Le krack immobilier est en marche en France

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URL du sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=25083
Imprimé le : 30 juil. 2025

Sujet :

Auteur du sujet : immobulle
A propos de : Le krack immobilier est en marche en France
Posté le : 17 avr. 2005 23:27:21
Message :

http://www.bulle-immobiliere.org/

Je ne vous envoie pas ces liens pour vous ennuyer pour vous éclairer


Maxime

Immobulle

Maxime
http://immobulle.canalblog.com/

Réponses :

Auteur Réponse : nawibo
Répondu le : 17 avr. 2005 23:57:45
Message :

Lien tres intéressant!!!!!!!!! Le krach immobilier est en marche!!!
Ne soyez-pas le dernier mouton tondu...

Auteur Réponse : phillag
Répondu le : 18 avr. 2005 02:56:18
Message :

Vas faire ta propagande ailleur!
C'est un site sérieux!

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 18 avr. 2005 09:35:51
Message :

Citation :

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Initialement entré par phillag


Vas faire ta propagande ailleur!
C'est un site sérieux!

---

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 18 avr. 2005 11:29:50
Message :

Le minimum intellectuel face à un site comme celui de la bulle-immo.org c'est d'avoir un jugement critique.
Les auteurs veulent faire passer une idée et convaincre les lecteurs, c'est leur droit (quand on est convaincu de qque chose on veut le partager mais il ne suffit pas d'être convaincu pour que ce qu'on affirme soit vrai). Il ne faut pas être un lecteur lambda qui "gobe tout".

C'est valable pour tous les sites web de ce genre.


bp

Auteur Réponse : perestroika
Répondu le : 18 avr. 2005 14:06:06
Message :

Ce site est une clownerie maintenue par un clown : Il ne sait pas ce que débat contradictoire signifie, il est incapable de répondre à des critiques autrement qu'en rebalançant inlassablement l'URL de son site.
Ce qu'on peut y trouver est d'une toute autre tenue que par exemple le débat "Frénésie pour l'immobilier locatif", pas toujours très cadré il est vrai mais c'est globalement le lieu de confrontation sans compromis entre des prises de position argumentées.

Sur son site, j'ai beaucoup aimé ce passage :

Citation :

---

15/12/2004, le Modérateur des Echos
Bonjour,

Vous accusez le forum du journal Les Echos de censure.

J'ai effectivement mis de côté certains de vos messages ne contenant aucun contenu autre que de la promo pour votre site.

Est-ce cela que vous qualifiez de censure?

---

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 18 avr. 2005 14:28:59
Message :

Je rejoins peres .

Si la qualité du contenu de ce site est proportionnelle à l'arrogance de son créateur...

D'ailleurs, après avoir parcouru le site j'ai la sensation diffuse qu'il y a un côté pathologique dans la démarche de ce JM Pouré.



bp

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 18 avr. 2005 15:00:04
Message :

Citation :

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Initialement entré par perestroika

Ce site est une clownerie maintenue par un clown : Il ne sait pas ce que débat contradictoire signifie, il est incapable de répondre à des critiques autrement qu'en rebalançant inlassablement l'URL de son site.
Ce qu'on peut y trouver est d'une toute autre tenue que par exemple le débat "Frénésie pour l'immobilier locatif", pas toujours très cadré il est vrai mais c'est globalement le lieu de confrontation sans compromis entre des prises de position argumentées.

---

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 18 avr. 2005 15:11:50
Message :

Les réactions "sur ce fil" sont à la hauteur des méthodes employées par JM Pouré.

On n'est pas "méchants" gratuitement ici, hein !

Maintenant, Pixies, vous parlez de surévaluations et vous avez totalement raison. Les corrections actuelles et à venir concernent les biens surévalués. Une décote sur ces biens n'a rien à voir avec un krach ou une baisse des prix généralisée.

Pour les acheteurs potentiels non avertis il suffit de les inciter à consulter :
- le site des notaires,
- le site du pap pour une simulation,
- le numéro spécial du Nouvelobs : ImmoObs encore en vente dans les kiosque.

pour savoir s'ils ont affaire ou non à un bien surévalué plutôt que d'aller se farcir un site à la JM Pouré où comme vous le dites on trouve un peu de tout.

bp

Auteur Réponse : perestroika
Répondu le : 18 avr. 2005 15:14:50
Message :

Ok avec Pixies & BP.
Cependant à chaque message que l'on poste on fait "remonter" cette pub de JM. Je m'abstiendrai donc de réagir à nouveau sur ce fil et vous encourage à faire de même.

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 18 avr. 2005 15:41:35
Message :

Citation :

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Initialement entré par bprudhon


Pour les acheteurs potentiels non avertis il suffit de les inciter à consulter :
- le site des notaires,
- le site du pap pour une simulation,
- le numéro spécial du Nouvelobs : ImmoObs encore en vente dans les kiosque.

pour savoir s'ils ont affaire ou non à un bien surévalué plutôt que d'aller se farcir un site à la JM Pouré où comme vous le dites on trouve un peu de tout.

bp

---

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 18 avr. 2005 16:02:06
Message :

Oui, une base de données qui donnerait en temps réel l'état des ventes de l'ensemble des agences ? Waouhh!!!

Sinon, en tant qu'acheteur vous êtes amenez à visiter. L'adresse vous l'avez tout de suite en demandant à l'agence ou au vendeur. Il vous suffit d'aller ensuite sur place pour constater le type d'immeuble, le quartier, la rue etc ... et conclure finalement si c'est ou non une bonne idée de continuer.

Pas besoin d'avoir une base de données ingérable pour avoir ce genre d'infos.

bp

Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 18 avr. 2005 16:03:42
Message :

d'accord avec toi pixies, son "rapport" n'est pas dénué de tout sens, mais il faut aussi garder un peu de bon sens...
Nous verrons dans les prochains mois la réalité du krach...

Auteur Réponse : Lo_
Répondu le : 18 avr. 2005 16:28:47
Message :

Cette base de données existe puisque tous les ans ou presque nous avons un hebdo qui nous le titre en gros « prix de l’immo de x villes, quartier par quartier »…

Lo

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 18 avr. 2005 16:53:35
Message :

Citation :

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Initialement entré par bprudhon

Oui, une base de données qui donnerait en temps réel l'état des ventes de l'ensemble des agences ? Waouhh!!!

Sinon, en tant qu'acheteur vous êtes amenez à visiter. L'adresse vous l'avez tout de suite en demandant à l'agence ou au vendeur. Il vous suffit d'aller ensuite sur place pour constater le type d'immeuble, le quartier, la rue etc ... et conclure finalement si c'est ou non une bonne idée de continuer.

Pas besoin d'avoir une base de données ingérable pour avoir ce genre d'infos.

bp

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Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 18 avr. 2005 17:05:18
Message :

sachant que cette base existe déjà... en effet toutes les transactions sont enregistrées et surveillées par notre administration fiscale...

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 18 avr. 2005 17:41:42
Message :

Citation :

---

Initialement entré par leo66

sachant que cette base existe déjà... en effet toutes les transactions sont enregistrées et surveillées par notre administration fiscale...

---

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 18 avr. 2005 17:47:04
Message :

Je sais pertinemment qu'une base de ce genre existe et que les notaires y ont accés.
Je parlais quand à moi d'une base de données accessible aux PARTICULIERS.

Auteur Réponse : immodoo
Répondu le : 18 avr. 2005 18:34:43
Message :

Une base du type :
http://www.nethouseprices.com/ [*]
Pas si simple...
[*]message à caractère non publicitaire, mais simple information aux
universimmonautes.

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 18 avr. 2005 18:40:27
Message :

Pixies, ça peut m'arriver de mal comprendre.

Je pense que les 3 sources que j'ai données suffisent à calculer le "juste prix".

Pour les stats des notaires, elles s'entendent hors FAI donc il faut rajouter environ 10% à leurs moyennes.

Vous pouvez mémoriser dans un coin les stats données par le pap pour ensuite les confronter à celles des notaires pour la même période. Par exemple, ressortir les chiffres du pap de décembre 2004 et les comparer aux dernières stats des notaires.

Quant à ImmObs, il détaille encore plus : ancien réhabilité/non réhabilité entre autres.

Vous avez aussi l'express je crois qui donne carrément une géographie des prix (cote des différents quartiers dans un même arrondissement par exemple).

Avec tout ça franchement vous êtes armés pour faire de bonnes estimations.

le pap a le défaut d'avoir une base pauvre en annonces , surtout pour les arrondissements centraux de Paris. Autrement dit, il suffit qu'un appart' hors norme soit décoté de 20% parce que surévalué à l'origine pour entraîner la moyenne générale vers le bas , d'où les variations négatives de ces dernieres semaines.

Les stats des notaires évitent ce biais car elles exclues les "hors normes".

C'est pourquoi j'ai souvent dit ici que les stats des notaires sont les + fiables.

bp

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 18 avr. 2005 18:40:47
Message :

Citation :

---

Initialement entré par immodoo

Une base du type :
http://www.nethouseprices.com/ [*]
Pas si simple...
[*]message à caractère non publicitaire, mais simple information aux
universimmonautes.

---

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 18 avr. 2005 18:44:41
Message :

Citation :

---

Initialement entré par bprudhon

Pixies, ça peut m'arriver de mal comprendre.

---

Oui, à moi aussi...
Le pb, c'est que là vous continuez !
Immodoo a bien compris où je voulais en venir.

Auteur Réponse : immodoo
Répondu le : 18 avr. 2005 19:18:16
Message :

Sur la constitution en France d'une telle base de données,
"gratuite", pouvons-nous rebondir [voir créer un autre thème sur ce sujet]et lancer en toute cordialité un petit sondage ?
Pour ou contre ce type de BDD ?

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 18 avr. 2005 20:02:05
Message :

POur m'excuser auprès de pixies je vote "oui".

C'est comme plus simple que pour le vote du 29mai ...

bp

Auteur Réponse : immodoo
Répondu le : 18 avr. 2005 21:01:57
Message :

http://www.landregistry.com
L'équivalent aux Etats Unis

Le 29 mai nous voterons, et fêterons
une "bonne fête maman"

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 18 avr. 2005 22:22:57
Message :

C'est aussi "immeuble en fête" je crois bien.

Immeubles en fête, fête des mères ! Décidemment pas de bol ce référendum!

bp

Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 19 avr. 2005 11:25:30
Message :

[/quote]

Vous m'indiquez comment y accéder ?
[/quote]

Je voulais juste te dire que la base existe déjà et que la mettre en ligne ne couterait pas bien cher... cherchons à qui profite le crime...

Auteur Réponse : kywxa
Répondu le : 19 avr. 2005 16:30:47
Message :

des indices tangibles d'un krach à l'oeuvre en france

http://jaimelekrach.over-blog.com/

pas de théorie

http://jaimelekrach.over-blog.com/

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 19 avr. 2005 17:36:09
Message :

Pour ce qui est du tangible, c'est encore un peu court.

A ce blog, je répondrai ce que j'ai déjà dit plus haut :

"Les corrections actuelles et à venir concernent les biens surévalués. Une décote sur ces biens n'a rien à voir avec un krach ou une baisse des prix généralisée."

Et "Les stats des notaires évitent ce biais (qu'on trouve chez le pap ou dans les annonces) car elles exclues les "hors normes".
C'est pourquoi j'ai souvent dit ici que les stats des notaires sont les + fiables."

et pour finir "une hirondelle n'a jamais fait le printemps"




bp

Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 19 avr. 2005 18:08:55
Message :

ayant eu le temps de surfer sur ce site, celui ci n'est pas dénué de tout intérêt, l'étude, les références et les arguments sont tangibles.

Il permet d'avoir une autre vision de l'économie immobilière que tout bon professionnel ne peut ignorer.

Je ferai remarquer que dans ma région, l'on constate que quelques agences immobilières commencent à mettre la clef sous la porte...
Donc qu'il y a moins de transaction en cours...

a bon entendeur

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 19 avr. 2005 18:20:07
Message :

Oui, cette tendance est plutôt bon signe. Les vendeurs qui jusque là ont eu la fâcheuse tendance de surévaluer leur prix de vente commencent à être obligés d'en rabattre.

Cn a atteint probablement un point haut, les biens surévalués ne partent pas (logique) vont subir et subissent déjà des décotes (logique). Les agents immobiliers n'y sont surement pas pour rien mais au prix peut-être de perte de clients-vendeurs mécontent.

Du coup effectivement d'un nombre d'agences pléthoriques ont passera à uhn nombre plus normal d'agences.

Mais de là à parler d'un krach ....

On le saura vraiment qu'à la prochaine livraison de la chambre des notaires. En juillet donc pour un bilan du 1er trimestre 2005.

bp

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 20 avr. 2005 05:45:25
Message :

la pierre restera de la pierre un krach peut etre puisque ce phenomene est cyclique en economie
mais ya peu de chance qu il y est une tres forte inflection

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 20 avr. 2005 16:17:03
Message :

Et sur quoi basez vous votre analyse Bone. Sur ce que tout le monde dit!!!! Ouais je vois très instructif!


Les prix sont surévalués et sur le point "macroéconomique" je serais tenté de dire que nous sommes dans une bulle immo.

Mais Ce matin, un jeune couple m'expliquait (sûr de lui) d'avoir fait une très bonne affaire en immobilier : 40m2 175 000 euros dans du neuf. Le promoteur s'engage à leur fournir pendant neuf ans un locataire pour leur logement. Ils n'auront donc qu'une toute petite mensualité de crédit à payer grâce au loyer. Il y a un petit inconvénient selon eux : ils ne pouront pas vendre pendant neuf ans!!

Alors, je me dis, s'ils sont tous devenus aussi fous, les prix vont continuer à augmenter et la bulle à amfler!! Le retournement ne sera donc pas pour demain

Autre exemple: un très bon ami à moi achète un studio pour de la location de 40m2 à Paris pour 180 000 euros et s'endette au delà de sa retraite!!!

On perd la raison, c'est la définition même du krach!

Auteur Réponse : Lo_
Répondu le : 20 avr. 2005 16:34:40
Message :

- Si le couple n’a pas assimilé que l’on ne peut cumuler le beurre (avantages fiscaux) et l’argent du beurre (revente à moyen terme)… Qu’ils n’hésitent pas à se re renseigner à ce sujet…
- 4500€/m² dans Paris… Ce n’est pas ce qu’on appelle un tarif exorbitant…
Cordialement

Lo

Auteur Réponse : ghghgh
Répondu le : 20 avr. 2005 17:35:50
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Pixies

[quote]Initialement entré par bprudhon


Et pourquoi pas un accés gratuit pour tous à une base de donnée qui donnerait quelques infos sur TOUTES les ventes effectuées ? On y trouverait :
- La localisation du bien (rue sans le n°)
- Le type de construction (avant 45, années 50, 60, 70, 80, 90, neuf)
- La surface carrez du bien
- Le prix de vente (surtout)

---

Auteur Réponse : immobulle
Répondu le : 20 avr. 2005 19:48:53
Message :

Le problème de ces bases de données c'est qu'elle donne toujours une vision de ce qui s'est passé.....6 mois avant !!

Or le marché s'est retourné brusquement en Janvier 2005 avec un ralentissement impressionnant des transactions qui fait qu'aujourd'hui, on peut se poser la question si le marché n'est pas arreté
Vous savez , nous y verrons plus clair en Septembre mais je crains qu'à ce moment là le krach soit le mot le plus utilisé dans la profession...





Maxime
http://immobulle.canalblog.com/

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 20 avr. 2005 19:55:01
Message :

Désolé LO, le 40m2 est à 258 000 euros (erreur de calcul 1.800.000 fr)

Auteur Réponse : neskik
Répondu le : 24 avr. 2005 07:21:29
Message :

Quand je vois les prix parisiens, je suis content de vivre en province à qques km de la mer et des pyrénnées :

canal du midi à 200m, calme, air respirable, prix plus accessibles...

haaa, je respire !

++
eric

Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 25 avr. 2005 07:50:36
Message :

je te comprends neskik, je suis moi aussi à qqs km de la mer, des montagnes et de l'espagne...

Auteur Réponse : Lo_
Répondu le : 25 avr. 2005 08:09:54
Message :

Désolé LO, le 40m2 est à 258 000 euros (erreur de calcul 1.800.000 fr)
Euh… à ce prix là c’est soit le 1er , 6ème ou 8ème ardt … Même les 5, 7, 16 et 17ème n’atteignent pas des plafonds pareils… Si ce n’est pas le cas, alors j’espère qu’il a au moins une belle vue + une voisine charmante…


Lo

Auteur Réponse : Lo_
Répondu le : 25 avr. 2005 08:19:08
Message :

Citation :

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Initialement entré par neskik

Quand je vois les prix parisiens, je suis content de vivre en province à qques km de la mer et des pyrénnées :
canal du midi à 200m, calme, air respirable, prix plus accessibles...
haaa, je respire !
++
eric

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Citation :

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Initialement entré par leo66

je te comprends neskik, je suis moi aussi à qqs km de la mer, des montagnes et de l'espagne...

---

... Si je dis : « J’ai Paris plage… » J’me fais lyncher ??

Lo

Auteur Réponse : Airie
Répondu le : 25 avr. 2005 19:50:52
Message :

Maxime,
Bravo pour votre blog. Vous avez raison, le krach (ou une correction sévère) est en marche devant nos yeux. Les prix ne peuvent plus continuer à monter.
Merci pour le lien et les infos que votre blog contient.
@mitiés, A

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 27 avr. 2005 22:03:57
Message :

JE VIENS DE DISCUTER AVEC UN ECONOMISTE PROFESSEUR DE FACULTE ET SPECIALISE EN IMMOBILIER ET STE

ARRETONS DE SPECULER SUR LES BAISSES DISAIT IL PUISQUE OUI LE MARCHE VA RALENTIR DE LA A BAISSER FORTEMENT AU POINT D UN CRASH IL A RIGOLE
SOYONS CREDIBLE AVEC NOUS MEME UN ACHAT A L INSTANT T SUR BASE 100
RESTERA TOUJOURS SUR UNE BASE 100 ET NON 80 OU 70 !!!SI A JUSTE VALEUR

MAINTENANT UN PRIX ARTIFICIEL OUI PEUT ETRE ABAISSE PLUS PROCHE DE LA REALITE QUE CELLE DE CELUI DU PORTEFEUILLE DU VENDEUR OU DE L AGENT IMMOBILIER

SINON BONJOUR MESSIEURS LES AGENTS IMMOBILIERS POUR EXPLIQUER A VOS CLIENTS OU PROCHAINS CLIENTS LES CHUTES DES PRIX VERTIGINEUSES DANS VOS AGENCES

Auteur Réponse : Lo_
Répondu le : 27 avr. 2005 22:14:48
Message :

Pourquoi vous hurlez???

Lo

Auteur Réponse : walme
Répondu le : 28 avr. 2005 13:35:05
Message :

Citation :

---

Initialement entré par BONE

JE VIENS DE DISCUTER AVEC UN ECONOMISTE PROFESSEUR DE FACULTE ET SPECIALISE EN IMMOBILIER ET STE

ARRETONS DE SPECULER SUR LES BAISSES DISAIT IL PUISQUE OUI LE MARCHE VA RALENTIR DE LA A BAISSER FORTEMENT AU POINT D UN CRASH IL A RIGOLE
SOYONS CREDIBLE AVEC NOUS MEME UN ACHAT A L INSTANT T SUR BASE 100
RESTERA TOUJOURS SUR UNE BASE 100 ET NON 80 OU 70 !!!SI A JUSTE VALEUR

MAINTENANT UN PRIX ARTIFICIEL OUI PEUT ETRE ABAISSE PLUS PROCHE DE LA REALITE QUE CELLE DE CELUI DU PORTEFEUILLE DU VENDEUR OU DE L AGENT IMMOBILIER

SINON BONJOUR MESSIEURS LES AGENTS IMMOBILIERS POUR EXPLIQUER A VOS CLIENTS OU PROCHAINS CLIENTS LES CHUTES DES PRIX VERTIGINEUSES DANS VOS AGENCES

---

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 28 avr. 2005 13:56:26
Message :

Citation :

---

Initialement entré par walme
Décodeur : les prix vont retrouver leurs niveau de 2001 (=plus proche de la réalité), on ne dira pas que c'est une baisse, on se contentera de dire que ceux qui ont acheté plus cher ont fait des acqusitions extravagantes (=un prix artificiel).

J'aime beaucoup le "si a juste valeur", sachant qu'aujourd'hui, ça ne concerne quasiment plus aucune vente....

---

Auteur Réponse : Bed27fr
Répondu le : 28 avr. 2005 14:27:05
Message :

parfaitement d'accord
il est bon de le rappeler parfois car sur ces forums on a vite tendance à s'éloigner des faits

-------
Nicolas

Auteur Réponse : perestroika
Répondu le : 28 avr. 2005 15:44:30
Message :

Allez, je me parjure mais je n'arrive pas à m'empêcher de rigoler devant le martèlement de l'évangile tautologique libérale qui est "le marché a toujours raison".

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 28 avr. 2005 15:54:58
Message :

Citation :

---

Initialement entré par perestroika

Allez, je me parjure mais je n'arrive pas à m'empêcher de rigoler devant le martèlement de l'évangile tautologique libérale qui est "le marché a toujours raison".

---

Mon Cher Peres,

Si ce n'est pas le marché qui a raison, alors c'est qui (ou quoi)?



Pégase

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 28 avr. 2005 15:58:11
Message :

Citation :

---

J'aimerai bien que quelqu'un me dise comment on calcul la valeur "plus proche de la réalité" dans l'immobilier.

---

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 28 avr. 2005 16:25:05
Message :

Désolé Yanis mais dans votre avant dernier post, d'une part je ne suis pas d'accord avec ce que vous dites et d'autres part vous m'avez un peu perdu dans votre exposé (j'ai pourtant relu plusieurs fois).

Dans votre dernier post vous dites:

Citation :

---

les prix sont surévalué quand ils sont déconnectés des fondamentaux.

---

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 28 avr. 2005 21:22:52
Message :

Désolé Pégase de ne pas avoir été assez clair,


1. Sur un marché, les prix sont déterminés par l'offre et la demande : cela se fait toujours sous une condition : la contrainte budgétaire de chaque agent : pour acheter il faut avoir l'argent.

Je ne cesse de le répéter sur ce forum. Je suis entièrement d'accord avec vous. Mais si chaque année votre salaire évolue de 2% alors que les prx de l'immobilier font 15% , l'écart ne cesse de se creuser jusqu'à.....

Enfin tous les agents solvables ne vont pas acheter des maisons et des appartements. Pour décider d'acheter, ils vont prendre en considération une multitude de paramètres:

-prix
-besoin de se loger
-anticipation futur des prix
-niveau de vie
-contexte socio-éco
-.....

Citation :

---

En 1991, le marché s'est écroulé parce que la grande majorité des transactions étaient de nature spéculative ou pour du locatif.

---

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 28 avr. 2005 22:21:16
Message :

messieurs un peu de calme svp

devons nous attendre septembre mois du crash selon l evangile immobilier !!! lol

svp un peu de discernement dans vos propos
en fait en lissant en vous lissant vos propos sont speculatifs
qu avez vous à craindre ????

une baisse ok et alors y aura t il plus d accession à la propriété face aux impots indirects grandissants aux poids du chomage à l incertitude économique européenne à la gégénration papy boom
ect ect ...

svp!!! merci

aujourd hui offre et demande régisse le marché base de toutes économies *

merci

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 28 avr. 2005 23:29:29
Message :

Yanis,

Je ne conteste aucunement que les prix ne peuvent continuer à prendre 10 ou 15%. Tout simplement comme vous le dites parcequ'il arrivera un moment ou la corrélation entre la capacité d'achat ou d'emprunt et les prix ne sera plus possible. Là, on est en phase.

Ce que je dis c'est qu'on ne peut pas dire que les prix ne sont pas 'proche de la réalité' ou que les gens achètent à des prix 'extravagants'. Si les prix sont au niveau ou ils sont actuellement c'est que lesacheteurs sont solvable et qu'il pensent que le prix est acceptable. Donc que les prix sont correctes. c'est tout.

Ceux qui disent que c'est trop cher (et il y en a toujours quel que soit le niveau des prix) sont ceux qui ont des capacités financières en dessous du minimum requis pour acheter un logement. Et cela ne veut pas du tout dire que les prix sont trop élevés.

