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Les syndics de copropriété à la croisée des chemins Le 30/10/2012
UI - Actus - 30/10/2012 - Les syndics de copropriété à la croisée des chemins
Huit millions et demi de logements de tous types - résidences principales occupées ou locatives, résidences secondaires, "résidences-services" -, essentiellement en immeubles collectifs, sont sous le statut de la copropriété et sont gérés à 95% par des syndics professionnels. Décrié dans les médias et critiqué par les associations de consommateurs, le métier de syndic est probablement aussi un de ceux qui est le moins bien compris et le plus mal vécu par ses collaborateurs. Si tous les copropriétaires ne s'en plaignent pas, cette satisfaction majoritaire est "a minima" : le syndic est la plupart du temps le bouc émissaire commode des problèmes internes de la copropriété, petite démocratie qui en a tous les défauts en même temps que les avantages. Profession jeune, née de l'essor de la copropriété à partir des années 50, elle est exercée aussi de manière variable et rarement au bon niveau de compétence et de responsabilité. Les abus sont légion et souvent dénoncés. Mais si la nécessité d'un meilleur encadrement semble faire consensus, le sens qu'il doit prendre reste controversé, y compris parmi les professionnels. Un colloque organisé le 17 octobre sur "la copropriété dans 25 ans" (1) a montré que les exemples venus d'ailleurs ne sont pas à négliger...

Syndic de copropriété : une prestation difficile à évaluer



Peu visible de la majorité des copropriétaires, la mission du syndic de copropriété est ingrate : lorsque tout va bien c'est normal, et tout ce qui va mal est de sa faute ! Chargé de faire fonctionner le "syndicat des copropriétaires", entité abstraite avec laquelle les copropriétaires la plupart du temps le confondent, il doit composer avec un processus de décision complexe : l'assemblée des copropriétaires, petite démocratie directe qui peut réunir tous les défauts d'une grande, un conseil syndical inexistant ou qui au contraire s'approprie toutes les décisions, des "leaders informels", souvent utiles mais pas toujours faciles à intégrer... Sans compter les opposants systématiques et les divisions entre "clans" ou groupes de copropriétaires antagonistes : anciens contre nouveaux, "populaires" contre "bobos", occupants contre bailleurs, résidants contre commerçants, bureaux ou professions libérales... Le meilleur des syndics peut s'y perdre, et le résultat de la gestion, appréciée par chacun à l'aune de ses besoins propres, dépend plus de la gouvernance globale de la copropriété, jeu complexe d'acteurs multiples, que de la prestation du seul syndic, qui n'en est qu'un des composants !

Cette difficulté est illustrée s'il le fallait par l'échec, à ce jour, des tentatives de labellisation ou certifications de la prestation de syndic. Le label "Qualité Syndic", lancé dans les années 90 a fait "flop", probablement trop modeste dans ses objectifs, et la certification ISO, arborée par quelques rares groupes d'administration de biens, n'a pas suscité l'intérêt des copropriétaires. Que garantir et contrôler au juste dans cette prestation ? Le respect du droit - pas toujours assuré dans la pratique - devrait aller de soi ! La prise en compte et le traitement rapide des demandes d'intervention ? La compétence et la formation des collaborateurs ? Des effectifs à la hauteur du parc de copropriétés gérées ? La capacité à faire accepter et mettre en oeuvre une programmation et un financement pluriannuel des travaux et des investissements nécessaires pour un maintien à niveau de l'immeuble ?

Sans compter les qualités spécifiques nécessaires pour des missions telles que le redressement d'une "copropriété en difficulté", le démarrage de la gestion des copropriétés issues de la construction neuve et de la VEFA (vente en état futur d'achèvement), celui des copropriétés issues de la vente des HLM, etc.

Encore faut-il que les copropriétaires ne regardent pas la gestion de leur immeuble ou leur ensemble immobilier par le petit bout de la lorgnette et en fonction de leurs seuls objectifs individuels, qu'ils soient sensibilisés à la complexité technique et juridique du fonctionnement d'une copropriété, et qu'ils ne jugent pas la qualité d'un syndic au seul prix de sa prestation, critère malheureusement quasi unique - faute de mieux - de sélection lors des appels d'offres lorsqu'il s'agit d'en changer !


