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bailleurx
Contributeur vétéran
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 Posté - 29 avr. 2012 : 20:57:40
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droopy
Contributeur débutant
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 62
 Posté - 03 mai 2012 : 12:40:53
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Non, le K ne fait pas référence au cadre, mais c'est le nom que porte mon formulaire : 2031-K. ET le "Ter" se rapporte à la page (la 3è en l'occurrence).
Quant au cadre, il s'agit du cadre I.
Donc pour en revenir à cette discussion, comme dit dans un autre post, j'ai enfin pu rencontre quelqu'un de bonne volonté au S.I.E., et j'ai posé (entre autres) cette question-là .
Donc, Cadre I, "sous-cadre" Rémunérations, il y a les cases
Montant des prélèvements financiers effectués à titre personnel au cours de l’exercice (*) . . . . .
Montant des apports en capital ou des versements en compte courant faits au cours de l’exercice .. (*)
(*) À remplir par les entreprises passibles de l’impôt sur le revenu et dispensées de bilan.
Ce sont elles qui faisaient l'objet de ma question d'il y a quelques jours.
Etant en déficit, je ne suis pas vraiment concernée par la première case pour le moment (donc je garderai la question pour le jour où je serai bénéficiaire), mais pour la deuxième, l'inspectrice des impôts m'a répondu qu'effectivement je devais y faire figurer les apports en capital (virtuellement les versements sur le compte bancaire de la "société" - et je dis virtuellement, car celui-ci se confond avec mon compte perso, comme beaucoup, j'imagine).
J'y ai donc porté le montant qui correspondrait sur un bilan au "passif en début d'exercice", soit mes apports en numéraire et mon emprunt - lesquels ont servi à financer l'acquisition et les travaux effectués dans le logement mis en location. |
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zeroun
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63
Posté - 21 mai 2012 : 01:29:27
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bonjour a tous,
en lisant les différents post concernant le LMNP, qq questions m'assaillent :
1.
citation: Synthèse:
ce sujet traite uniquement du LMNP (non pro) dont les revenus sont imposables en tant que Bénefice Industriels et Commerciaux BIC ayant opté pour le régime du réel simplifié avec obligations allégées soit : BIC au réel super-simplifiée assujéti à l'IR (impôt sur le revenu)
- vos revenus tirés de la locations meublée doivent être inférieurs à ceux indiqués dans la notice de la 2033 de l'année à traiter
- vous ne récupérez pas la TVA (vous êtes en franchise de base)
- vous avez choisi de déclarer vos revenus au REEL (donc de comptabiliser vos charges frais... et éventuellement vos amortissements)
pourquoi etre en franchise de base ?
pourquoi ne pas vouloir récupérer la TVA ?
pour ma part, je pense que se mettre en TVA "réell simplifié" permet de récupérer 19,6% du prix de vente, je prends !
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zeroun
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64
Posté - 21 mai 2012 : 01:32:54
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2.
citation: En fait, vous avez :
-Micro BIC
-Réel simplifié (avec 2 cas
. . -Compta super simplifiée (livre de caisse)
. . -Compta classique
-Réel normal
qu'est ce que cette compta super simplifiée qui évite de remplir le formulaire 2033A ?
sont exempts les entreprise faisant moins de 54000€ de CA, mais étant un particulier, sommes nous une entreprise ?
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zeroun
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65
Posté - 21 mai 2012 : 01:35:02
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3.
citation: NB : La réduction d’impôt pour frais de comptabilité Plafonnée à 915 € par an est directement déductible de vos revenus à la double condition que :
-1- votre Chiffre d'affaire soit inférieur à 32600 pour 2011 (81500 pour un saisonnier*)
-2- les comptes aient été validés par un CGA (centre de gestion agréé)
La validation de vos déclarations par un CGA évite par ailleurs la majoration automatique de 25% de votre bénéfice.
Pour ce faire vous devez IMPERATIVEMENT avoir cotisé à un CGA avant le 31 décembre de l'année précédant la déclaration ou dans les 5 mois suivant la création de votre activité
de quoi parle t on ? j'ai jamais entendu parlé de ce truc, qui est concerné ?