Cordialement,

Pégase

Auteur Réponse : Bed27fr
Répondu le : 29 avr. 2005 09:59:32
Message :

exact, mais d'autres faits(% de ménages endetttés par rapport à il y a 10 ans par exemple, durée moyenne d'emprunt, surconstruction etc etc) tendent à prouver que nous nous rapprochons d'un point de rupture

certains faits(baisse du nbre de transaction depuis début 2005) tendent à prouver que ce point de rupture est proche


partant de ce constat on peut extrapoler le moment du retournement en fonction de divers paramètres catalyseurs:
* information vite véhiculée(internet, médias...)
* expérience aquise en 90
* investisseurs échaudés par la bulle internet
* augmentation quasi exponentielle des prix
* etc
et en fonction de paramètres qui font office de soupape de sécurité:
* PTZ
* baisse des taux
* alongement des crédits
* robien et autres lois incitatives
* etc

on peut raisonnablement situé ce retournement fin 2005 ou début 2006



Après absolument personne ne peut prédire le montant de la baisse, car rien ne présage du prix d'équilibre futur(équilibre entre offre et demande pour ceux qui n'auraient pas suivi :P)

-------
Nicolas

Auteur Réponse : perestroika
Répondu le : 29 avr. 2005 11:06:49
Message :

Le marché a toujours raison : (dialogue imaginaire)
- Je trouve que l'immo est surévalué en ce moment.
- Comment ça surévalué ? Perso, j'ai toujours appris que les prix de l'immo sont fixés par la loi de l'offre et de la demande. Le prix payé à l'instant T est donc le prix du marché à ce même instant.
- Oui certes mais quand on constate l'endettement de la population...
- Le jour ou les acheteurs ne pourront plus suivre, les prix arrèteront leur progression et si il doivent baisser, ils baisseront.
- Oui mais la situation ne pourra pas durer indéfiniment comme ça.
- Qu'est-ce qui maintient ou fait augmenter les prix? D'après moi, ce n'est que le fait que les acheteurs sont d'accord pour débourser le prix demandé.
- On atteint tout de même des sommets délirants, ne perd-on pas pied avec la réalité ?
- La variation des prix ne dépend que du bon vouloir des acheteur et les prix actuels sont non seulement proche de la réalité, C'EST la réalité
- Peut-être qu'il y aura une prise de conscience collective qui entraînera un recul violent du marché ?
- Le marché est sain et, je répète, les prix sont à la hauteur de ce que peuvent dépenser les acheteurs. C'est donc que le prix d'aujourd'hui est un prix sain et est le prix du marché. ni trop haut, ni trop bas et il ne doit pas y avoir de notion autre que cela.

Morale : Le marché a toujours raison.

Par ce procédé fort astucieux (si si je vous assure, il faut de grandes ressources imaginatives pour parvenir à répéter la même idée en boucle sans se répéter mot à mot) toutes les problématiques sont résumées à cette tautologie qui croit tout expliquer en n'expliquant rien.

Citation :

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...

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Le marché a toujours raison (2) : (échange entre libéralismus et grosbeta :
- Je trouve que l'immo est surévalué en ce moment.
- Comment ça surévalué ? Perso, j'ai toujours appris que les prix de l'immo sont fixés par la loi de l'offre et de la demande. Le prix payé à l'instant T est donc le prix du marché à ce même instant.
- Damned en êtes-vous certain ? J'ai lu dans une revue spécialisée je crois que le prix n'était pas toujours égal au montant des transactions.
- Le jour ou les acheteurs ne pourront plus suivre, les prix arrèteront leur progression et si il doivent baisser, ils baisseront.
- S'ils doivent baisser, ne pourraient-ils monter tout de même ?
- Qu'est-ce qui maintient ou fait augmenter les prix? D'après moi, ce n'est que le fait que les acheteurs sont d'accord pour débourser le prix demandé.
- Pourquoi les prix ne pourraient pas monter en désaccord avec les acheteurs ?
- La variation des prix ne dépend que du bon vouloir des acheteur et les prix actuels sont non seulement proche de la réalité, C'EST la réalité
- C'est la réalité, c'est la réalité, moi comprendre.
- Le marché est sain et, je répète, les prix sont à la hauteur de ce que peuvent dépenser les acheteurs. C'est donc que le prix d'aujourd'hui est un prix sain et est le prix du marché. ni trop haut, ni trop bas et il ne doit pas y avoir de notion autre que cela.
- Il ne doit pas y avoir de notion autre que cela, il ne doit pas y avoir de notion autre que cela. Amen.

Désolé Pégase, je taquine

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 29 avr. 2005 11:27:19
Message :

Citation :

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Initialement entré par perestroika
Désolé Pégase, je taquine

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Auteur Réponse : walme
Répondu le : 29 avr. 2005 14:56:00
Message :

Moi, si ça peut faire plaisir, je vient bien dire que "les prix ne sont pas surévalués aujourd'hui", mais que "le prix du marché de demain sera plus bas, du fait des niveaux atteints aujourd'hui".

=> Est-ce que ça change réellement grand chose ?

Par ailleurs, attentions aux rapprochement avec les théories libérales dans l'immobilier, n'oubliez pas qu'un de ses fondements, c'est que tous les acteurs ont une connaissance parfaite du marché ou ils opérent.

Sur un marché aussi opaque que l'immobilier, ce n'est même pas la peine d'y croire....

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 29 avr. 2005 15:10:08
Message :

Citation :

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Initialement entré par walme

Moi, si ça peut faire plaisir, je vient bien dire que "les prix ne sont pas surévalués aujourd'hui", mais que "le prix du marché de demain sera plus bas, du fait des niveaux atteints aujourd'hui".

=> Est-ce que ça change réellement grand chose ?

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Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 29 avr. 2005 15:39:27
Message :

1 :une grande partie des ménages français ne peuvent déjà plus acheter.
2 : le rendement d'un produit immobilier n'est pas tres interressant s'il rapporte moins de 8% net en effet en cas de défaillance du locataire, je vous laisse imaginer le cout de l'investissement
3 : en effet il n'y a pas beaucoup de produit qui permette d'etre rentier, un bon conseil, mettez vous au travail et plus que 35 h si vous souhaitez vous préparer une retraite...

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 29 avr. 2005 16:10:02
Message :

Citation :

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Initialement entré par leo66

1 :une grande partie des ménages français ne peuvent déjà plus acheter.
2 : le rendement d'un produit immobilier n'est pas tres interressant s'il rapporte moins de 8% net en effet en cas de défaillance du locataire, je vous laisse imaginer le cout de l'investissement
3 : en effet il n'y a pas beaucoup de produit qui permette d'etre rentier, un bon conseil, mettez vous au travail et plus que 35 h si vous souhaitez vous préparer une retraite...

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1. Je me suis mal exprimé. Oui la majorité des ménages ne peuvent pas acheter mais c'est comme ça depuis belle lurette. Je parlais de ceux qui peuvent acheter à des niveaux décents. Et actuellement, même si les prix sont certes plus haut qu'il y a 2 ou 3 ans, il y en a encore pas mal qui peuvent acheter. Le nombre de transactions a effectivement (légèrement) biassé depuis 2-3 mois mais c'est encore faible.

2. Je ne parlais pas d'investissement locatif mais de l'investissement que représente l'achat d'une RP qui après 30 ans peut être revendue pour l'achat de quelque chose de plus petit (vu que les gosses sont partis) créant ainsi un complément de retraite non négligeable vu que d'ici là, la retraite comme la connaissent les retraités actuels, n'existera plus.

3. 100% d'accord avec vous au sujet des 35h. Quelle belle connerie alors. Temps de travail aux US de 1995 à 2005: +20%. Pour la France: -20%... Et c'est qui qui est dans la m**de?

(Message perso: Non Peres, je ne veux par rentre dans le débat comparatif US / France. Donc n'y pensez même pas... )

Pégase

Auteur Réponse : lnsacorh
Répondu le : 29 avr. 2005 23:13:06
Message :

Le seul élément nouveau et non négligeable qui pourrait fréner les trasactions, c'est cette nouvelle Loi Borloo qui touche les locations meublées. On voit réaparaitre des petites surfaces dans les vitrines des agences. L'offre et la demande feront le reste. Perestroika a donc vraiment raison dans son écrit.

LN

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 30 avr. 2005 11:31:41
Message :

Citation :

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Initialement entré par lnsacorh


...Perestroika a donc vraiment raison dans son écrit.

LN

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Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 30 avr. 2005 12:39:48
Message :

Moi pas comprendre non plus mais bon c pas grave,

Tous les arguments dans ce topic se tiennent MAIS le seul problème est que nous ne vivons pas en "vase clôt".

C'est-à-dire que le paramètre de l'offre et la demande ne suffira pas à dicter l'évolution des prix au m2. Pegase parle des US et il a raison parce que la pluie et le beau temps viendra de là-bas. Les US sont sur une très mauvaise pente et cela aura inévitablement des répercussions très négatives que ce soit en France ou ailleurs en europe.

Si on veut essayer de deviner le marché immo de demain il faut je pense s'intéresser à ce quil se passe aux US mais aussi en Chine.

le marché immo français suivra les soubresauts économiques qui se profilent peu à peu à l'horizon. Tous les plans Borloo possibls et imaginables ne pourront rien contre ça.

Le marché immo s'adaptera aussi aux évolutions démographiques à venir.

Et le moins que l'on puisse dire est que cet ensemble de "forces" en jeu forment une sorte de cocktail hyper explosif.

Or un ivestissement immo s'inscrit dans la durée. les déconvenues seront sévères (en particulier les Robien!).



bp

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 30 avr. 2005 14:38:47
Message :

pourquoi des déconvenues sévéres ????

il vaut mieux étre propiétaire que locataire à l heure actuelle
à moins que je n ai rien compris !!!


l impact sur les loyers sera trés sévéres dans quelques années
malgré le poids de la taxe fonciére chaque année

Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 30 avr. 2005 17:46:01
Message :

mon cher bone, nos tetes pensantes vont surement revoir le calcul d'indexation des loyers, à défaut ils risquent de voir le pouvoir d'achat des français diminuer de plus en plus !

Auteur Réponse : neskik
Répondu le : 01 mai 2005 07:26:14
Message :

D accord pour vos commentaires du marché...

La où je ne suis pas d accord, c est sur le fait d investir à moins de 8% en immobilier ne soit pas un bon placement.

Je suis en train de négocier une vente aux conditions suivantes, j attends vos commentaires sur la pertinence de l opération.

Je vends un bien comprenant 2 logements, dont le rapport locatif mensuel total est de 750 € (coût moyen local).

Le prix de vente à financer est de 135 000 €, soit 676 € par mois sur 25 ans.(3.4% ass incluse)
L immeuble est ancien, mais correctement rénové du sol au toit il y a 7 ans.

L aquéreur mets quelques euros d avance sur un compte "locatif" pour anticiper les changements de locataires, entretien, etc...

Donc, rapport locatif = 750 x 12 = 9000 par an, soit 9000 € / 135 000 € = 6.66 % brut (sans déduciton des IF, frais, assurances, etc...).
Donc, est ce un mauvais placement ????

Mon argument est de dire que l immeuble s autofinance, donc, le jours où le propriétaire le revends, il récupère le capital autofinancé sans l avoir financé lui même !!! (il peut revendre dans 10 ans par exemple, 15 ans étant l idéal car il dépassera le délais d application des taxes sur la plus value).

++
neskik

Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 01 mai 2005 08:25:39
Message :

ceci est correct si tout se passe bien, mais ton calcul ne prend pas en compte : l'insolvabilité d'un des 2 locataires, (s'il se débrouille bien il peut rester quasi 18 mois sans payé), et les mois ou les biens ne sont pas occupés... je te laisse faire le calcul, sincèrement je préfére mettre mon argent à 2.5% sur un compte sans pb de locatire qu'à 6.6 brut avec les risques encourus, de plus as tu prévenu ton client que sur les 6.6 brut il va payer des impots...

Mais je suis d'accord avec toi c'est un bon argument de vente.

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 01 mai 2005 12:15:15
Message :

Une précision, le rendement de 6,66% brut est valable les premires années puis ensuite le bien s'apprécie avec le marché, ce qui fait que le rendement brut baisse.

En attendant il permet de s'adjuger un capital sans trop de frais...

Pour des loyers raisonnables, il n'y a pas de raison d'insolvabilité des locataires...







Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 01 mai 2005 12:23:45
Message :

Quelle sera la valeur de l'immeuble dans 15ans ???? Le calcul du rendement final et donc réel devrait intégrer une decote possible de -30%. ce paramètre est d'autant plus à prendre en compte qu'on est au sommet d'une hausse ininterrompue depuis 7ans.

bp

Auteur Réponse : Vincz
Répondu le : 01 mai 2005 16:51:36
Message :

Bouzigues,

L'évolution du prix du bien n'a aucune influence sur le rendement. On calcule toujours le rendement par rapport au prix payé, le rendement "instantané" intéréssant plutôt un éventuel acquéreur.

Au contraire, le rendement augmente avec la hausse des loyers. Grosso modo, si les loyers augmentent de 2% par an, alors le rendement est augmenté de 2 points.

D'autre part concernant le calcul des mensualités de Neskik, je le trouve sous-évalué. Le taux serait plutôt de 4% hors assurance, ce qui fait sur 25 ans une mensualité de 753 euros. A moins de prendre du variable, mais alors du coup, plus rien n'est sur...

Cordialement,

Vincz

Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 01 mai 2005 17:25:51
Message :

Citation :

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Au contraire, le rendement augmente avec la hausse des loyers. Grosso modo, si les loyers augmentent de 2% par an, alors le rendement est augmenté de 2 points.

---

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 01 mai 2005 18:32:48
Message :

Oui Vincz, Je rejoins LeNabot:

Le rendement n'augemente pas de 2 points lorsque le loyer agumente de 2%.
Tout dépend du prix payé pour le bien loué. En réel, le pourcentage d'augmentation n'est que de quelques centième de pourcent.

Exemple:
Un bien acheté 100 avec 6 de loyer annuel, soit 6% de rendement brut. Si les loyers prennent 2%, vous allez avoir un nouveau loyer de 6.12 soit un nouveau rendement de 6.12%...

Cordialement,

Pégase

Auteur Réponse : Vincz
Répondu le : 02 mai 2005 01:40:23
Message :

Bonjour,

Je persiste et signe.

Pour connaître le taux de rendement d'un placement, il faut trouver le taux d'actualisation des flux financiers. Dans le cas d'un placement payé 100 et qui rapporte 6 tous les ans, l'équation est:

100=6+6*(1-t)+6*(1-t)^2+... soit 100=6/t, d'où t=6/100

Dans le cas d'un placement payé 100 et qui rapporte 6 la première année, puis 6*1.02 la seconde, puis 6*1.02^2 la troisième, etc l'équation est:

100=6+6*1.02*(1-t)+6*1.02^2*(1-t)^2+... soit 100=6/(1.02*t-0.02), d'où t=7.84/100

Mes cours d'éco sont loin, donc la démonstration est peut-être approximative, mais l'idée y est.

Cordialement,

Vincz

Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 02 mai 2005 08:06:34
Message :

exact vincz ce calcul tient la route mais lorsque tu achetes au présent, le calcul de la rentabilité est beaucoup plus simple.

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 02 mai 2005 09:18:38
Message :

t=6/100 puis d'un coup et d'un seul t=7.86/100, allons un peu de retenue...

Au bout de combien d'années passerons nous de 6 à 7.86 ?

L'idée c'est une chose, la démontrer c'en est une autre.





Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 02 mai 2005 09:33:20
Message :

Vincz,

Désolé mais je ne comprends pas votre calcul. Certes je n'ai pas fait d'études en économie mais pour moi, le calcul d'un rendement se fait sur l'année. De ce fait, si je place une somme dans un investissement, le rendement se calcule sur la base de ce que ce rendement me rapporte sur l'année.

Si je place 100 et que je recois 6 sur l'année alors, Rendement = 6/100 x 100 = 6%
Si l'année d'après le montant du rendement passe de 6 à 6.12 (augementation de 2% comme dans le cas de l'application de l'ICC dans la réévaluation des loyers), alors rendement = 6.12/100 x 100 = 6.12%

Ai-je tort?

Pégase

Auteur Réponse : Vincz
Répondu le : 02 mai 2005 18:00:21
Message :

Non Pégase, vous n'avez pas tort. Cependant, on ne peut pas dire que le rendement global du placement est 6%. Il est de 6% la première année, mais il augmente les années suivantes pour en théorie croître vers l'infini. Ainsi, si l'on veut comparer ce placement immobilier avec un compte épargne, à rendement constant, il convient d'utiliser la formule actualisation des flux financiers.

En résumé, placer 100 dans un appart qui rapporte 6 la première année, puis 2% de plus les années suivantes, revient à placer 100 sur un compte épargne rémunéré à 7.84%, sur le long terme.

Cordialement,

Vincz

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 02 mai 2005 18:10:36
Message :

Ah d'accord, je comprends mieux votre calcul. Vous faites, en fait, un calcul se basant sur l'hypothèse d'une augmentation du revenu annuel du placement de 2%/an. Et la on arrive effectivment à terme à une valeur d'environs +2% sur le rendement global. On est d'accord.

La seule chose qui pose problème c'est que l'augmentation annuelle des loyers est basée sur l'ICC qui n'est pas un indice fixe (regardez, cette année il a pris plus de 5 points). Donc votre calcul est faussé par ce facteur et il est donc plus prudent de faire le calcul de rendement sur une base annuelle et non pas à terme.

Enfin, c'est mon avis.

Cordialement,

Pégase

Auteur Réponse : Vincz
Répondu le : 02 mai 2005 19:27:07
Message :

Pégase,

Le taux de 2% était pour l'exemple, simplement pour signaler qu'il est important dans le calcul de rentabilité de considérer ce facteur, d'autant plus lorsqu'il est élevé. Si l'on souhaite effectuer une prévision, on peut donc raisonnablement tabler sur une augmentation plus ou moins égale à l'inflation (c'est pour cela que j'avais pris le chiffre de 2%). Bien entendu ce n'est qu'une prévision, mais on sera à mon avis dans tout les cas plus proche de la réalité que si l'on considère que les loyers sont constants.

Cordialement,

Vincz

Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 03 mai 2005 09:04:36
Message :

Citation :

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Initialement entré par Vincz

sur le long terme.

Cordialement,

Vincz

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Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 03 mai 2005 10:19:04
Message :

Il y a aussi une grande différence par rapport à un placement à taux fixe. Logiquement, dans un placement à long terme, les intérêts sont cumulés en fin d'année ce qui augmente le capital et l'année suivante vous avez des intérêts sur les intérêts précédents.

Le calcul est donc biaisé de ce fait car dans ce genre de placement à terme le rendement effectif global annuel sur toute la durée est bien plus important que le taux fixe annoncé au départ.

On ne peut donc difficilement comparer les deux.

Cordialement,

Pégase

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 04 mai 2005 22:08:34
Message :

LOL ECONOMIQUEMENT ET FINANCIEREMENT PARLANT

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 05 mai 2005 18:42:08
Message :

A lire :
0,1-0@2-3234,36-646435,0.html" target="_blank">http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3234,36-646435,0.html

Citation :

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La hausse des prix de l'immobilier augmente la richesse et satisfait les gouvernements

La forte montée des prix de l'immobilier serait-elle voulue par les autorités des Etats-Unis, de Grande-Bretagne et même de France, ces Etats trouvant ainsi le moyen de maintenir une croissance économique qui, sinon, fléchirait, voire s'effondrerait ? La question, posée par une récente étude du courtier Exane BNP Paribas, est importante : dans ces pays, les dépenses des ménages sont le moteur numéro un de la croissance et la hausse de l'immobilier en est le rouage essentiel.

Cette hausse nourrit les secteurs de la construction, l'achat de biens d'équipement (tapis, réfrigérateurs...) et, en entretenant un sentiment d'enrichissement, elle abaisse le taux d'épargne des ménages et les pousse à la consommation.

Certains experts jugent ce jeu dangereux puisqu'il nourrit une "bulle" qui, par définition, ne manquera pas d'exploser un jour. Plus on attend, plus elle gonfle, plus elle fera de dégâts. Ainsi, après l'éclatement de la bulle boursière aux Etats-Unis en 2000, la croissance a plongé dans le rouge, avant de remonter.

Mais pour un gouvernement, dont l'intérêt est toujours de court terme, le jeu en vaudrait le risque. Tel serait le cas de la bulle immobilière actuelle, selon l'étude d'Exane BNP Paribas, pour qui la hausse serait entretenue en coulisse, plus ou moins activement selon les pays.

Pour les auteurs, "la situation n'est -pourtant- pas tenable" . Ils évaluent à 20 % la probabilité d'un krach immobilier dans les dix-huit mois à venir. Ce taux passera selon eux toutefois à 70 % en 2007, si les prix des logements continuent de monter au rythme annuel de 15 % à 20 %, observé depuis sept ans (les tarifs ont doublé en France sur cette période). La bulle devient insoutenable, estiment-ils, par les difficultés de logement qu'elle cause à un nombre toujours plus important de gens.

La seule solution pour sortir de cette impasse est connue : accroître l'offre de logements en accélérant la construction et la rénovation. Mais cette solution ne vaut que sur le moyen terme et, dans les ceintures serrées de villes comme Paris, elle est parfois impossible.

La France est-elle à la veille d'un krach ? Si les professionnels de l'immobilier ont pour métier de dire que la hausse continuera ­ de façon à encourager les achats ­, un nombre croissant d'économistes évoque l'idée d'un plateau sur lequel sont entrés les prix.

"INDICE DE BULLE"

Qui a raison ? La réponse n'intéresse pas que les propriétaires ou les acquéreurs. Elle est importante pour la popularité des gouvernements. Elle est fondamentale pour la politique des banques centrales parce que les bulles, en gonflant, et plus encore en explosant, affectent gravement les économies.

Peut-on savoir ? Les théoriciens de l'économie répondent que non : selon eux, un prix sur un marché (immobilier comme boursier) ne peut que se constater. Aucun oeil extérieur ne peut savoir si ce tarif est"anormalement élevé" . C'est en vertu de cette impossibilité de savoir "mieux que le marché" qu'Alan Greenspan, le président de la Réserve fédérale américaine (Fed), confronté à la hausse des cours de Bourse à la fin des années 1990, est toujours resté sur sa réserve. La Fed ne pouvait savoir, elle ne pouvait rien faire.

Ce laisser-faire avait énervé certains banquiers centraux en Europe : ils y voyaient ­ et y voient toujours ­ la cause de la chute de la Bourse qui s'ensuivit, mais aussi la raison du déséquilibre de la croissance américaine, axée sur une consommation excessive.

Dans son rapport mensuel d'avril, la Banque centrale européenne (BCE) a publié une étude contrant la Fed sur cette question. Elle veut montrer qu'il n'est "pas impossible" de savoir si une hausse du prix des actifs (immobiliers ou boursiers) est excessive ou non. La BCE admet que c'est "difficile" , que les "études économétriques sont peu concluantes" , mais qu'elle peut, elle, voir "des indices assez parlants" de hausse "irrationnelle" . Lorsque les prix dépassent largement l'espoir normal d'une rentabilisation de l'investissement (par exemple un loyer), il y a "indice de bulle" .

La BCE ne dit pas s'il y a bulle aujourd'hui. Pas assez sûre d'elle, sans doute. Mais elle annonce qu'elle y veille de près. Manière de dire qu'à son avis les prix ont assez monté.
Eric Le Boucher

---

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 06 mai 2005 14:34:51
Message :

donc finalement que veut on dire par la s il y a krach immo ???

il y aura donc plus de chateau à la porter de nos bourses pourra t on acheter demain un F6 au prix d un studio cabine ...???

une observation bien précise est à tenir tout de méme , méme avec un krasch le cout de la vie sera toujours ce qu il en est , la taxe fonciére augmentera toujours et les autres charges aussi !!!

quel est votre avis ? qu'apportera un krasch immobilier ??? demain!??

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 06 mai 2005 15:06:35
Message :

Le problème est là. Un krach entraînera une bonne récession. Du coup les gans ne seront pas forcément riches pour acheter à des prix plus bas. Mais quand on a touché le fond on ne peut que remonter : le plus mauvais moment à passer c'est celui de la purge. Si vraiment on devait vivre un krach en 2007, la purge sera vraiment sévère.

POur mémoire la purge de 1993-1996 a certainement permis à beaucoup de gens d'acheter, d'investir parce que les prix étaient redevenus raisonnables par rapport à la période 1989-1993.

Mon avis : si les prix immo continus de monter de 15% par an jusqu'en 2007 alors oui je dis qu'une purge sera bienvenue.

bp

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 06 mai 2005 16:47:20
Message :

Ce qui est assez surprenant c'est de constater que la bulle est mondiale.

Or le marché immo est un marché assez cloisonné. Ce n'est pas une action que l'on peut acheter à l'autre bout de la planète d'un clic de souris.

