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bailleurx
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 41 Posté - 04 mai 2012 :  23:11:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bon j'ai toujours du mal avec vos formules
mais j'ai pris le temps de décortiquer toutes vos formules en mettant des vrais chiffres et des vrais mots
hum
vous avez encore raison on dirait

bon je vais encore devoir modifier mon post...


ce ci dit si mon interprétation des Ca est bonnes ça consiste à juste à sortir ces charges des charges et la les réintégrer dans la partie fiscale

bref je ferais ça demain
vous avez fini par me convaincre
felicitations

vous n'avez toujours pas d'idée sur ce que sont ces fameux Ca ?

ca m'éviterait de continuer à écrire des bêtises
si vous avez une démonstration aussi convaincante vous privez pas


dlyz
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Revenir en haut de la page 42 Posté - 05 mai 2012 :  01:34:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Application : Exemple de Fluo

Je reprends les chiffres identiques à ceux utilisés dans le post de fluo :
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=115634

-218* : 36405 (production vendue de services)
-232* : 36405 (Total des produits d'exploitations)
-242* : ..8313 (Autres charges : petit matériel, consommables, eau, électricité, ass habitation,frais km, ...)
-244* : ..2326 (Impots et Taxes) dont 243 : 1003 (CFE ex Taxe Pro)
-254* : 13330 (Dotation aux amortissement : source de nos soucis ici)
-264* : 23969 (total des charges exploitations)
-270* : 12436 (REX)
-294* : 24852 (Charges financières : intérêts de crédits, assurance sur le crédit, agios, ...)
-310* :-12416 (Perte)


Loyer acquis :
La=36405 [232=218]

Dotation aux amortis (toujours positif et indépendant du résultat) :
D=13330 [254]

Le total des charges d’exploitation hors dotation aux amortissements :
C=23969 [264]+24852 [294]–13330 [254]=35491

Autres charges afférentes aux biens (résultat de Fluo que j'ai admis tel quel ) :
Cb=2959 [242Imm]+1320 [244Imm]+24852 [294Imm]=29131

Charges liées à l’activité de location (pas besoin de les extraire du moment on connaît C et Cb) :
Ca=C–Cb=35491–29131=6360

La limite du montant de l’amortissement respectant le 39C est calculé comme
L39c=La–Cb=36405-29131=7274

On se trouve ainsi dans le cas 0<L39c<=D, car D=13330 et L39C=7274.
"Loyer net" disponible est insuffisant pour déduire tout le montant des amortis, on déduit à la hauteur de L39C, soit
Mi=L39c=7274.

Mi est le montant des amortissements imputable et à imputer à présent, du résultat imposable de l’exercice.

La fraction écartée est alors
ARD=D–Mi=13330-7274=6056,
ce chiffre, à reporter en 330 (ou 318 selon certains), et sera récupérable ultérieurement.

Le résultat fiscal après déduction des amortis imputés (ou réintégration de ceux différés) est donc :
[Partie B]=-12416 [310]+6056=-6360

La case 310 n’est pas indépendante mais résultante des autres cases.
Le dernier chiffre (-6360) est à inscrire cases 354 et 372.

En parfaite cohérence avec les résultats de Fluo (à erreur d’arrondi près).

Sur l’annexe 4, on notera colonne 3 (et 4 qui est la somme des autres colonnes) :
- ligne A : 100 %
- ligne B : (ARD antérieur; néant en 1er exercice);
- ligne C : 6057 (ARD=6056, de l'exercice)
- ligne D : 13330 (D=13330, montant total de la dotation aux amortis de l'exercice)
- ligne F : 7273 (L39c=7274 montant utilisé (imputé) à l’exercice; Ici, L39c=D-ARD*)
- ligne G : (ARD à piocher en cas de bénéfice; néant en 1er exercice)
- ligne H : 6057 (cumul des ARD=(B+C-G)=6056 montant écarté, mise en "stock", récupérable plus tard)

* Cette égalité n'est pas identiquement valable, elle est fonction du résultat d'exploitation (cf. post #1).

Ajout tardif (en réponse à la question posée par BailleurX):

Je termine ce post en disant que:
1) Ca=6360 euros reportables 10 ans (à inscrire sur 2042 CK);
2) ARD=6056 euros reportables indéfiniment (à inscrire sur l'annexe 4).

Nota: le montant des amortissements de l'exercice est bien de 13330, dont 7274 ont été imputés et le reste=6056 à récupérer pour plus tard (en espérant !).

- Fin -
(Les cas des exercices N+1 et biens multiples viendront ...et avec la 2033-A ?)


Signature de dlyz 
Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme.

Édité par - dlyz le 06 mai 2012 22:36:09

bailleurx
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Revenir en haut de la page 43 Posté - 05 mai 2012 :  11:39:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bon bon
présenté comme ca j'ai suivi plus facilement, merci beaucoup

mais il y a 1 point sur le quel je n'arrive pas à comprendre votre démonstration

citation:
La case 310 n’est pas indépendante mais résultante des autres cases.
Le dernier chiffre (-6360) est à inscrire cases 354 et 372.


je ne vois pas pourquoi le resultat comptable devrait figurer tel quel au résultat fiscal
car il impliquerait que fluo ait un deficit reportable sur 10 ans et non un amortissement reportable indéfiniment

alors qu'en majorant le résultat fiscal de la part d'amortissement écarté le résultat fiscal serait également moins déficitaire

il me semble qu'on ne peut pas à la fois comptabiliser cette valeur en amortissement reportable et en deficit
et qu'il faudrait d'une part
- inscrire le montant des ARD dans la partie réintégration
et d'autre part
- les réintégrer au résultat comptable précédemment obtenu
pour connaître le résultat fiscal .. NON?



