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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 11 mars 2004 : 23:50:35
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Maru a au moins une immense chance dans sa copropriété, c'est que les 3 conseillers syndicaux restants ont parfaitement conscience qu'ils ne sont pas en mesure d'assumer les tâches qui sont celles d'un conseiller syndical responsable.
C'est inestimable ! Ils sont vraiment à féliciter pour leur clairvoyance et leur attitude dans l'intérêt de leur copropriété.
Voilà au moins des CS qui ne s'accrochent pas désespérément à leur fauteuil ! Comme c'est malheureusement le cas dans de nombreuses copropriétés.
Elisabeth |
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Maru
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 09:05:41
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(b)(u)Voici une question et une réponse publiée au JO qui concerne plus ou moins notre situation(/u)(/b):
"C'est la raison pour laquelle nous sommes une première fois intervenue auprès Ministère du Logement par l'intermédiaire d'un député à qui il a adressé une réponse qui confirme notre opinion. ci-dessous 11ème législature
Question N° : 63684 de M. Marcovitch Daniel ( Socialiste - Paris )
Ministère interrogé : logement
Ministère attributaire : logement
Question publiée au JO le : 09/07/2001 page : 3936
Réponse publiée au JO le : 10/09/2001 page : 5260
Rubrique : copropriété
Tête d'analyse : assemblées générales
Analyse : réglementation
(b)Texte de la QUESTION (/b):
M. Daniel Marcovitch attire l'attention de Mme la secrétaire d'Etat au logement sur les règles de participation aux assemblées générales de copropriétaires.
(b)L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu'un syndic, son conjoint ou ses préposés ne peuvent recevoir de mandats ou pouvoirs pour représenter un copropriétaire en assemblée générale(/b).
Dans la pratique, de nombreux syndics assurent néanmoins la gérance de divers logements locatifs dans les copropriétés qu'ils gèrent. Ces mandats de gestion prévoient fréquemment que le syndic prend en charge tous les actes de gérance, y compris la représentation du copropriétaire en assemblée générale. Ne pouvant légalement les représenter directement, les syndics adressent généralement ces pouvoirs à des personnes de confiance. Ces pratiques qui vont à l'encontre de l'esprit des textes en vigueur sont régulièrement dénoncées par les associations de copropriétaires. C'est pourquoi, il lui demande quelles mesures elle compte prendre pour mieux informer les copropriétaires dont les syndics gèrent les lots et mieux faire respecter l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
(b)Texte de la REPONSE (/b):
En application de l'article 22, alinéa 3, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. La loi impose toutefois une limite au copropriétaire qui souhaite se faire représenter. Il résulte de l'alinéa 4 du même article que le mandataire ne peut être ni le syndic, ni son conjoint, ni ses préposés. Ces dispositions ont pour objectif d'éviter un contrôle de l'assemblée générale. Le mandat de gestion donné par un copropriétaire bailleur au syndic pour son lot ne peut prévoir que le syndic prend en charge la représentation du copropriétaire en assemblée générale. Un mandat doit être exprès, c'est-à-dire donné en considération d'un ordre du jour connu, pour voter sur des questions précises. Il est donné pour une assemblée déterminée, pas pour des assemblées postérieures. Il ne peut donc être permanent. Une pratique s'est instaurée, consistant à envoyer au syndic un « pouvoir en blanc ».(b) Dès lors qu'il n'est pas distribué par le syndic lui-même à des mandataires choisis par lui, la validité de ce pouvoir est admise. De plus, la commission relative à la copropriété recommande que le pouvoir soit, dans toute la mesure du possible, nominatif, qu'à défaut, le pouvoir donné en blanc soit remis au président du conseil syndical (recommandation n° 2). Il appartient aux organisations professionnelles et aux associations de copropriétaires d'informer leurs adhérents de cette recommandation.(/b)
- Malheureusement les professionnels (comme souvent) se moquent de cette réponse.