Honoraires des syndics : le piège de la concurrence sur le prix



Point central de l'affrontement avec les organisations de consommateurs, la tarification des services des syndics reste depuis la suppression de la "taxation" préfectorale à la fin des années 70, le "talon d'Achille" de la profession. Ne disposant pas des outils nécessaires pour connaître leurs coûts internes ou pour quantifier les charges de travail impliquées par chaque mandat en fonction des caractéristiques des immeubles, leur complexité technique ou administrative, voire celle du relationnel interne avec lequel il faut composer, et parce que les copropriétaires comparent le forfait de base et évaluent mal l'impact des prestations supplémentaires, les syndics proposent des forfaits de gestion courante les plus bas possibles. Quitte à se "rattraper" ensuite du mieux qu'ils peuvent sur les facturations annexes : les fameuses "prestations particulières" dans lesquelles ils font feu de tout bois : honoraires pour travaux, légitimes mais souvent excessifs, mais aussi forfaits papèterie, administratifs et/ou informatiques, frais d'archivage, honoraires de questionnaire de vente sur-multipliés, ou encore les honoraires pour le recouvrement qu'ils imputent aux débiteurs mais qui finissent souvent à la charge de tous les copropriétaires. Sans compter les produits financiers que procure le placement de la trésorerie des copropriétés, auxquels s'accroche encore contre vents et marées une majorité des professionnels en se faisant dispenser d'ouvrir de compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, mode normal de dépôt des fonds des copropriétaires. Avec de surcroît la maladresse qui consiste à afficher un supplément d'honoraires en cas de non dispense, à caractère punitif, alors que le raisonnement "marketing" le plus élémentaire commanderait de proposer un prix pour le mode normal de gestion de la trésorerie et une remise en cas de dispense...

Le problème est que ce système de tarification, la plupart du temps difficilement lisible, focalise les critiques, abondamment reprises par les médias, et détourne le débat de l'essentiel : quels honoraires sont justes pour quelle prestation ? De l'avis de tous, de celui des professionnels comme des associations de consommateurs lorsqu'on les pousse dans leurs retranchements, la prestation actuelle est sous-facturée par rapport à ce qu'elle devrait être, mais elle est aussi délivrée à un niveau très inférieur à ce qui est requis pour une bonne gestion des patrimoines. La question de savoir si c'est une cause ou une conséquence importe peu, comme celle de la de savoir qui de la poule ou de l'oeuf était là avant !

Les grands groupes - Foncia, Urbania, Lamy-Gestrim devenus Nexity, Sergic, et plus récemment Citya, Oralia, Immo de France - issus du mouvement de concentration commencé il y a une grosse trentaine d'années ont échoué à révolutionner la prestation des milliers de petits cabinets qu'ils ont absorbé, et à se donner le "pricing power" sans lequel il n'est pas de rentabilité durable : la faculté de fixer un niveau de qualité, et le prix de cette qualité en fonction du coût de sa production ! Au lieu de cela, ils ont fait leur marge sur la réduction des coûts et une qualité de service au rabais !

Les organismes HLM, qui sont de plus en plus souvent syndics des copropriétés qu'ils créent par la mise en vente de leurs logements, et qui mettent en place des services de gestion s'appuyant sur des compétences internes de qualité, notamment en matière de gestion technique des immeubles, et qui ont l'ambition d'être "syndic social", tombent eux-même dans ce piège, et n'osent pas facturer à sa juste valeur une prestation nettement supérieure à celle du syndic du coin de la rue ! Ils auraient pourtant, eux, la possibilité de se donner le "pricing power" que n'ont pas les syndics traditionnels, mais il faut pour cela "normer" les critères de qualité et les garantir par des contrôles très stricts !


Pour ou contre un Ordre des syndics ? L'exemple québécois...



La garantie de qualité est ce qui manque le plus dans la prestation de syndic, qui commence par une répression sans faiblesse des abus et manquements d'une petite partie de la profession, qui attire l'opprobre sur toute la profession. La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) et l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier), qui regroupent la majorité des syndics et essaient d'imposer un minimum de déontologie, l'ont bien compris, et militent au sein de l'association UPSI constituée avec les grands groupes et les réseaux d'agents immobiliers type Century 21 ou ORPI, pour une encadrement de l'ensemble des professionnels immobiliers, qu'ils soient adhérents ou non d'un syndicat. Avec une instance de régulation type "Conseil national des professions immobilières", une déontologie, des instances de conciliation, des instances disciplinaires disposant d'un pouvoir de sanction. Des spécialistes du secteur et anciens grands professionnels comme Henry Buzy Cazaux militent même pour un "Ordre des professionnels de l'immobilier". L'accès à la profession serait comme aujourd'hui conditionné par une formation minimale, peut-être mieux ciblée, pour les dirigeants mais aussi pour les collaborateurs et tous devraient se soumettre à une obligation de formation continue. Enfin, d'aucuns mentionnent aussi l'idée d'une certification personnelle des gestionnaires, comme pour les diagnostiqueurs. L'idée fait sourire à tort car la réglementation qui l'impose à ces derniers n'a pas encore produit ses effets...

