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afleury
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 Posté - 08 août 2013 : 08:45:22
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Étant membre de l'ASL du lotissement dont ma maison fait partie, j'ai tenté d'apprendre un peu le contexte juridique des ASL.
J'ai rapidement compris que les statuts de notre ASL, établis en 2001 par le lotisseur-constructeur, n'étaient pas conformes à l'ordonnance de 2004 ni au décret de 2006.
Au cours de ma recherche de documentation, j'ai lu avec beaucoup d'attention la lettre de l'UNARC au Ministre de l'Intérieur qui m'a vraiment fortement inquiété, ainsi que l'arrêt de la Cour de Cassation.
http://www.unarc.asso.fr/documentat...-l-int-rieur
http://www.courdecassation.fr/publi...5_20612.html
En fait, même si je n'ai trouvé nulle part de confirmation de cette interprétation, il me semble que l'irréversibilité de la perte du pouvoir d'ester en justice est strictement lié à l'application de l'article 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2004.
Or cet article ne concerne que les statuts faisant référence aux textes législatifs précédant l'ordonnance de 2004.
Les ASL se réclamant de l'ordonnance de 2004 elle-même ne semblent pas concernées.
D'ailleurs le texte de l'arrêt de la Cour de Cassation réfute en premier quatre justifications et les remplace par une argumentation qui inclut seule cette référence aux textes législatifs antérieurs à l'ordonnance de 2004.
Il me semble donc qu'il suffit, lors de la modification des statuts, en plus des modifications de mise en conformité, de retirer toute référence aux textes législatifs antérieurs à 2004 et de les remplacer par une référence exclusive à l'ordonnance de 2004 pour retrouver une capacité d'ester en justice.
J'aimerais beaucoup avoir l'avis des personnes intéressées par ce sujet, aussi je vous remercie d'avance de prendre le temps de m'envoyer une réponse, même brève bien sûr.
Cordialement,
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 Posté - 08 août 2013 : 09:12:49
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la mise à jour des statuts ne pose aucun problème quand il y a unanimité des colotis... : il suffit alors de mettre les statuts en stricte conformité avec l'ordonnance, ce qui ne pose en général pas de difficulté sérieuse.
c'est uniquement quand un ou plusieurs colotis refusent cette mise à jour que ça se complique : l'ASL a alors bien une personnalité morale mais amputée de son droit d'ester... ce qui l'empêche par exemple d'engager un recours contre un colotis qui refuserait de régler sa cotisation annuelle que l'ASL a pourtant la possibilité de réclamer et de percevoir.
dans quelle situation êtes vous ?
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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afleury
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 2
Posté - 08 août 2013 : 09:54:14
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Pour l'instant, le problème de la mise en conformité ne concerne pas grand monde chez nous..
D'ailleurs, cela reste très abstrait
1- car il n'y a que l'adresse de l'ASL à rendre fixe et à rajouter un article sur la distraction d'un lot, le reste est conforme
2- car tout le monde paie correctement à condition que tout le travail de comptabilité, de convocation des entreprises d'entretien (ramassage des poubelles, pompe de relevage, changement des ampoules d'éclairage, réparations des pannes du portail d'entrée..) soit fait bénévolement par une seule personne bénévole sur 31 membres..
Mais le problème que je crains c'est l'irréversibilité décrite par certains, notamment l'UNARC comme d'autres sites d'avocats ..
La réponse que je redoute est donc : pourquoi changer les statuts si ça ne sert à rien ??
Ce que je recherche est un moyen de contourner cette irréversibilité de l'impossibilité d'ester en justice. |
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Posté - 08 août 2013 : 10:02:13
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je suis de ceux qui ne croient en aucun cas à cette irréversibilité et partage à ce titre non pas l'inquiétude mais les affirmations de l'UNARC, comme de nombreux auteurs d'ailleurs.
elle serait totalement contraire notamment à la liberté d'association puisque vous pourriez évidemment créer une nouvelle ASL parfaitement conforme à l'ordonnance ayant le même objet : si les colotis sont unanimes, rien ne permet de s'y opposer !!!
profitez de l'harmonie actuelle et mettez vos statuts à jours puis déclarez la modification en préfecture pour publication : dans tous les cas, ça, ça sera fait.... et vous verrez bien plus tard comment aura évolué la jurisprudence et la loi.
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Emmanuel Wormser
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afleury
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4
Posté - 08 août 2013 : 10:08:48
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Merci pour vos encouragements.
Nous avons la chance que nos statuts peuvent être modifiés par une majorité des 2/3.
donc je garde bon espoir.. 22 voix sur 31, cela devrait pouvoir se trouver après une bonne tournée des voisins, juste avant la prochaine AG |
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Posté - 08 août 2013 : 10:17:12
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ah non !
je vous conseille très fortement l'unanimité...