- Du coup, nous n'avons plus qu'une solution : demander la clarification de l'article 22 sur ce point en obtenant du Ministère de la Justice et de la Commission Relative à la Copropriété une modification de la loi, ce que nous sommes en train de faire. Malheureusement cette démarche sera sans doute longue et de nombreux copropriétaires pendant ce temps là continueront à être dépossédé de leur droit.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 23:01:58
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Maru,
C'est la partie de ping-pong : vous relancez sans nouveaux éléments ; votre cas ne ressort pas de l'illégalité, persuadez vous en. Le texte que vous citez, question-réponse et commentaire en deux tirets de bas de texte (origine du tout ? ARC ?), le confirme bien
(de surplus, le commentaire apporté dans le dernier tiret est proprement enfantin : le ministère truc et la commission machin qui modifient la loi à la demande des rodomontades du rédacteur de ce tiret - qui devrait d'abord étudier ab initio le droit des mandats -, c'est trop drôle que cela en est affligeant...).
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 16:56:31
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Bonjour à tous,
Que faire si le syndic distibue un pouvoir en blanc SUPPLEMENTAIRE à un "mandataire commun" qui représente :
- une usufruitière de huit appartements, sa mère,
- et ses deux propres appartements dont il est nu-propriétaire
- et les six appartements de ses trois frères, nu-propriétaires?
Le syndic s'assure ainsi, depuis de nombreuses années, la majorité absolue des voix pour tout l'immeuble.
Il faut dire que les autres copropriétaires n'étaient pas au courant que ce monsieur était un "mandataire commun"(d'ailleurs sans avoir la signature de ses trois frères). Il venait aux AG pour représenter officiellement "sa mère" et, à ce titre, il pouvait encore accepter d'autres pouvoirs...
Mais comme il représente, en réalité, déjà ses trois frères et son propre lot en nue-propriété, logiquement, il n'aurait pas dû prendre ce quatrième pouvoir que le syndic avait l'habitude de lui confier en plus.
Le syndic, en tout cas, semble être convaincu que c'était illégal: depuis qu'un copropriétaire a découvert qu'il y avait en tout quatre nu-propriétaires pour ces huits appartements, le syndic n'ose plus donner le pouvoir supplémentaire à ce monsieur.
Qu'en pensez-vous?
Est-ce que un nombre de pouvoirs trop importants dans les mains d'une seule personne peut entraîner l'annulation d'une AG?
Merci d'avance pour vos réponses.
Manja
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 18:36:49
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Manja : désolé de vs le dire, mais ce sujet a du être abordé 25.253 fois : voici donc la 25.254ème édition :
- Un madataire ne peut détenir que 3 mandats.
- Il peut avoir plus de 3 mandats si les voix qu'il détiend, pour lui même s'il est copropriétaire, ET pour le total des mandats qu'in détiend, il ne dépasse pas 5% du total des voix du syndicat.
Qu'on se le dise dans les chaumières de France, de Navarre et autres lieux ...... (Chaumières en copropriété, bien évidement !)...
Pour le reste, si toutes les voix détenues proviennent d'une même famille, il peut être démontré qu'il y a abus de droit, tout particulièrement si cette collusion est majoritaire.
Un tribunal, et un tribunal seul (ici le TGI est seul compétent) peut le constater et ramener le total des voix au total des autres copropriétaires, ce qui n'est pas LA solution non plus. (expérience vécue, sans qu'il y ai eu vente "fictive" pour contourner la loi sur le copropriétaire majoritaire..).
Kelkun a t-il une autre expérience sur ce point ?
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 09:36:13
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Pour Gédéhem :
j'ai bien compris qu'un mandataire ne pouvait avoir en mains que trois pouvoirs, à moins qu'il ne représente moins de 5% du syndicat, etc.
Mais le cas que je vous soumets est différent:
Le fils de l'usufruitière n'avait, en fait, aucun "pouvoir" en mains lorsqu'il se présentait en AG, officiellement "pour sa mère" : Le syndic qui s'occupe de la locations des huit appartements de la mère, usufruitière, et qui en est donc le gestionnaire, prétendait pouvoir désigner quelqu'un de son choix pour représenter cette usufruitière (et ses huit appartements) en AG, et ce quelqu'un était le fils. Il se gardait bien de préciser que le fils était également nu-propriétaire pour deux des huit appartements.
Mais nous venons d'apprendre que ce monsieur a trois frères qui sont aussi trois nu-propriétaires, chacun pour deux appartements sur les huit, ce qui fait donc un total de quatre nu-propriétaires pour huit appartements et leur mère qui est donc quatre fois usufruitière.
Ce monsieur représentait donc depuis de longues années, en quelque sorte "tacitement", non seulement l'usufruitière mais également ses trois frères en AG, sans pour autant avoir leurs trois "pouvoirs" signés en mains.