-----------------------------------------------------------------------


l'autre point qui me chiffonne toujours

vous partez de l'hypothèses que "Ca" tel que fluo l'a obtenu soit donc la comptabilisation de charges d'activité (non liées au bien)
alors que fluo dans ses post définit ainsi son retraitement des charges
j'écris juste Cb et Ca à coté pour faire le lien entre les 2 sujets

citation:

Auteur de la réponse: fluo
le: 06 avr. 2011 18:07:40

...ce qui est lié à l'immeuble et ce qui est lié aux locataires.

Cb =>Charges lieés à l'immeuble (déductible selon le 39-4) attention, jene parle ici que de ce qui n'est pas mis à l'actif (qui est "amorti") : articles de déco, peinture, petit matériel, livraison matériaux, petits matériaux, petites réparations, Assurance habitation (PNO pour ceux qui ne font pas de saisonnier), frais kilométriques (selon barême) liés à travaux

Ca => Charges liées aux locataires :Electricité, timbres postaux, enveloppes, bio éthanol pour mettre dans le poële, ramonage cheminée, bois pour la cheminée, eau, produits nettoyages fourni aux hôtes, TEOM, frais remise chèques vacances, quote part abonnement internet, quote part abonnement forfait mobil, frais généraux en espèces (plafonnés à 150 E selon la législation) car j'y ai mis les frais de lavomatic pour lesquels je n'ai pas de facture

244 lié aux immeubles : taxes foncières Cb
244 lié aux locataires : CFE (ex taxe pro)
Cb 294 lié aux immeubles : frais émission tableau amortissement, ass DC liées crédits, frais tenus compte, intérêts des crédits, pénalités de remboursements anticipés, frais de garantie (pour le crédit renégocié)

Cb ? par contre, je n'ai pas "retraité" la taxe de séjour. En effet, selon l'interprétation du comptable que j'avais consulté, celle-ci est neutre car je ne suis qu'un intermédiaire. En conséquences, la taxe de séjour percue ET reversée est rentrée en 218. Je n'ai pas refait le calcul car je trouve cela illogique puisque je fais comme si je ne l'avais pas perçue.


ATTENTION, non seulement ce n'est pas exhaustif (selon votre situation, vous pouvez avoir autre chose), mais il ne s'agit que d'une interprétation personnelle.



et sur ce point je ne suis pas encore convaincue que ce "retraitement des charges" (pour les differencier en Cb (pour les biens) ou ou Ca (pour l'activité) selon vos données ) soit le bon

en effet
les charges dites par fluo "liées au locataire" et que vous considérez donc comme "Ca" (venant majorer la part d'ARD si j'ai tout bien suivit votre raisonnement)
incluent notamment "Electricité, bio éthanol pour mettre dans le poële, ramonage cheminée, bois pour la cheminée, eau, produits nettoyages fourni aux hôtes, TEOM, quote part abonnement internet, quote part abonnement forfait mobil frais généraux


hors ces charges sont indirectement facturées au locataire
mon idée est que si FLUO louait à l'année, et qu'il fournissait ces mêmes prestations au locataire, elles seraient incluses dans la "provision /charges" payées mensuellement par le locataire

et le BO dit que sont à considérer en "Ca" ou charges afférentes à l'activité (rectification tardive : erreur je voulais dire le contraire) "Cb" ou charges afférentes au bien
citation:
des dépenses de gestion (*), d’entretien, de réparation et d’assurance y compris celles incombant aux locataires et mises à la charge du propriétaire..... des taxes foncières et des taxes annexes à ces impôts


vous me direz le BO parle pour ce qui est lié au locataire de de réparation et d’assurance mais pas de prestation de service
à ce sujet il est interrssant de lire le commentaire de Fluo sur la taxe de séjour, son comptable lui a dit.. mais..
et bien il me semble que le raisonnement du comptable devrait aussi s'appliquer à ces charges, dans la mesure ou le locataire les paye, (même si ce n'est pas clairement stipulé au contrat pour ce qui est de la location saisonnière..)


j'ai la même interrogation en ce qui concerne autres Charges toujours cités par Fluo en Ca et que j'avais écarté ci dessus à savoir:
timbres postaux, enveloppes, frais remise chèques vacances
qui eux me sembles en tous cas être des des dépenses de gestion

et aussi de la TEOM ne serait elle pas une taxes annexes à la taxe foncière
?



en tous les cas merci beaucoup dlyz pour vos brillantes démonstrations
en l'attente de la suite je vais carrément enlever mon autre post

car suite il y aura j'espère


Édité par - bailleurx le 06 mai 2012 15:34:43

dlyz
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Revenir en haut de la page 44 Posté - 05 mai 2012 :  12:36:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par bailleurx

... mais il y a 1 point sur le quel je n'arrive pas à comprendre votre démonstration

citation:
La case 310 n’est pas indépendante mais résultante des autres cases.
Le dernier chiffre (-6360) est à inscrire cases 354 et 372.
je ne vois pas pourquoi le resultat comptable devrait figurer tel quel au résultat fiscal
car il impliquerait que fluo ait un deficit reportable sur 10 ans et non un amortissement reportable indéfiniment

alors qu'en majorant le résultat fiscal de la part d'amortissement écarté le résultat fiscal serait également moins déficitaire

il me semble qu'on ne peut pas à la fois comptabiliser cette valeur en amortissement reportable et en deficit
et qu'il faudrait d'une part
- inscrire le montant des ARD dans la partie réintégration
et d'autre part
- les réintégrer au résultat comptable précédemment obtenu
pour connaître le résultat fiscal .. NON?

Voir mon ajout à la fin de mon précédent post.

Quant à la 2e partie de vos interrogations, il faut que je l'étudie en détail avant de vous y répondre.

Merci bcp pour votre intérêt et contribution.


Signature de dlyz 
Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme.