à la moindre opposition, vous fragilisez l'édifice. |
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Emmanuel Wormser
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afleury
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Posté - 08 août 2013 : 13:22:37
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Sage conseil, nous allons essayer !
Notre problème viendra des absents et des abstentionnistes..
Il va falloir imprimer des pouvoirs en couleur ?
Merci encore. |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 02 sept. 2013 : 06:53:06
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
ah non !
je vous conseille très fortement l'unanimité...
à la moindre opposition, vous fragilisez l'édifice.
Pourquoi l'unanimité si les statuts actuels prévoient les 2/3?
Quelles conséquences légales? |
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8
Posté - 02 sept. 2013 : 07:06:51
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parce que la situation reste fragile... et incertaine... et que l'unanimité est une "sécurité" à mon sens. |
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Emmanuel Wormser
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 02 sept. 2013 : 07:36:54
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
parce que la situation reste fragile... et incertaine... et que l'unanimité est une "sécurité" à mon sens.
Merci, et d'accord pour la réponse.
Il n'y a donc aucun aspect légal dans cette proposition d'unanimité. |
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10
Posté - 02 sept. 2013 : 08:21:38
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toutafé !
et, à ma connaissance, ça n'a pas été jugé, ni dans un sens ni dans l'autre...
reste que devant le TGI, je serai plus ... serein avec l'unanimité en poche surtout dans le cas, fréquent dans les très anciens lotissements, où des lots ont été divisés sans modification du CdC ou des statuts et que le décompte de majorité est devenu un casse-tête, faute de pouvoir déterminer ... "qui doit voter". |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 02 sept. 2013 08:37:36 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 07 sept. 2013 : 09:38:44
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Je ne comprends pas très bien les questions posées à propos de la majorité nécessaire pour la décision de mise en conformité avec les dispositions de l'ordonnance.
Je suppose que dans vos statuts il y a une majorité simple pour les décisions courantes et une ou plusieurs majorité(s) renforcées pour certaines décisions et la modification des statuts.
Il y a bien une réponse ministérielle (JOAN n° 78182 29/06/2010) qui indique que les décisions de mise en conformité doivent être prises dans les conditions prvues par les statuts pour toute modification statutaire.
Pourtant le bon sens juridique commande de considérer que la modification de statuts imposées par la loi ou le règlement est une décision courante. Il ne s'agit pas d'une modification des statuts proposée par une partie des syndicataires pour modifier l'organisation de l'ASL.
C'est encore un point à piocher en n'oubliant pas que les régimes juridiques particuliers n'excluent pas totalement le recours aux principes généraux du droit.
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majik
Contributeur senior
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Posté - 07 sept. 2013 : 10:16:21
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La lettre de l'UNARC au Ministre de l'Intérieur révèle un contresens commis à la lecture de la décision de la Cour de cassation qu’il serait bon de relever et qui trouve sans doute son origine dans la méconnaissance de l’arrêt de la Cour d’appel contre lequel le pourvoi était dirigé.
L’AFUL avait assigné le 18 juillet 2008 sans produire en 1ère instance le justificatif de sa publication en 2003.
Puis en appel, elle l’avait produit…
Mais alors l’assignée a soulevé le défaut de régularisation à O2004 et D 2006 dans le délai transitoire et la CA a confirmé que l’AFUL avait perdu la capacité à agir//art.32CPC
La décision ne prononce pas que l’AFUL a « définitivement perdu » sa capacité juridique et ne dit pas que la régularisation est impossible.
Il résulte de cette procédure que la régularisation des ASP créées antérieurement est nécessaire pour les constituer conformément aux dispositions législatives qui instaurent une publicité au Journal Officiel.
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JPM
Modérateur
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13
Posté - 07 sept. 2013 : 10:52:18
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Au bout de ce lien, et dans le commentaire de l'arrêt de la Cour de cassation vous trouverez les observations de Me Franceschi pour le cabinet LGL Avocat :
http://www.jpm-copro.com/Cass%2005-07-2011-1.htm
Elle estime que la Cour de cassation a ajouté à la loi 
Mais, il semble que les Préfectures se montrent bienveillantes. Il faut donc vérifier ce point et profiter de toute bonne occasion.
Ceci étant un syndicataire contestataire systématique pourra toujours aller fouiller dans la jurisprudence et prétendre que la bienveillance préfectorale ne peut couvrir toutes les irrégularits.
