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La toiture de la maison que je loue en commercial est en mauvais état et mon bail met tous les travaux à ma charge... Le 13/5/2003

Si dans les baux commerciaux et a fortiori dans tous les baux régis par le seul Code civil, les bailleurs peuvent mettre à la charge du locataire tous les travaux y compris les "grosses réparations" définies à l'article 606 de ce code (en fait il s'agit des réparations incombant au nu-propriétaire en cas de démembrement de la propriété), l'article 1755 tempère nettement l'effet de telles clauses en stipulant sans appel qu'"Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure" !

La question :
Voici mon cas:
Je loue une propriété scindée comme ceci:
Une maison de maitre soumis à la loi de 1989 pour le rdc, et une parie du 1er étage, 2 pièces sont soumis à la reglmentation du bail commercial. Le problème est que la toiture de cette maison est en très mauvais état(elle a été construite en 1977), et qu'une partie est affectée à l'habitation et l'autre à l'activité commerciale.
Ds le contrat le bailleur a mis à ma charge la totalité des travaux (art 606 cc), en outre et je n'avais pas le choix , j'ai du prendre les lieux en l'état.(du fait de mon activité commerciale)
Que puis-je faire? Je n'ai pas les moyens de réparer cette toiture, de plus lors de la prise de possession je ne savais pas quel était l'état de cette toiture.
Puis faire valoir ce manque d'info, peut-il etre constitutif d'un vice caché?

Notre réponse :
Il s'agit de savoir si vous avez un bail ou deux baux distincts, l'un commercial et l'autre d'habitation loi de 1989 :

- dans le second cas, le bail d'habitation vous donne droit à la prise en charge de la réparation de la toiture par le bailleur dès lors qu'une partie des locaux couverts par le bail est affectée par l'état de la toiture ;

- dans le cas ou seul un bail commercial est concerné, quelles que soient les stipulations sur la prise en charge des "grosses réparations" définies par l'article 606 du Code civil, aux termes de l'article 1755 de ce même code les réparations cessent d'être à la charge du preneur quand elles sont occasionnées par la force majeure ou par la vétusté (Cass. 3e Ch. civ., 14 mai 1991, no 89-21.294, no 806 D, cts Mariani c/ Despierre)


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