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 06 mai 2005 17:06:10
Message :

POur répondre il faudrait je pense étudier 2 périodes : celle 1998-2001 et 2001-2005. Par exemple est ce que la hausse des prix était mondiale dans la 1ère période comme pour la 2è ?? comment ont évolué les taux dans la 1ère période ?? etc ...

bp

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 06 mai 2005 19:48:46
Message :

Pourquoi la bulle est-elle mondiale? Quelques éléments de réponse:

1. Il n'y a rien d'autre d'intéressant (financièrement parlant) dans lequel mettre son argent (ou en tout cas pas pour la grande majorité des personnes - je laisse de coté les niches très spécifiques). Donc pourquoi pas s'acheter une maison au lieu de laisser son fric sur un compte qui rapporte des clopinettes.

2. Aujourd'hui, dans le monde occidental, il n'y a plus aucune certitude sur l'avenir en termes de sûreté de l'emploi et encore moins de retraites. Au moins en achetant un logement, on est plus ou moins certain d'avoir un toit pour se mettre à l'abri lorsque ça pètera.

3. La mondialisation de l'économie et de l'information, et la facilité de déplacement font que maintenant il n'est plus surprenant qu'un anglais achète une maison de vacances en Croatie ou qu'un finalndais prenne sa retaite en Afrique su Sud ou qu'un français décide de tenter sa chance au Chili.

Cordialement,

Pégase

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 07 mai 2005 11:04:51
Message :

Oui c'est plausible : le marché immo a pris le relais de la crise asiatique de 1998 puis l'e-krach de 2000.

Dans ce cas le marché immo subira a son tour le même sort que les marchés financiers en 1998 et 2000. En effet vu les niveaux de prix actuels on ne peut pas dire que l'immo soit toujours un placement rentable.

bp

Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 07 mai 2005 12:03:25
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Pégase

qu'un français décide de tenter sa chance au Chili.

---

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 07 mai 2005 12:41:01
Message :

j achete quand méme krasch ou pas !!!

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 07 mai 2005 21:01:55
Message :

Et en cas d'impayés dans le T2 au chili ??? Quel huissier va se déplacer là-bas ??????



bp

Auteur Réponse : immobulle
Répondu le : 08 mai 2005 17:33:51
Message :

De toute facon, nous verrons bien s'il y aura krach ou pas
En tout cas, on en entend parler de plus en plus.

D'ici à dire que ce sont les tambours annonciateurs....
A voir

http://immobulle.canalblog.com/

Maxime ( moi, j'ai bien une opinion )

Maxime
http://immobulle.canalblog.com/

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 08 mai 2005 21:40:33
Message :

en tout cas j admire la réponse de PEGASE, qui fait preuve de sagesse
je préfére acheter si bien sur j ai ou/et on m en donne les moyens que de gonfler cette fois ci la BULLE DES PROPRIETAIRES ET LEUR LOI ROBIEN !!!!

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 09 mai 2005 19:14:37
Message :

Bonjour à tous,


Petites infos toutes fraiche d'outre manche ou je viens de passer quelques jours:
1. Le taux directeur de la Bank Of England reste stable à 4.75% (comparé au taux de la BCE c'est assez élevé). Il devait y avoir une décision prise ce matin sur le maintien, l'augmentation ou la baisse du taux.
2. Le volume des ventes stagne vois même sont en légère baisse à Londres.
3. Les prix se tienne plus ou moins. Dans les quartier chics et chers, les prix sont en baisse de 5 à 10%. Sur les bien un peu moins cotés, les prix continuent d'augmenter de 2 à 3% depuis de début de l'année.
4. Les analystes de LLoyds TSB (la plus grosse banque de prêt immo) tablent sur une stagnation des prix en 2005 d'une point de vue national (baisse de ce qui est cher compensé par une hausse de ce qui l'est moins) avec probablement une baisse de l'ardre de 6 à 8% sur l'ensemble du territoire en 2006.
5. Ces mêmes experts ainsi que ceux de la BoE ont confirmé ce matin que les conditions n'étaient pas propice à un krash immobilier.

Petite note perso: quand on sait que la France est généralement 2 ans derrière ce que fait le marché anglais, il est fort probable que le risque de krash en France dans les prochains mois aurait une sacrée cote chez les bookmakers anglais si ils devaient sortir un pari là dessus.

Cordialement,

Pégase

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 09 mai 2005 20:28:40
Message :

Pégase ,

On retrouve vos conclusions sur un article (rubrique immo) du site Bati actu.

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 09 mai 2005 20:33:27
Message :

Effectivement. Merci Yanis.
Pour ceux que cela intéresse, voici le lien:

http://www.batiactu.fr/data/09052005/09052005-095606.html

Pégase

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 09 mai 2005 22:01:34
Message :

Hello!

Sur la GB : http://fr.biz.yahoo.com/050509/3/4efmj.html

"Les craintes d'un ralentissement de l'économie mondiale ne semblent pas avoir justifié de changement de politique monétaire. La banque centrale publie

Dans le sillage de la Réserve fédérale américaine (Fed) et de la Banque centrale européenne (BCE) qui ont opté pour le statu quo la semaine dernière, la Banque d'Angleterre a décidé lundi, pour le neuvième mois consécutif, de maintenir son principal taux d'intérêt directeur à 4,75%. Les craintes d'un ralentissement de l'économie mondiale n'ont donc visiblement pas justifié de changement de politique par les membres de l'institution. Certains économistes estiment toutefois que dans les six mois à venir, la Banque d'Angleterre pourrait entamer un cycle de baisse de ses taux, en raison notamment du ralentissement de la consommation outre-Manche. Mercredi 11 mai, la «Vieille Dame de Threadneedle Street» publiera son rapport mensuel sur l'inflation. Il sera suivi, le 18 mai, des minutes de la réunion de son comité de politique monétaire."

bp

Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 10 mai 2005 07:18:53
Message :

Citation :

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Initialement entré par Pégase

Bonjour à tous,

Petite note perso: quand on sait que la France est généralement 2 ans derrière ce que fait le marché anglais, il est fort probable que le risque de krash en France dans les prochains mois aurait une sacrée cote chez les bookmakers anglais si ils devaient sortir un pari là dessus.

Pégase

---

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 10 mai 2005 08:58:59
Message :

Citation :

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l'on constate une belle stagnation du marché quoiqu'en dise les médias.

---

Auteur Réponse : immobulle
Répondu le : 12 mai 2005 20:05:17
Message :

J'entends parler de stagnation
Cela voudrait dire que les ventes sont stables en volume non ?

Que pensez vous d'une situation ou le volume de transactions aurait baissé de 35% depuis Novembre 2005 ?

Clairement, nous sommes en face d'un krach majeur
Ouvrez les yeux

Inutile de sortir des grandes théories sur un marché qui n'est qu'un marché d'offres et de demandes.

Aujourd'hui j'ai confirmation que non seulement les volumes de transactions s'effondrent ( source agence immo) mais surtout en indice avancé que les visites de biens baissent tout autant.

J'ai mis en 1ere page de mon blog un schéma très clair
Conseillez à vos amis de faire attention de lancer dans le marché immo actuellement, la prudence conseille le retrait ou la négociation très severe



Maxime
http://immobulle.canalblog.com/

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 12 mai 2005 23:43:32
Message :

Immobule,

Je n'ai pas l'habitude de dire ceci mais là honnêtement ça dépasse largement les bornes! Ne dites pas n'importe quoi.

Sur quels indices vous basez-vous?? Sur le copain agent immo qui n'arrive pas à faire du business parcequ'il est nul? D'ou viennent ces âneries???
Moins 35% depuis novembre 2005???? Non franchement, restons sérieux deux minutes...

C'est pas parceque vous n'arrivez pas à acheter votre chez vous qu'il faut reconter des idioties!

Ce genre de commentaires sortis tout droit de l'imaginaire a le dont de m'énerver sérieusement! Nous sommes sur un site sérieux ou l'argumentaire se base non pas sur des discussions autour du bar du café du commerce mais sur des données émanant d'organismes fiables qui n'ont rien a voir avec des ragots à 2 balles. Et nous sommes encore moins sur un 'blog'. Alors arrêtez de polluer ce site avec n'importe quoi, faites des recherches sérieuses, revenez lorsque vous aurez de quoi argumenter sérieusement vos allégations et gardez le reste pour votre 'blog'.



Pégase

Auteur Réponse : Lo_
Répondu le : 13 mai 2005 01:05:23
Message :

Psssst…Pégase… Novembre 2005 c’est dans 6 mois… Ne perdez pas votre sourire avec ce genre de post… Y'aurait plutôt de quoi l'avoir nan...? ;))

Lo

Auteur Réponse : immobulle
Répondu le : 13 mai 2005 07:28:51
Message :

je ne voulais pas vous vexer
je maitiens mon chiffre de -35% depuis Nov 2004 en IDF en volumes de transactions( oui j'ai fait une erreur de date)
ceci est le fruit de mes enquetes
quand aux études, elles sont publiés 6 mois apres les évenements et apres avoir été redressées...

Libre à vous d'y croire

Bcp moins intelligent que vous mais plus malin

Maxime
http://immobulle.canalblog.com/

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 13 mai 2005 08:51:07
Message :

Quelques que soient les buts poursuivis par les immobulles and Cie seules les publications à paraître auront le dernier mot.

Perso , je ne vois pas l'intérêt de créer un blog sur ce genre de sujet.

En tous cas ça ressemble plus à un délire personnel , des gens ont parfois besoin de créer des initiatives pour avoir l'impression d'exister , besoin de s'investir dans une cause , une tâche messianique, une mission divine . Ou plus prosaiquement, un besoin de communiquation pour combler un vide existentiel.

Il faut dire que le blog c'est le dernier avatar à la mode. Donc, on blogue et ça occupe , ça donne peut-être aussi un sentiment d'excitation , de puissance d'être "connecté" sur le monde et distiller ces propres névroses et autres désir d'exister enfin aux yeux du monde.

Mais les modes sont faites pour passer.

bp

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 13 mai 2005 10:13:27
Message :

Citation :

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Initialement entré par Lo_

Psssst…Pégase… Novembre 2005 c’est dans 6 mois… Ne perdez pas votre sourire avec ce genre de post… Y'aurait plutôt de quoi l'avoir nan...? ;))

Lo

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Pégase

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 13 mai 2005 10:40:10
Message :

Citation :

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Initialement entré par immobulle

...ceci est le fruit de mes enquetes...

---

Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 13 mai 2005 11:21:43
Message :

pégase, je pense au contraire qu'il faut un regard objectif, dans les années 80, un couple gagnant chacun un peu plus que le smic pouvant faire construire leur maison quasiment partout en france. au jour d'aujourd'hui un couple de cadre gagnat correctement leurs vies ont du mal à faire construire.

Croyez vous que le jeux va encore durer longtemps. Immobulle annonce un fait qui se produira soit dans 6 mois, soit dans 1 an mais qui est inéluctable, je reconnais qu'il y met du coeur, mais j'ai bien peur qu'il est raison.

et sincerement je suis pour une régulation du marché

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 13 mai 2005 11:52:07
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Pégase
vous ne faites que renforcer ma pensée (et celle de beaucoup d'autres) qui est que les baissiers ne sont que des fouteurs de m**de qui ne savent plus quoi inventer pour tenter de forcer le marché à aller dans le sens de leur souhait.

A bon entendeur...

Pégase

---

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 13 mai 2005 11:55:10
Message :

Leo66,

Je n'ai jamais dit que le marché était logique ou que les prix n'allaient pas baisser à un moment ou un autre. Je dis seulement que d'affirmer des choses telles que celles d'Immobulle dans son avant dernier post était idiot car non fondé sur une analyse suffisante et donc totalement dénué de tout sens.

Le marché s'autorégulera à un moment ou un autre c'est certain. Maintenant les questions sont quand et comment. Et là, c'est du Madame Soleil total. Même les soit-disants experts se contredisent. Moralité: on ne peut qu'attendre de voir.

Mon point de vue personnel?
La hausse va continuer à se calmer dans les prochains mois et le marché se stabilisera jusqu'a ce que la croissance de la zone Euro soit suffisante pour que la BCE hausse ses taux directeurs et fasse que l'argent coûte plus qu'en ce moment.
Pour info, c'est exactement ce qui s'est passé en Angleterre. Le taux directeur de la BoE est passée de 3.50% (son taux le plus bas depuis plus de 20 ans) en juillet 2003 à 4.75% (+1.25%) en août 2004 et seulement parceque le chômage était déscendu à un niveau historiquement bas et que la croissance était (et est toujours) forte.

Sans mouvement de la part de la BCE qui affecterai le cout de l'argent, il n'y aura pas de baisse substantielle du marché immo sauf peut-être dans certaines niches ou zones très particulières.

Cordialement,

Pégase

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 13 mai 2005 12:02:41
Message :

Prendre ces désirs pour des réalités est très tentant. C'est même très humain. Il faut savoir rester modeste.

Une réalité (pour changer) : les taux à 10ans sont à 3,33% !!!!!

Qui l'eut crû il y a 6mois-1an ??? Tout le monde prédisait une montée des taux (suite à la politique de remontée des taux US par la FED) et à la remontée du CAC.

Quand le système marche à l'envers , toute prédiction est hasardeuse.

Krach ou pas krach ? Ce sera la roulette russe !!

Perso je m'aventurerais à dire qu'1 chose : les prix pourront difficilement grimpés de 15%/an pendant encore 10ans surtout avec une récession qui couve de plus en plus ....

Le reste je préfère le laisser aux MMes Irma et Soleil et Tessier.

bp

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 13 mai 2005 12:04:14
Message :

Pixies,

Je comprends votre désir de voir baisser l'immobilier. Ce n'est pas une tare de vouloir acheter et d'être frustré par une situation qui vous en empêche.
Mais ce n'est pas parceque il y a un désir plus ou moins répandu de voir les prix baisser qu'ils vont effectivement suivre cette piste.

Comme je l'ai répété à maintes fois, l'immobilier est tributaire d'une seule règle: la loi du marché de l'offre et de la demande. Et tant qu'il sera facile d'emprunter à des taux très intéressants et fixes sur de longues périodes, vous n'aurez pas de retournement de situation.

Donc, vous pouvez toujours désirer de voir les prix baisser mais tant que rien ne changera au niveau des taux d'emprunts, les prix ne biasseront pas. Et à mon avis, ils se stabiliseront à des valeurs très proches du marché actuel.

Cordialement,

Pégase

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 13 mai 2005 13:29:25
Message :

Citation :

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Initialement entré par Pégase

Pixies,

Je comprends votre désir de voir baisser l'immobilier. Ce n'est pas une tare de vouloir acheter et d'être frustré par une situation qui vous en empêche.
Mais ce n'est pas parceque il y a un désir plus ou moins répandu de voir les prix baisser qu'ils vont effectivement suivre cette piste.

Comme je l'ai répété à maintes fois, l'immobilier est tributaire d'une seule règle: la loi du marché de l'offre et de la demande. Et tant qu'il sera facile d'emprunter à des taux très intéressants et fixes sur de longues périodes, vous n'aurez pas de retournement de situation.

Donc, vous pouvez toujours désirer de voir les prix baisser mais tant que rien ne changera au niveau des taux d'emprunts, les prix ne biasseront pas. Et à mon avis, ils se stabiliseront à des valeurs très proches du marché actuel.

Cordialement,

Pégase

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Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 13 mai 2005 14:57:23
Message :

Je donne juste mon avis à Pixies et laisse le soin à pégase de répondre plus en détail

Citation :

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Les prix actuels ne m'empèchent pas d'acheter. Je vous l'ait déjà dit. Je trouve simplement qu'une hausse mécanique de 15% par an allant à l'encontre du mouvement général de l'économie ne me semble pas pérenne

---

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 13 mai 2005 15:30:36
Message :

Bp et moi sommes en phase et je n'ai rien à rajouter à ses commentaires.

Seules choses que je dirais par rapport à quelques autres points que vous soulevez Pixies:

1. Vous parlez de peur. Mais, si je peux me permettre, les seuls personnes que j'ai vu essayer d'instiguer un sentiment de peur sur ce forum sont exclusivement les baissiers. Personnellement, je n'ai jamais fait croire à qui que ce soit qu'il fallait acheter tout de suite car les prix allaient toucher des sommets 'Evrestiques'.

2. Personne ne force les acheteur potentiels à acheter. Je vais encore me répéter mais si les gens ne voulaient pas acheter aux prix actuels, l'immobilier aurait déjà baissé depuis belle lurette.

3. Quand à votre commentaire:

Citation :

---

Le pb vient, également, de la cupidité des vendeurs qui attendent le pigeon qui paiera leur nanar à prix d'or.

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laissez moi sourire parceque mais à part s'appeler l'Abbé Pierre, je doute fort que qui que ce soit décide de vendre moins cher juste parceque ce serait plus correcte d'aider les 'pôv zacheteurs qui doivent se saigner à blanc pour s'offir votre bien'. Franchement Pixies, si vous avez le choix de vendre à 100 au prix du marché ou à 70 parceque c'est un prix moins 'cupide', ne me dites pas que vous allez vous la jouer 'âme chatirable'...

Cordialement,

Pégase

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 13 mai 2005 15:55:05
Message :

Citation :

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Initialement entré par Pégase


3. Quand à votre commentaire:

Citation :

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Le pb vient, également, de la cupidité des vendeurs qui attendent le pigeon qui paiera leur nanar à prix d'or.

---

laissez moi sourire parceque mais à part s'appeler l'Abbé Pierre, je doute fort que qui que ce soit décide de vendre moins cher juste parceque ce serait plus correcte d'aider les 'pôv zacheteurs qui doivent se saigner à blanc pour s'offir votre bien'. Franchement Pixies, si vous avez le choix de vendre à 100 au prix du marché ou à 70 parceque c'est un prix moins 'cupide', ne me dites pas que vous allez vous la jouer 'âme chatirable'...

Cordialement,

Pégase

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Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 13 mai 2005 16:13:17
Message :

Pixies, ne faudrait - il pas clarifier les choses en faisant le distinguo entre prix affichés et prix de vente effectifs. Ce qu'on voit dans les vitrines c'est 1 chose, ce qui est publié dans les statistiques des notaires en est 1 autre.

Vous donnez l'exemple de studettes à Toulouse : leurs prix sont forcément surévalués. Les vendeurs sont "grisés" par le marché, il tentent leur chance. Ca peut marcher. Comme le sous-entend pegase faire du -20% par rapport à la moyenne du marché serait de l'autoflagellation stupide. Par contre, faire du +20% je pense comme vous qu'il y a là de l'abus.

Mais il ne faudrait pas oublier les acquéreurs, c'est eux qui devraient "faire" le marché en n'achetant pas n'importe quoi à n'importe quel prix.

D'ailleurs, vous dites que ces studettes sont sur seloger, donc rien ne dit qu'elles partiront pas plutôt à 20000 que 30000. Maintenant si des acquéreurs suivent à 30000, eh bien c'est leur problème. Personne ne leur aura mis le couteau sous la gorge pour signer le contrat.

bp

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 13 mai 2005 16:17:21
Message :

Totalement d'accord avec Bp. Rien à rajouter.

Pégase

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 13 mai 2005 17:12:53
Message :

Bon, je ne peux pas vous en vouloir de ne pas connaître Toulouse. Même divisé par 2 ou 3 le prix demandé pour la studette à la Reynerie (quartier bien connu pour ses rodéos nocturnes, flambées de voiture...) me semble aberrant. Le rendement est prometteur, mais la gestion locative de ce type de bien doit être sportive.

Et sur la première partie de mon post (les annonces qui prennent la poussière depuis 2 ans, ou pire, celles qui ne se vendent pas mais dont le prix demandé augmente), vous en pensez quoi ?
D'ailleurs, je ne sais pas si vous avez vu les dernières pubs de century21, mais visiblement cette situation commence à poser pb à certaines agences qui encouragent les vendeurs à accepter des remises pour vendre plus rapidement.
C'est que quelque part la cupidité des vendeurs devient problématique pour certains (pas forcément les acheteurs dans le cas présent), non ?

Qui a intérêt à un marché bloqué ? Personne.

Cordialement

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 13 mai 2005 17:35:46
Message :

Comme je l'ai dit, le marché s'autorégulera.

Pour ce qui est de votre commentaire sur les biens affichés depuis longtemps, tout dépend de l'urgence de la vente. On peut très bien avoir un proprio qui se dit: Tiens je vais voir si ça part à ce prix là.
Si il vend il est content. Si il ne vend pas, tant pis.
Aussi, il n'est pas anormal qu'au début de la commercialisation d'un bien le proprio tente sa chance avec un prix légèrement supérieur a ce qui se fait. Si ça ne se vend pas et qu'il est plus ou moins pressé il baissera.

Mais c'est vrai qu'il existe en ce moment des biens qui sont affichés depuis des lustres. Personnellement je trouve cette façon d'aller à la pêche au client totalement inutile et prèsque idiote car un acheteur n'est pas tombé sur le marché hier. Normalement, ça fait un bout de temps que ça germe dans son esprit et il fait le tour des agences (ou en tout cas des vitrines). Donc si il continue de voir un bien en particulier qui reste affiché longtemps, il y a fort à parier qu'il va se dire que ce bien a un problème (trop cher, mal placé, mal agencé...) et qu'il n'ira même pas le visiter.

Pégase

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 13 mai 2005 18:05:40
Message :

Citation :

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D'ailleurs, je ne sais pas si vous avez vu les dernières pubs de century21, mais visiblement cette situation commence à poser pb à certaines agences qui encouragent les vendeurs à accepter des remises pour vendre plus rapidement.
C'est que quelque part la cupidité des vendeurs devient problématique pour certains (pas forcément les acheteurs dans le cas présent), non ?

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Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 13 mai 2005 18:46:54
Message :

Place aux "vrais pro" :

Dans Challenge :

Citation :

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L’immobilier : Bulle ou pas bulle? Les experts se divisent

Quand détecte-t-on une bulle? quand elle a éclaté! Les professionnels de l’immobilier sont unanimes : la réédition du krach immobilier du début des années 90, qui avait vu le prix de la pierre baisser de moitié en deux ans, est impossible aujourd’hui. Tout au plus certains reconnaissent-ils que le marché est tendu et qu’on pourrait envisager, dans un proche avenir, une « décongestion », une baisse lente des prix. Leurs arguments sont solides : les taux sont bas, l’offre reste insuffisante dans la majorité des grandes villes, et la demande demeure élevée. « A Paris, dans les années 90, un actif à risque comme l’immobilier rapportait moins, à cause de la hausse des prix et de la faiblesse des loyers, qu’un placement sans risque, comme l’obligation du Trésor. Aujourd’hui, c’est le contraire. Il n’y a donc pas spéculation sur ce marché », explique Olivier Eluère, du Crédit agricole. C’est aussi l’avis de l’Insee, qui dans une note de conjoncture publie deux études dans ce sens.
Quelques experts se montrent toutefois plus pessimistes. Certains mettent en garde contre l’endettement excessif des Français, qui les conduit à allonger sans cesse la durée de leur crédit. Celle-ci dépasse en moyenne la barre des dix-sept ans, selon le courtier en prêts immobiliers Empruntis, et de plus en plus sont souscrits pour trente ans.
Marc Touati, dans une récente étude, est encore plus alarmiste. Pour l’économiste de Natexis, il n’y a pas bulle immobilière si les prix montent aussi vite que le reste de l’économie. Or, fait-il remarquer, en sept ans, la pierre s’est appréciée de 100%, alors que le PIB, qui mesure la richesse française, n’a monté que de 25%. Coïncidence, cet écart correspond presque exactement à celui qui prévalait juste avant la crise des années 90 (voir graphique ci-dessus). Son pronostic est clair : dans les mois à venir, les prix pourront encore monter, avant de subir inéluctablement « les affres de la croissance sans emploi, du surendettement des ménages et de la remontée des taux d’intérêt à long terme ». On ne peut pas être plus clair!

Un écart alarmant
En sept ans, la pierre s’est appréciée de 100%, quand le PIB a progressé de 25%. Une situation analogue à celle du début des années 90, avant l’éclatement de la bulle.

---

Auteur Réponse : selfmen
Répondu le : 13 mai 2005 23:22:34
Message :

il pollue votre forum aussi il est grave pffff

Auteur Réponse : immobulle
Répondu le : 13 mai 2005 23:23:44
Message :

Sieur Pegase et Prudhon m'autorisez vous à continuer à visiter les maisons que je veux et à serrer les mains mointes des vendeurs qui cherchent à vendre depuis des mois.

Je peux vous en citer des dizaines....

Etre dans les salons à lire la presse qui ne sait rien c'est bien mais allez sur le terrain c'est mieux...

