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Luigi
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 25 févr. 2004 : 13:15:15
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Dans l'optique d'un projet immobilier dans sa globalité, en partant de zéro (prospection de terrain) et en désirant aboutir à une vingtaine d'appartements (regroupés dans un "bloc") mis en location, je me permets de solliciter votre aide et votre expérience.
Cela fait quelques semaines que je parcours ce forum, par ailleurs d'une grande pertinence et de qualité.
Quels sont les problèmes importants et qui pourraient constituer un risque ? Je m'explique: j'ai tendance à considérer que tous les problèmes peuvent être anticipés, comme par exemple exiger le système "loca-pass" pour s'assurer de toucher les loyers. Mais il y a forcément des impondérables, sinon tout un chacun se lancerait dans l'immobilier...
En clair, quelles sont les "zones d'ombre" d'un projet immobilier qui partirait de "zéro" ?
Je suis preneur de tout témoignage !
Par avance, merci !
Luigi
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 14:13:19
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Ne serait-il pas plus simple ( ) que vous nous soumettiez VOTRE liste des problemes et que nous enchainions dessus ? je suppose que vous avez deja commence cet exercice non ?
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Luigi
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 14:43:39
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Merci Joulia, pour votre réponse rapide.
Vous avez raison... Alors prenons par exemple l'aspect du financement.
Je partirais donc avec un apport personnel nul, pour un ensemble de vingt appartements, le remboursement des mensualités du crédit étant remboursé par les loyers.
Ces loyers devant être impérativement payés en temps et heure, tous les locataires adhèreraient à la garantie "loca-pass", ce qui constituerait une garantie pour moi-même: le mauvais payeur doit le montant des loyers à "loca-pass", qui me verse ce loyer.
Ici, où est l'erreur ? Tout ceci me paraît trop "idyllique", non ?
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 15:09:34
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Je crois bien Luigi que vous risquez d’avoir quelques « petits problèmes » dans votre désir de projet immobilier.
Joulia avait raison de vous demander de lister vos différents problèmes :
Citation :
Ne serait-il pas plus simple () que vous nous soumettiez VOTRE liste des problemes et que nous enchainions dessus ? je suppose que vous avez deja commence cet exercice non ?
Commencez dans un premier temps par vous poser la question du financement de l’achat du terrain et du premier « coup de pelle », mécanique ou manuelle si le premier cap est passé.
« Info » ou « intox », mais vous aviez raison d’écrire :
Citation :
Ici, où est l'erreur ? Tout ceci me paraît trop "idyllique", non ?
Christophe |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 15:10:02
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1) Locapass n'est pas accessible a tous.
2) Locapass ne paye loyers et charges que pdt 18 mois (pas toute la duree du bail)- apres, a vous l'expulsion et cie !
3) Avec quoi financez-vous, carence de locataires (ca pourrait eventuellement arrive) et reparations/remises en etat diverses ?
4) Sans compter qu'il va vous falloir un bagou certain pour "envouter" un banquier pour un pret couvrant 100% l'achat d'un terrain + la construction de 20 appartements !
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Luigi
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 15:33:58
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Merci pour vos réponses, je savais bien que les problèmes n'allaient pas tarder à venir !
Christophe: Merci. Pour "coup de pelle": pourquoi devrait-il être manuel ? Et de toute façon, je n'en suis pas encore au stade du désir, mais plutôt de l'apprentissage des lois, et du "défrichage" des idées reçues.
Et Julia, ne peut-on pas établir de bail de 18 mois seulement, en le renouvellant par la suite pour garder la garantie Loca-Pass ? Pour les carences de locataire, quand je vois les files d'attente et les "rushs" pendant les visites d'appartements, je pars plutôt confiant... Avec l'idée d'une "cagnotte" constituée par un petit pourcentage calculé à l'avance sur les loyers. Non ?
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 21:43:26
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Si c'était facile, ça se saurait. Tput le monde se lancerait dans la construction d'immeubles locatifs, sans même avoir le premier sous, sans même avoir quoi que ce soit à apporter en garantie au banquier. Et le monde serait différent. Il y aurait tellement d'appartements libres à la location qu'on pourrait se loger pour pas cher car l'offre serait très largement supérieure à la demande. Et boum, patatras, ça ne vaudrait pas le coup de se lancer dans l'investissement immobilier locatif car ça ne rapporterait rien...