Édité par - dlyz le 05 mai 2012 13:59:05

bailleurx
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Revenir en haut de la page 45 Posté - 05 mai 2012 :  13:37:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ha oui pardon j'avais mal suivi
les -6330 n'était pas le résultat comptable

c'était déjà la résultante de -12416 de resultat comptable (cases 310 et 314) +6056 d'"amortissement écartés" ( case 330 ou 318)

toutes mes excuses
merci de votre patience
Signature de bailleurx 
être ou avoir là est la question

Édité par - bailleurx le 05 mai 2012 18:08:33

dlyz
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Revenir en haut de la page 46 Posté - 05 mai 2012 :  23:40:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La part des charges à écarter dans
le calcul des Amortissements Réellement Différés (ARD):


C’est équivalent à la détermination de la limite admise en déduction du résultat imposable de l’exercice au nom des amortissements.

citation:
Initialement posté par bailleurx
...
car suite il y aura j'espère

On part du texte officiel - la 1ère partie du paragraphe n° 20 <4 D-2-08> :
citation:
20. Le montant de l’amortissement des biens ou parts de copropriété admis en déduction de la base imposable est limité au montant du loyer acquis ou de la quote-part de résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.

S’il y a de l’embrouille chez certains, elle vient probablement de la rédaction (un peu confuse) conduisant à une compréhension difficile du 39C, en particulier la partie de la phrase:
"... montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts."

Le mot autres laisse penser que ces autres charges sont celles liées à l’activité de location.
Or, la bonne lecture consiste à dire que ces autres charges sont celles afférentes aux biens,
mais autres que la dotation aux amortissements.

En claire, il faut distinguer trois catégories parmi les charges d’exploitation (notée CT):
1) dépenses liées à l’activité de location (notée Ca) :
2) dépenses afférentes aux biens (notée Cb) :
3) dotation aux amortissements (notée D) :

On peut considérer la somme des deux premières comme charges extérieures, notées C=Ca+Cb.

C représente les vraies charges externes, associées à une sortie de trésorerie ,
tandis que D signifie une hypothétique perte interne (moins-value du patrimoine existant) sans sortie de trésorerie (plus exactement, la sortie de trésorerie a déjà été comptabilisée antérieurement).

La case 310 contient ces trois charges: CT=Ca+Cb+D.

On comprend facilement qu'au fond les 2 types de charges extérieures, Ca et Cb ont un tenant et aboutissant différent :
  • Ca : dépenses au bénéfice direct des locataires ;

  • Cb : dépenses au bénéfice direct du propriétaire (via ses biens), mais seulement indirectement aux locataires (via le logement).
La nature caractérisant les charges Ca et Ca est distincte :
  • Ca concerne les vraies charges extérieures : trésorerie sortie vers l’extérieur en échange de rien qui entre dans le patrimoine du locataire(erreur typo) propriétaire ;

  • D concerne les fausses charges extérieures (bien que vraies pertes "invisibles" du patrimoine) : sans flux de trésorerie sortie, mais comptées en déduction du résultat ;

  • Cb se trouve intermédiaire entre Ca et D : vraie sortie de trésorerie mais en échange de quelque chose qui entre dans le patrimoine du propriétaire (biens améliorés).
Cela explique pourquoi on a plus de difficulté et est moins certain quant au contenu exact des charges afférentes aux biens, lesquelles paraissent épineuses à bcp d’égard.

Si la case 310 (=Loyers acquis [232] - CT) est négative, il faut la partager entre 2 origines distinctes : celle de Ca et celle de Cb:

La part attribuée à Ca est reportable 10 ans (déficit fiscal),
tandis que celle attribuée à Cb est reportable indéfiniment (ARD).



Signature de dlyz 
Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme.

Édité par - dlyz le 06 mai 2012 14:59:50

bailleurx
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Revenir en haut de la page 47 Posté - 06 mai 2012 :  14:49:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pouvez vous préciser dans vos messages s'il s'agit d'un AVIS ou d'une certitude SVP

car
j'ai en core du mal à penser que cette differenciation des charges Cb et Ca puisse se faire sur le type de critères que vous évoquez

concerant les Ca vous dites
citation:
Ca : dépenses au bénéfice direct des locataires ;
Ca concerne les vraies charges extérieures : trésorerie sortie vers l’extérieur en échange de rien qui entre dans le patrimoine du locataire(erreur typo) propriétaire ;

j'ai pris note de votre modification mais ca ne change pas mes questions

il me semble que s'il en avait été ainsi, l'administration fiscale aurait dit: "les dépenses au bénéfice direct des locataires et non au bénéfice du bien" (ou quelque chose d'approchant)

or la précision apportée par le BO est "les charges liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location"

retournons encore une fois au Bo

citation:
Section 2 :
Calcul de la limitation pour les biens donnés en location ou mis à disposition par une personne physique

19. Conformément au 2 du II de l’article 39 C, en cas de location ou mise à disposition d’un bien par une personne physique, le montant de l’amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges.
Ainsi, l’article 77 de la loi de finances rectificative pour 2006 maintient pour les personnes physiques les mêmes limites de déduction des amortissements que celles prévues par les anciennes dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 39 C.


anciennes dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 39 C.
citation:
Article modifié (version en vigueur du 31 mars 1999 au 31 mars 2000)

L'amortissement des biens donnés en location ou mis à disposition sous toute autre forme est réparti sur la durée normale d'utilisation suivant des modalités fixées par décret en conseil d'Etat.

En cas de location ou de mise à disposition de biens sous toute autre forme consentie par une personne physique, par une société soumise au régime prévu à l'article 8, par une copropriété visée à l'article 8 quater ou 8 quinquies, ou par un groupement au sens des articles 239 quater, 239 quater B ou 239 quater C, le montant de l'amortissement des biens ou des parts de copropriété admis en déduction de la base imposable ne peut excéder, au titre d'un même exercice, celui du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts. La limitation de l'amortissement ne s'applique pas à la part de résultat revenant aux entreprises utilisatrices des biens, lorsque la location ou la mise à disposition n'est pas consentie, directement ou indirectement, par une personne physique.

