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Régularisation de charges. Le 6/9/2006

"le locataire est obligé (...) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus" (article 7 de la loi du 6 juillet 1989)

La question :
Je viens de faire pour la première fois le calcul de régularisation de charges à mon locataire sur les 5 dernières années, le montant s’élève à 2000 euros. Le locataire refuse de payer le montant de cette régularisation, puis-je demander des frais de retard et dois-je faire appel à un huissier ?

Notre réponse :
La jurisprudence en avait consacré le principe depuis longtemps et désormais la loi l'affirme explicitement : "le locataire est obligé (...) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus" (article 7 de la loi du 6 juillet 1989), et les charges récupérables sont des "sommes accessoires au loyer principal" (article 23) ; celles-ci sont (même article) "exigibles sur justification en contrepartie :


"1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;


"2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;


"3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement."

Ceci étant, le même article 23, précise que "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle". Il n'y a cependant pas de sanction au fait de ne pas respecter cette annualité, et la réclamation des "loyers, des fermages et des charges locatives" se prescrit par 5 ans (article 2277 du code civil). Il s'ensuit par exemple que vous ne pouvez pas réclamer aujourd'hui de charges qui se rapportent à une période antérieure au 1er août 2001 ; dans la pratique, si votre locataire n'obtempère pas, il vous faut engager une des actions qui interrompent la prescription, la plus simple étant le commandement de payer par huissier (article 2244 du même code), et dans ce cas vous ne pourrez réclamer de somme qui se rapporte à une période antérieure de plus de 5 ans à la date du commandement...

Les charges étant recouvrables de la même manière que les loyers, vous pouvez engager les mêmes actions qu'en cas d'impayés de loyers : assignation en vue de la résiliation du bail et de la condamnation à payer, saisie, etc.

Il faut cependant prendre en considération le fait qu'un tribunal peut vous considérer comme doublement fautif(ve) et accorder au locataire au moins des délais de paiement confortables :

- parce que vous n'avez pas respecté votre obligation de régularisation annuelle,

- parce que (à moins que la régularisation négative ne soit due à une surconsommation d'eau (chaude ou froide) de la part de votre locataire, décomptée a moyen de compteur(s) divisionnaire(s)) vous avez demandé des provisions sous-évaluées, ce qui a pu tromper le locataire sur le véritable coût de son logement...

A l'extrême, le juge pourrait accorder au locataire (sous réserve qu'il le réclame) une réduction de loyer pour vice du consentement lors de la signature du bail au vu de la provision demandée...

Les choses n'en sont probablement pas là, mais il paraît en tous cas pour le moins difficile de demander des intérêts de retard ou une clause pénale, quand bien même elle serait stipulée au bail : mieux vaut être conciliant(e) et proposer d'emblée un plan de règlement échelonné sur 6 à 12 mois, voire plus en fonction des ressources du locataire...



voir également notre dossier Impayés locatifs - du pré-contentieux à l'expulsion»)

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