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zeroun
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66
Posté - 21 mai 2012 : 18:03:49
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je crois que je viens de trouver tout seul la réponse à ma question 1 :
pourquoi parler vous de franchise de base (et donc vous ne récupérez pas la TVA) ?
et bien, car vous ne pouvez pas faire autrement !
en effet, j'ai acheté une chambre étudiante dans une résidence de "services", ce qui me permet de récupérer 20% du prix d'achat.
Pour les loc meublées classiques, on n'a pas de TVA a récupérer.
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jp26
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Posté - 21 mai 2012 : 18:51:32
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j'ai pas tout lu mais j'ai lu qu'on pouvait ne pas tenir de compta en dessous d'un certain seuil, ce qui pose une autre question
Comment passer par un CGA quand on ne tient pas de compta?
Pour ma part, j'ai un cabinet d'expert comptable et je passe par un CGA, ce qui permet d'échapper à la "surtaxe" de 20 % sur le résultat fiscal
pour info et pour corriger un ou 2 posts, l'acquisition doit se décomposer de la manière suivante pour l'immobilisation au titre de l'activité LMNP
Valeur acquisition = prix d'achat augmenté de tous les frais d'acquisition
amortissement:
terrain non amortissable 10%
Terrassement 25 % 20 ans
Charpente couverture 10 % 20 ans
Façade Etanchéité 10% 10 ans
Menuiseries ext 10 % 10 ans
Plomberie sanitaire 5% 10 ans
Peintures plafonds cloisons 15 % 12 ans
Carrelage sols 5% 15 ans
Chauffage clim 10 % 10 ans |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 22 mai 2012 : 09:29:51
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JP26
on peut passer directement par un CGA sans avoir de comptable
j'en ai trouvé une qui accepte à condition que je présente mon journal de caisse excel et que je remplisse la 2033A
pour les immo votre exemple en est un mais ce n'est qu'un exemple chacun fait comme il souhaite dans la mesure ou il respecte les "normes"
zeroum
pour le remboursement par le fisc de vos frais de compta
il ya juste une case à remplir dans la 2041 (de memoire)
pour le fait d'être ou pas en franchise d'e TVA je ne me souviens plus si un non pro peut choisir un régime avec declaration de TVA
toute personne qui loue des logements meublés est obligée de s'enregistrer, il devient donc une entreprise avec un N° de siret
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jp26
Nouveau Membre
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Posté - 23 mai 2012 : 21:25:52
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J'ai fait 2 ans en CGA sans expert comptable, puis je suis passé par un expert comptable pour faire la vérification de la compta, les opérations de fin d'année, les déclarations et les relations avec le CGA
C'est très vite rentabilisé........
Je dois dire que je tiens une vraie comptabilité normalisée au réel ( logiciel Oxygène), et que le CGA me demande beaucoup plus qu'un simple journal de caisse
Il me parait incompatible de "faire comme on le souhaite" et "respecter les normes"
C'est l'un ou l'autre et j'ai choisi la seconde option |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 30 mai 2012 : 11:19:45
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Je passe par là par hasard et j'ai quelques remarques.
citation: J'ai fait 2 ans en CGA sans expert comptable, puis je suis passé par un expert comptable pour faire la vérification de la compta, les opérations de fin d'année, les déclarations et les relations avec le CGA
C'est très vite rentabilisé........
Cela dépend par ce que vous entendez par là . Si vous parlez du côté financier et que vous êtes déficitaires, vous n'avez pas de majoration de 20% et donc les frais de compta ne sont donc pas "récupérés". surtout si vous dépassez le plafond permettant la réduction de 915 E sur la 2042 !
Si vous parlez du côté "conseil", je dis faut voir (cf la fin de mon intervention)
Si vous parlez du côté "prise de tête" voire "perte de temps", je réponds aussi "faut voir" mais je comprends aisément le choix de la simplicité. Ce qu'il faut "voir", c'est la prestation "offerte" (donc le gain de temps), la montant facturé.