Les dispositions du deuxième alinéa ne s'appliquent pas pour déterminer la part de résultat imposable selon les modalités prévues à l'article 238 bis K au nom des associés, copropriétaires ou membres soumis à l'impôt sur les sociétés, lorsque les contrats de location ont été conclus ou les mises à disposition sont intervenues antérieurement au 25 février 1998 ou lorsque l'acquisition des biens loués ou mis à disposition a fait l'objet d'une demande parvenue à l'autorité administrative avant le 15 septembre 1997 et portant sur l'un des agréments visés aux articles 238 bis HA, 238 bis HC et 238 bis HN, sauf en cas de location directe ou indirecte par une personne physique. Il en va de même de la part de résultat imposable au nom des associés, copropriétaires ou membres soumis à l'impôt sur le revenu lorsque les mises à disposition, sauf celles de biens mis par une entreprise à la disposition de l'un de ses dirigeants ou d'un membre de son personnel, sont intervenues antérieurement à la même date.

L'entreprise qui donne en location un bien dans les conditions prévues au 1° de l'article 1er de la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 relative aux entreprises pratiquant le crédit-bail ne peut constituer une provision pour prendre en compte la différence entre la valeur résiduelle du bien et le prix convenu pour l'acceptation de la promesse unilatérale de vente.



conclusion du BO
citation:
En d’autres termes, l’amortissement déductible correspond à la différence positive entre le montant des loyers acquis et le montant des charges, autres que l’amortissement, afférentes à ce bien ou ces parts de copropriété.



que pensez vous des précisions apportée par l'ancien 39C ?
peuvent elle influencer vos conclusions précédantes?


Édité par - bailleurx le 06 mai 2012 15:20:13

dlyz
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Revenir en haut de la page 48 Posté - 06 mai 2012 :  15:26:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par bailleurx

Pouvez vous préciser dans vos messages s'il s'agit d'un AVIS ou d'une certitude SVP

car
j'ai en core du mal à penser que cette differenciation des charges Cb et Ca puisse se faire sur le type de critères que vous évoquez

concerant les Ca vous dites
citation:
Ca : dépenses au bénéfice direct des locataires ;
Ca concerne les vraies charges extérieures : trésorerie sortie vers l’extérieur en échange de rien qui entre dans le patrimoine du locataire ;

D'abord, je signale une erreur d'un mot (important!) à corriger :
patrimoine du locataire ==> patrimoine du propriétaire

Je réponds honnêtement que c'est MON AVIS, bien qu'assez sûr sans pour autant ganrantie aucune ...

Assez sûr: car mon Cb a une signification précise définie par le n°22 du document <4 D-2-08>;
Ca=C-Cb, donc si C et Cb sont bien connues, pas besoin de définir Ca de manière indépendante.

Sans garantie: du fait que je n'ai pas la qualité d'un controleur fiscal.


citation:
conclusion du BO
citation:
En d’autres termes, l’amortissement déductible correspond à la différence positive entre le montant des loyers acquis et le montant des charges, autres que l’amortissement, afférentes à ce bien ou ces parts de copropriété.
que pensez vous des précisions apportée par l'ancien 39C ?
peuvent elle influencer vos conclusions précédantes?

Je pense que mes interprétations sont en parfaite cohérence avec la conclusion du BO que vous citez ci-dessus,
donc elle ne risque pas de pouvoir modifier mes conclusions,
(à moins que je retrouve par moi-même des erreurs ou d'autres arguments plus pertinents.)

Vous en pensez autrement, Bailleurx ?

Mes dires sont fondés sur les n° 20-22 .
En citant le n°19, et bcp d'autres textes, trouvez-vous qu'ils sont en contradiction avec les 20-22 ?
ou bien que je les ai mal interprétés ?

(il faut qu'on prenne un exemple concret pour illustration, ça ira mieux...)



Signature de dlyz 
Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme.

Édité par - dlyz le 06 mai 2012 22:42:04

bailleurx
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Revenir en haut de la page 49 Posté - 06 mai 2012 :  16:32:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui j'ai toujours un gros doute sur le fait que les prestations aux locataires, puisse être considérées comme des charges classées en Ca donc à ne pas prendre en compte pour la determination des limites aux dotations

voir mon message 43
2eme partie moi aussi j'avais fait une erreur que j'y ai modifié



mais bon pourquoi pas....

en re re re lisant

je note que concernant les charges payées par le locataire il ya bien une différence de définition entre les charges qui déterminent le loyers acquis qui sont ainsi notées
"dépenses incombant au propriétaire et mises par contrat à la charge du locataire ou de l’utilisateur"
et celles qui déterminent les Cb qui sont ainsi notées:
"(charges) de réparation et d’assurance y compris celles incombant aux locataires et mises à la charge du propriétaire "

il existe bel est bien une grande différence entre ces 2 définitions car l'une se limite aux assurances et réparations alors que l'autre peut comprendre un grand nombre de prestations comme eau, EDF, fuel, nettoyage, fourniture de linge,ramonage cheminée, bois pour la cheminée, produits nettoyages...

et si l'intention avait été que ces 2 valeurs se compensent, à mon avis les même termes auraient été employés

cette subtilité du langage fiscal, me permets donc je l'avoue d'imaginer que votre interprétation de la différenciation des charges soit en partie crédible

au moins pour ce qui relève "dépenses mises par contrat à la charge du locataire ou de l’utilisateur"



je crois que comme l'avait suggéré Fluo je vais faire une demande de précisions au centre des impôts pour qu'on sorte de cette question


Édité par - bailleurx le 10 mai 2012 21:43:25

dlyz
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Revenir en haut de la page 50 Posté - 06 mai 2012 :  16:57:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par bailleurx

oui j'ai toujours un gros doute sur le fait que les prestations aux locataires, puisse ne pas être considérées comme des charges classées en Ca donc à ne pas prendre en compte pour la determination des limites aux dotations
......
mais bon pourquoi pas....

en re re re lisant


Bailleurx,

Est-il possible que vous présentez une liste des charges (ou dépenses) rencontrées, ou hypothétiques, dans une activité de LMNP ?