Je vous laisse à vos reves

La baisse des taux est une bien mauvaise nouvelle et je vous laisse deviner pourquoi

Comme vous dites, l'exces en tout est mauvais



Maxime
http://immobulle.canalblog.com/

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 13 mai 2005 23:44:08
Message :

Citation :

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Initialement entré par selfmen

il pollue votre forum aussi il est grave pffff

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Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 13 mai 2005 23:54:55
Message :

Citation :

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Initialement entré par immobulle

Sieur Pegase et Prudhon m'autorisez vous à continuer à visiter les maisons que je veux et à serrer les mains mointes des vendeurs qui cherchent à vendre depuis des mois.

Je peux vous en citer des dizaines....

Etre dans les salons à lire la presse qui ne sait rien c'est bien mais allez sur le terrain c'est mieux...

Je vous laisse à vos reves

La baisse des taux est une bien mauvaise nouvelle et je vous laisse deviner pourquoi

Comme vous dites, l'exces en tout est mauvais

Maxime

---

Immobule,

Allez donc visiter autant que vous voulez, c'est vraiment pas un problème.

Quant à ce que vous dites au sujet des vendeurs (qui n'arrivent pas à vendre) ne vous faites pas de soucis pour eux. Le jour ou ils voudront vraiment vendre, il vendront, même si cela veut dire accepter une offre en dessous du prix demandé.

Je vous rassure, je suis bien plus sur le marché (dehors sur mes chantiers) que vous. J'y suis tous les jours et mon voisin est un AI avec qui je bouffe régulièrement. Alors pour ce qui est de savoir ce que fait le marché en ce moment, je pense ne pas être le dernier informé.

Oui, oui, laissez nous à nos rêves. On en reparlera dans 6 mois. Ce que vous dites, ça fait 18 mois que je le lis sur le forum et au moins 3 ans que je l'entends dans la rue.

Eh, je crois que votre 'blog' vous attend. Je suis certain que vous aller trouver un truc super intéressant à y poster.

Allez, bonne nuit.

Pégase

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 14 mai 2005 10:45:36
Message :

C'est un avis très personnel qui n'engage que moi (et je peux me tromper):

Les sites traitant du problème de la bulle immobilière ont dans un premier temps attiré mon attention. je trouvais leur démarche originale. Ils offraient une vraie alternative au disours officiel.

Aujourd'hui, ils me font plus que sourire. Les arguments sont de moins en moins pertinents, voire très contestables. Les allégations diverses sont rarement accompagnées de sources fiables.

Mais le pire dans tout cela : des photos d'annonces immobilières : " regardez internautes, les prix baissent, comparez ces deux annonces "

Or je suis persuadé que l'on pourrait à tout moment (en haut ou en bas d'un cycle) procéder à la même démarche.

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 14 mai 2005 12:18:58
Message :

Bulle immobilière??

Lisez donc ce message qui vient d'être posté:

http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=25985

C'est certain, plus personne ne peut acheter et ceux qui peuvent ne veulent plus payer le prix fort.... Baaa ha ha ha ha ha ha

Pégase

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 14 mai 2005 12:45:38
Message :

La vérité se siuue probablement entre les 2 extrêmes : entre le "discours officiels" (fnaim et consorts) et ces initiatives personnelles (blog et autres).

Le contenu dun blog est à prendre avec des pincettes , la démarche scientifique et objective pouvant laisser à désirer. Le désir impérieux d'avoir raison et de l'imposer aux autres peut être à l'origine de dérives effectivement.

sur internet on trouve tout et n'importe quoi, le meilleur comme le pire et toute la gamme entre les 2.

Perso je dirais qu'un blog destiné à réunir des fonds pour lutter contre le palu dans certaines contrées oubliées seraient bcp plus utiles (la recherche contre le palu étant jugée non rentable par les labo pharmaceutiques). Mais ça n'est qu'1 exple parmi tant d'autres.


bp

Auteur Réponse : nawibo
Répondu le : 19 mai 2005 23:15:12
Message :

Je reprend un poste du forum immobilier sur la bulle immobilière...

"le vrai prix de l'immobilier aujourd'hui
Voyant dans plusieurs post des références à des thèses qui n’envisagent qu’un léger tassement des prix de l’immobilier en cas de relève des taux d’intérêt ou alors des publicités qui vantent les taux exceptionnellement bas pour inciter les acheteurs potentiels à se lancer, je me suis en situation.

Supposons l’achat d’un bien d’une valeur de 200000€ en 1998. A cela s’ajoutent les frais de notaire (pour un bien de + de 5 ans) soit 12987€ (source www.lesiteimmobilier.com). Si l’on disposait d’un apport de 50000€, il fallait donc emprunter 162987€. Tablons sur un emprunt à 4,9% sur 15 ans (moyenne de l’année 1998 selon www.mailleurstaux.com)

Cela impliques des mensualités de 1280,42€
soit un remboursement total de 180*1280,42=230474,96€
c’est-à-dire un coût total de crédit de 67487,96€
le coût total de mon bien s’élève donc à 230474,96+50000=280747€

Aujourd’hui, ce bien a subi une augmentation d’au moins 60% par rapport à l’année 1998 (et c’est bien un minimum!) soit une valeur de 320000€. A cela s’ajoute les frais de notaire pour un bien de + de 5 ans soit 20159€ (source www.lesiteimmobilier.com). Si l’on dispose d’un apport de 50000€, il faut donc emprunter 290159€. Tablons sur un emprunt à 3,65 % sur 15 ans (moyenne actuelle pour l’année 2005 selon www.mailleurstaux.com)

Cela impliques des mensualités de 2095,74€
soit un remboursement total de 180*2095,74=377233,20€
c’est-à-dire un coût total de crédit de 87074,20€
le coût total de mon bien s’élève donc à 377233,20+50000=427233,20€

Conclusion : le bien acheté en 1998 vous aurait coûté 146758,24 euros de moins !!! et ce ne sont pas les 2 à 5% d’augmentation salariale entre 1998 et 2005 qui changeront grand chose à l’affaire si l’on considère la véritables inflation des produits de grande consommation sur la même période

Je veux bien croire que la baisse des taux ait amorcé la reprise de l’immobilier. Pour autant ce qui s’est passé ensuite (comprenez la surchauffe immobilière) n’a pas de commune mesure avec cette baisse des taux : tout le monde s’est emballé.

Alors je suis très surpris aujourd’hui quand j’entends dire :

- qu’il faut acheter sous prétexte que les taux sont bas alors que le coût total d’achat est largement supérieur à ce qui se pratiquait lorsque les taux étaient plus élevés

- que la relève des taux d’intérêts n’entraînera qu’un léger tassement des prix de l’immobilier mais pas de chute significative, car après tout pourquoi l’euphorie de retomberait-elle pas (krach ?) dans les mêmes proportions qu’elle est apparue (bulle ?) puisque beaucoup d’indicateurs économiques, qui étaient au vert lors de la reprise du marché, sont désormais au rouge.

PS :
Echéance= capital*(Taux/12)*(1+(Taux/12))nombre_échéances/((1+(Taux/12))nombre_échéances-1)
Vous pouvez également utiliser la formule VPM sous excel"

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 20 mai 2005 00:46:19
Message :

Nawibo,

La constatation que vous faites sur la différence entre le cout d'un bien en 98 comapré à aujourd'hui est un fait. Personne ne le conteste.

Par contre, votre argumentaire sur les taux ne tient malheureusement pas. Tout simplement parcequ'il faut bien que les gens se logent et lorsqu'on cherche son chez soi que ce soit pour le première fois ou pour quelquechose de plus grand, il faut comparer le fait de louer ou d'acheter. Et vu l'indice ICC (utilisé pour réévaluer les loyers) de cette année à plus de 5%, il ne faut pas perdre de vue que le loyer d'un jour ne sera certainement pas celui de l'année d'après.

Donc de deux choses l'une:
- Soit vous n'avez aucun apport et alors il faut uniquement comparer ce qu'on paierai pour un loyer et le cout d'un emprunt pour un bien identique.
- Soit vous avez de l'apport et il faut alors comparer ce que vous rapporte ce montant placé (en ce moment il faut pas tabler sur plus de 2 à 4% en capital garanti), plus le cout d'un loyer (argent foutu par la fenetre) et un achat au taux fixe sur 15-20 ans.

Aujourd'hui, dans la très grande majorité des régions, le calcul va dans le sens de l'achat sur la majeure partie des logements. Et personnellement, je ne vois pas vraiment ce que 0.5 à 0.75 pts d'augmentation des taux aurait comme effet. A savoir que 0.75 pts correspond à 18 mois de temps car les banques centrales décident de leurs taux tous les six mois environs et qu'il est très râre que les taux changent de plus d'un quart de point.

Il y a aussi un autre facteur dont je parle plus haut: Celui qui a de l'argent (et il y en a bien plus qu'on ne le croit), ou va-t'il mettre son blé? Dans quel type d'investissement? Aujourd'hui, à part être un pro, la bourse ne donne pas grand chose, les matières premières? A part faire de la spéculation, faut oublier. Les marchés émergeants? Ouais bof, aves la volatilité des échanges internationaux, le risque de perdre son capital est important. Investir dans des entreprises? Pourquoi pas. Encore faut-il en avoir une sous la main qui en vaille la peine.
Alors ou mettre son argent? Le seul investissement aujourd'hui qui tient la route, c'est l'immobilier. Certes ça rapporte par des sommes immenses, mais c'est quand même le seul investissement ou vous pouvez emprunter de l'argent sur le dos d'un autre (le locataire). En plus, quoiqu'il arrive, le bien immobilier est toujours la, et ce, quelque soit l'état du marché.

Personnellement, je pense que même une remontée des taux de 1 pt ne changera pas la situation. Certes, cela freinera l'augementation des prix, voir fera stagner les prix et au pire ils baisseront de quelques pourcents. Mais je doute qu'il y aura une baisse importante dans les 5 à 10 années à venir. Et vu la conjoncture internationale et la situation de l'Euro, je doute que les taux bougeront beaucoup avant fin 2006 voir fin 2007.
De plus, je pense que n'aurons plus le type de krash que nous avons subi en 91. Sauf dans le cas de la découverte d'un placement miracle qui rapporterai des montants faramineux ou d'une catastrophe mondiale.

Bon allez, c'en est assez pour ce soir...

Pégase

Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 20 mai 2005 08:20:07
Message :

désolé de vous contredire Mr pégase, mais ce que vous racontez ne tiens la route que devant un acheteur que vous devez convaincre pour qu'il signe.

la démonstration ci dessus est assez exacte de la vérité, et malheureusement pour le marché actuel, il y a toujours eu beaucoup plus d'acheteur à 200 ke qu'à 300 ou plus.
Des personnes pouvant acheter il y a 5 voir 10 ans ne le peuvent plus. que pensez des personnes qui ne pouvaient déjà pas acheter il y a 5 ans...

Notre économie actuelle est basée sur l'immo et ce pour bien des ménages, ceci ne peut pas durer.

Quand à l'immobilier valeur refuge, j'en doute, le rendement de ce type de placement est de plus en plus faible et avec un risque énorme d'impayé ou de moins value.

Il faut que le marché se rapproche des acquéreurs. une augmentation des taux réduirait encore la masse des acquéreurs potentiels.

Si vous voulez travailler encore un peu, revoyer vos arguments. notament lorsque vous allez chercher des mandats.

a bon entendeur.

Auteur Réponse : Bed27fr
Répondu le : 20 mai 2005 09:03:13
Message :

Citation :

---

... je suis très surpris ...

---

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 20 mai 2005 10:58:16
Message :

Citation :

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Initialement entré par leo66

...
Si vous voulez travailler encore un peu, revoyer vos arguments. notament lorsque vous allez chercher des mandats.

a bon entendeur.

---

Auteur Réponse : Lo_
Répondu le : 20 mai 2005 12:42:31
Message :

Citation :

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Initialement entré par leo66

[...] que pensez des personnes qui ne pouvaient déjà pas acheter il y a 5 ans...

---

Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 20 mai 2005 14:46:06
Message :

ma chere lo,

ne prenez pas qu'un morceau de phrase mais lisez la totalité, vous verrez, vous aussi vous comprendrez que plus les prix augmentent, plus le nombre d'acquéreurs potentiels diminuent, et ce sont eux qui font le marché.

les négociations dans la région se rapprochent des 15 % obtenus, choses rares en 2004 et quasi nul en 2002 et 2003...

n'ayez pas ce langage d'agent immo borné, ouvrez vos yeux, la baisse des taux ne sauraient etre éternelle et nous sommes déjà bien bas, priez pour que cela continue.

Auteur Réponse : Lo_
Répondu le : 20 mai 2005 16:07:23
Message :

Y’a des trucs qui m’chiffonne là… j’vais recadrer…
1) ma chere lo,
• 1 On n’a pas élevé les posts ensemble… je ne suis pas votre « ma »
• Il se peut que quelque UInaute puisse avoir la tacite autorisation de l’intimité d’un « ma »… mais vous : Nan…
• Si je vous étais chère, j’men souviendrai…

2) ne prenez pas qu'un morceau de phrase mais lisez la totalité,
• Une phrase = 1 sujet + 1 verbe +1 complément… souvenirs du cours élémentaire 1ère année… Y’avait le compte, je sais lire…
• « Prends moi » pour une blonde…. Genre je ne lis qu’un mot sur deux…
• Apprendre que l’on réagit sur certaines phrases… vous savez les trucs composés d’1 sujet + 1 verbe + 1 complément… c’est le b - a – ba des réponses écrites sur forums…

3) n'ayez pas ce langage d'agent immo borné,
• C’est de l’humour d’AI ça, que de dire à son interlocuteur « vous êtes borné »… ?
• J’ai un langage qualifié de fidèle à moi-même… je dis ici en politiquement correct, ce que je pense… mais qui vous déplait car je n’adhère pas à votre discours…
• Je ne suis pas AI…
• Arrêtez de voir des AI partout…


4) ouvrez vos yeux,
• Je n’écris pas depuis un clavier en braille…
• L’avez-vous vu, vous… ?

5) la baisse des taux ne saurait être éternelle et nous sommes déjà bien bas, priez pour que cela continue.
• Je ne prie que pour des gens disparus qui m’étaient chers…
• Sûrement pas pour des taux d’intérêts…
• ça vous insupporte que l’on ne partage pas votre opinion… A lire vos réponses ça donnerait envie de cultiver cette différence d’opinion…

6) Vous confondez toujours pouvoir et vouloir….




Lo

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 21 mai 2005 00:25:27
Message :

si une personne peut me dire que demain les loyers vont baisser alors il aura mon plus grand respect dans sa logique
mais je suis désolés de dire que ce genre de post qui dure depuis un certain temps préte à sourire mes amis parce qu' à ce jour ok pour un krasch mais ne révons pas sur des baisses significatives de biens qui discréditeraient la profession et l'investissement dans la pierre
arrétons d'avoir un discours personnel en pensant refaire le monde surtout en france
arrétons de penser que il y aura plus de logement demain car méme s il y en a plus il aura un cout locatif un cout individuel

ce post arrive semble t il à terme et devient sans fondement

Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 21 mai 2005 07:45:04
Message :

lo, je t'adore

Auteur Réponse : Lo_
Répondu le : 21 mai 2005 11:53:33
Message :

moi aussi je m'm...

Lo

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 21 mai 2005 14:05:12
Message :

Bone,

Le marché immobilier est un marché très rigide. Cessez de vous gosser. Soyez patient ! Les prix chuteront comme le niveau des loyers : prévision : dans 2 à 3 ans

Enfin, il est vrai que la situation des marchés booursier n'aide pas!

Quant aux prévisions éco elles ne sont pas de bonnes augures.

L'édifice se fissure, mais il lui faudra du temps pour s'effondrer.

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 21 mai 2005 16:18:29
Message :

Vous parlez d'effondrement d'ici 2 ou 3 ans.

Mais nous ne sommes pas dans le cas des tours jumelles de NY.

Ce qui risque de se produire c'est bien un ajustement plus ou moins douloureux mais en aucune façon une explosion de la bulle, seulement un lifting de son volume actuel.

Il faut bien voir que le coût de la vie a pris 20% depuis l'arrivée de l'euro.
Le prix du carburant a flambé et il n'y a pas de récession pour autant.

Le prix de l'immobilier repose sur la loi de l'offre et de la demande. Le jour où la demande sera plus faible les prix suivront.
Le problème ne sera pas alors de se porter acquéreur mais de se porter vendeur. Il y a déjà des personnes qui vendent pour louer et attendre une baisse des prix pour acheter grace à la plus value qu'ils ont faite.

Puis tout le monde ne vend pas sa résidence principale et donc les autres sont assujettis avant 15 ans à la plus value...

Pourquoi le prix des oeuvres d'art n'en finit pas de grimper?
Est-ce subjectif qu'un objet périssable car inflammable ou autre puisse valoir des prix inconsidérés au regard de la faim dans le Monde ?








Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 21 mai 2005 16:40:29
Message :

Bouzigues,

Je ne pourrai pas m'exprimer sur le marché de l'art, je n'y connais rien.

1.les tours jumelles de NY : ouah!!!! il fallait la trouver celle là!

2.pas de recession : désolé mais on est en plein dedans : chute de la croissance du PIB ces deux derniers mois : tous les économistes y font référence : on attend juste un confirmation de cette tendance sur les prochains mois

3. la loi de l'offre et de la demande : une très jolie phrase qui l'on ne cesse de répéter pour expliquer tous les problèmes, mais un marché ne se résume pas à ce simple slogan!!!

4. des prix inconsidérés : là vous touchez le vrai problème : on a du mal à créer plus de richesse et pourtant on vend de plus en plus cher : là y a un hic !!! mais la plupart refuse de le voir! Ca me rappelle un autre karch ça!! Pas vous!!

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 21 mai 2005 16:43:11
Message :

5. ajustement en douceur: quelle est rassurante cette phrase, aussi douce que le mot fnaim

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 21 mai 2005 16:45:07
Message :

"Le jour où la demande sera plus faible les prix suivront" . Plus faible aussi par rapport à l'offre qui sera dopée par les "Robiens" qui sortent de terre.

A ce propos : "Le Revenu" que j'ai sous les yeux :
" L'avantage fiscal n'est jamais suffisant pour réaliser un bon investissement immobilier [...] Parfois même c'est un leurre mis en avant par des vendeurs habiles pour vous faire acheter des solutions clés en main dont la rentabilité réelle est, en définitive, illusoire. Le réveil sera douloureux pour les fanatiques de la défiscalisation.

Ce réequilibrage offre/demande mettre un peu de temps à se faire mais c'est inéluctable. Il y aura forcément une incidence sur les prix ...



bp

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 21 mai 2005 16:58:43
Message :

L'impôt ne doit jamais être l'objectif premier, voire même secondaire d'un investissement ( à l'exception de quelques situations particulières et de richissime personne)

On investit pour gagner de l'argent!!!

Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 21 mai 2005 18:12:48
Message :

Citation :

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Initialement entré par bouzigues

Ce qui risque de se produire c'est bien un ajustement plus ou moins douloureux mais en aucune façon une explosion de la bulle, seulement un lifting de son volume actuel.

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Je ne préjuge en rien de l'avenir. Ce qui est marrant c'est que c'est exactement le même discours du début des années 90. On racontait que ça reprendrait bientôt. Avec le vautrage que l'on sait, tout cela me fait sourire. Mais bien sûr, je ne suis pas devin. Sauf qu'avec l'expérience, je sais décoder la langue de bois. "Lifting de son volume actuel". Laissez moi rire.

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 21 mai 2005 18:48:48
Message :

LeNabot, je vous autorise à sourire mais si vous vous prêtez à rire sachez que vous pouvez tout autant pleurer plus tard....

En 1990 la situation était différente, ce fut les grands investisseurs c'est à dire les "zinzins" (investisseurs institutionnels) qui mirent sur le marché l'ensemble de leurs biens immobiliers....

Actuellement les acheteurs ne sont plus seulement franco-français, les prix grimpent car les européens comme les anglais, hollandais, italiens ou allemands viennent faire des acquisitions car chez eux le prix au m² est plus élevé et le cadre de vie moins agréable.
Pourquoi sur la côte d'azur soit les alpes maritimes le marché immobilier est relativement plus cher qu'à Paris ?

C'est vrai que si l'on se base au prix d'un appartement en nombre de salaires mensuels ou annuels, la durée d'acquisition s'est beaucoup prolongée, mais c'est une durée et non un montant bien qu'au final c'est la somme demandée qui est plus conséquente.
Une UI Lo a indiqué que la durée moyenne d'un crédit était de huit ans c'est à dire qu'en moyenne la durée d'habitation est de huit ans.
Autrement dit il y a un "turn over" important accentué par la nouvelle situation familiale des ces dernières années: couples recomposés par exemple.

Je parle de ce que je sais, je ne serai donc pas prophète sur Paris et ses portes.
Ce que je sais donc c'est que les prix sur Paris ont atteint un tel niveau qu'il est très dur de trouver à se loger eu regard de ses besoins. Quand vous pensez que pour le prix d'un T2 intramuro vous pouvez avoir un T4 à 500m du périphérique........

Donc sur ce marché il y a du potentiel à rattraper, c'est pourquoi les prix des communes mitoyennes ne sont pas susceptibles de baisser par contre la hausse sera certainement lissée.
Pensez que ces deux dernières années les prix ont augmenté de plus de 30% sur la ville jumelée avec Moscou....

Et, il y a encore de l'herbe sous le sabot du cheval pour se rapprocher des prix de la capitale.

Mon avis: les prix des 6e et 7e vont fléchir, les autres tendront à les rejoindre type 16e et 8e. Les autres arrondissement auront un intervalle à atteindre en deçà de ces quartiers mythiques.

Les communes limitrophes profiteront directement de cet ajustement car hormis la contenance, il est un facteur temps de transport à prendre en compte. Les appartements desservis par le métro zones 1-2, qu'ont ils à envier à Paris si ce n'est l'adresse postale....

Dans le sud de la France il y a eu l'effet TGV, qui est incontestable et qui atteste du facteur temps et contenance toujours par rapport à Paris et/ou l'Ile de France.





Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 21 mai 2005 19:16:53
Message :

Citation :

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Initialement entré par bouzigues

Dans le sud de la France il y a eu l'effet TGV, qui est incontestable et qui atteste du facteur temps et contenance toujours par rapport à Paris et/ou l'Ile de France.

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Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 21 mai 2005 19:42:27
Message :

LeNabot,

Le sud de la France n'entend pas Toulouse mais bien au contraire Marseille Avignon Nîmes et Montpellier où l'effet TGV joue à plein.

Vous ne pouvez pas dire que Toulouse est desservie par le TGV, juste un corail avec la mention TGV.
Bordeaux qui est aussi à 3H de Paris subit certainement l'effet TGV.

Toulouse est desservie par un aéroport ce qui n'est pas négligeable et l'industrie aéronautique est en plein essor avec le nouvel airbus A380. Je ne sais pas quel contributeur se renseignait pour faire un programme immobilier de troismaison mitoyennes pour vendre aux couples qui ne trouvent à se loger qu'à 50 kms du centre ville du capitole...
Lui il a trouvé des terrains à 25kms....

Toulouse c'est au sud de la France mais ce n'est pas le Sud....
A part comme à Paris Toulouse Plage avez vous la Mer ou l'océan tout au plus le canal du midi de Riquet qui les relie...?

A la montagne il y a l'effet or blanc,
Sur les côtes il y a l'effet de la mer,
A la campagne il y a la manne verte,
Il faut bien penser que nous sommes dans une situation où la société a mué: explosion du système familial deux parents deux logements...
Ce n'est pas une généralité mais cette minorité devient importante.
(Au fait les latinos ont détrôné les noirs aux states comme première minorité.)

Avec le temps libre sacralisé et conforté avec les 35H, nous augmentons le marché de la résidence secondaire.

La position centrale et incontournable de la France favorise les acquisitions par les européens à fort potentiel type anglais, hollandais, italiens, espagnols, suisses, allemands.
En Idf, les chinois achètent tout ce qu'ils peuvent.....




Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 21 mai 2005 20:01:48
Message :

Citation :

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Initialement entré par bouzigues

LeNabot,
Le sud de la France n'entend pas Toulouse mais bien au contraire Marseille Avignon Nîmes et Montpellier où l'effet TGV joue à plein.

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J'entends bien. Je disais juste qu'il y a eu surchauffe de l'immobilier l'an dernier, le TGV n'y étant pour rien. C'est tout.

Citation :

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Bordeaux qui est aussi à 3H de Paris subit certainement l'effet TGV.

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Sauf que dans le sens Paris, les voies "gabarit TGV" commencent au nord de Poitiers. Je ne sais pas où exactement, ça accélère, et j'ai du mal à lire les plaques où il y a le nom des gares.

Citation :

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Toulouse est desservie par un aéroport ce qui n'est pas négligeable et l'industrie aéronautique est en plein essor avec le nouvel airbus A380.

