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Bonjour, Je travaille dans une agence immobilière et nous sommes face à un cas qui nous pose quelques soucis. Un locataire d'un pavillon (bail d'habitation classique de 3ans) vient de nous donner son préavis. Celui-ci était salarié de sa propre société (bar-brasserie), il vient de vendre son commerce. Selon lui, sa situation l'autorise a demander la réduction de son préavis à 1 mois. Dans ce cas, le préavis d'1 mois n'est-il pas réservé uniquement aux salariés licenciés ? car selon moi il ne s'agit pas d'un licenciement mais bien de la cessation de son activité par sa propre volonté. En outre, j'aimerai savoir s'il existe une jurisprudence récente en la matière. Merci d'avance pour votre réponse.
Votre interrogation ne pourra pas etre resolue initialement par le droit immobilier mais par le droit des sociétés ou des affaires. En outre, cela ne va pas être simple car il n'y a que le locataire pour vous fournir les pièces dont vous avez besoin.
CONTRAT DE TRAVAIL Le locataire se dit salarié. Demander lui de vous fournir sa dernière feuille de paye pour justifier de cette qualité.
1°) S’il ne peut pas vous fournir ce document, il est surement gérant majoritaire de SARL et ne peut pas bénéficier du statut.
2°) S’il vous fournit un bulletin de paye, verifiez s’il cotise aux Assedics. Si oui, cela donne une présomption que les administrations ont reconnu le contrat de travail et donc le statuts de salarié « complet ». Mais attention, certains cotisent pour rien aux assedics.
Présomption positive : contrat de travail antérieur à sa nomination de gérant, procès verbal de maintien de son contrat de travail lors de sa nomination, détention minoritaire du capital social, tiers majoritaires …
3°) Cependant, dans beaucoup de cas, les gérants minoritaires bénéficient de bulletins de paye sans cotisations aux assedics. Ils sont alors « affiliés salariés » et détenteur d’un MANDAT qui n’a rien à voir avec un contrat de travail au sens social du terme.
De mémoire, la loi en matière immobilière parle de « locataires liés par un contrat de travail », Seule une personne entrant dans le cas 2 avéré pourrait donc en bénéficier.
Pour info, le Greffe du TC du lieu du siège détient des pièces que vous pouvez vous fournir (K bis - statuts) Cà peut aider.
LICENCIEMENT
Si vous n'arrivez pas à concrétiser la première partie, demandez le justificatif de notification du licenciement La notion de perte d'emploi s'analyse comme une circonstance dont le locataire est victime ( la demission ne marche pas) Or en cas de cession de parts de sociétés, les protocoles prévoient la dem du gérant pour le jour de la signature des actes définitifs et très rarement son licenciement par l'acquereur
Dans l’espoir que cette petite demonstration pourra vous aider
Une solution serait de lui demander un justificatif de sa prise en charge par les Assedic.
S'il vous donne ce justificatif, cela pourrait signifier qu'il a été effectivement en situation de licenciement. De plus, vous saurez depuis quelle date il est dans cette situation.
S'il ne veut pas, méfiance! car cela tendrait à privilégier la thèse du gérant majoritaire ou non salarié.
Merci pour cette réponse détaillée. En effet, je pense qu'il va falloir qu'il justifie de ses droits de "salarié" (assedics) Pour l'instant nous avons tenté une nouvelle fois de le "calmer" en lui adressant un simple courrier rappelant qq décisions de justice (trouvées sur le net) sur le préavis, la notion de perte d'emploi ... Nous attendons sa réaction pour voir s'il insiste, si c le cas nous exigerons plus d'informations sur sa situation professionnelle. De tte facons un document justificatif est nécessaire pour se prévaloir de la réduction de préavis. Encore merci (Juste pour information et surtout par curiosité, quelle est votre profession ? professionnel de l'immobilier ? juriste ? ... ?)
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Sujet fermé
Posté - 19 mars 2004 : 20:33:42