Et je vous dirai comment je les classe: les quelles font partie de Ca et quelles autres partie de Cb.
Ce qui permettra peut-etre de mieux cercler des notions abstraites.


Signature de dlyz 
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bailleurx
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Revenir en haut de la page 51 Posté - 06 mai 2012 :  17:52:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
hors mis les dépenses qui passent en amortissement
voici a mon avis une liste de dépenses fréquemment rencontrées

payable par le propriétaire ou par le locataire si mit au contrat
elle peuvent concerner le logement ou les parties communes pour un logement dans un immeuble
eau,
electricité,
fuel,
nettoyage,
fourniture de linge,
amonage cheminée,
bois pour la cheminée,
produits nettoyages
menage
forfait internet, (et hors forfait)
forfait téléphonne (et hors forfait)
abonnement france telecom (sans consommation)
abonnement compteur eau
abonnement compteur electricité
taxe d'ordure ménagère TEOM (faisant parti de la taxe foncière pour la plus part mais pas pour tous, certain la reçoivent a part)
taxe de séjour
assurance habitation (du logement)
mobilier ou équipements détériorés
réparations (détérioration par le locataire)


payables par le propriétaire
1) frais qu'il n'aurait pas à payer s'il ne louait pas
CFE CTE (ancienne taxe professionnelle)
CSG RDS
assurance loyers impayés
diagnostic obligatoire (performance éngetique, plomb amiante)
carburant
location de véhicule (transport, travaux...)
publicité annonces
timbres postaux,
enveloppes,
fournitures de bureau (encre parier stylos..)
frais remise chèques vacances
achat de petits meubles et équipements (vétustes)
petites réparations (vétusté)
location de machine ou outil (travaux, menage..)
2) frais qu'il aurait à payer même s'il ne louait pas
charges financières (emprunts)
taxe foncière (et TEOM)
assurance PNO (des murs)
frais financier (pénalité de retard)
charges de copropriété
....

Édité par - bailleurx le 10 mai 2012 22:17:53

dlyz
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Revenir en haut de la page 52 Posté - 06 mai 2012 :  20:07:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Application - suite : Exemple de BailleurX

J'ai classées vos charges sans trop de difficulté, à part quelques précisions à porter sur la destination ou le but de certaines dépenses.

Je signale, au risque de me répéter que c’est en me conformant le plus près de l’esprit du 39C,
sans prétendre être LA vérité.

D’autres avis et observations sont les bienvenus, autant valables si argumentés.

Je réponds au sein même du texte de BailleurX en utilisant le code couleur : Ca=Rouge; Cb=Bleu.


citation:
Initialement posté par bailleurx

eau,
electricité,
fuel,
nettoyage,
fourniture de linge,
amonage cheminée,
bois pour la cheminée,
produits nettoyages
menage
forfait internet,
(et hors forfait)
forfait téléphonne (et hors forfait)
abonnement france telecom (sans consommation)
abonnement compteur eau
abonnement compteur electricité
taxe d'ordure ménagère TEOM
(faisant parti de la taxe foncière pour la plus part mais pas pour tous, certain la reçoivent a part)
taxe de séjour
assurance habitation
(du logement)
mobilier ou équipements détériorés : causé par usure normale ou accidentelle ?
réparations (détérioration par le locataire): idem

CFE CTE (ancienne taxe professionnelle): à le mettre en case 243 et/ou 244. Je ne sais pas s'il faut le réintégrer après la cse 310.
CSG RDS: Il me semble que cette dernière est à rétégrer après la case 310. Comment? je ne sais pas.

assurance loyers impayés
diagnostic obligatoire (performance éngetique, plomb amiante): si pour location
carburant : si pour activité de location
location de véhicule (transport, travaux...): idem si pas GROS travaux de rénovation
publicité annonces : si pour location
timbres postaux, si destinataire est locatiare et le contenu du courrier concerne la location
enveloppes, idem
fournitures de bureau (encre parier stylos..): si pour gérer location
frais remise chèques vacances: si en rapport avec LMNP
achat de petits meubles et équipements (vétustes)
petites réparations (vétusté)
location de machine ou outil (travaux, menage..) : je nuancerais les GROS travaux du ménage.

charges financières (emprunts)
taxe foncière (et TEOM)
assurance PNO (des murs)
frais financier (pénalité de retard)
charges de copropriété: liée à l'entretien/réparation de l’immeuble ou la présence de locataire ? (je suis en difficulté !)

....


Résultat présidentiel comme attendu, j'ai fini avec quelques corrections mineures, et après précisions apportées par BailleurX dans le post suivant.
(les lignes CFE/CTE et CSG/RDS ont été revues dans la version modifiée.)

Ouf: j'ai fait mon mieux ... et je n'ai pas toutes les solutuiions... Au secours, Fluo et autrtes !


Signature de dlyz 
Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme.