---

A quand la délocalisation ?

Citation :

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Je ne sais pas quel contributeur se renseignait pour faire un programme immobilier de troismaison mitoyennes pour vendre aux couples qui ne trouvent à se loger qu'à 50 kms du centre ville du capitole...
Lui il a trouvé des terrains à 25kms....

---

Quand il aura fini, il faudra qu'il trouve des acheteurs. J'espère pour lui qu'il ne se plante pas. C'est comme les gens qui achètent en bourse à la hausse. Juste avant que la courbe commence à avoir sa dérivée négative.

Citation :

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Toulouse c'est au sud de la France mais ce n'est pas le Sud....

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Le poste frontière espagnol le plus proche est exactement à 138 KM (Eth Pont de Rei/Le Pont du Roi - Provincia de LLeida/Val d'Aran). Il me semble que Paris est plus loin de la Belgique. Non ?

Citation :

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A part comme à Paris Toulouse Plage avez vous la Mer ou l'océan tout au plus le canal du midi de Riquet qui les relie...?

---

Certes il faut y aller, mais au choix : Atlantique ou Méditérannée. Quand un coté fatigue on passe à l'autre. Avantage !

Citation :

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A la montagne il y a l'effet or blanc,

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Toulouse est à 150 Km des plus grands sommets des Pyrénées. Et à 180 Km d'Andorre pour les fraudeurs fiscaux.

.....

Auteur Réponse : immobulle
Répondu le : 22 mai 2005 21:09:26
Message :

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/index.php

Le nouveau forum est ouvert
Passez y



Maxime
http://immobulle.canalblog.com/

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 22 mai 2005 23:05:03
Message :

MORT DE RIRE!!! (bis repetita)



Pégase

Auteur Réponse : immobulle
Répondu le : 27 mai 2005 22:07:42
Message :

Pégase
Je pense que tu as pris connaissance de l'actualité médiatique cette semaine...

La Parisien a commencé par faire son papier sur la baisse de loyers relayés par tous les médias

Et aujourd'hui, nous entendons parler de la bulle immobilière...tous les jours

Passez voir mon blog, tous les articles y sont compilés peut etre pourriez vous y voir une autre vision des choses





Maxime
http://immobulle.canalblog.com/

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 27 mai 2005 22:52:38
Message :

Vous vous rappelez en décembre 1999 lorsque tous les hebdos économiques disaient: "Investissez en bourse, c'est le moment!!" "Ne ratez pas le train!!" "Faites une année de salaire en 1 semaine!!"
Et vous vous rappelez ce qui s'est passé en mars 2000, soit 3 mois plus tard?

Alors, les journalistes, vous savez, je les laisse dire ce qu'ils veulent.

Allez, rendez-vous dans 6 mois... On verra bien qui avait raison.

Pégase

Auteur Réponse : Airie
Répondu le : 28 mai 2005 00:10:38
Message :

Immobulle, tu vois bien que Pégase est proprio et haussier. D'ailleurs, personne ne peut le lui reprocher.

Très bien votre bloc-notes, immobulle.

Auteur Réponse : immobulle
Répondu le : 28 mai 2005 16:39:07
Message :

En bourse puisque vous prenez ce marché comme référence, il existe des vieux dictons qui se sont toujours vérifiées avec le temps

"vendre aux sons du violon et acheter aux sons du canons"

Chacun est capable de reconnaitre un canon d'un violon

"les arbres ne montent pas jusqu'au ciel"..

"on ne devient riche qu'en vendant assez tot"

etc..

Maxime
http://immobulle.canalblog.com/

Auteur Réponse : neskik
Répondu le : 29 mai 2005 07:40:02
Message :

toujours la meme chanson...

que vous soyez locatires ou propriétaires, vous avez tuojours besoin d un toit sur la tête non ???

plutôt que payer un loyer, un emprunt sera le bon moyen de ne plus avoir à payer de loyer au bout de 20 ans, pour ceux qui peuvent se le permettre, bien sur.

++
eric

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 30 mai 2005 23:15:51
Message :

encore un nostradamus de l immobilier pourquoi faire peur et ne pas laisser ceux qui veulent acheter tranquille ca les regarde

attendre attendre pour 3 euros et 6 cent la vie passe tellement vite
ce raisonnement me fait rigoler étant particulier

par contre à l inverse spéculateur ou personnes qui veulent s enrichir sur le dos de petits oui ils risquent de pleurer

mais bon enfin

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 06 juin 2005 18:28:04
Message :

Le rapport fnaim de mai est sorti : variation mensuelle :
-1,9% pour les logements anciens
+1% pour les maisons

Bonne lecture

http://www.fnaim.fr/actu/prix-immobilier/mai-2005.aspx

bp

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 06 juin 2005 21:47:15
Message :

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 06 juin 2005 21:52:04
Message :

Depuis le début de l’année, le prix des appartements reste à peu près stable affichant parfois une timide progression ou encore, comme au cours du mois de mai, une légère baisse (-1.9%).

Dans le même temps, le prix des maisons connaît d’un mois sur l’autre une lente mais néanmoins régulière progression (+1.0% au mois de mai) comme en 2001 et 2002 à la même époque.

Au total, le ralentissement de la hausse des prix se confirme donc sur l’ensemble du marché. Sur un an, les prix des appartements ont progressé de 15,6% (contre 17,2% en 2004 à la même époque) et ceux des maisons de 11.8% (comme en 2004 à la même époque).

L’atterrissage se poursuit en douceur sur le marché de l’ancien : les prix confirment leur tendance à plus de sagesse et enregistrent une hausse annuelle de 14,0% (contre 15,5% fin 2004).

la recession touche les appartements si on regarde la courbe elle croit mais avec des inflexion variatoire
la courbe des maisons croit de façon réguliére

je pense que certaine personnes ont eu raison de parler de la fin de la loi robien et en plus le systeme appartement et frais co proprio
a relativement augmenté depuis ces 5 derniéres années
d ou les ménages se rabattent sur de la maison

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 06 juin 2005 22:21:08
Message :

Citation :

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Initialement entré par BONE


je pense que certaine personnes ont eu raison de parler de la fin de la loi robien et en plus le systeme appartement et frais co proprio
a relativement augmenté depuis ces 5 derniéres années
d ou les ménages se rabattent sur de la maison

---

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 07 juin 2005 13:52:01
Message :

Pour revenir sur cette publication fnaim (qui vaut ce qu'elle vaut) , et en particulier sur le fameux "-1,9%" de mai on obtient quand même -22,8% sur 1an (en mai2006).

La variation trimestrielle étant de "+2%", on peut extrapoler pour l'année soit +8% .

Donc 2 possibilités :
Soit les "-1,9%" ne sont pas un accident et donc on se dirige vers du -22,8% à l'horizon mai2006

Soit les -1,9% sont ponctuels et on se dirige alors plutôt vers une croissance annuelle de +8% maximum sur l'année 2005, avec tous les scénarios possibles entre -22,8 et +8%

On commence en tout cas par avoir du recul pour 2005, les variations annuelles de 15% et + semblent bien derrière nous.

Am I right ??





bp

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 07 juin 2005 14:29:11
Message :

Je pense que votre analyse n'est pas mauvaise BP mais ce que j'aimerai savoir c'est quels sont les données prises en compte dans calcul de la Fnaim.

En effet, il faut compter 3 mois en général pour la vente d'un bien. Les prix indiqués (et leur variation) prend-elle en compte les prix affichés, le prix des biens sous compromis ou le prix des biens effectivement vendus. Dans les 3 cas, il y a de grandes variations:

Dans le cas des prix affichés, c'est du virtuel car il n'y a aucune certitude sur le fait que ces biens seront vendus à ces prix.

Dans le cas des compromis, c'est peut-être le plus juste car c'est le prix sur lequel acheteur et venduer se sont mis d'accord dans le courant du mois. Mais il existe encore le risque que la vente ne se fasse pas.

Enfin, si on prend le cas des ventes effectives, il ne faut pas oublier que le prix s'est décidé il y a 3 mois (voir plus) donc comment dire que ce sont les prix du mois en question (mai)? Ce serait plutôt l'évolution des prix du mois de février ou mars.

Qu'en pensez-vous?

Pégase

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 07 juin 2005 14:45:08
Message :

La FNAIM présente, dans les huit premiers jours de chaque mois et en appui de la Lettre de Conjoncture qu’elle publie chaque
trimestre, un indice mensuel des prix de l’ancien. Cet indice concerne le marché observé au cours du mois précédent sur la base
d’un échantillon représentatif de l’ensemble des transactions réalisées par les professionnels de la FNAIM et constitué, chaque
mois, d’environ 10 000 à 12 500 ventes.

Il s'agit donc d'un "indice" pour "le mois précdent" à partir de "l'ensemble des transactions réalisées par les professionnels de la FNAIM et constitué, chaque mois, d’environ 10 000 à 12 500 ventes"

Conclusion : çà doit être des ventes au stade "compromis" (donc bien avancées quand même).

PS1 : les indices mensuels sont véritablement chiffrés dans la lettre de conjoncture trimestrielle.

PS2 : Leur variation trimestrielle c'est un genre de moyenne de moyenne de moyenne. Pas vraiment clair comme de "l'eau de roche" n'est ce pas ?

Voilà, voilà



bp

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 07 juin 2005 15:43:29
Message :

Ce qui est quand même rigolo dans cette publication de la FNAIM, c'est l'appréciation générale donnée en titre :

"Mai 2005 : pas de hausse des prix significative..."

Champion du monde de l'euphémisme : la fnaim. Travestir une baisse en une absence de hausse, il faut quand même être gonflé !

A moins que les points de suspension soient significatifs et que les agents immobiliers soient en fait champion du monde de l'ironie...

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 07 juin 2005 16:00:27
Message :

Pixies

Vous revenez souvent sur le thème du "lobby fnaim". Que croyez-vous ? Qu'ils vont scier la branche sur laquelle ils sont assis ??

La fnaim est un lobby parmi beaucoup d'autres. Notre monde est gouverné (manipulé) par des quantités de lobby. A Bruxelles il y a qes quantités de lobby qui s'activent ouvertement.

Vous n'attendez quand même que la fnaim mette en gros sur son site "une baisse de 1,9% annociatrice d'une baisse de 22,8% annualisées" ??. De toute façon la fnaim elle est comme tout le monde, elle ne sait pas ce qu'il va se passer réellement.

Plus sérieusement, la fnaim joue tout bêtement son rôle !! Elle est dans sa logique propre. Ca ne sert à rien de se rebeller contre çà. Il n'y a même pas de jugements de valeur à faire là-dessus. C'est comme çà point-barre.

Par ailleurs , la fnaim représente des commerçants , n'attendez donc pas d'elle qu'elle leur casse la baraque (mauvaise pub, etc ...).

Donc dire que la fnaim n'est pas objective, c''est comme enfoncer une porte ouverte. On pourrait multiplier ce genre d'exemples à l'infini.

bp

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 07 juin 2005 16:17:54
Message :

Bp,
Je sais bien, et d'ailleurs, si vous relisez mon post, il n'y a pas trace d'une quelconque révolte (je laisse ça à immobulle et autres micro-lobby baissiers).

Je ne fais que constater qu'ils (les rédacteurs du compte rendu mensuel de la fnaim) prennent les gens pour des c.., et je relève une malhonnêteté intellectuelle patente qui, hélas ne me révolte même plus (même si être à ce point désabusé à 30 ans commence à m'inquiéter).
C'est tout...

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 07 juin 2005 16:29:09
Message :

Ce qui me révolte par contre, c'est de voir à quel point cette baisse du prix des apparts est passée sous silence dans les média "indépendants" (de la fnaim).

Exemples :
- Les Echos : "Les prix de l'immobilier ancien ont progressé à fin mai de 14 % en un an"
- Yahoo : "Légère hausse des prix de l'immobilier ancien "

etc...

Là, c'est révoltant parce que les "journalistes" qui font ces titres devraient, par respect pour leurs lecteurs, être un peu plus objectifs et ne pas cacher cette baisse quand même assez marquée.

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 07 juin 2005 16:32:18
Message :

Il y a tjs différentes manières de présenter des chiffres. Tout dépend de quel côté de la barrière on se situe. La fnaim quand elle présente des données, elle le fait à sa "manière".

Je dirais que c'est un petit jeu : nous on sait, la fnaim sait qu'on sait etc ... C'est simplement codifié.

-1,9%, c'est une baisse!
Est ce que ce chiffre veut dire qqchose ? seul l'avenir le dira (les publications suivan,tes + les sats des notaires) On en est tous là!

bp

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 07 juin 2005 16:35:41
Message :

Citation :

---

Ce qui me révolte par contre, c'est de voir à quel point cette baisse du prix des apparts est passée sous silence dans les média "indépendants" (de la fnaim).

Exemples :
- Les Echos : "Les prix de l'immobilier ancien ont progressé à fin mai de 14 % en un an"
- Yahoo : "Légère hausse des prix de l'immobilier ancien "

etc...

Là, c'est révoltant parce que les "journalistes" qui font ces titres devraient, par respect pour leurs lecteurs, être un peu plus objectifs et ne pas cacher cette baisse quand même assez marquée.

---

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 07 juin 2005 18:25:05
Message :

Citation :

---

Initialement entré par bprudhon
Ils ne font que relayer .... Ils n'interprètent pas!

---

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 07 juin 2005 18:37:57
Message :

Pixies,

Pour un seul chiffre (-1,9%) qui si ça se trouve ne sera pas du tout représentatif de l'année il est un peu prématuré d'en faire une dissertation.

Par contre, si ce genre de stat se répète 2fois 3fois , là je pense qu'on en parlera plus dans la presse. Parce que ça deviendra significatif d'une tendance.

Wait and see

bp

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 07 juin 2005 18:56:10
Message :

je reviens encore sur les chiffres donnés par la fnaim :

Plutôt que 2% de variation sur 1 trimestre ce serait plutôt 0,6% soit 2,4% annuel (si les trimestres suivants ressemblent au dernier)(http://forums.lesechos.fr/view.php?site=echos&bn=echos_immobilier3&key=1118072349&cpag=37&here=1118072349)

mars : 1,3%
avril : 1,3%
mai : -1,9%

Comme quoi ....

Donc, contrairement à ce que je disais plus haut, la fourchette pour 2005 serait comprise entre -22,8% et +2,4%.

Autant dire que , sous réserve des trimestres suivants, une baisse semble enclenchée ...

bp

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 07 juin 2005 23:54:02
Message :

TROP FORT - 22% J ACHETE JE CROIS QUE NOUS DEVONS RAISON GARDER
ET NE PAS AMPLIFIER PAR DES CALCULS SIMPLISTES LES DONNEES
DANS LE SUD ET DANS LE NORD IL Y A UNE DIFFERENCE A VOUS DE LA TROUVER

Citation :

---

Initialement entré par bprudhon

Pour revenir sur cette publication fnaim (qui vaut ce qu'elle vaut) , et en particulier sur le fameux "-1,9%" de mai on obtient quand même -22,8% sur 1an (en mai2006).

La variation trimestrielle étant de "+2%", on peut extrapoler pour l'année soit +8% .

Donc 2 possibilités :
Soit les "-1,9%" ne sont pas un accident et donc on se dirige vers du -22,8% à l'horizon mai2006

Soit les -1,9% sont ponctuels et on se dirige alors plutôt vers une croissance annuelle de +8% maximum sur l'année 2005, avec tous les scénarios possibles entre -22,8 et +8%

On commence en tout cas par avoir du recul pour 2005, les variations annuelles de 15% et + semblent bien derrière nous.

Am I right ??





bp

---

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 08 juin 2005 09:43:01
Message :

Voilà ce que raconte le président de la fnaim (http://www.batiactu.com/data/07062005/07062005-091649.html) :

"Selon Réne Pallincourt, président de la FNAIM : « Ce léger ralentissemnt est conjoncturel. Il est la conséquence d'une augmentation importante sur l'année passée et les derniers mois ». Et d'ajouter : « Nous ne pouvions pas rester sur une rythme d'augmentation tel qu'on l'a connu en 2004 ».
La FNAIM souligne en outre que par rapport au mois précédent (avril), les prix des appartements enregistrent « une légère baisse (-1,9%) au mois de mai », tandis que les prix des maisons progressent de 1% environ.
Pour rappel, La FNAIM délivre traditionnellement des statistiques trimestrielles de l'évolution des prix pour l'immobilier ancien mais elle communique depuis le début de l'année sur leur évolution mensuelle."


bp

Auteur Réponse : Gabriel D
Répondu le : 08 juin 2005 14:41:56
Message :

Bonjour,
Aucune objectivité dans le site de ce pseudo analyste qui prétend avoir inventé l'eau chaude en nous rappelant que l'immobilier est soumis à des cycles.

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 08 juin 2005 14:51:18
Message :

Citation :

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Initialement entré par Gabriel D

Bonjour,
Aucune objectivité dans le site de ce pseudo analyste qui prétend avoir inventé l'eau chaude en nous rappelant que l'immobilier est soumis à des cycles.

---

Auteur Réponse : Gabriel D
Répondu le : 08 juin 2005 20:14:42
Message :

Je fais allusion à l'initiateur de ce post

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 08 juin 2005 20:39:00
Message :

Le site d'immobulle ? Effectivement , il n'a pas beaucoup de consistance!

bp

Auteur Réponse : Gabriel D
Répondu le : 08 juin 2005 22:05:06
Message :

Un certain nombre d'avis ont été apporté sur la conjoncture immobilière. Le mien est le suivant :
L'immobilier n'étant pas régulé par les pouvoirs publics, les réajustements offre-demande se font par des crises.
Pas besoin d'avoir fait des études d'économie pour savoir que la croissance n'est plus (en France en tous cas), que la demande va diminuer, que les stocks vont donc par conséquent augmenter.
S'il n'y a plus rareté, les négociations vont redevenir possible avec les vendeurs, etc.
Ce qui manque, c'est la boule de cristal pour savoir quand, et dans quelle mesure il va y avoir impact sur les prix.
Ce que l'on constate, c'est qu'une tranche de plus en plus importante de la population n'est plus solvable (notamment les primo-accédants), et une grande partie des acquéreurs sont des investisseurs (dans ma région, Lyon, 55% environ en 2004). Le logement ne tient plus son rôle d'ascenseur social, et les rendements sont bien en dessous du taux traditionnellement admis de 7%.
Les modifications de la loi Robien et la reprise des marchés financiers seront certainement les éléments déclencheurs d'une crise.
En effet, si les valeurs mobilières redeviennent intéressantes, et si la loi Robien est modifiée (en moins intéressante bien sûr), les investisseurs cesseront de soutenir le marché du logement neuf.
Si reprise économique il y a, les taux remonteront et les acquéreurs utilisateurs ne pourront plus acheter.
La tendance baissière provoquera l'attentisme de beaucoup, soucieux de ne pas faire un bonne affaire (pour pouvoir "faire une plus-value" ...:(), et le dynamysme ne sera plus.
Bien sûr, ceci n'est qu'une analyse personnelle ...

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 09 juin 2005 01:41:31
Message :

oui mai encore une analyse de plus ...
je vis en bord de mer et nous sommes loin de voir les prix diminuer dans la région pour le moment .
n oublions pas que beaucoup de maisons qui se vendent ou appart
sont 1 fois sur 3 des logements secondaires ou heritages
(aprés enquétes je me permets de dire cela)
ma foi dire que les primo accedants sont endettés hummmm c est trop facile comme analyse

par contre ce post me plait bien car d ici 1 mois on sera à la 45 ieme page et rien n aura avancé car je reprends à part d étre voyant ....

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 09 juin 2005 09:20:20
Message :

Citation :

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Initialement entré par BONE

oui mai encore une analyse de plus ...
je vis en bord de mer et nous sommes loin de voir les prix diminuer dans la région pour le moment .

---

Auteur Réponse : Bed27fr
Répondu le : 09 juin 2005 09:40:32
Message :

prix des apparts -1.9% en mai d'apres la fnaim
si ça se confirme en juin et juillet je pense qu'on pourra dire que le krack est bien en marche(cf titre du thread)

-------
Nicolas

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 09 juin 2005 09:51:51
Message :

-1,9% / mois ça fait -22,8% annuel , -45,6% sur 2ans, -114% sur 5ans!

Donc, dans 5ans on "rase gratis" , le problème du logement en france sera enfin réglé, radicalement réglé.

Donc, BONE attendez encore 4-5ans , ça vaut le coup!

bp

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 09 juin 2005 09:59:30
Message :

Bp,

Là, vous y allez pas de main morte en terme de raccourcis.... -114% c'est impossible tout simplement car cela voudrait dire que le vendeur paierai l'acheteur pour acquérir le bien...
Et je vois mal comment on peut prendre l'évolution des prix sur un mois pour en faire une extrapolation sur 5 ans...

Vous déscendez dans mon estime, cher ami...

Pégase

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 09 juin 2005 10:50:57
Message :

En fait , pegase j'ai failli donner cette suite logique à mon post : à -114% on aurait un marché dépourvus de vendeurs.

Non, bien sûr vous l'avez compris je faisais de l'humour avec ce post.

Bien évidemment qu'on ne peut pas extrapoler sinon on arrive vite à des conclusions absurdes

Il n'empêche que c'est la 1ère fois qu'on voit un chiffre négatif. Cela dit la lettre mensuelle de la fnaim n'existe pas depuis longtemps.

bp

Auteur Réponse : Vincz
Répondu le : 09 juin 2005 15:16:39
Message :

Bprudhon,

Votre calcul aboutit à un non-sens car vous avez additionné les pourcentage au lieu de les multiplier. Si l'on considère un rythme mensuel de baisse de 1.9%, alors au bout d'un an la baisse est de (1-1.9/100)^12=0.981^12=0.794 soit 20.6%, au bout de 2 ans 0.981^24=0.631 soit 36.9%, et enfin au bout de 5 ans 0.981^60=0.316 soit 68.4%.

Cordialement,

Vincz

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 09 juin 2005 15:48:13
Message :

C'est sur que c'est quand même plus logique comme çà.

Ca montre bien que je n'ai jamais été à l'aise avec les %

Et aussi qu'il faut être prudent avec ce genre de données , telles qu'on nous les présente sur le site de la fnaim ou ailleurs.



bp

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 09 juin 2005 15:57:17
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Vincz

Bprudhon,

Votre calcul aboutit à un non-sens car vous avez additionné les pourcentage au lieu de les multiplier. Si l'on considère un rythme mensuel de baisse de 1.9%, alors au bout d'un an la baisse est de (1-1.9/100)^12=0.981^12=0.794 soit 20.6%, au bout de 2 ans 0.981^24=0.631 soit 36.9%, et enfin au bout de 5 ans 0.981^60=0.316 soit 68.4%.

Cordialement,

Vincz

---

Merci Vincz de nous avoir rappelé comment on calcul avec les pourcentages de pourcentages....



Pégase

Auteur Réponse : Marion_A
Répondu le : 09 juin 2005 16:38:01
Message :

Citation :

---

Initialement entré par bprudhon



Il n'empêche que c'est la 1ère fois qu'on voit un chiffre négatif. Cela dit la lettre mensuelle de la fnaim n'existe pas depuis longtemps.

bp

---

Non,non, ce n'est pas la première fois : en février, on a vu -0,7% sur les appartements ... et c'est reparti de plus belle à la hausse ensuite alors ne vendons pas la peau de l'ours avant de l'avoir tué.

Auteur Réponse : Bed27fr
Répondu le : 09 juin 2005 17:26:33
Message :

personne ne vend la peau de l'ours ou n'extrapole la donnée du mois de mai(à part pour plaisanter)

dans mon post je disais que "si" et seulement si ça se concrétise en juin et juillet(qui sont normalement les mois les + porteurs avec mai!!!) alors on devra s'inquiéter de la situation et éventuellement parler de la mise en marche d'un krack(car fodra pas trop compter sur aout/sept pour compenser)

-------
Nicolas

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 09 juin 2005 18:57:01
Message :

Citation :

---

"si" et seulement si ça se concrétise en juin et juillet(qui sont normalement les mois les + porteurs avec mai!!!) alors on devra s'inquiéter de la situation et éventuellement parler de la mise en marche d'un krack(car fodra pas trop compter sur aout/sept pour compenser)

---

Auteur Réponse : Gabriel D
Répondu le : 09 juin 2005 19:37:40
Message :

Citation :

---

ma foi dire que les primo accedants sont endettés hummmm c est trop facile comme analyse - Bone

---

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 10 juin 2005 00:57:08
Message :

ah bon je comprends une chose c est qu il y a une part de peur qui est maintenu sur ce post
enfin endettement et insolvable : vrai l un constat d une situation
l autre et la resultante de ne pouvoir faire face a des obligations financieres

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 10 juin 2005 11:22:39
Message :

Citation :

---

Initialement entré par BONE

ah bon je comprends une chose c est qu il y a une part de peur qui est maintenu sur ce post
enfin endettement et insolvable : vrai l un constat d une situation
l autre et la resultante de ne pouvoir faire face a des obligations financieres

---

Auteur Réponse : phillag
Répondu le : 10 juin 2005 17:49:24
Message :

Pour mémoire: ce post qui prédisait un apocalypse imminent
pour les investisseurs:
http://www.universimmo.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11357

15 mois maintenant!!!