Autre point, je n'ai pas l'habitude d'être avocat (surtout de BailleurX) mais il me semble opportun de revenir sur ce passage. Lorsqu'elle écrit :
citation: pour les immo votre exemple en est un mais ce n'est qu'un exemple chacun fait comme il souhaite dans la mesure ou il respecte les "normes"
et que jp26 répond :
citation: Il me parait incompatible de "faire comme on le souhaite" et "respecter les normes"
Je dis que les normes dont parle BailleurX sont celles mentionnées par les textes officiels notamment http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/actifs.pdf à la page 86.
Ainsi, chacun fait en fonction de son immeuble (le "comme il veut" mentionné par baileurX).
Et lorsque vous notez VOTRE décomposition, il s'agit d'un exemple. Je ne vois comprend donc pas votre phrase
citation: pour info et pour corriger un ou 2 posts, l'acquisition doit se décomposer de la manière suivante pour l'immobilisation au titre de l'activité LMNP .
En effet, selon que votre immeuble est sur un terrain de 200 m2 et occupe tout le terrain ou s'il est sur 6000m2, la part du terrain variera (disons généralement de 10 à 20% mais cela peut sortir de cette fourchette en le justifiant bien entendu).
Ce qu'il faut c'est SE REFERER AUX TEXTES et toujours justifier ses choix qui doivent être constants dans leur logique.
Enfin (du moins presque), il n'y a pas de vraie ou fausse comptabilité, il y a :
-le micro bic (on ne comptabilise que les entrées mais c'est aussi une forme de compta)
-la comptabilité super simplifiée qui est une forme de comptabilité
-la comptabilité classique qui reprend un Plan Comptable Généralisé
Enfin, pour finir (vraiment), le choix CGA, Expert-comptable, comptable ou "auto-comptabilité" sont des choix personnels.
Toutefois, ce choix n'interdit pas de se renseigner afin de s'assurer que votre "intermédiaire" n'a rien oublié qui pourrait être intéressant pour vous. En effet, ils (les professionnels sus-mentionnés) se contentent de prendre les éléments que vous leur donnez et de les "mettre en musique". Ils ne vous conseillent pas (d'où l'intérêt de se tenir informé en prenant les textes sources).
Attention, ce n'est pas une critique : simplement, ce n'est pas leur métier ! |
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biscotte
Contributeur senior
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Posté - 31 oct. 2012 : 16:07:38
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juste un mot pour vous remercier de ce boulot immense qui aide bien j'en suis sûre les néophytes comme moi...merci merci merci! |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 11 déc. 2012 : 12:29:57
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titoupolo
Nouveau Membre
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Posté - 24 avr. 2013 : 16:44:39
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Bonjour à tous et MERCI infiniment à Bailleurx, Fluo et tous les contributeurs de forum concernant le LMNP, qui m'ont permis de me lancer dans la déclaration des revenus BIC au régime réel super simplifié pour ma première déclaration l'an dernier, moyennant il est vrai des dizaines d’heures de lecture, des difficultés à suivre souvent, des fous-rires parfois (si si) et un peu d'insomnie...
Donc un grand merci à celles et ceux qui partagent le résultat de leurs recherches avec autant de conviction, textes de référence à l'appui, et souvent avec humour, ce qui contribue à relativiser tout ceci...
J’ai bien lu, relu et re-relu l’ensemble des posts sur le sujet, notamment la fameuse contribution des deux auteurs cités plus haut dans le récapitulatif http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625 dont il me semble la suite reste à venir ( ??) pour ma part je suis dans l’attente ! mais une grosse interrogation subsiste à mon niveau.
Si j'ai parfaitement suivi, la limitation de la dotation aux amortissements selon l’article 39C implique qu’une partie des amortissements de l’exercice se trouve in fine « transformée » en déficit fiscal (du fait que la différence entre le résultat comptable (case 312/314) et la fraction écartée selon l’application du même article (case 318ou 330) est négative et se retrouve en case 354).
Cela se heurte , il me semble, au fait qu’il est partout fait mention (mais il est vrai je ne peux mettre la main sur une quelconque référence, j’ai vu quelque part article 39C mais j’ai bien lu je ne vois pas) que les amortissements ne peuvent contribuer à créer ou creuser de déficit fiscal (et d’autant plus il me semble que le déficit comptable est entièrement dû aux amortissements de l’année).
Pouvez-vous me confirmer cette apparente contradiction ? Ou bien n'ai-je vraiment rien compris?