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Posté - 07 sept. 2013 : 10:53:52
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citation: Initialement posté par JPM
Je suppose que dans vos statuts il y a une majorité simple pour les décisions courantes et une ou plusieurs majorité(s) renforcées pour certaines décisions et la modification des statuts.
oui, JPM, mais comme je l'ai relevé, dans de très nombreux lotissements anciens, le nombre de lots a changé... dépassant souvent leur desc ription dans le CdC et les statuts de l'ASL : ce qui n'a pas posé de problème lorsqu'il s'agissait seulement de faire voter le montant de la cotiz' annuelle peut devenir un moyen d'annulation du décompte de la majorité si l'on ne sait pas qui doit voter : lorsqu'un lot a été divisé sans autre formalisme, le lot historique a t il une ou deux voix... et si une seule, lequel des deux propriétaires en dispose ?
d'où l'intérêt de l'unanimité, dès qu'on est en eaux troubles, ... parce que ne rêvons pas, les deux seuls intérêts de la mise à jour des statuts résident d'une part dans la récupération de la capacité à ester et, d'autre part, dans la possibilité de rétrocéder des espaces communs propriété de l'ASL si la commune le propose... ces deux objectifs sont fondamentalement nids à contentieux.
citation: Initialement posté par majik
Il résulte de cette procédure que la régularisation des ASP créées antérieurement est nécessaire pour les constituer conformément aux dispositions législatives qui instaurent une publicité au Journal Officiel
ne mélangeons pas absence de personnalité morale lorsque les statuts n'ont jamais été publiés, mise à jour des statuts et formalisme de la publication de cette mise à jour...
voir CA Montpellier 30-5-13 12-07973 et Cass. civ. 3e, 20 mai 2009 no 08-16216
à situations distinctes effets différents.
citation: Initialement posté par JPMAu bout de ce lien, et dans le commentaire de l'arrêt de la Cour de cassation vous trouverez les observations de Me Franceschi pour le cabinet LGL Avocat : http://www.jpm-copro.com/Cass%2005-07-2011-1.htmElle estime que la Cour de cassation a ajouté à la loi ce n'est pas tant cet arrêt que les commentaires qu'il a déclenché quand il est lu en parallèle avec 08-16216 qui, à mon avis, dépassent clairement les termes de la loi lorsque certains auteurs affirment que l'ASL a disparu corps et âme faute de mise à jour statutaire dans les délais ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 07 sept. 2013 11:13:34 |
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Ankou
Contributeur vétéran
1014 message(s)
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Posté - 07 sept. 2013 : 11:20:18
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
d'où l'intérêt de l'unanimité, dès qu'on est en eaux troubles, ... parce que ne rêvons pas, les deux seuls intérêts de la mise à jour des statuts résident d'une part dans la récupération de la capacité à ester et, d'autre part, dans la possibilité de rétrocéder des espaces communs propriété de l'ASL si la commune le propose... ces deux objectifs sont fondamentalement nids à contentieux.
Tout à fait de cet avis.
Les autres intérêts découlent de ces 2 principaux.
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majik
Contributeur senior
863 message(s)
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Posté - 07 sept. 2013 : 11:59:53
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Pourquoi ériger en « sanction » la perte de la capacité juridique telle que prévue à l’article 5 O2004 ?
Pour faire peur?
Car je suis bien d’accord que l’article 8 complété par les articles 3 et 4 D2006 prescrit les modalités de déclaration à la préfecture préalables à la publicité au JO.
Pour publier une ASP déjà déclarée en préfecture, « on peut penser » comme dirait LGL, qu’en modifiant « simplement » l’article des statuts qui faisait référence aux anciens textes pour obtenir le récépissé, il aurait été simple d’assurer la publicité indispensable.
Mais ce qui a achoppé, c’est ce côté « indispensable » puisque des milieux autorisés ont jugé dès 2004 que cela ne leur paraissait pas indispensable, sauf pour les ASA… et on peut s’interroger sur ce qui apparaît a posteriori comme une incohérence.
Lorsque le décret est paru, ses quelques articles spécifiques aux ASL n’ont pas convaincus les milieux autorisés qui ont confirmé leur position : les ASL pouvaient durer en l’état. Seules les ASA sous pouvoir du préfet auraient été concernées par la régularisation…
Mais, voilà , patatra : les ASL ne pouvaient pas durer comme ça.
Alors ?
Eh bien on suit scrupuleusement les prescriptions législatives et on fait comme si c’était la 1ère fois.
Une ASL satisfait au « consentement unanime » en listant très précisément les immeubles avec références cadastrales, contenances, et plan parcellaire.
En actualisant la liste de TOUS les propriétaires de tous les immeubles, ceux-ci souscriront ainsi à l’adhésion requise.