Et l'humilité n'est toujours pas au rendez-vous chez les prévisionnistes

Auteur Réponse : Marion_A
Répondu le : 10 juin 2005 17:57:44
Message :

Dans le même genre, la BNP qui prédisait en janvier 2003 concernant le Royaume-Uni : "en 2003, une correction sur le marché immobilier semble inévitable" :

http://economic-research.bnpparibas.com/applis/www/RechEco.nsf/0/17306B4BBA55366DC1256CBB00354798/$File/C0301_F2.pdf?OpenElement

Il aura fallu 2 ans pour que la prédiction se révèle exacte

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 10 juin 2005 18:24:02
Message :

Tout le monde finit par avoir raison un jour !

bp

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 10 juin 2005 18:54:29
Message :

.... Beaucoup ont prédit un krach dés 2003, or rien n'est arrivé depuis

même si les dernières livraisons de la fnaim montre un ralentissement.

En fait, mon avis perso est que beaucoup que ce soit ici sur ce forum ou ailleurs (les echos, bourso and co) ont confondu leurs désirs avec la réalité.

Peut-être qu'il y aura un krach en 2006 ou 2007, dans ce cas on pourra toujours dire que les baissiers avaient vu juste mais avec 3-4ans de retard. De la même façon, les "haussiers" finiront par avoir raison après le cycle baissier si tant est qu'il y en ait un.

Les "baissiers" ont basé leurs arguments sur la théorie des cycles. cette théorie est empirique. Qui dit que l'histoire ne va pas innover ??

L'avenir le dira ! Qu'on soit haussiers ou baissiers n'y changera rien. Ni les uns ni les autres n'avons aucune influence sur le cours des évènements.

bp

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 10 juin 2005 22:54:58
Message :

bonne parole enfin finallement sur ce forum nous allons refaire le monde à nous tous seul

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 11 juin 2005 14:56:31
Message :

Désolé Bprudhon,

1 ) Le marché immo est complètement déconnecté des fondamentaux économiques. Or on revient toujours aux fondamentaux c'est inéluctable!!!! Arrétons de croire que l'on peut dépenser plus que ce que l'on gagne. La contrainte budgétaire à ses limites, l'endettement aussi (je ne prends qu'un exemple!!!!)

2) le marché immo est un marché très rigide et il faudra donc du temps entre les signes d'un retournement et le retournement lui-même.

3) La théorie des cycles est empirique!!! J'en doute!!! La vie est un cycle, l'économie aussi!!

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 11 juin 2005 18:42:13
Message :

Et le rapport entre l'offre et la demande qu'en faites vous ?

bp

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 11 juin 2005 23:21:00
Message :

Bprudhon,

Offre et demande!!! Tout déséquilibre s'accompagne d'ajustement (c'est la main invisible de Smith).

Auteur Réponse : phillag
Répondu le : 12 juin 2005 11:16:17
Message :

Citation :

---

Offre et demande!!! Tout déséquilibre s'accompagne d'ajustement (c'est la main invisible de Smith).

---

Où voyez vous un déséquilibre entre l'offre et la demande?

La croissance mondiale est de 4.25, la croissance en france
de 2.5 soit 1.75 d'écart et la différentiel persiste depuis
déja pas mal de temps.
En dix ans cela fait 18,94/100 d'écart de croissance de PNB
entre la france et le reste du monde et 29,7/100 en 15 ans.
Le nombre de milliardaires dans le monde a triplé en 10 ans.
Ces chiffres montrent bien que même si les salariés français
ne peuvent plus rien acheter, d'autres pourront le faire.
Je pense que immobilier va tout simplement changer de mains,
C'est déja le cas dans de nombreux pays comme le Maroc ou les indigènes ne peuvent plus rien acheter sans que cela n'affecte le
business de l'immobilier.

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 12 juin 2005 12:35:53
Message :

Cessons de croire que l'immobilier montera au ciel!

Cessons de croire que des riches personnes et des étrangers s'accaparentl'immobilier de notre pays (je rappelle que nombreux sont les institutionnels qui vendent)!

Cessons de comparer l'incomparable!!!

Et surtout!!!

Cessons de croire que les salaires peuvent baisser (j'exagère un peu), le chômage monter, les rendemnts immobiliers chuter, la pression fiscale s'accentuer, les charges locatives s'accroître .... et l'immobilier afficher des prix au mètre carré délirants!!

Tous les indices de la bulle sont là!!!! L'exemple le plus flagrant c'est de voir à quel point les gens perdent la raison et les repères des fondamentaux. C'est le propre d'une bulle!!! il y a quelques années tout le monde ne parlait que de bourse, aujourd'hui on ne parle que d'immo!!!

Mais, on le sait, tous les rendements finissent par converger. C'est une règle dont on ne peut s'affranchir!! Hier c'était la bourse, aujourd'hui c'est l'immo et demain ce sera ...... (les riches y sont déjà).

J'invite chaque UI à se poser la question suivante: combien de temps vous faut-il pour épargner 350 000 euros voir plus?

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 12 juin 2005 12:51:50
Message :

Au moins 20 ans avec un revenu convenable....

Le tout est de savoir si l'on souhaite être cigale ou fourmi.





Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 12 juin 2005 14:06:21
Message :

Quel intérêt d'épargner 350000euros voire plus ??

Yanis, vous voyez bien que tant que les taux d'intérêts seront aussi bas (il baissent encore!!!) le krach restera hypothétique. Je ne dis pas que les prix continueront de grimper de 15% / an sous prétexte que les taux sont bas et contunuent de baisser.

Je dis simplement que le jour où les taux grimperont à 8% en qques mois , un krach sera plus que probable.

Comparer avec la bourse de 1999-2000 est osé aussi. Les actions s'achetaient XXX fois leur valeur réelle. On est loin de ces délires-là dans l'immobilier actuel.

Le marché immo est trop complexe pour prédire quoi que ce soit de toute façon.

bp

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 12 juin 2005 14:34:12
Message :

"Comparer avec la bourse de 1999-2000 est osé aussi. Les actions s'achetaient XXX fois leur valeur réelle. On est loin de ces délires-là dans l'immobilier actuel."

La situation est quasi identique. En bourse le krach provenait en grande partie d'une surévaluation des actifs. En d'autres termes, la valeur des actions ne correspondait pas à la richesse crée par l'entreprise.

Aujourd'hui la situation est quasi identique:

Pour l'investissement immo, il n'y a quasi plus de correspondance entre la somme actualisée des loyers futurs avec la valeur des appartements loués.

Pour le particulier, la valeur des logments n'est plus en lien avec la croissance des richesses de notre pays et donc (j'extrapole) avec son salaire.

Pourquoi les prix augmentent? Car les agents continuent d'anticiper une hausse des prix qu'ils jugent infinie.

Progressivement les agents prendront conscience de la surévaluation des actifs immo. Les anticpations seront alors différentes et ce sera le début de la baisse.

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 12 juin 2005 14:36:08
Message :

Enfin,

Le taux d'intérêt est un paramètre certes à prendre en compte. Mais ce n'est pas le paramètre essentiel.

Auteur Réponse : phillag
Répondu le : 12 juin 2005 19:26:53
Message :

Citation :

---

La situation est quasi identique. En bourse le krach provenait en grande partie d'une surévaluation des actifs. En d'autres termes, la valeur des actions ne correspondait pas à la richesse crée par l'entreprise.
Aujourd'hui la situation est quasi identique:

---

L'immobilier est surévalué par rapport à quoi?
Pouvez-vous le quantifier?
(les prix en idf viennent à peine d'atteindre les prix de 1991)

Citation :

---

Pour l'investissement immo, il n'y a quasi plus de correspondance entre la somme actualisée des loyers futurs avec la valeur des appartements loués.

---

Là, je ne comprends toujours pas.
un investisseur sérieux n'essaye pas d'actualiser les loyers futurs ni de spéculer sur une hausse de leur niveau dans le futur mais au contraire procède comme si les loyers n'augmentaient pas en Euros constants, en calculant son montage au moment de l'achat et en pondérant les recettes pour anticiper les mauvaises surprises.
Et s'il ne veut pas le faire son banquier le fait pour lui en ne prenant en compte que 70/100 des loyers pour évaluer son projet.
Et lui se base sur les loyers actuels.

Citation :

---

Pour le particulier, la valeur des logments n'est plus en lien avec la croissance des richesses de notre pays et donc (j'extrapole) avec son salaire.

---

C'est déja le cas dans tous les pays pauvres ou une bonne partie de
la population dort dans des bidons villes et ils sont plus nombreux que nos pays.
Cela ne produit pas de crack pour autant!

Citation :

---

Car les agents continuent d'anticiper une hausse des prix qu'ils jugent infinie.

---

L'avis de l'acheteur final ne compte-t-il pas?
Ne sont-ils tous que des moutons?

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 12 juin 2005 20:38:56
Message :

Citation :

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L'immobilier est surévalué par rapport à quoi?
Pouvez-vous le quantifier?

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Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 12 juin 2005 23:00:05
Message :

Citation :

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Initialement entré par phillag

Pour mémoire: ce post qui prédisait un apocalypse imminent
pour les investisseurs:
http://www.universimmo.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11357

15 mois maintenant!!!

Et l'humilité n'est toujours pas au rendez-vous chez les prévisionnistes

---

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 13 juin 2005 00:46:46
Message :

Eh Yanis2, vous voulez pas arrêter de nosu rabacher les oreilles avec vos salades? Ca fait 2 ans que vous dites la même chose et rien ne s'est passé comme vous le prédisiez (ou vouliez). Comme l'a très bien dit Bp dans le haut de cette page: arrêtez de prendre vos désir pour des réalistés.

Vous avez eu tort jusqu'a présent et vous avez tort en ce moment même. Peut-être qu'il y aura un retournement de situation, peut-être pas encore. Toujours est-il que vous et les autres baissiers n'avez cessé d'être à coté de la plaque. Toutes vos pseudos analyses se sont avérées fausses. C'est donc que le marché n'est pas régit comme vous l'affirmez.

Alors pour une fois, taisez-vous ou donnez des faits sur les baisses ou les hausses que vous constatez et attendez sâgement que le marché vous (nous) dise exactement ce qu'il va faire.

Bonne soirée quand même,



Pégase

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 13 juin 2005 09:54:23
Message :

Citation :

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Initialement entré par Pégase

Eh Yanis2, vous voulez pas arrêter de nosu rabacher les oreilles avec vos salades? Ca fait 2 ans que vous dites la même chose et rien ne s'est passé comme vous le prédisiez (ou vouliez). Comme l'a très bien dit Bp dans le haut de cette page: arrêtez de prendre vos désir pour des réalistés.

Vous avez eu tort jusqu'a présent et vous avez tort en ce moment même. Peut-être qu'il y aura un retournement de situation, peut-être pas encore. Toujours est-il que vous et les autres baissiers n'avez cessé d'être à coté de la plaque. Toutes vos pseudos analyses se sont avérées fausses. C'est donc que le marché n'est pas régit comme vous l'affirmez.

Alors pour une fois, taisez-vous ou donnez des faits sur les baisses ou les hausses que vous constatez et attendez sâgement que le marché vous (nous) dise exactement ce qu'il va faire.

Bonne soirée quand même,



Pégase

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Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 13 juin 2005 10:15:42
Message :

Pixies,

Je n'ai aucun problème avec les avis d'uns ou des autres sur le sujet discuté. Je veux juste faire comprendre à certains, qu'a la longue, c'est vraiment lassant (pour rester poli) de voir les mêmes remarques constamment réécrites et rabachées.

Tâchons de rester dans le concret. Le net permettant une communication très rapide et sans frontières, je préfèrerai largement que ce sujet soit une sorte d'observatoire national des prix de façon à ce que nous puissions tous être au courant très rapidement des évolutions régionales ou sectorielles des prix.

Ce serait bien plus instructif et intéressant que les argumentaires à 2 balles (des 2 cotés de l'échèquier d'ailleurs) qui ont été déjà donnés à maintes reprises et qu'on connait par coeur.

Cordialement,

Pégase

Auteur Réponse : yanis2
Répondu le : 13 juin 2005 12:31:46
Message :

Désolé Pégase cela fait à peine 1 ans que je suis membre de ce forum.

Et à peine 7 mois que je tiens ce discours.

Tort!!! Je suis prêt à discuter !!

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 13 juin 2005 13:06:21
Message :

Mais discuter de quoi?? Vous avez déjà mis vos idées/avis/certitudes sur le table. Je ne suis pas d'accord avec ces derniers. Pour autant, je ne vais pas continuer une discussion qui ne mènera à rien si ce n'est que de s'envoyer régulièrement les mêmes argumentaires.

J'ai déjà donné mon point de vue. Vous le connaissez. Et pour le moment je pense être un peu plus dans la réalité que vous. Mais on sait tous que cela peut changer, ceci dit personne ne sait quand et quelles en seront les raisons.

Donc je vous renvoie à mon dernier message.

Pégase

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 13 juin 2005 14:11:37
Message :

Citation :

---

Tâchons de rester dans le concret. Le net permettant une communication très rapide et sans frontières, je préfèrerai largement que ce sujet soit une sorte d'observatoire national des prix de façon à ce que nous puissions tous être au courant très rapidement des évolutions régionales ou sectorielles des prix.

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A part le pap et la lettre mensuelle de la fnaim je ne vois pas trop comment on pourrait avoir accès aux montants des transactions en temps réels.
en temps réels on ne peut de tte façon pas avoir le montant réel des transaction compte tenu du délai entre compromis et vente devnat notaire.
En temps réel on devrait avoir accès au prix affichés. Qui se porte volontaire pour faire le tour des agences et faire un bô tableau excel ??


bp

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 13 juin 2005 16:15:06
Message :

Citation :

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Initialement entré par bprudhon

A part le pap et la lettre mensuelle de la fnaim je ne vois pas trop comment on pourrait avoir accès aux montants des transactions en temps réels.
en temps réels on ne peut de tte façon pas avoir le montant réel des transaction compte tenu du délai entre compromis et vente devnat notaire.

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Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 14 juin 2005 11:02:11
Message :

L'indice Laforet-Lesechos vient de sortir :

Citation :

---

Un nouveau record absolu, à 5.684 euros le mètre carré en avril. Le chiffre est impressionnant, mais il ne surprendra guère les professionnels de l'immobilier dans la capitale. Depuis plusieurs semaines, ils voient passer des transactions où le mètre carré se négocie à plus de 7.000 euros. La conjoncture complètement inédite en matière de taux d'intérêt des crédits a créé une situation tout aussi atypique du côté des prix. Comme par un jeu de vases communicants, à mesure que les taux baissent, les prix s'élèvent, et chaque fois on se demande : jusqu'où ? C'est ainsi que les prix ont passé la barre des 3.000, des 4.000 puis des 5.000 euros. Le cap des 6.000 euros ne paraît pas hors d'atteinte.
Quand on pense que lorsque Laforêt Immobilier a commencé à établir cet indicateur exclusif, en janvier 2003, le prix moyen plafonnait à 3.973 euros ! Le bond, en un peu plus de deux ans, est de 43 %.

---

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 14 juin 2005 11:21:38
Message :

Citation :

---

Initialement entré par bprudhon

L'indice Laforet est-il crédible (faible écahntillon; biais qq part ...)??


bp

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Auteur Réponse : Wizou
Répondu le : 14 juin 2005 12:33:21
Message :

par rapport au sujet initial de la discussion (que je decouvre aujourd'hui), bien que n'ayant aucun avis ou révélation fracassante a vous faire partager concernant l'evolution des prix de vente et de location, il est cependant vrai que tout semble en place pour que ca chute :

- prix en hausse constante pour une qualité stagnante,
- comportements parfois contre logique de la part de vendeurs / loueurs qui préfèrent perdre de l'argent a tenter d'en gagner pendant les négociations,
- politique de construction de logement annoncée comme étant en route de la part du gouvernement,
- politiques de réhabilitations de quartiers et de renforcement de maintien de l'ordre tendant a contrecarrer l'attrait des prix les plus hauts dans les "meilleurs" coins,
- inquiétudes sur l'avenir pour les gros investissements (dans un contexte ou on pousse a la mobilité ou flexibilité en matiere d'emploi...).

D'ailleurs il est difficile de savoir si un krach serait ou non une bonne chose (au niveau global evidemment, je me doute qu'un proprio serait plus gêné qu'un locataire d'une chute brutale de ses immobilisations !!!).

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 14 juin 2005 12:34:56
Message :

On ne s'en sort pas décidemment. Chacun y va de son indice, les indices sont contradictoires.

On en est réduit à attendre la livraison des notaires.

bp

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 14 juin 2005 12:58:40
Message :

Citation :

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D'ailleurs il est difficile de savoir si un krach serait ou non une bonne chose (au niveau global evidemment, je me doute qu'un proprio serait plus gêné qu'un locataire d'une chute brutale de ses immobilisations !!!).

---

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 18 juin 2005 00:42:54
Message :

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 19 juin 2005 22:43:04
Message :

Citation :

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Initialement entré par BONE

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Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 20 juin 2005 10:14:49
Message :

Bon, pour changer de la communication par "smileys" voici ce qui est sorti ce we :

Menace sur une bulle intercontinentale:
http://fr.biz.yahoo.com/050619/202/4gvob.html
Extrait : "La croissance économique, alimentée par la consommation des ménages, serait chahutée aux Etats-Unis comme dans tous les pays où la bulle s'est développée.
Pour peu que la valeur des maisons et des appartements dégringole avec en parallèle une remontée des taux d'intérêt, les propriétaires, même en revendant leur bien, auraient les plus grandes difficultés à rembourser leurs prêts".

Les ventes à la découpe, illustration de la bulle immobilière :
http://fr.biz.yahoo.com/050619/202/4gvo8.html

Le fait est que cette menace d'une "bulle" se répand dans les media!

bp

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 20 juin 2005 10:25:16
Message :

Ce weekend, lors d'une réunion de famille en banlieu parisienne, j'ai discuté avec un cousin agent immobilier qui opère dans la banlieu ouest (Vésinet, Marly, Rueil Malmaison, St Germain en Laye...). Il paraitrai que depuis le 29 mai (Référundum), il y a eu une baisse très importante des appels pour visiter et que depuis le mois de mars, les négos à l'achat vont bon train. Les propositons des acheteurs sont de l'ordre de 20% en dessous du prix affiché et les prix effectifs d'achat sont en moyenne 15% en dessous de ce même prix.

Quelqu'un pourrait-il corroborer cette analyse?

Pégase

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 20 juin 2005 11:03:52
Message :

.... Ce sont les communes les plus huppées de la banlieue ouest. Il ne manque guere que Montesson, St Cloud et Boulogne (voir Maison-Laffite).

Le phénomène signalé par pégase semble touché aussi les quartiers les plus huppés de paris (arrondissement 6, 7, 8, 16).

Moralité : même les riches ont leurs limites. Et cette fois elles semblent atteintes.

bp

Auteur Réponse : a.joseph
Répondu le : 20 juin 2005 12:07:51
Message :

J'essaie en vain de vendre un bien dans le XIV ardt de Paris depuis 3 mois.

Les clients ne se bousculent pas.

Je pense aussi que nous avons atteint le sommet.

Je suis impatient de découvrir la suite.

La situation économique et politique est singulière.

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 20 juin 2005 12:50:48
Message :

.... Tout dépend à quel prix vous l'avez mis !!

De façon générale l'élasticité des portefeuilles a une limite même quand les taux sont historiquement très bas.

bp

Auteur Réponse : a.joseph
Répondu le : 20 juin 2005 12:56:46
Message :

Le prix du marché (*), mais aujourd'hui les clients veulent acheter en dessous du prix du marché.

Ils anticipent la baisse.

Mais aujourd'hui même avec un prix en-dessous, ils hésitent. Il y a un attentisme.

(*) J'ai pris l'ensemble des biens à vendre dans le XIV ardt de Paris, de même type, sur l'ensemble des supports, j'ai tiré une moyenne et j'applique des majorations et diminutions suivant certains critéres.

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 20 juin 2005 13:01:05
Message :

Citation :

---

Initialement entré par a.joseph


La situation économique et politique est singulière.

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Auteur Réponse : perestroika
Répondu le : 20 juin 2005 14:01:32
Message :

Je me frotte les yeux, me pince, écarquille les mirettes : C'est la toute première fois que Pégase évoque l'éventualité d'une tendance baissière aussi marquée !

Me gourre-je ?

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 20 juin 2005 14:43:32
Message :

Tiens un revenant!!! C'était bien l'hibernation, Peres?

Plus sérieusement, je n'évoque pas la possibilité d'une baisse, je demande à ce que d'autres corroborent une info glanée au cours de discussions diverses. Rien ne dit que c'est une preuve de retrournement de marché. Peut-être que c'est un AI nul et qu'il ne sait pas bien vendre.

Perso, je crois toujours que dans sa globalité (en prenant le territoire national dans so ensemble), le marché immo verra encore une hausse cette année, voir même l'année prochaine. Mais je ne crois pas à la possibilité un krash. Je suis toujours partisan d'une inflexion plus ou moins légère e fin de hausse avant une stabilisation à des prix proches de ceux actuels.

Ceci n'excluant pas que certaines régions s'en prennent plein la figure car quand on regarde certains prix, on se dit qu'effectivement y'a de l'abus et des vendeurs un peu trop optimistes, voir gourmands...

Cordialement,

Pégase

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 20 juin 2005 16:02:39
Message :

Les articles alarmistes de ces derniers jours sont consacrés surtout aux modèles UK et US. Les prix sont élevés en France mais l'endettement est loin de pouvoir rivaliser avec celui des ménages britanniques et américains. De plus, en france les crédits à taux variables sont minoritaires par rapport aux US et UK. L'aspect spéculatif est aussi bien plus développé là-bas qu'ici (mentalité oblige).

Cela dit, c'est vrai qu'une violente récession aux US et UK aura forcément des répercussions en France et dans le monde en général.

On devrait se taper les répliques du séisme. On s'est déjà taper les nuages radioactfs en 1986, on se tape les conséquences de la mondialisation alors on n'est plus à çà près.

bp

Auteur Réponse : leo66
Répondu le : 20 juin 2005 17:41:43
Message :

oui mais en 1986, les nuages n'avaient pas passés la frontiere...

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 20 juin 2005 18:20:56
Message :

Et moi j'étais pas en Europe...

Bande de contaminés, va!!!





Pégase

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 20 juin 2005 19:38:49
Message :

Ben nous non plus puisque les nuage s'est arrêté à la frontière ! C'est pas çà ?

bp

Auteur Réponse : BONE
Répondu le : 21 juin 2005 00:25:30
Message :

en bord de mer c est bizarre c est la situation inverse ca continue d augmenter ????!!!!!chouette la mer !!!

Auteur Réponse : immobulle
Répondu le : 21 juin 2005 23:47:25
Message :

Vous pouvez reconnaitre que j'avais plutot raison..

La presse est passionnante ces temps ci !!

Maxime
http://immobulle.canalblog.com/

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 22 juin 2005 10:08:46
Message :

Voilà Immobulle de retour faire ses reflexions digne d'un gamin dans une cour d'école. Le contenu de votre message en atteste.

Encore une fois votre blog ne vaut pas 1 kopeck (ce constat peut être fait quelque soit son avis sur cette thématique bulle/pas bulle). Vous l'avez fait uniquement pour vous faire plaisir et pour qu'on parle de vous, un besoin d'exister, de reconnaissance probablement.

Le principal est que vous vous faites plaisir, que quelque part ça vous rende service.

bp

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 22 juin 2005 10:20:04
Message :

Citation :

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Initialement entré par bprudhon

Voilà Immobulle de retour faire ses reflexions digne d'un gamin dans une cour d'école. Le contenu de votre message en atteste.

Encore une fois votre blog ne vaut pas 1 kopeck (ce constat peut être fait quelque soit son avis sur cette thématique bulle/pas bulle). Vous l'avez fait uniquement pour vous faire plaisir et pour qu'on parle de vous, un besoin d'exister, de reconnaissance probablement.