Une table ronde du Colloque organisé par l'ARC (Association des responsables de copropriété) le 17 octobre dernier sur le thème "La copropriété dans 25 ans" (1) a donné l'occasion de se pencher sur la façon dont d'autres professionnels tentent de résoudre le problème dans le cadre de l'Ordre des administrateurs agréés du Québec (OAAQ), avec un projet de code de déontologie des "gestionnaires de copropriété" (équivalent des syndics de copropriété français). Pour l'instant à adhésion volontaire, l'OAAQ est assez proche du dispositif qu'appellent de leurs voeux aussi bien les professionnels, tel qu'ils l'ont exprimé dans un Livre blanc en 2011 (2), que les organisations de consommateurs comme l'ARC, même s'il reste entre eux des nuances de taille comme le niveau et la nature de la participation des copropriétaires au conseil d'administration, à la définition de la déontologie et aux instances de régulation.

Dans un esprit affiché de "protection du public", mission première de tous les ordres professionnels québécois en application du "Code des professions", l'OAAQ s’occupe du processus d’admission et des contrôles qui y sont liés (vérification des interdictions et incapacités, contrôle initial des compétences), surveille l’exercice de la profession par l’inspection des dossiers et registres, s’assure que l’adhérent s’acquitte de ses obligations professionnelles avec compétence, par l’application d'une "Charte des compétences", mais aussi avec un niveau de connaissances suffisant, reçoit les plaintes et joue un rôle de conciliateur. Il comporte également un "Tribunal administratif" formé d’un président (avocat) nommé par le gouvernement et de deux administrateurs agréés.

Pour aller plus loin, le projet de code de déontologie des administrateurs agréés vise à fixer de plus hauts standards professionnels, en matière de gestion des fonds des copropriétés, de transparence quant au contenu de leur gestion et de sa tarification, de compétence (obligation de refus de tout mandat pour lequel le professionnel sait ne pas disposer des compétences requises) ainsi qu'en matière de conflits d'intérêts (avec obligation de dénonciation des conflits constatés)...


Le syndic de demain : administrateur "modeste" ou mandataire tout puissant ?



Au delà du nécessaire encadrement des syndics, qui aura lieu peut-être dès 2013 comme l'a laissé entendre la ministre du logement Cécile Duflot - elle parlait des agents immobiliers mais un projet du gouvernement précédent visait l'ensemble des professions immobilières et comportait un volet pour les syndics suite à l'affaire "Urbania" -, se joue l'évolution du métier de syndic dans deux directions possibles : l'une est le maintien de la position actuelle du syndic en tant que mandataire de la copropriété, disposant de responsabilités mais aussi de prérogatives et de pouvoirs étendus, sous le contrôle d'un conseil syndical consultatif et, comme aujourd'hui, non décisionnaire. L'avantage est que la gestion de la copropriété est assurée a minima, même en l'absence de compétences et de disponibilités chez les copropriétaires.

Le problème est par contre que ce statu quo n'en est pas un : il exige un encadrement et un contrôle financier et de légalité plus stricts que ce qui existe actuellement comme on a pu le voir avec l'affaire "Urbania", des recours pour les copropriétaires autres que judiciaires, et un niveau de compétence et de prise de responsabilité chez les syndics bien supérieur à celui constaté aujourd'hui, notamment face aux défis de la fragilisation sociale et financière des copropriétés, de la préservation de leur patrimoine et de leur nécessaire rénovation énergétique.

L'autre voie serait celle d'un renforcement des pouvoirs décisionnaires du conseil syndical - il deviendrait un véritable conseil d'administration comme au Québec ou plus près de nous en Belgique - au détriment des prérogatives de l'assemblée générale mais aussi avec un rétrécissement de la fonction du syndic qui deviendrait un "administrateur modeste", exécuteur des décisions du premier. Dans les faits, beaucoup de copropriétés fonctionnent déjà sur ce mode, qui serait alors institutionnalisé. Cette voie tente beaucoup de monde, notamment chez les organisations de consommateurs, et elle ferait l'affaire de beaucoup de syndics, qui trouvent confortable de se reposer sur les conseils syndicaux, quand ils ne se mettent pas franchement à leur remorque. L'ARC, qui a prôné un temps cette évolution se montre aujourd'hui plus prudente au vu des risques qu'elle comporte : rareté des compétences nécessaires, responsabilité des conseillers syndicaux devenus administrateurs, dérives possibles de la part de particuliers qui ne peuvent être soumis aux mêmes contrôles que les professionnels, etc.

Si les syndics ne souhaitent pas se laisser tirer sur cette voie, il est urgent qu'ils le disent clairement, mais aussi qu'ils se donnent véritablement les moyens d'assumer la fonction qu'ils veulent conserver. Avant que les pouvoirs publics ne choisissent pour tout le monde !


(1) Colloque du 17 octobre "La copropriété dans 25 ans" - les présentations et documents - v. aussi dans notre forum la section consacrée au colloque

(2) v. Universimmo.com - 13/9/2011 : La réforme des professions immobilières pourrait prendre en marche le train du projet de loi de protection des consommateurs


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