Si les statuts antérieurement applicables ne précisaient pas d’adresse : on la précise.
Si les statuts fixaient bien toutes les définitions requises, un propriétaire la déclare à la préfecture pas regardante puisqu’elle ne dispose d’aucun pouvoir pour regarder !.
Et il ne reste qu’à publier dans le délai.
Evidemment, c’est plus compliqué si l’ASL fonctionnait au doigt mouillé, sans que ses statuts ne respectent le dispositif légal de 1865…
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michelhb
Contributeur débutant
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Posté - 12 oct. 2013 : 11:05:19
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Nouveau sur ce forum, une simple question relative à l'éventuelle possibilité de mise en conformité d'ASL par modification statutaire avec majorité des 2/3 en A.G.:
Ne disposant plus de capacité juridique, un acte juridique se définissant comme: "Un acte juridique est la conséquence d’une manifestation de la volonté d’une personne destinée à produire des effets de droit". une ASL privée de sacapacité juridique peut-elle alors réunir une A.G. qui par définition est constitutive d'un acte juridique destiné à produire des effets de droit?
Merci. |
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JPM
Modérateur
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18
Posté - 12 oct. 2013 : 11:23:00
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L'article 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ne fait pas mention de la perte de la capacité juridique.
La sanction du défaut de mise en conformité est l'incapacité de réaliser certains actes. C'est différent. Il s'agit certes d'actes importants et il faut sans nul doute régulariser la situation mais il n'y a pas perte totale de la capacité juridique. En particulier les assemblées peuvent être tenues. L'ASL peut commander des travaux et acheter. Elle ne peut ni emprunter ni poursuivre les syndicataires n'ayant pas payé les appels de fonds.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 12 oct. 2013 : 12:44:56
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"...d'où l'intérêt de l'unanimité, dès qu'on est en eaux troubles, ... parce que ne rêvons pas, les deux seuls intérêts de la mise à jour des statuts résident d'une part dans la récupération de la capacité à ester et, d'autre part, dans la possibilité de rétrocéder des espaces communs propriété de l'ASL si la commune le propose... ces deux objectifs sont fondamentalement nids à contentieux."
Pardon, mais je ne comprends pas trop (en fait pas du tout) ce point !
De quoi s'agit-il : de mettre les statuts de l'ASL en conformité avec l'ordonnance de 2004, le décret de 2006.
Pour ne pas l'avoir fait, une ASL s'est vu priver de sa capacité à ester en justice, à passer certains actes. Ce qui entraine le commentaire rapporté par JPM plus haut citant le cabinet LGL Avocat : la Cour a ajouté à la loi !
Mais sur le fond de l'affaire, il ne s'agit ici que d'une "mise en conformité avec des dispositions légales ou réglementaires, comme cela a été le cas avec l'introduction de L.art.49 pour les immeubles en copropriété.
Ce n'est donc pas formellement une "modification statutaire".
S'il y a eu ajout de parcelle, et que les actes de celles-ci mentionnent leur appartenance à l'ASL, l'ajout dans les statuts n'est ici aussi qu'une "mise en conformité".
M^^eme si on peut en discuter sur ce dernier point, la mise en conformité avec les textes de 2004 et 2006 relève de la majorité prévue à cet effet dans les statuts, à mon avis de la majorité simple s'agissant d'une décision 'courante',
Pas besoin d'un consentement unanime pour cette opération "mise en conformité".. |
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afleury
Nouveau Membre
France
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Posté - 12 oct. 2013 : 14:55:39
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Merci pour toutes ces réponses à ma question initiale et le niveau réellement élevé du débat.
Cela fait vraiment avancer la compréhension que l'on peut avoir de ce problème assez complexe pour de simples utilisateurs bénévoles de lotissements.
En conclusion :
L'analyse précise des conditions de la décision de la Cour de Cass en juillet 2011 ne permet effectivement pas de conclure au caractère définitif de la perte du pouvoir d'ester en justice, même si cela ne peut être absolument exclu (message Majik 7/09). L'avenir le dira certainement un jour.
Il faut en tout cas que la prochaine ASL qui essaiera d'ester en justice ait absolument mis ses statuts en conformité avant de déposer sa requête. Ensuite on verra.
Donc, toutes la ASL ont intérêt à mettre leurs statuts en conformité avec une bonne chance de voir que cela suffira pour les cas usuels (recouvrement d'impayés).
Je suis d'accord avec Gédehem (message du 12/12) sur ce point, et l'avis de Wormser (message 7/09) est certainement utile à envisager pour les cas plus rares : cession de parcelles à la commune ou emprunts. |
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