Le principal est que vous vous faites plaisir, que quelque part ça vous rende service.

bp

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Pégase

Auteur Réponse : Pixies
Répondu le : 22 juin 2005 11:55:08
Message :

Immobulle,
Baissier convaincu comme vous sur l'immobilier, je ne peux toutefois pas m'empêcher de vous faire les remarques suivantes :
- Vos efforts pour provoquer une baisse des prix de l'immobilier en véhiculant toute sorte de rumeur sur un krach soit disant en cours me semblent totalement vains. Laissez cette "mission" à JMP.
- Tenez-vous en aux faits, rien qu'aux faits vous gagnerez en crédibilité. Arrêtez de conjecturer sur des pseudo indices qui ne prouvent rien.

Par ailleurs, et sans vouloir être désobligeant, il me semble également quand je lis vos aventures que l'orthographe n'est pas votre fort, ce qui, personnellement me gène quand je lis un texte. Utilisez les correcteurs de word (par exemple), vous gagnerez là aussi en crédibilité.

Cordialement

Auteur Réponse : immobulle
Répondu le : 26 juin 2005 21:12:14
Message :

C'est gentil de passer voir mon blog et vous savez aujourd'hui l'orthographe n'est plus prioritaire à l'école.
De toute facon, je n'ai pas trop le temps actuellement, j'ai mes partiels.

A plus.

Content aussi de voir que vous commencez petit à petit à parler de baisse pourtant meme un imbécile comme moi l'avait compris voici 6mois.

SMACK

Maxime
http://immobulle.canalblog.com/

Auteur Réponse : Gabriel D
Répondu le : 26 juin 2005 22:54:54
Message :

Citation :

---

Content aussi de voir que vous commencez petit à petit à parler de baisse pourtant meme un imbécile comme moi l'avait compris voici 6mois.

---

Voilà qui confirme toute la modestie de votre démarche...

Finalement, vous prenez tous ceux qui ne pensent pas comme vous pour des idiots

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 04 juil. 2005 13:47:03
Message :

Grâce au forum des Echos je vins d'apprendre l'existence d'une base de données recensant les montants des transactions MAIS par les professionnels ET pour les professionnels : http://www.n-dice.com/

Et un autre lien où l'on découvre comment les notaires se sucrent gracement avec leur propre base données :
http://www.journaldelagence.com/forum-viewtopic-t-13.html

Bonne lecture

bp

Auteur Réponse : Vincz
Répondu le : 05 juil. 2005 13:58:41
Message :

Bonjour,

Les statistiques des notaires pour le premier trimestre 2005 sont en ligne.

Cordialement,

Vincz

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 05 juil. 2005 15:15:00
Message :

Oui Vincz et les prix montent toujours ... mais ils vont se tasser pour mieux reprendre en septembre !! N'est-ce-pas ??

bp

Auteur Réponse : ptitecrotte
Répondu le : 07 juil. 2005 11:22:24
Message :

Décidement on dirait qu'en France, il n'y a qu'une seule région, la capitale !
Moi je suis en Moselle, juste à coté la frontiere Luxembourgeoise ou les salaires sont 2 x plus élevés qu'en France.
Ici on constate depuis des années une hausse régulière de l'immobilier, des constructions émergent de partout, le long des voix ferrés, avec vue sur la centrale de cattenom... Toujours plus chers, toujours plus petits, les maisons collées les unes aux autres. Et tout se vend comme des ptits pains.
Pour exemple concret, j'ai vendu il y a qques mois mon appart acheté il y a 3 ans moins de 90 000 euros en une semaine, pour un prix de 130000 euros ..
Ici un seul levier controle à lui seul tout l'immobilier de la région, la santé financière du Luxembourg.
Je me doute qu'il se passe la même chose du coté de la frontière suisse.

Ici l'offre est nettement inferieure a la demande car il y a toujours plus de francais qui passe le cap de venir travailler à Luxembourg, toujours plus de frontaliers qui souhaitent se rapprocher de plus en plus de la frontiere, notamment a cause des conditions de circulation trés difficile.
C'est un cas particulier, mais j'imagine qu'on ne peut pas faire des généralités en matiere d'évolution des prix de l'immobilier. Bref pour ma part je n'imagine pas l'immobilier se casser la figure dans ma région, tout au plus, j'imagine une stagnation des prix mais pas un crash. De même j'imagine que l'immobilier ne se comporte pas de la même maniere sur la cote d'azur.

Auteur Réponse : picsou
Répondu le : 07 juil. 2005 18:52:17
Message :

bonjour,
Entierement d'accord avec ptite crotte.Tous ces débats sont faussés car bien souvent la référence est Paris.Or le marché immobilier est avant tout un marché local, et de fortes disparités entre les villes, régions, rendent ces débats contradictoires.
La oû des appartements ou maisons sont difficilements vendables,ailleurs, peut-être se les arrache t'on.
Bien sur ce n'est qu'un avis

Auteur Réponse : ptitecrotte
Répondu le : 08 juil. 2005 09:54:13
Message :

Merci Picsou d'avoir si bien résumé ma pensée.
Je fais toujours des romans pour des trucs qui pourrait tenir en quelques lignes ... Bah normal je suis une fille

Auteur Réponse : MARGOULIN
Répondu le : 08 juil. 2005 10:59:49
Message :

Citation :

---

Initialement entré par ptitecrotte

---

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 08 juil. 2005 14:02:07
Message :

Ni la fnaim ni les notaires ne montrent une quelconque baisse dans leurs dernières livraisons concernant les 1er et 2è trim 2005..

bp

Auteur Réponse : Bed27fr
Répondu le : 08 juil. 2005 16:14:01
Message :

je n'ai pas trouvé d'infos sur le site de la FNAIM à propos de l'indice mensuel de juin, pouvez vous me donner le lien svp? Il est en hausse de combien?

-------
Nicolas

Auteur Réponse : Bed27fr
Répondu le : 08 juil. 2005 16:20:59
Message :

ah si le lien viens d'être ajouté
http://www.fnaim.fr/infos/prix-immobilier/IMPA_2005-06.pdf

en juin: +2.8% pour les apparts et 0% pour les maisons (+1.5% en moyenne)

-------
Nicolas

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 08 juil. 2005 18:07:25
Message :

... Cependant, en variation annuelle çà baisse. La méthode utilisée par la fnaim pour torturer leurs données me laisse perplexe.

bp

Auteur Réponse : colette
Répondu le : 10 juil. 2005 12:06:38
Message :

Bonjour.

J'ai parcouru ce post très brièvement et plus principalement les pages 10 et 11.

Il y a dans tout cela quelquechose qui me surprend.
Y aura-t-il une baisse importante dans l'immobilier et si oui, quand aura-t-elle lieu ?

Comme il n'y a que 3 réponses possible (oui, non, peut-être) les probabilités d'avoir raison sont plus importantes que celles de gagner au Loto mais relève (à défaut d'avoir des informations répétés, des constats de ventes sur une période assez longue et en provenance de plusieurs régions) des mêmes règles.

Autre point : L'immobilier subit des fluctuations sur des periodes plus ou moins longues mais un bien acheté x frs n'a jamais valu moins que cette somme lors de la revente. Je fais, bien entendu, abstraction d'installations d'aéroports, de zones déclarées à risque, etc ...

Si cette crainte de krack était si grande, je pense que nous verrions moins de constructions aux prix astroniomiques. Mes beaux-parents qui passent 3 mois de l'année à Fréjus ont visité l'an dernier un appartement en construction en bord de mer, avec terrasse, face à la mer. Le top. Ils ont un appartement aussi face à la mer à quelques dizaines de mètres de là et pensaient en changer pour ce nouveau, juste pour le fun.
Coût de l'appart (de mémoire) plus de 1 200 000 euros. Inutile de dire qu'ils gardent leur appart. Et ce n'est que Fréjus !!!

Ceci pour dire : Pensez-vous réellement que ceux qui l'achèteront prendraient le risque de mettre une telle somme dans un appartement utilisé 2 mois par an s'ils craignaient une chute de l'immobilier.

Et si malgré cela il y avait un krak ? Alors réjouissons-nous car il y aurait des affaires à faire.

Juste une remarque en passant.

Amicalement.

Colette

Auteur Réponse : Marion_A
Répondu le : 10 juil. 2005 13:13:07
Message :

Citation :

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Initialement entré par colette


Autre point : L'immobilier subit des fluctuations sur des periodes plus ou moins longues mais un bien acheté x frs n'a jamais valu moins que cette somme lors de la revente.

---

Auteur Réponse : gysmo67
Répondu le : 11 juil. 2005 11:47:47
Message :

une chose me choque dans tous vos propos, c'est le fait que j'ai l'impression que l'on parle d'immobilier comme un plan d'epargne action, ou bien n'importe quel placement boursier. Moi mon appartement je l'ai achete il y a ùaintenant 18 mois. Je ne suis pas omnibulmer a regarder si sa valeur augmente. Si je doit le revendre et que les prix ont continués de grimper celui que j'acheterai aura aussi augmenté, si c'est l'inverse pas de probleme puisque les autres auront suivit la meme tendance. Alors je suis désole je n'ai pas fait un placement en achetant un appart, j'ai juste choisi un endroit qui me convenait pour vivre et qui un jour m'appartiendra (celui la ou un autre)...
Le seul truc est de payer un appart et de pouvoir continuer a vivre correctement a cote, ce que je fait, le reste je m'en fout savoir si cela baisse, monte, ou stagne...

Auteur Réponse : Bed27fr
Répondu le : 11 juil. 2005 12:00:46
Message :

c'est parce que vous savez que vous n'aurez pas à déménager et donc à revendre dans l'urgence dans les 3 à 5 ans à venir, sinon j vous assure que vous vous poseriez la question de savoir si le bien que vous venez d'acheter vaudra plus ou moins leprix acheté!!

sinon c'est clair que si vous achetez en sachant à coup sur que vous ne le quitterez pas avant 15 ou 20 ans...

-------
Nicolas

Auteur Réponse : bprudhon
Répondu le : 11 juil. 2005 16:49:58
Message :

Citation :

---

... Cependant, en variation annuelle çà baisse. La méthode utilisée par la fnaim pour torturer leurs données me laisse perplexe.

---

Auteur Réponse : dgire
Répondu le : 08 nov. 2005 21:58:27
Message :

**************Ce site est excellent ! Ne soyiez pas les derniers à vous faire b....r par les agents immobilier !!!

Votre appart ne se vend pas ? Trop cher ? Bradez-le sur **************dans le cadre de la modération, une partie de ce message n'a pas été publié pour le motif suivant : •Messages manifestement à caractère publicitaire ou pouvant être interprétés comme tels"**************

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 08 nov. 2005 22:54:19
Message :

WARF WARF WARF WARF!!!!!!!!!!

Tiens un nouveau.... Ca f'sait longtemps!!!!!!!

Mort de rire!

Pégase

Auteur Réponse : Ahuy
Répondu le : 09 nov. 2005 14:41:00
Message :

Le deguisement est pas terrible en effet!

Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 20 nov. 2005 12:10:46
Message :

Combien sont déguisés ici??? Pour moi il est evident que ceux qui interviennent sur se forum sont en majorité des gens pécuniairement concernés et par consequent pas forcement de bonne foi: acheteurs potentiels qui veulent que les prix baissent, les pros de l'immo, salaries de UI payés indirectement par les pros de l'immo qui interviennent sous pseudos, propriétaires,etc. La rumeur de krach serait une cata pour les pros de l'immo et ceux qui essaient de préserver la valeur de leur patrimoine pierre. En effet, pourquoi lambda tartempion irait acheter une maison aujourd'hui si il est persuadé qu' elle sera moins cher demain. Et si tout les lambdas attendent demain pour acheter ....Vous pouvez targiverser sur les taux d'interets, la solvabilité des ménages, les cours du rutabaga et toutes les données economiques que vous voulez; rumeur de crack => crack. Moi je n'ai pas de conviction sur ce soit disant crack, c'est les médias qui en l'évoquant ou pas décideront si il aura lieu, mais par contre je suis sur que ce n'est pas ici que je pourrais me faire une opinion, le terrain ne me semble pas assez neutre vu les sources de financement de UI

Auteur Réponse : immobulle
Répondu le : 25 nov. 2005 07:43:58
Message :

Aujourd'hui, nous assistons à un évenement tout à fait exceptionnel. Le magazine Capital avait, en Septembre, édité un article sur l'immobilier laissant entendre une baisse avec une couverture racoleuse.
Résultat : Ils ont battu le record de vente par numéro depuis la création ce de magazine !!! (Voyez au dessus le petit mot de l'éditeur)

Donc ?

Le krach immobilier devient maintenant le sujet le plus vendeur pour la presse et cette annonce aura des répercutions importantes. Terminés les articles copier coller des communiqués de FNAIM, terminés aussi les copier coller des années précédentes pour faire le traditionnel spécial Immobilier.

Branle bas de combat !!
Place maintenant au krach immobilier !!
C'est parti cf la couverture de Capital de Décembre !!
Le krach immobilier est devenu LE meilleur vecteur de ventes de la presse à condition que l'on parle de baisse.
Juste retour des choses longtemps, la douce zizic de la hausse dans fin avait monopolisé les médias.

Plus que jamais, la presse sera déchainée

Maxime

http://immoboum.canalblog.com/

Auteur Réponse : Ahuy
Répondu le : 25 nov. 2005 19:30:55
Message :

Citation :

---

Initialement entré par morloc
acheteurs potentiels qui veulent que les prix baissent, les pros de l'immo, salaries de UI payés indirectement par les pros de l'immo qui interviennent sous pseudos, propriétaires,etc.

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Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 25 nov. 2005 21:21:23
Message :

Reflechissez un peu: un forum d'un site financé par le secteur
immobilier, un sujet de forum qui fait un score de lecture enorme,
comparez le avec le tirage d'un grand quotidien, c'est loin d'etre ridicule. Vu l'acharnement du secteur immobilier a nier la possibilté d'un retour de marché et le prix que lui coute de cette communication, vous pensez qu'ils se priveraient d'intervenir sur se forum "krack" qu'il paye avec leur argent.

Auteur Réponse : Pierre MARIE
Répondu le : 26 nov. 2005 02:29:05
Message :

Ce qui est pas mal du tout, c'est que Immobulle, alias bulle-immobilière.org, alias immobulle-canalblog, alias immoboum-canalblog, alias, etc., etc... découvre que l'eau tiède peut se fabriquer de deux manières, grâce à deux manœuvres : une partie, plus ou moins grande, d'eau chaude, à laquelle on ajoute une autre partie, également plus ou moins grande, d'eau froide ; ou, inversement, une certaine partie d’eau froide pour commencer puis une certaine partie d’eau chaude pour terminer - ce qui est chaud, froid ou tiède n'étant pas davantage précisé que ce qui est une partie plus ou moins grande ou une partie plus ou moins petite, ceci dans l’une ou l’autre des deux manoeuvres... Dans la presse, comme dans bien d’autres métiers, on appelle cela, depuis longtemps, des pisse-copies.

Pierre

Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 26 nov. 2005 13:08:34
Message :

immobulle ou immoboum se présente lui même comme étant Maxime
webmaster du blog immoboum (qui s'appelait avant immobulle) sur canalblog. A mon avis il n'a pas trop le temps de venir jouer ici a cache cache avec nous, il doit avoir assz a faire avec son blog
qui fait un score de lecture énorme. Son blog est devenu "la" reference francophone sur le sujet bulle immobiliere. Maintenant,quand il vient de temps en temps,c'est juste pour faire un peu de racolage avec la manchette de son édito. Si des gens peuvent tenir des propos qui font partie de son argumentation c'est normal: il a de nombreux lecteurs dont moi. Je le trouve un peu catégorique et guerrier mais ses arguments tiennent la route. prenez deux extremes: la propagande FNAIM et celle d'immoboum et regardez au point milieu, a mon avis vous ne serez pas loin de la vérité.

Auteur Réponse : universimmo
Répondu le : 28 nov. 2005 18:56:05
Message :

Petite mise au point puisque nous sommes mis en cause : nous n'intervenons exclusivement que sous l'identifiant "universimmo" et en aucun cas sous des pseudos autres ! Tous les intervenants sous d'autres pseudos qu' "universimmo" sont indépendants de notre site et sans aucun rapport avec notre rédaction.

Celle-ci est également indépendante des professionnels, comme est toute rédaction vis à vis des abonnés des supports sur lesquels elle s'exprime. Nous ne cachons pas que nous avons des productions destinées aux pros : c'est sur notre site. Cela ne nous met pas pour autant à leur service !

Il suffit de lire nos productions pour s'assurer que nous ne sommes pas à la solde des professionnels quels qu'ils soient, pas plus que des associations de consommateurs ou de quelque groupe de pression imaginable.

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 28 nov. 2005 21:35:04
Message :

Universimmo,


Il fut un temps ou des pseudos affidés de votre rédaction avaient réagi aux interventions de viradafa.

Il y avait même eu un pseudo qui avait ressurgi juste pour cette occasion.

Aussi je veux bien penser que depuis l'écriture de votre post et à l'avenir vous ne contredirez pas votre voie ainsi établie.

Nous avons tous nos petits travers, ce n'est pas ceux là qui terniront le travail estimable qu'est le votre.

Reconnaissance en cela.







Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 29 nov. 2005 01:14:54
Message :

UNIVERSIMMO

Citation :

---

Initialement entré par universimmo

Nous ne cachons pas que nous avons des productions destinées aux pros : c'est sur notre site. Cela ne nous met pas pour autant à leur service ! Il suffit de lire nos productions pour s'assurer que nous ne sommes pas à la solde des professionnels quels qu'ils soient, pas plus que des associations de consommateurs ou de quelque groupe de pression imaginable.

---

Auteur Réponse : universimmo
Répondu le : 29 nov. 2005 15:04:10
Message :

A bouzigues : désolés d'insister, mais nous n'avons jamais eu d' "affidés" intervenant dans le forum pour notre compte !

A morloc : nous apprécions l'hommage...

Auteur Réponse : Chris_bdx
Répondu le : 29 nov. 2005 16:21:15
Message :

Bonjour,
Je ne crois pas au krack immobilier général, en revanche je pense qu'il y aura de sévères réajustements dans plusieurs régions.
Je vais prendre deux cas.
Bordeaux, les prix étaient très bas il y a 7 ans, bas il y a 4 ans, aujourd'hui ils sont élevés mais la demande est forte, le locatif aussi. Il y aura sans doute une stagnation du marché mais pas plus.
Marmande, là on frole le délire, explosion des permis de construire, lotissements entiers en Robien, les prix ont flambé. Il y a juste un problème, il n'y a pas de demande forte en locatif et il n'y aura pas d'évolution suffisante pour faire face à l'offre.
En 2006-2007 ça va être la claque pour les particuliers qui ont acheté cher un produit avec un loyer surévalué et une offre au final très élevé.
Je ne pense pas que ce cas soit isolé, il semble que le cas de Tarbes soit pire, et en effet dans ce cas je pense qu'il y aura un "krack" immobilier local...

Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 30 nov. 2005 11:14:53
Message :

Citation :

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Marmande, là on frole le délire, explosion des permis de construire, lotissements entiers en Robien, les prix ont flambé. Il y a juste un problème, il n'y a pas de demande forte en locatif et il n'y aura pas d'évolution suffisante pour faire face à l'offre.
En 2006-2007 ça va être la claque pour les particuliers qui ont acheté cher un produit avec un loyer surévalué et une offre au final très élevé.

---

Auteur Réponse : ptitecrotte
Répondu le : 30 nov. 2005 12:54:54
Message :

Je partage l'avis de Chris_bdx, pour moi on ne peut pas parler d'hausse ou de baisse generalisée, il faut raisonner par secteur.
Je ne crois pas a la baisse sur mon secteur. La demande est toujours tres forte, les biens restent rares, chacun se dispute le moindre bout de terrain.
Je suis proprietaire mais je suis un minimum lucide. Les gens par ici ont de l'argent (salaire > Paris), je ne vois pas pourquoi ca baisserai.
Il n'y a pas que Paris en France, je me repete, je sais ...

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 30 nov. 2005 12:57:39
Message :

Universimmo:

Ce n'est pas pour avoir le dernier mot, mais mon bi ou tri aïeul par le pseudo soit viradafa, avait été repris en son temps par un pseudo qui était ressurgi des limbes et qui au bout du bout passait pour être un administrateur du site.

Vous avez plus les moyens techniques de ressortir les topics que l'UI de base même pilier.

Maintenant il n'est pas question de ressortir des histoires passées et éculées mais il ne faut jamais dire jamais.

Je suis resté à votre table médiatique parce qu'en grande partie je partage les idées.
J'ai compris votre position et en ce sens je vous en suis grè.
C'est pour cela que nous pouvons être en accord sur nos désaccords.

Je ne vais pas attaquer mais juste remarquer que quand Pierre MARIE crie au loup, aussitôt vous intervenez et vous réagissez.
Par contre quand ce pseudo diffame à longueur d'écoulement du temps une association non commerciale, vous n'intervenez pas.

Aussi sachez que cette association n'agit pas dans la même cour que la votre.
Vous avez des pages de 25 membres par centaines près du millier à fêter ces jours à venir, quand celle-ci au bout de deux ans ne compte que 70 inscrits.....

Une chose vous différencie c'est qu'elle connaît le sens du mot partager alors que vous vous ne connaissez que le sens de l'expression: comment se goinfrer sans reverser quelques miettes.






Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 30 nov. 2005 22:41:27
Message :

UNIVERSIMMO n'est pas la pour gagner sa place au paradis, c'est une entreprise commerciale ( et la vitrine d'un lobby ). On ne peut donc lui en vouloir d'agir en tant que tel. Et si UI intervient sous pseudo sur forum ( comme ca se fait ailleurs ), il le niera de toute facon.

Si UI était pur et bénévole, il serait un petite page perso de 100 mega sur wanadoo ou free. On pas pas avoir le beurre et l'argent du beurre. Il y a ici un gros tas de données gratos, c' est quand même normal que ceux qui casquent la main d'oeuvre, les serveurs, le referencement, etc, aient le droit a quelques entraves a la netiquette et a un peu d'intox dans le sens de leurs intérets. Même si il faut faire pas mal de tri dans le tas de ce qu'on peut lire ici, malgres l'importance du rebut, on est pas perdants au vu du volume. Et en plus en restant courtois dans la forme, on peut dire ce qu'on veut dans le fond, même du mal de ceux qui financent le site ( même si on se fait démolir apres . C'est quand même pas mal

A tous: si vous soupconnez un pseudo d'intervenir dans le cadre de
l' exercice de sa profession, vous pouvez regarder les dates de ses interventions. Certains pseudos ( et non des moindres ) n'interviennent jamais le WE. Même si ce n'est pas une preuve, cela peut quand même des fois renforcer une conviction.

Auteur Réponse : Joulia
Répondu le : 30 nov. 2005 23:06:52
Message :

Citation :

---

[Et en plus en restant courtois dans la forme, on peut dire ce qu'on veut dans le fond, même du mal de ceux qui financent le site ( même si on se fait démolir apres . C'est quand même pas mal

---

c'est l'hopital qui se fout de la charité !!!! en réf à un post dans une autre rubrique où l'intervenant en question ... n'était pas forcément "courtois" dans la forme

Juste une remarque en passant.

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 30 nov. 2005 23:17:23
Message :

Joulia -->



Pégase

Auteur Réponse : Pierre MARIE
Répondu le : 01 déc. 2005 04:25:39
Message :

Joulia, Pégase : ok avec vous --> donc série de et et et encore et encore.....
ceci après lecture, que je viens juste de faire, des contributions des auteurs qui sont intervenus juste précédemment en canardant UI de façon qui apparaît effectivement non seulement assez parano mais vraiment - ce qui est en quelque sorte pire... - bien simpliste et primaire !


Pierre

Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 01 déc. 2005 10:42:43
Message :

Paix mes freres, revenons en au débat. Il y a beaucoup plus de lecteurs ici que d'intervenants. Pensons a eux et faisons en sorte
que nos discussions ressemble plus a un un débat qu'a une bagarre de saloon.

Pierre marie: je ne canrde pas UI, je vous invite a relire mes propos simplistes.

Joulia: excusez moi si je vous ai offensé.

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 01 déc. 2005 15:24:40
Message :

Hausse des taux de 0,25% aujourd'hui !

Ca va chuter rude les prix de l'immobilier. Attachez vos ceinture !

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 01 déc. 2005 16:56:42
Message :

Citation :

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Initialement entré par Cedric1973

Hausse des taux de 0,25% aujourd'hui !

Ca va chuter rude les prix de l'immobilier. Attachez vos ceinture !

---

N'importe quoi!

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 01 déc. 2005 17:32:57
Message :

Tu verras bien !

Alors Messieurs les acheteurs, je vous conseille de différer vos achats de 3 à 4 ans.

Messieurs les vendeurs, courrez vite passer votre annonce.