Édité par - dlyz le 07 mai 2012 00:04:54

bailleurx
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Revenir en haut de la page 53 Posté - 06 mai 2012 :  23:13:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil


diagnostic obligatoire (performance éngetique, plomb amiante): vente ou location ? (pour la location bien sur)
carburant : pour faire quoi ? lol pour me promer non pour me rendre aux location j'habite à 70km
location de véhicule (transport, travaux...): idem pour porter des meubles par exemple
publicité annonces : vente ou location pour louer bien sur pour louer je fais de la location pas du buisness
timbres postaux, destinée exacte ?pour envoyer des contrat des lettre de rappel de relance quand les locataires payent pas ya aussi des courrier recommandés
enveloppes, idem idem idem
fournitures de bureau (encre parier stylos..) pour rediger des contrat de locations de 20pages ou les courriers ci dessus
pour gérer location ou comptabilité générale, ou usage perso ? mais non toujours pour l'entreprise LMNP loueur en meublés...
frais remise chèques vacances: quel rapport avec LMNP ? ben les gens payent parfois avec des cheques vacances et ya des frais bancaire
location de machine ou outil (travaux, menage..)ha oui si je loue un shampouineuse pour raviver la moquette c'est pas pareil que si je loue une ponceuse pour renover le parquet?



citation:
Ouf: je fais mon mieux ... Au secours, Fluo et autrtes !


le pire c'est que je n''ai pas d'ARD je suis bénéficiaire, je n'ai plus de crédit, je vous embête juste pour le plaisir de savoir et de pouvoir le mettre en ligne dans le sujet récapitulatif

MERCI pour vos réponses

Signature de bailleurx 
être ou avoir là est la question

Édité par - bailleurx le 06 mai 2012 23:24:07

dlyz
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Revenir en haut de la page 54 Posté - 07 mai 2012 :  00:09:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par bailleurx

diagnostic obligatoire (performance éngetique, plomb amiante): vente ou location ? (pour la location bien sur)
carburant : pour faire quoi ? lol pour me promer non pour me rendre aux location j'habite à 70km
location de véhicule (transport, travaux...): idem pour porter des meubles par exemple
publicité annonces : vente ou location pour louer bien sur pour louer je fais de la location pas du buisness
timbres postaux, destinée exacte ?pour envoyer des contrat des lettre de rappel de relance quand les locataires payent pas ya aussi des courrier recommandés
enveloppes, idem idem idem
fournitures de bureau (encre parier stylos..) pour rediger des contrat de locations de 20pages ou les courriers ci dessus
pour gérer location ou comptabilité générale, ou usage perso ? mais non toujours pour l'entreprise LMNP loueur en meublés...
frais remise chèques vacances: quel rapport avec LMNP ? ben les gens payent parfois avec des cheques vacances et ya des frais bancaire
location de machine ou outil (travaux, menage..)ha oui si je loue un shampouineuse pour raviver la moquette c'est pas pareil que si je loue une ponceuse pour renover le parquet?

citation:
Ouf: je fais mon mieux ... Au secours, Fluo et autrtes !
le pire c'est que je n''ai pas d'ARD je suis bénéficiaire, je n'ai plus de crédit, je vous embête juste pour le plaisir de savoir et de pouvoir le mettre en ligne dans le sujet récapitulatif
MERCI pour vos réponses

Réponses apportées et intégrées dans mon post précédent tenant compte de vos précisions ci-dessus.


Signature de dlyz 
Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme.

bailleurx
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Revenir en haut de la page 55 Posté - 07 mai 2012 :  09:23:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bien
c'est bien ce que je pensais de votre raisonnement

pourtant
au BO 4 D-2-08 il est précisé que sont à classer en Cb
(ceux qui sont notés en gras n'étant que pour souligner l'étendue (vaste) que celà est supposé englober (pas l'orientation de mon propos)

citation:
Les charges venant en diminution du loyer pour la détermination de l’amortissement déductible sont celles qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif, à l’exclusion des dotations aux amortissements.
Il s’agit notamment :
- dans le cas des immeubles : des dépenses de gestion (sous réserve des précisions apportées au n° 23), d’entretien, de réparation et d’assurance y compris celles incombant aux locataires et mises à la charge du propriétaire ; des charges afférentes aux emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles ; des frais de gérance et de rémunération des gardes ou concierges ; des taxes foncières et des taxes annexes à ces impôts ; de la contribution annuelle sur les revenus locatifs, etc. ;
...
- dans le cas des biens meubles : des dépenses de gestion (sous réserve des précisions apportées au n° 23), d’entretien et de réparation supportées par le propriétaire ainsi que des intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de ces biens.

et j'ai aussi trouvé d'autres précisions concernant les biens meubles sur le site des impôts
citation:
-dans le cas de biens meubles : les charges financières correspondant aux emprunts contractés pour leur acquisition ; les dépenses de gestion, d'entretien et de réparation effectivement supportées par le propriétaire et, d'une façon générale, toute charge subie par ce dernier pour l'acquisition ou la conservation du revenu locatif.


on devrait au moins mettre en Cb ces dépenses là? ... non vous ne pensez pas?

prenons par exemple quelque chose de simple et d'assez évident comme :
les enveloppes timbres et papier... que vous avez classé en Ca vous ne pouvez pas nier que ce sont des frais de gestion (qu'ils soient ou non engagés pour conserver le revenus locatif ou l'état du bien) ils devraient donc être en Cb

ou les travaux qu'il soient duent à la vétusté ou à des dégradations cités ci dessus?

ou bien encore les assurances citées ci dessus?
....


a mon avis cette "logique" de retraitement des charges en fonction de ce qui augmente ou non la "valeur" du bien ne tient pas face à ces éléments

et lorsque sont clairement cités "les frais de gérance et de rémunération des gardes ou concierges " n'allez pas me dire que ces dépenses sont "au bénéfice direct du propriétaire (via ses biens)"



et c'est là que je voudrais en venir... pour que nous puissions avoir une compréhension de ce que sont rééllement les Ca plus "logique"

je regrette aussi, que Fluo et d'autres ne prennent pas part à cette conversation, ne serait ce que pour donner un avis...





ma maxime du jour: ce n'est pas parce qu'ils sont nombreux à ce tromper qu'ils ont raison... s'exprimer c'est partager...