Merci encore
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 24 avr. 2013 : 17:53:08
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merci titou de vos retours ca fait toujours plaisir de savoir que ce travail même inachevé peut être utile et relativement compréhensible
effectivement concernant le 39C nous ne sommes pas parvenu à un accord c'est d'ailleurs pour ca que ce sujet n'a pas avancé
pour ma part je partage votre conviction
les amortissements ne peuvent pas contribuer à créer du déficit
il est cependant noté quelques éléments à ne pas prendre en compte parmi les charges pour calculer la part d'amortissement dites à écarter (et donc étant à reporter sur les années suivantes)
ces charges sont celles dites "liées purement à l'activité mais pas au bien mis en location"
et nos divergences reposent uniquement sur l'interprétation que l'on fait de cette phrase
- pour ma part tenant compte des éléments qui sont cités comme faisant partie des "charges directement liées à l'activité mais non au bien mis en location" (qui sont pour memoire: frais de comptabilité, honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes, taxe professionnelle)
je pense comprendre que ce sont des charges qui sont liées à l'administration de l'entreprises (et qui donc n'émane pas de l'activité de location)
dans cette phrase c'est selon moi les mots "liée purement à l'activité "qui sont important
- d'autres ont compris eux (j'espère ne pas trahir leur pensé, mais je suis relativement certaine que c'est celle de fluo, je pense que c'était l'avis de ribouldingue, quant à celle de dliz je tente encore de percer le mystère... )
qu'il s'agit aussi des charges qui concerne l'activité mais pas le bien... ils pensent donc que l'on doit exclure du calcul la part de charges qui correspondent par exemple aux comsomations des locataires en eau gaz electricité, mais aussi les timbres et fournitures qui sont génnérés du fait qu'il y ai des locataires
en d'autre termes il y aurait d'une part les frais fixes (liés au bien) et les frais variables (liés à l'activité)
ce serait donc selon eux cette part de frais variables qui serait à considérer comme "liées purement à l'activité mais pas au bien mis en location"
dans cette phrase selon eux les mots "mais pas au bien " serait important
cette lecture est tout aussi plosible que la mienne
et tennat compte que c'est fluo qui m'a guidé dans mon démarage j'ai été tenté d'y croire
mais lorsque j'ai vu le boulo de titant pour départager dans une facture d'électricité la part d'abonement (liée au bien) et la part de conso (liée à l'activité), je me suis dit que pour du super simplifié ca devenait vraiment une usine à gaz... (usine à gaz à déclarer en BIC ? )
mais surtout ce qui qui a conforté mon opignon c'est que
sont citées parmi les charges à déduire du montant du loyer acquis pour determiner quelle part d'amortissment est admise charges qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif
"les dépenses de gestion (sauf...) ,
et les dépenses d’entretien, de réparation et d’assurance y compris celles incombant aux locataires"
j'en conclus donc que les charges qui qui sont normalement à la charges du locataire (dans une location de longue durée comme l'eau l'electricité.... ) font parti des charges à prendre en compte
et que les charges de gestion (sauf celles faisant partie des charges "liées purement à l'activité mais pas au bien mis en location", qui sont explicitement citées) font aussi partie des charges à prendre en compte
mais aucun de nous ne veux s'engager à dire une bêtise donc....
nous avons envoyé une demande de rescrit aux impôt qui ne nous ont jamais répondu....
et le débat se poursuit encore
un nouveau sujet est arrivé ici
DEBAT : différenciation des charges selon 39-C ?
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=15303
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Édité par - bailleurx le 24 avr. 2013 18:06:26 |
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dlyz
Contributeur senior
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Posté - 24 avr. 2013 : 21:40:03
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bailleurx
Contributeur vétéran
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76
Posté - 24 avr. 2013 : 21:57:00
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on ne va pas poluer tous les sujets avec cette discussion donc je répond en vous citant sur l'autre sujet
merci |
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titoupolo
Nouveau Membre
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77
Posté - 25 avr. 2013 : 09:49:07
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Bien , pour ma part il est vrai cette différenciation des charges est une question d'interprétation et qui dépend il me semble aussi des cas de figure. Dans mon cas, je facture un forfait de charges, donc non régularisable en fin d'exercice. Mais, à la limite, cela n'entre pas tant que ça en ligne de compte. Par contre, les factures d'eau sont réparties sur la copropriété en fonction des tantièmes, et je les paierais, que mon logement soit occupé ou pas. Je ne peux donc pas considérer que ces charges sont purement liées à l'activité de location.