Le locapass: s'il y avait une bonne fée qui paye à la place des locataires non scrupuleux, les juges s'ennuieraient, les huissiers aussi...
Si c'était si facile, les locataires scrupuleux disparaîtraient car la fée locapass aurait raison de leur bonne conduite. Et qui paierait au bout du rouleau ? : les salariés et autres travailleurs qui cotisent... Allons un peu plus loin dans le montage de cette thèorie et nous construisons le plus parfait modèle d'une société communiste et utopiste et nombreux sont ceux qui se sont cassé le nez dans cette entreprise.
Si j'avais une bonne recette pour faire fortune sans effort, je l'aurai déjà mise en application pour moi-même et j'en aurais soigneusement gardé le secret et je n'aurais aucune envie de vous aider.
J'arrête, je pourrais passer la nuit à vous expliquer que si vous voulez faire un bon coup, vous ne pouvez compter que sur vous-mêmes et votre pouvoir de persuasion sur votre banquier préféré.
seborga1 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 21:50:03
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Luigi,
Vous devez être locataire je suppose. Commencez par lire votre bail. Si vous êtes dans un logement non meublé vous avez signé un bail de trois ans. Il en sera de même avec vos éventuels futurs locataires. Vous ne pourrez donc pas signer des baux de 18 mois.
Votre désir de réalisation foncière vous honore, mais sachez commencer « petit ».
Vous rêvez déjà d’être multi-propriétaire.
Commencez par mettre de l’argent de « côté » car il est quasi impossible d’emprunter 100%.
Pensez aux frais annexes d’un achat. Frais de notaires, d’agence etc…
Commencez par acheter un bien de prix correspondant à vos revenus.(studio, T1)
Si vous vous trompez, les sommes en cause seront réduites.
Mais, avant de viser plus haut, et malgré toute la valeur des infos de ce site, commencez par acheter une revue spécialisée, voir un numéro spécial achat. Voir 60 millions de consommateurs, Intérêts privés, Le particulier ou autre, ce n’est pas ce qui manque dans le commerce.
Lorsque vous aurez acquis une certaine connaissance du domaine immobilier vous pourrez bien plus utilement revenir vers Universimmo.
Il me semble que votre demande actuelle est bien trop vaste pour trouver une réponse complète sur le site.
Christophe |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 26 févr. 2004 : 01:57:50
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Luigi,
Juste un petit cas pratique:
Immeuble de 6 appartements déjà construits, nécessitant quelques travaux, en région parisienne moyennement côté, surface habitable 240 m², prix environ 500 000 euros.
En admettant que l'acheteur veuille acheter avec 0 apport, soit un prêt in finé de 550 000 euros, à taux fixe, sur 15 ans, afin d'optimiser la fiscalité.
Pensez-vous qu'un banquier va lui prêter 500 000 euros sans aucune autre garantie que les futurs loyers?
Prados |
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Luigi
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 26 févr. 2004 : 07:52:21
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Merci à tous pour vos éclaircissements; en effet, ma demande était trop vaste. Je vais de ce pas me renseigner dans la presse spécialisée.
Merci encore pour vos conseils. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 26 févr. 2004 : 20:23:22
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luigi,
que l'idée est belle ! et je vous souhaite de la réaliser . Mais je rêve en vous lisant . Seriez-vous un gentil étudiant ? Qui pense que tout le monde il est beau, tout le monde il est gentil...
Certains et beaucoup vous diront qu'une location vous rapporte aux environs de 2 à 3 % après impôts bien sûr. L'avantage (et seulement à ce jour) la plus-value à la revente et même ce n'est pas sûr ' voir le centre des i^pôts encore une fois
Oubliez-vous la rubrique : menus travaux
assurance
gestion
taxe foncière
remise en état après départ du locataire
et etc, etc,...........?
Mais peut-être votre message était-il un gag ?
LN |
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