. Maintenant si je mets dans la description "création de 4 ouvertures et remplacement d'huisseries" est-ce que ça va passer?...
Merci :)

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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 13 août 2008 :  19:26:13  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
le ET est bien une condition cumulative.
donc je maintiens : si pas de modif du volume de la construction, DP.

cordialement
Emmanuel Wormser

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Sade1
Contributeur senior

55 réponses

Posté - 10 nov. 2008 :  09:08:13  Voir le profil
Bonjour,

J'ai u sérieux problème pour savoir si oui ou non je dois demander un PC afin de changer de destination un local dit "local d'activité" (2 pièces la plus grande : activité; la plus petite est dite "bureau").
L'immeuble est composé de 11logements 8locaux d'activité 1 local commercial X parkings et 1 jardin.
Plusieurs personnes dont un notaire m'ont dit que je n'avais pas besoin d'aller en Mairie, de faire de démarches pour que mon local devienne "mixte" habitation/pro, car, l'immeuble avait déjà un usage mixte.
Hors plusieurs personnes me disent le contraire, qu'il faut que je fasse toutes les démarches pour changer la destination de mon local.
Je souhaite pouvoir y habiter et y travailler également.

A votre avis que dois je faire? Est-il nécessaire de demander un PC et de passer devant l'AG pour demander un changement d'usage du local?

Je dois vous dire que je suis perdue. Me rattachant aux dires du notaire, pensant qu'il était neutre, j'ai pensé que mon local était donc mixte. Il semblerait que ce ne soit pas si simple.

Si vous pouviez m'éclairer sur le sujet! Merci par avance!
Cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 10 nov. 2008 :  09:40:06  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
ce n'est pas un PC mais une simple DP qui pourrait être nécessaire (R421-17 du code de l'urbanisme.

elle peut effectivement être nécessaire si la répartition entre les différentes destinations possibles était prévue dans le permis initial (ce qui est assez peu probable) : allez en mairie pour le vérifier.

coté copropriété, la seule véritable question à poser au syndic est de savoir si la répartition des charges de copro est fonction de l'affectation du bien...ce qui est assez peu probable également.

cordialement
Emmanuel Wormser

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Sade1
Contributeur senior

55 réponses

Posté - 10 nov. 2008 :  14:42:12  Voir le profil
Oh merci !! Une DP doit se faire en Mairie? C'est un papier à remplir? A qui est elle destinée? Je n'ai aucune demande à formuler avant cette DP pour un changement de destination ?
Cela veut il dire que mon changement est forcément accepté à partir du moment ou je fais cette déclaration?

Je suis désolée de mon ignorance mais c'est tellement compliqué tous ces décrets qui viennent annulé ou se rajouter... On ne comprend rien. Le vocabulaire n'aide pas en plus!
Je n'ai pas compris cette histoire de répartition.
A priori si j'ai bien compris je ne devrais pas passer devant l'AG ni demander de PC pour mon changement de destination donc. Voici une bonne nouvelle.

J'en saurais plus j'imagine dans quelques heures. Merci infiniment pour cette précision.
Cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur

20024 réponses

Posté - 10 nov. 2008 :  15:01:52  Voir le profil  Voir la page de Emmanuel WORMSER
la DP (déclaration préalable) est une procédure d'autorisation d'urbanisme préalable plus légère que le permis de construire mais du même ordre : elle n'a de déclaratif que le nom !

je ne vous ai pas dit que vous n'aviez rien à faire, mais qu'il fallait vérifier quelques points avant de conclure en ce sens.

donc direction la mairie pour vérifier si une DP est ou non nécessaire, et votre syndic de copro pour vérifier si le changement d'affectation a ou non une raison d'être présenté à l'AG de la copro.

cordialement
Emmanuel Wormser

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Sade1
Contributeur senior

55 réponses

Posté - 11 nov. 2008 :  14:26:46  Voir le profil
Merci pour votre réponse.
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