Édité par - bailleurx le 07 mai 2012 14:31:09

bailleurx
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Revenir en haut de la page 56 Posté - 07 mai 2012 :  11:24:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
à l'appuis de mes remarques ci dessus
je cite ce document

http://www.defisconseil.fr/actualit...-lmp-125.php

Si votre raisonnement était bon il est serait étonnat que "defiscconseil" ne dise pas que les charges liées à l'acte de location ne doivent pas être prises en "charge" pour la déduction...
(comme ils le disent pour la taxe pro)
citation:
Les charges à prendre en compte sont constituées des dépenses de gestion, d'entretien, de réparation, d'assurance, de gérance et des frais financiers. Les dépense de grosses réparations, et de façon générale, celles prévues par l'article 606 du CC ne peuvent pas être déduites. Elles rentreront dans la base d'amortissement traditionnel.

Quelques particularités subsistent notamment :

La taxe professionnelle : ne doit pas être prise en charge pour la déduction, car il s'agit d'une taxe liée à l'activité et non à la location des biens
Les frais d'ingénierie : ce sont des frais qui recouvrent principalement des frais d'étude financière et patrimoniale. Il est impératif depouvoir justifier ces dépenses par la fourniture de dossier réel personnalisé. Dans ces cas, ces frais sont déductibles
Les frais de commercialisation : Ces frais doivent être justifiés par l'intermédiaire de la signature d'un mandat de recherche. Un arrêt de la Cour de Cassation (12.12.1995, n° 2170D) a entériné le fait que le paiement de la commission ne représentait pas une charge augmentative du prix de vente
Le financement TTC : il s'agit de veiller à isoler les intérêts d'emprunt correspondant au financement de la TVA et de ne pas les imputer comme charges déductibles. De plus, dans le cas du financement par crédit in fine, la somme récupérée et placée en assurance-vie pour la reconstitution du capital emprunté, doit être inscrit à l'actif du bilan.


je note la phrase qui me semble la clef qu'il nous manque pour opérer correctement au retraitement des charges

liée à l'activité et non à la location des biens

donc les charges qui serait en Ca serait lié purement à l'activé mais pas à la location du bien comme.. la comptabilité, des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes, de la taxe professionnelle dès lors qu’elle est liée à l’activité de location ou des frais de domiciliation.

et en Cb les charges liées au bien et à sa location (qui concerne le bien et/ou l'activité de location) en gros tout le reste


Édité par - bailleurx le 07 mai 2012 11:27:28

dlyz
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Revenir en haut de la page 57 Posté - 07 mai 2012 :  13:31:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par bailleurx
...pourtant
au BO 4 D-2-08 il est précisé que sont à classer en Cb
(ceux qui sont notés en gras n'étant que pour souligner l'étendue (vaste) que celà est supposé englober (pas l'orientation de mon propos)

citation:
-dans le cas de biens meubles : les charges financières correspondant aux emprunts contractés pour leur acquisition ; les dépenses de gestion, d'entretien et de réparation effectivement supportées par le propriétaire et, d'une façon générale, toute charge subie par ce dernier pour l'acquisition ou la conservation du revenu locatif.

on devrait au moins mettre en Cb ces dépenses là? ... non vous ne pensez pas?

Chère BailleurX:
je les mis en Cb !
Vérifiez la liste que j'ai colorée (intérêts, frais bancaires liés à l'emprunt, voire pénalités liées à remboursement...).


citation:
prenons par exemple quelque chose de simple et d'assez évident comme :
les enveloppes timbres et papier... que vous avez classé en Cb vous ne pouvez pas nier que ce sont des frais de gestion (qu'ils soient ou non engagés pour conserver le revenus locatif ou l'état du bien) ils devraient donc être en Cb

En supposant que votre Cb en rouge soit une erreur de frappe (il aurait dû être Ca en roure),
Si cette remarque est juste, les enveloppes timbres et papiers entrent bien dans la catégorie Ca.
Ils ne devraient pas être en Cb.

J'ai l'impression qu'on s'est mal compris, BailleursX vous et moi,
Vous interprétez à l'envers de ce que j'ai exprimé...


citation:
je regrette aussi, que Fluo et d'autres ne prennent pas part à cette conversation, ne serait ce que pour donner un avis...

ma maxime du jour: ce n'est pas parce qu'ils sont nombreux à ce tromper qu'ils ont raison... s'exprimer c'est partager...

Entièrement d'accord, et j'associe à votre appel solennel:
Revenez vite chers LMNP, pas juste avant le début ou la fin d'Avril
(on fermerait ce Forum à cette époque l'année prochaine)
!
Ne restez pas visiteurs invisibles
de l'ombre !!!


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Édité par - dlyz le 07 mai 2012 13:43:25

dlyz
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Revenir en haut de la page 58 Posté - 07 mai 2012 :  14:43:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Après avoir expliqué quel est le fondement du 39C au début de ce fil:
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12708

et comment l'appliquer en distinguant la nature des charges en Ca et Cb:
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=117222

et malgré de nombreuses explications et discussions: http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=117247

il me semble que je ne me suis pas expliqué suffisamment claire, il reste encore des questions !


Ce qui a été dit:

citation:
Initialement posté par dlyz
...
En claire, il faut distinguer trois catégories parmi les charges d’exploitation (notée CT):
1) dépenses liées à l’activité de location (notée Ca) :
2) dépenses afférentes aux biens (notée Cb) :
3) dotation aux amortissements (notée D) :

On peut considérer la somme des deux premières comme charges extérieures, notées C=Ca+Cb.