C'est donc un peu plus compliqué que les cas classiques de trois pouvoirs maximum ou moins de 5% etc.
Aujourd'hui, en tout cas, le syndic n'ose plus donner à ce monsieur le pouvoir supplémentaire d'un autre copropriétaire qu'il avait l'habitude de donner en plus à ce monsieur, depuis que nous avons découvert qu'il y avait quatre nu-propriétaires.
Par ailleurs, l'usufruitire (ou les quatre nu-propriétaires) détiennent ensemble 420/1.000e, et ne sont donc pas majoritaires à l'article 25, mais bien à l'article 25-1 : ils peuvent donc voter pratiquement tout ce qu'ils veulent au deuxième vote.
Ce monsieur, nu-propriétaire, sans "pouvoir" officiel en mains, était-il oui ou non habilité à représenter encore un autre copropriétaire dont le syndic lui confiait le "pouvoir"?
Merci d'avance pour vos réponses.
Manja
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 11:37:18
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Après avoir lu l'ensemble des messages sur le présent sujet, quelques commentaires.
- On ne peut annuler une AG à l'amiable. Soit on la fait annuler par décision de justice, soit on provoque la convocation d'une nouvelle AG destinée à confirmer ou annuler les décisions de la précédente.
- Le syndic n'est pas tenu de remettre au président du CS ou au président de séance les pouvoirs en blanc adressés à son cabinet. Il ne lui est que recommandé de le faire par la recommandation n° 2 de la commission relative à la copropriété. Ces recommandations ne sont pas impératives. Pour ma part, je pense préférable de remettre ces pouvoirs au président de séance, après son élection donc, dans une totale transparence devant les copropriétaires présents. Car les petites combines de président de CS, cela existe aussi. Et bien souvent, président de CS et syndic, lorsque beaucoup de copropriétaires se désintéressent de la gestion de l'immeuble, agissent de concert quand ils ne sont pas franchement copains.
- "Injonction de faire rejetée ...Bonjour la justice"
Le débat contradictoire est la règle. Les référés ou ordonnances sont des voies d'exception. Les requêtes déposées en vue d'une injonction sont systématiquement rejetées lorsque le tribunal estime que la partie adverse doit être entendue et que la cause ne lui paraît pas évidente. C'est frustrant lorsqu'on est le demandeur, mais c'est tout de même rassurant quant au respect des principes fondamentaux. Les ordonnances sur requête que nous connaissons ont un principe de fonctionnement et une finalité identique à celle des lettres de cachet de l'ancien régime. Il ne faut pas en abuser.
Situation décrite par manja.
Toute la question est de savoir combien il y a de copropriétaires dans l'immeuble. Question simple en apparence, mais en fait complexe en l'occurence. Exemple : M X propriétaire du lot 1 et nu-propriétaire du lot 3. Mme Y propriétaire du lot 2 et usufruitière du lot 3. En tout cela fait trois copropriétaires : M X, Mme Y et la communauté formée de M X et de Mme Y. Dans l'immeuble de manja, il y a un véritable sac de noeuds à démêler. Pour y arriver, il faudrait peut-être demander un état hypothécaire pour tous les lots.
Cordialement
P.F. Barde |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 13:10:03
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Merci beaucoup, P.F.Barde pour vos explications si claires et précieuses.
Comment faut-il alors rédiger le début de chaque résolution à prendre si on provoque la convocation d'une nouvelle AG destinée à annuler les décisions de la précédente?
Nous n'y avons pas pensé mais c'est exactement la solution que nous allons adopter - et cette idée géniale de P.F.Barde vient juste encore à temps.
Encore une fois je vous remercie beaucoup de nous aider dans ce combat inégal entre copropriétaires de bonne volonté et un syndic professionnel qui ne recule devant rien pour se maintenir en place.
Manja
PS: la situation des quatres frères est "relativement" simple:
Ils ne sont que nu-propriétaires de deux appartements chacun et leur mère n'est usufruitière que pour ces huit appartements (selon l'état hypothécaire justement), donc pas d'autres appartements en pleine propriété, par exemple.
Au total, il y a encore 18 autres copropriétaires dont deux sont amis du syndic et qui représentent, avec l'usufruitère et ses huit appartements, 496/1.000ièmes tous ensemble. La voix de chaque copropriétaire opposant est donc indispensable...D'où les difficultés que nous avons pour nous débarasser de ce syndic.