Pour ce qui est de l'EDF, je ne m'en occupe pas, ce sont mes locataires qui ont pris l'abonnement. La question se pose à la limite chez moi pour les frais d'entretien de chaudière, mais il me semble que si je devais y vivre moi-même, je l'entretiendrais de la même manière... j'ai donc décidé de ne pas exclure cette charge du calcul.
Ce qui fait que ma fraction écartée d'amortissements égale mon déficit comptable la première année. Cela est différent dès que l'on honore la taxe pro ou CFE j'imagine (puisqu'elle constitue une charge liée purement à l'activité de location)...
C'est pour cela que j'anticipe, et me repose donc cette question, comment un excédent d'amortissement peut-il conduire à générer un déficit fiscal, quand bien même celui-ci serait généré par l'application du 39C?
La question reste entière donc , en tout cas je vous remercie de votre réponse ! |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 25 avr. 2013 : 10:16:41
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et bien vous venez de le dire vous même
la CFE par exemple peut créer un deficit
on pourrait penser que les frais de compta et CGA aussi
oui mais pas forcement tout..
car si on pense bénéficier de la remise d'impôt (jusqu'à 915€)
on doit aussi réintégrer cette part récupérable en casse 330 (à hauteur du montant réellement payé et passé en charges)
après si par exemple on se verse un salaire c'est pareil c'est a réintègrer
et ce qui est à réintégrer dans la partie fiscale diminue donc toujours le déficit... (en gros ça s'équilibre et ça ramène le déficit à 0)
apres pour les honoraires d'approbation des comptes lors des AG ... je sais pas (j'ai pas étudié la question)
voici ce que j'en disais déjà l'an dernier..
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12798 |
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djalouk
Contributeur actif
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Posté - 28 avr. 2013 : 18:07:41
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Bonjour,
En suivant l'exemple, j'ai pu réaliser sans difficulté le découpage en composants et le tableau d'amortissements.
Pour partir sur de bonnes bases, avant de poursuivre, j'aimerais affiner et essayer de bien adapter l'exemple à ma situation.
Pour information, mon bien est un appartement dans une résidence (au 1er étage).
Sachant qu'il est fort probable que je change les fenêtres un jour, j'ai créé un composant spécifique pour faciliter les écritures et de futurs calculs :
Structure (gros Å“uvre) 45 % du total sur 50 ans
Façades - étanchéité - couverture 10 % du total sur 25 ans
Menuiseries extérieures 5 % du total sur 25 ans
Installations Générales Techniques (IGT) dont chauffage, chauffe-eau 20 % du total sur 20 ans
Agencements (cloisons, chapes, plâteries, revêtements, plomberie, câblage, électricité) 20 % du total sur 12 ans
Je pense qu'un jour, l'appartement sera repeint, voire même plus (enduit etc...), il pourrait également être pratique de créer un composant spécifique ? (là encore pour faciliter les calculs).
Pour le reste, je sais simplement que le choix du nombre d'années pour l'amortissement est important par rapport à la revente.
Pour ma part, je ne sais pas si ce sera possible (je dois encore acheter ma résidence principale), mais l'objectif est de le garder à vie. J'ai donc gardé les valeurs préconisées.
Merci pour vos éclairages complémentaires.
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 28 avr. 2013 : 21:16:01
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oui la demarche est bonne
mais vous devez quand même inclure une part de terrain
d'au moins 10% (normalement 15)
mais bon ca depend la valeur du terrain sur votre secteur et aussi le nb de logements sur le même terrain (si c'est un immeuble de 2 appartements ou de 50 appartements)
donc il va falloir baisser un peu vos parts diverses pour arriver à 100% terrain inclus |
Édité par - bailleurx le 28 avr. 2013 21:17:35 |
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Sujet |
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Remarques régime LMNP - compta 