C représente les vraies charges externes, associées à une sortie de trésorerie ,
tandis que D signifie une hypothétique perte interne (moins-value du patrimoine existant) sans sortie de trésorerie (plus exactement, la sortie de trésorerie a déjà été comptabilisée antérieurement).

La case 310 contient ces trois charges: CT=Ca+Cb+D.

On comprend facilement qu'au fond les 2 types de charges extérieures, Ca et Cb ont un tenant et aboutissant différent :
  • Ca : dépenses au bénéfice direct des locataires ;

  • Cb : dépenses au bénéfice direct du propriétaire (via ses biens), mais seulement indirectement aux locataires (via le logement).
La nature caractérisant les charges Ca et Ca est distincte :
  • Ca concerne les vraies charges extérieures : trésorerie sortie vers l’extérieur en échange de rien qui entre dans le patrimoine du propriétaire ;

  • D concerne les fausses charges extérieures (bien que vraies pertes "invisibles" du patrimoine) : sans flux de trésorerie sortie, mais comptées en déduction du résultat ;

  • Cb se trouve intermédiaire entre Ca et D : vraie sortie de trésorerie mais en échange de quelque chose qui entre dans le patrimoine du propriétaire (biens améliorés).


Puisqu'il subsiste encore de points d'ombre, ici, je réitère ce qui a été présenté, en apportant
ma dernière et ultime précision quant à la distinction des Ca et Cb:
  • Cb a été défini clairement par le 39C (donc je n'y peux rien !);

  • Ca englobe toutes les charges pouvant être mises sur le compte des locataires,
càd, à faire payer par les locataires directement aux fournisseurs et/ou prestataires*,
si les locataires ne souhaitent pas passer par l'intermédiares du Bailleur, ou
si ce dernier a la possibilité ou la volonté et en mesure de le pratiquer,
bien que le plus souvent, le Bailleur leur en demande le remboursement.

J'espère que j'ai été claire, et c'est mon dernier mot à ce propos...
* Je m'interroge (sérieusement) sur la rigueur de cette phrase, après l'histoire de Cc !!!
Je la laisse en attendant d'y voir plus claire, à l'aide de BailleurX et de toutes les autres bonnes volontés !



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Édité par - dlyz le 07 mai 2012 16:20:00

bailleurx
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Revenir en haut de la page 59 Posté - 07 mai 2012 :  14:57:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par dlyz

citation:
prenons par exemple quelque chose de simple et d'assez évident comme :
les enveloppes timbres et papier... que vous avez classé en Cb vous ne pouvez pas nier que ce sont des frais de gestion (qu'ils soient ou non engagés pour conserver le revenus locatif ou l'état du bien) ils devraient donc être en Cb

En supposant que votre Cb en rouge soit une erreur de frappe (il aurait dû être Ca en roure),
Si cette remarque est juste, les enveloppes timbres et papiers entrent bien dans la catégorie Ca.
Ils ne devraient pas être en Cb.

J'ai l'impression qu'on s'est mal compris, BailleursX vous et moi,
Vous interprétez à l'envers de ce que j'ai exprimé...



oui je me suis trompé de lettre biens sur je voulais dire que vous placez les timbres envelopes et fourniture de bureau en Ca et qu'il faudrait les mettre en Cb vu que ce sont des frais de gestion

non ce n'est pas qu'on ne se comprend pas bien, c'est que vous refusez de chercher vraiment à comprendre ce que que je vous explique

les frais lié à l'activité et à la location sont des frais en Cb

les seuls frais qui sont en Ca sont ceux qui ne sont ni liées au bien ni à la location=ils ne concernent que l'activité, que le fonctionnement de l'entreprise

citation:
je les mis en Cb !
Vérifiez la liste que j'ai colorée (intérêts, frais bancaires liés à l'emprunt, voire pénalités liées à remboursement...).


oui pour (intérêts, frais bancaires liés à l'emprunt, voire pénalités liées à remboursement...).
mais, dans votre liste ni les travaux ni les assurances, ni les frais de gestion ne sont en Cb


pour arriver à faire comprendre cette notion il me semble que si je donne l'exemple suivant pourra apporter un écalirage différent:

imaginons un bailleur qui, loue des appartements dans un immeuble qui lui appartient entièrement

les frais qui seront en Ca sont ceux qui vont être necessité par l'activité, comme par exemple tenir la comptabilité de l'activité, mais qui ne pourront pas être clairement attibué à un appartement ou à l'autre si on a une ensemble de location
c'est la compta de l'activité BIC

de même pour les taxe professionnelles elles sont donnée sur l'ensemble de l'activité

et les Ca sont definit au BO comme ça:
citation:
la comptabilité, des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes, de la taxe professionnelle dès lors qu’elle est liée à l’activité de location ou des frais de domiciliation.


donc beaucoup de ce que vous avez mis en Ca ne doit pas y être






Édité par - bailleurx le 07 mai 2012 15:08:51

dlyz
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Revenir en haut de la page 60 Posté - 07 mai 2012 :  15:23:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par bailleurx

non ce n'est pas qu'on ne se comprend pas bien, c'est que vous refusez de chercher vraiment à comprendre ce que que je vous explique

les frais lié à l'activité et à la location sont des frais en Cb

les seuls frais qui sont en Ca sont ceux qui ne sont ni liées au bien ni à la location=ils ne concernent que l'activité, que le fonctionnement de l'entreprise

D'abord, est-ce que cette partie de vos avis, telle que je cite, traduit fidèlement votre pensée ? (ceci afin d'éviter tout malentendu.)

Si Oui, je commenterai cette citation (afin de ne pas détouner votre pensée).
Si Non, donnez-moi un morceau complet (sans être trop longue afin de ne pas s'y perdre).



Signature de dlyz 
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Édité par - dlyz le 07 mai 2012 15:32:01
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