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 21:09:42
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Je souhaiterais répondre à PF Barde, sur ma remarque de l'injonction de faire rejetée :
ma demande était relative à une simple demande ( en qualité de président du CS ) d'accès à un dossier que l syndic voulait garder jalousement secret ( car une arnaque à la clé ! ). Ce droit est inscrit dans la loi de 1965, tout de même ?!
Et je ferme là la parenthèse.
Par contre, je voudrais suggérer que les PV portent les noms des personnes mandants et mandatées : ainsi, nous n'aurions plus d'histoires et de ragots ( post-AG ); même si les pouvoirs donnés doivent etre conservés ensuite chez le syndic, de cette façon, les choses seraient totalement transparentes....surtout si ceux-ci sont donnés après la nomination du Bureau, ce qui comme le dit PF Barde rend les choses claires devant tous !
xanthe |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 21:27:12
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P.S. une chose que je comprends mal . On est usufruitier ou nu-propriétaire et le Syndic ne doit envoyer qu'un mandat par lot - à choisir ou le nu-propriétaire ou l'usufruitier . Donc dans cet exemple cela ne fait que 8 de toutes les façons et dans ce cas précis , je pense que c'est à l'usufruitière de les recevoir . Ce que vous pouvez mentionner c'est peut-être l'incapacité ou l'absence régulière ( pour cause d'âge , de maladie ou autres) de cette usufruitière , mais en fin de compte sans base juridique est-ce valable ? Et puis que deviennent les fameux 5 % à ne pas dépasser ?
LN |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 15 mars 2004 : 00:02:28
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Bonsoir,
L'usufruitière ne reçoit, pour ses huit appartements qu'une seule convocation. Sur le décompte des charges, par exemple, il n'est mentionné nullepart qu'il y a quatre nu-propriétaires. Apparemment le Syndic ne lui envoyait jamais de pouvoir, puisque c'était lui, en tant que gestionnaire des huit locations, qui se permettait de déléguer un unique "pouvoir" en AG à qui il voulait.
Manja
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 mars 2004 : 23:42:09
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4 nu-propriétaires et une usufruitière pour l'ensemble, tel que je le comprends, cela fait 4 copropriétaires, chacun étant constitué par la communauté du nu-propriétaire et de l'usufruitière. Pour participer à l'assemblée générale, chacune de ces communautés doit désigner un mandataire commun, qui peut très bien être la mère usufruitière qui participerait donc comme représentante unique des quatre entités différentes, comme quatre sociétés différentes qui auraient le même gérant. Cette personne peut en outre recevoir le pouvoir d'au plus trois autres copropriétaires. Mais si c'est l'un des quatre frères qui participe à l'assemblée, il le fait au titre de mandataire de la communauté qu'il constitue avec sa mère pour les deux seuls appartements dont il est nu-propriétaire et comme porteur du pouvoir des trois autres communautés. Il détient alors trois pouvoirs d'autres copropriétaires et ne peut en recevoir davantage.
Le président de séance, qui est responsable du procès-verbal, peut très bien décider de mentionner, pour chaque copropriétaire représenté, le nom du mandataire. La forme des procès-verbaux peut aussi faire l'objet d'une décision de l'assemblée générale.
Ce n'est pas au syndic de déterminer qui il convoque à l'assemblée. Lorsqu'un lot de copropriété est en indivision ou partagé entre nu-propriétaire et usufruitier, les indivisaires ou nu-propriétaire et usufruitier ensemble doivent désigner un mandataire chargé de les représenter à l'assemblée, sauf disposition particulière du règlement de copropriété (article 23 de la loi du 10 juillet 1965). En ce qui concerne le paiement des charges, la loi ne prévoit rien et c'est fort regrettable, car il n'y a pas solidarité présumée entre ces personnes.
Pour xanthe.
Le rejet de la requête d'injonction de faire ne signifie pas qu'il est donné raison au syndic mais que la demande doit suivre la procédure ordinaire introduite par assignation.
Cordialement
P.F. Barde |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 mars 2004 : 21:48:38
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Selon la L65 et le D67 on doit désigner un mandataire dans les cas de "démembrement" d'un lot de copropriété, même si c'est un nu-propriétaire ou un usufritier qui a été désigné conformément à ces textes.Cela aurait évité la situation confuse ici rapportée.
Bonne soirée à tous.
François GHERARDI |
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