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 01 déc. 2005 17:55:58
Message :

Mais oui, mais oui...

Allez.... il est prèsque 18h00.... Au dodo!

Pégase

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 01 déc. 2005 18:03:54
Message :

Citation :

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Initialement entré par Pégase

Mais oui, mais oui...

Allez.... il est prèsque 18h00.... Au dodo!

Pégase

---

Pas pour vous! Dites donc, je trouve que c'est bien calme chez vous! J'aurais pensé que le changement du banquier en chef fasse plus de vagues

@+

Auteur Réponse : Joulia
Répondu le : 01 déc. 2005 18:53:23
Message :

Ben alors ! ca c'est un scoop !

Citation :

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Alors Messieurs les acheteurs, je vous conseille de différer vos achats de 3 à 4 ans.

Messieurs les vendeurs, courrez vite passer votre annonce.

---

Si les vendeurs (au passage, y'a que les hommes qu'on l'droit de vendre ) doivent se magner le train pour vendre et que les acheteurs doivent attendre 3 ou 4 ans, qui va acheter ????????? ah ca y est, j'ai pigé, le marché est réservé aux femmes bien sûr !

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 01 déc. 2005 19:44:14
Message :

Citation :

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Initialement entré par Joulia

Ben alors ! ca c'est un scoop !

Citation :

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Alors Messieurs les acheteurs, je vous conseille de différer vos achats de 3 à 4 ans.

Messieurs les vendeurs, courrez vite passer votre annonce.

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Si les vendeurs (au passage, y'a que les hommes qu'on l'droit de vendre ) doivent se magner le train pour vendre et que les acheteurs doivent attendre 3 ou 4 ans, qui va acheter ????????? ah ca y est, j'ai pigé, le marché est réservé aux femmes bien sûr !

---

Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 01 déc. 2005 21:27:22
Message :

plus le temps passe, plus l'actualité semble donner raison au baissiers, et bien sur plus les haussiers débordent d' arguments bien étayés:

Argumentant sur le fait que la Banque centrale européenne ait annoncé aujourd'hui sa décision de relever son taux directeur d'un quart de point, en le portant à 2,25%, un baissier l' annonce et donne son interpretation ( bonne ou mauvaise la n'est pas la question ) de l'évolution des prix .

Les réponses qu'il obtient:

Citation :

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N'importe quoi!

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Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 01 déc. 2005 21:46:11
Message :

Citation :

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Initialement entré par morloc

plus le temps passe, plus l'actualité semble donner raison au baissiers, et bien sur plus les haussiers débordent d' arguments bien étayés:

Argumentant sur le fait que la Banque centrale européenne ait annoncé aujourd'hui sa décision de relever son taux directeur d'un quart de point, en le portant à 2,25%, un baissier l' annonce et donne son interpretation ( bonne ou mauvaise la n'est pas la question ) de l'évolution des prix .

Les réponses qu'il obtient:

Citation :

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N'importe quoi!

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Citation :

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Mais oui, mais oui... Allez.... il est prèsque 18h00.... Au dodo

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Citation :

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Si les vendeurs (au passage, y'a que les hommes qu'on l'droit de vendre ) doivent se magner le train pour vendre et que les acheteurs doivent attendre 3 ou 4 ans, qui va acheter ????????? ah ca y est, j'ai pigé, le marché est réservé aux femmes bien sûr !

---

Réponses Imparables, bien argumenté, rien a dire. Allons mesdames et messieurs les haussiers, soyez un peu sport, le fait que la baisse des prix se précise de jour en jour n'est pas une raison pour faire les mauvais joueurs. S.V.P essayez d'argumenter ( ou au moins faites semblant ), pensez au lecteurs.

---

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 01 déc. 2005 22:27:48
Message :

Vous savez pourquoi on argumente pas? Parceque ça fait 3 ans (en tout cas pour moi) qu'on répète tous les 3 mois la même chose en répondant à des posts du même type. Vous êtes tellement nombreux à être venu annoncer la déscente aux enfers pour les 'non baissiers' que ça devient lassant et qu'on a d'autres choses à faire que de continuellement répéter les mêmes choses.

Alors si vous voulez de l'argumentation, lisez donc le sujet du forum qui a défrayé la chronique pendant plusieurs mois, mais qui (et c'est peut-être un signe) depuis avril dernier est déscendu dans les profondeurs du classement:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11357

J'espère que vous avez du temps devant vous. Y'en a 47 pages!

Allez, bonne nuit!

Pégase

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 01 déc. 2005 22:47:20
Message :

Citation :

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Initialement entré par Pégase

Vous savez pourquoi on argumente pas? Parceque ça fait 3 ans (en tout cas pour moi) qu'on répète tous les 3 mois la même chose en répondant à des posts du même type. Vous êtes tellement nombreux à être venu annoncer la déscente aux enfers pour les 'non baissiers' que ça devient lassant et qu'on a d'autres choses à faire que de continuellement répéter les mêmes choses.

Alors si vous voulez de l'argumentation, lisez donc le sujet du forum qui a défrayé la chronique pendant plusieurs mois, mais qui (et c'est peut-être un signe) depuis avril dernier est déscendu dans les profondeurs du classement:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11357

J'espère que vous avez du temps devant vous. Y'en a 47 pages!

Allez, bonne nuit!

Pégase

---

Auteur Réponse : Joulia
Répondu le : 01 déc. 2005 23:12:08
Message :

Morloc,

Pour ma part, je ne suis ni vendeuse, ni acheteuse pour le moment alors je m'en fous royalement ! si je fais des transactions, ce n'est pas pas rapport au marché, c'est par rapport à MES propres critères financiers et ma foi, ce sont les seuls que je connaisse bien et auxquels je me fie

Si je suis intervenue c'était juste pour souligner l'ineptie que j'ai mise en évidence. That's it

Je rejoins Pégase dans sa réponse: vous n'êtes pas très vieux sur le site, voilà la raison. Dans quelques temps, vous serez aussi blasé sur le sujet.

Citation :

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Joulia: excusez moi si je vous ai offensé

---

amende honorable acceptée . Vivons en paix mes Frères !

Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 02 déc. 2005 02:41:36
Message :

Pegase

Citation :

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Vous savez pourquoi on argumente pas? Parceque ça fait 3 ans (en tout cas pour moi) qu'on répète tous les 3 mois la même chose en répondant à des posts du même type. Vous êtes tellement nombreux à être venu annoncer la déscente aux enfers pour les 'non baissiers' que ça devient lassant et qu'on a d'autres choses à faire que de continuellement répéter les mêmes choses.

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Auteur Réponse : whiz
Répondu le : 02 déc. 2005 14:24:42
Message :

Citation :

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Initialement entré par Cedric1973
Eh bien non : le marché chute de 30% !

---

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 02 déc. 2005 15:07:25
Message :

Whiz,


Le marché chute de 30% doit peut être dire qu'il faille attendre plus longtemps pour vendre.

Puis vendre ce n'est pas spécialement au prix annoncé, car quand une agence mentionne vendu, il est fréquent que cela soit en dessous du prix demandé même si c'est l'agence qui a consenti l'effort et pas sytématiquement le vendeur ou la vendeuse.

Ce qui est certain c'est que la hausse du loyer de l'argent va entraîner un engouement moindre à acheter, mais ceux qui voudront acheter achèteront de toute façon, car déjà ceux qui achètent achètent bien.
La Palisse n'aurait pas fait mieux.
Explication:
Les taux actuels sont compris entre 3 et 4 dirons nous, qu'ils passent entre 3,25 et 4, ne changera pas grand chose seulement pour ceux qui avaient 3 auparavant et qui auront 3,25, les autres né dépasseront pas 4 même s'ils ressentent une hausse qui pourra être compensée par la négociation des frais de dosier et autres services connexxes: assurance multi-risques habitation par exemple.

Pour ne pas subir la hausse des taux, il suffit d'emprunter sur de faibles durées soit entre sept et dix ans.
Si on emprunte sur de longues périodes vingt ans et plus, l'effet du taux est compensé par l'inflation sur une génération soit 25 ans.

Ainsi c'est plus la santé sociale du pays qui est primordiale que le taux en soi.







Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 02 déc. 2005 15:27:40
Message :

Citation :

---

Initialement entré par whiz

Citation :

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Initialement entré par Cedric1973
Eh bien non : le marché chute de 30% !

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J'ai pas trop suivi l'argumentation là !

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Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 02 déc. 2005 15:32:41
Message :

Citation :

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Si les vendeurs (au passage, y'a que les hommes qu'on l'droit de vendre ) doivent se magner le train pour vendre et que les acheteurs doivent attendre 3 ou 4 ans, qui va acheter ????????? ah ca y est, j'ai pigé, le marché est réservé aux femmes bien sûr !

--------------------------------------------------------------------------------


Eh bien non : le marché chute de 30% !

---

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 02 déc. 2005 15:39:59
Message :

Citation :

---

Initialement entré par morloc

Citation :

---

Si les vendeurs (au passage, y'a que les hommes qu'on l'droit de vendre ) doivent se magner le train pour vendre et que les acheteurs doivent attendre 3 ou 4 ans, qui va acheter ????????? ah ca y est, j'ai pigé, le marché est réservé aux femmes bien sûr !

--------------------------------------------------------------------------------


Eh bien non : le marché chute de 30% !

---

Moi j' ai compris ceci:
Une sur offre par rapport a une sous demande entraine
une diminution du volume des transactions. Le nombre 30
n' est qu' une prévision, mais pas plus nostradamusienne que "'atterissage en douceur" prédit par FNAIM et consorts.

---

Auteur Réponse : Joulia
Répondu le : 02 déc. 2005 15:42:19
Message :

Citation :

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Oui, j'ai mis 30% comme ordre de grandeur. Ca peut être 20% ou 40%.

C'est juste pour montrer que s'il n'y a plus d'acheteurs, les prix baissent !

---

alors là, c'est le pompom ....
Attendons le prochain cours d'économie de notre ami.

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 02 déc. 2005 15:55:31
Message :

Citation :

---

Oui, j'ai mis 30% comme ordre de grandeur. Ca peut être 20% ou 40%.
C'est juste pour montrer que s'il n'y a plus d'acheteurs, les prix baissent !

---

Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 02 déc. 2005 16:38:36
Message :

Citation :

---

alors là, c'est le pompom ....
Attendons le prochain cours d'économie de notre ami.

---

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 02 déc. 2005 17:23:04
Message :

C'est dingue... on dirait une crise d'adolèscence....

Morloc & Co. on vous dit que personne ne conteste la stagnation actuelle voir la baisse dans certains secteurs. On vous dit simplement (y comprend vite mais il faut expliquer longtemps) que votre argumentaire est inexistant et que vos affirmation tiennent autant de la prévision de Mme Soleil que mon horoscope jounalier.

Prenez du recul. Analysez la situation. Renseignez-vous sur le terrain. Prenez tous les paramêtres en compte et ensuite faites un exposé sensé sur la situation du marché.

Vos élucubration du style 'Ca va baisse de 20, 30, 40%...etc.' sont nulles, sans fondement, sans analyse et irreçevables sur ce forum. Je répète: nous sommes sur un forum sérieux pas un blog à 2 balles ou à la Star Ac'. Vous voyez pas que tous les 'anciens' d'ici vous répètent sans cesse la même chose???

Faites preuve d'un peu de sérieux et nous pourrons alors débattre comme des gens normaux.

Pégase

Auteur Réponse : Joulia
Répondu le : 02 déc. 2005 17:24:26
Message :

Mais non c'est pas petit Morloc !!!!
Je vous recopie la réponse que j'ai donné sur l'autre discussion ....

Citation :

---

On ne plaide pas pour une hausse ou une baisse ou une stagnation, on vous a juste fait remarquer que, annoncer des chiffres comme vous le faites, sans les étayer de quelque manière que ce soit de facon sérieuse, est dangereux et complètement hors de contexte !!!

Si vous étiez un tant soit peu économiste ou sérieux, vous donneriez une argumentation qui se tient. mais non, vous vous bornez juste à alerter les foules "attention, VENDEZ", "les prix vont chuter", ...
Y'en a qui se sont fait lyncher car des courageux dans la foule, avait une voix qui portait plus que les autres.

Personne ne conteste cette "tendance", vous n'aviez pas encore compris ??????

---

Et sachez bien que je ne m'estime pas plus savante que d'autres (vous ne lisez pas bcp les foras où j'interviens ) -
Les:
"C'est juste pour montrer que s'il n'y a plus d'acheteurs, les prix baissent !",
"Si il y a beaucoup de vendeurs et peu d'acheteurs, le marché est déséquilibré et les prix s'effondrent",
et autre "C'est le principe de l'offre et de la demande." ne font pas voler très haut le débat.

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 02 déc. 2005 17:25:22
Message :

Citation :

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Initialement entré par Joulia

Citation :

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Oui, j'ai mis 30% comme ordre de grandeur. Ca peut être 20% ou 40%.

C'est juste pour montrer que s'il n'y a plus d'acheteurs, les prix baissent !

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alors là, c'est le pompom ....
Attendons le prochain cours d'économie de notre ami.

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C'est tout ce que tu as comme argument ? C'est assez pittoyable !

Connais tu le mécanisme d'un krack ?

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 02 déc. 2005 17:27:22
Message :

Citation :

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Initialement entré par morloc

Citation :

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alors là, c'est le pompom ....
Attendons le prochain cours d'économie de notre ami.

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Ca c'est vraiement petit. Ce ne sont pas forcemment les plus érudits qui font ici les remarques les plus intelligentes et encore moins les plus honnêtes. Typiquement haussier: on démolit le gars pour que ses propos tombe aux oubliettes. Bon maintenant les grands savants, expliquez moi comment la hausse des taux d'interets et ses effets psycholoqiques induits vont faire monter les prix du marché.

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Ca montre en effet bien le niveau de cet intervenant. Au lieu de répondre sur le fond, elle démonte l'intervenant.

C'est tellement facile !

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 02 déc. 2005 17:29:02
Message :

Citation :

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Initialement entré par Joulia

Mais non c'est pas petit Morloc !!!!
Je vous recopie la réponse que j'ai donné sur l'autre discussion ....

Citation :

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On ne plaide pas pour une hausse ou une baisse ou une stagnation, on vous a juste fait remarquer que, annoncer des chiffres comme vous le faites, sans les étayer de quelque manière que ce soit de facon sérieuse, est dangereux et complètement hors de contexte !!!

Si vous étiez un tant soit peu économiste ou sérieux, vous donneriez une argumentation qui se tient. mais non, vous vous bornez juste à alerter les foules "attention, VENDEZ", "les prix vont chuter", ...
Y'en a qui se sont fait lyncher car des courageux dans la foule, avait une voix qui portait plus que les autres.

Personne ne conteste cette "tendance", vous n'aviez pas encore compris ??????

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Et sachez bien que je ne m'estime pas plus savante que d'autres (vous ne lisez pas bcp les foras où j'interviens ) -
Les:
"C'est juste pour montrer que s'il n'y a plus d'acheteurs, les prix baissent !",
"Si il y a beaucoup de vendeurs et peu d'acheteurs, le marché est déséquilibré et les prix s'effondrent",
et autre "C'est le principe de l'offre et de la demande." ne font pas voler très haut le débat.

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Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 02 déc. 2005 17:38:49
Message :

Joulia, Chistophe et les autres, je ne sais pas pour vous mais, pour ma part, j'en ai vu (lu) assez. Je crois qu'il vaut mieux laisser ces deux la discuter entre eux et se féliciter parceque je ne pense pas qu'on va avancer dans ce débat stérile.

De plus, il y a plein d'autre intervenant qui ont besoin de nous.

Cordialement,

Pégase

Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 02 déc. 2005 18:27:15
Message :

Pegase
Vous etes trop occupé a vous ecouter parler pour faire attention a ca que disent les autres.

Citation :

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Vos élucubration du style 'Ca va baisse de 20, 30, 40%...etc.' sont nulles, sans fondement, sans analyse et irreçevables sur ce forum. Je répète: nous sommes sur un forum sérieux pas un blog à 2 balles ou à la Star Ac'. Vous voyez pas que tous les 'anciens' d'ici vous répètent sans cesse la même chose???

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Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 02 déc. 2005 18:50:13
Message :

Ah j'avais oublié:

Citation :

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Joulia, Chistophe et les autres, je ne sais pas pour vous mais, pour ma part, j'en ai vu (lu) assez. Je crois qu'il vaut mieux laisser ces deux la discuter entre eux et se féliciter parceque je ne pense pas qu'on va avancer dans ce débat stérile.

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Cool, on va pouvoir se faire de la propagande baissiere genre immobulle peinard sans se faire latter.

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 02 déc. 2005 18:55:17
Message :

Citation :

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Initialement entré par Pégase

Joulia, Chistophe et les autres, je ne sais pas pour vous mais, pour ma part, j'en ai vu (lu) assez. Je crois qu'il vaut mieux laisser ces deux la discuter entre eux et se féliciter parceque je ne pense pas qu'on va avancer dans ce débat stérile.

De plus, il y a plein d'autre intervenant qui ont besoin de nous.

Cordialement,

Pégase

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Au moins, vous ne pourrez pas dire que l'on ne vous aura pas prévenu...

POur les autres : de combien voyez vous la prochaine baisse de l'immo, et en combien de temps ?

Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 02 déc. 2005 20:17:19
Message :

Cool y a plus personne, 200 a l'heure sur l'autoroute a contre sens

Un petit lien
2-3234,36-715895@51-713925,0.html" target="_blank">http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3234,36-715895@51-713925,0.html

Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 02 déc. 2005 20:27:12
Message :

excusez moi pour mon lien reprenez le en copier coller a partir de HTTP jusqu' a la fin

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 02 déc. 2005 23:11:47
Message :

Voici quelques stat qui prouvent ce que je disais :
"En octobre, les prix des logements anciens ont reculé de 1.6%."
http://www.fnaim.fr/infos/prix-immobilier/octobre-2005.aspx

"En septembre les prix des logements anciens ont même reculé de 0.2%"
http://www.fnaim.fr/infos/prix-immobilier/septembre-2005.aspx

Et de me dite pas que la fnaim est baissière, c'est plutôt le contraire !!!

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 02 déc. 2005 23:13:55
Message :

Citation :

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Initialement entré par morloc

Cool y a plus personne, 200 a l'heure sur l'autoroute a contre sens

Un petit lien
2-3234,36-715895@51-713925,0.html" target="_blank">http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3234,36-715895@51-713925,0.html

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Oui, je connais cet article. C'est bien qu'un journal comme Le Monde alerte les gens sur le danger du krack.

J'aime bien la fin : "Dans ces conditions, la hausse des taux directeurs de la BCE ne ferait que renforcer le mouvement de stabilisation, voire de baisse du marché de l'immobilier, déjà enclenché."
'

Auteur Réponse : Hoodoo
Répondu le : 02 déc. 2005 23:17:47
Message :

Je suis assez étranger à ce genre de problématique de débat, mais qu'est-ce que celà nous apporte, concrètement, de dire "eeuuuuh bon ben c'est baissier, Mike !" "euuuuhhh non c'est haussier, Steven, vous vous fourvoyez !".

Franchement ?

@bonentendeur.

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 02 déc. 2005 23:30:03
Message :

Citation :

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Initialement entré par Hoodoo

Je suis assez étranger à ce genre de problématique de débat, mais qu'est-ce que celà nous apporte, concrètement, de dire "eeuuuuh bon ben c'est baissier, Mike !" "euuuuhhh non c'est haussier, Steven, vous vous fourvoyez !".

Franchement ?

@bonentendeur.

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Auteur Réponse : Hoodoo
Répondu le : 02 déc. 2005 23:35:58
Message :

Moi je dis qu'un bien number one, qui ne me coûte rien, ni en impôts ni en trésorerie, ne se soucie guère de vos discussions de tendance haussière ou baissière !

Faut savoir ce qu'on veut.

@bonentendeur.

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 03 déc. 2005 00:20:26
Message :

Citation :

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Initialement entré par Hoodoo

Moi je dis qu'un bien number one, qui ne me coûte rien, ni en impôts ni en trésorerie, ne se soucie guère de vos discussions de tendance haussière ou baissière !

Faut savoir ce qu'on veut.

@bonentendeur.

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Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 03 déc. 2005 08:28:24
Message :

Autosatisfaction?

Il faut mettre en tête: ce topic est interdit à ceux qui pensent autrement que MOA!

Ce topic est tout sauf un point de rencontre et de débat!

Circulez! ya rien à voir

Auteur Réponse : Hoodoo
Répondu le : 03 déc. 2005 09:41:30
Message :

Citation :

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Initialement entré par Cedric1973

Citation :

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Initialement entré par Hoodoo

Moi je dis qu'un bien number one, qui ne me coûte rien, ni en impôts ni en trésorerie, ne se soucie guère de vos discussions de tendance haussière ou baissière !

Faut savoir ce qu'on veut.

@bonentendeur.

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Bon bah quitte le topic alors...

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Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 03 déc. 2005 19:14:40
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

Autosatisfaction?

Il faut mettre en tête: ce topic est interdit à ceux qui pensent autrement que MOA!

Ce topic est tout sauf un point de rencontre et de débat!

Circulez! ya rien à voir

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Auteur Réponse : Hoodoo
Répondu le : 03 déc. 2005 19:53:50
Message :

Vu que plus personne ne répond, c'est peut-être à vous de nous quitter, cédric1973.

@bonentendeur.

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 03 déc. 2005 21:17:58
Message :

Cedric1973,


Acheter dans 4 ans comme écrit plus haut cela laisse le temps de se désoler.

Pour celui qui ne cherche pas à spéculer, il est toujours le temps d'acheter à tout moment.
Comme les actions qui chutent, du moment qu'elles ne sont pas vendues, on n'a pas perdu.
Un logement peut être loué si on décide d'en changer.

Puis c'est un placement et l'assurance emprunteur est une assurance décès à un coût très abordable, ce qu'on oublie fréquemment.

Par contre il faut veiller à bien choisir l'emplacement, c'est le plus élémentaire en immobilier.







Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : mathieu68
Répondu le : 03 déc. 2005 22:12:38
Message :

Personnellement, je suis acheteur pour du locatif ancien avec financement sur 30 ans.

Question : est-ce raisonable ?

Auteur Réponse : Pégase
Répondu le : 03 déc. 2005 22:52:37
Message :

Du moment que le rendement net (après charges mais avant impot) dépasse les 6 à 7%, je suis entièrement d'accord.

Pégase

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 03 déc. 2005 23:06:10
Message :

Citation :

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Initialement entré par Pégase

Du moment que le rendement net (après charges mais avant impot) dépasse les 6 à 7%, je suis entièrement d'accord.

Pégase

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+1 Il faut prendre bien sur un minimum de précautions, élémentaires, situation, marché existant pour de la location, etc, etc

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 03 déc. 2005 23:23:40
Message :

Citation :

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Initialement entré par Pégase

Du moment que le rendement net (après charges mais avant impot) dépasse les 6 à 7%, je suis entièrement d'accord.

Pégase

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Auteur Réponse : Hoodoo
Répondu le : 04 déc. 2005 01:31:56
Message :

Moi, j'en vois à 9 et +.

@bonentendeur.

Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 04 déc. 2005 02:43:11
Message :

Vos spéculations de rendement excluent l'hypothese du krach. Le krach est un mouvement de panique collective. Pour que le troupeau redescende de la montagne au galop, la présende du loup en haut n'est pas indispensable, la rumeur de sa présence peut suffire. Se baser sur une analyse haussière ou du moins stable ( méme si elle est juste, la n'est pas la question ) pour investir maintenant est risqué dans la mesure ou le sujet krach est simplement dans l'air. Il suffit qu' un média crie franchement au feu pour faire de l'audience, et que les autres le suive pour ne pas etre en reste: tout le monde saute par la fenetre envers et contre toute logique. Touts les acteurs isolés du marché vendeurs ou acheteurs signent une transaction au prix qui leurs semble acceptable. Cette notion de prix acceptable est indexé sur le mouvement de troupeau qu 'est le marché. Dans la mesure ou tout le monde a besoin de copier son voisin pour établir son "juste prix", l'effet d'avalanche peut etre très rapide. Tout symptome un peu alarmiste quel qu'il soit peut conduire au krach si il est relayé par un battage médiatique.

Auteur Réponse : mathieu68
Répondu le : 04 déc. 2005 09:46:45
Message :

Du moment que le rendement net (après charges mais avant impot) dépasse les 6 à 7%, je suis entièrement d'accord.

Pouvez-vous me rappeler les charges que vous déduisez pour votre rendement net. ( avec ou sans déduction de la charges d'intérêts)

Personnellement, je compare les biens sur le rendement brut et ces taux sont de l'ordre de 9 à 10.5 % dans mon secteur pour du locatif ancien.