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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
 Posté - 04 mars 2004 : 00:12:52
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Citation :
La rubrique "renouvellement du mandat.." est croustillante
A l'unanimité Mr X est reconduit dans ses fonctions de Syndic jusqu'à l'AG qui aura à se prononcer sur l'approbation des comptes de l'exercice 2002/2003 (1er oct) OU A CELLE QUI EN SERAIT LA SUITE OU LA CONSEQUENCE
Qu'entendez-vous par là, oh hommes de Sciences ???
Je pense que je n'ai pas encore eu ma réponse
hcor
Il faut faire appliquer aux syndics la 15ème recommandation en leur demandant plus de précisions, du concret et du flou en vertu de cette jurisprudence :
http://www.mon-immeuble.com/Lois/juris23.02.00.htm
La majeure partie des syndics "arrondissent" ainsi leur capital honoraires en gagnant des mois de plus. Lamentable !!!
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barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 01:57:52
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Bonsoir 
Je ne sais pas si cela vous avancera. J'ai ces textes que je vous soumets.
Si cela est inutile, hors sujet, etc. qu'on me le dise : J'effacerai mon intervention.
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La Commission des clauses abusives a aussi émis une recommandation relative aux contrats proposés par les syndics de copropriété. Ces recommandations n'ont pas de caractère obligatoire, ni pour les copropriétaires ni pour les praticiens.
Bulletin Officiel Concurrence, Consommation et Répression des Fraudes - n° 9 - Jeudi 15 mai 1997 : Pour le collège des professionnels, lorsque l'assemblée générale désigne le syndic, les conditions essentielles du contrat ont été préalablement discutées. Mais le collège des consommateurs souligne que, lors du renouvellement du mandat, les conditions du contrat sont rarement rediscutées. Ainsi, le mandat du syndic est renouvelé mais les conditions contractuelles ne changent pas. Les deux collèges estiment que, lors du renouvellement du mandat, les conditions du contrat doivent être rediscutées entre les deux parties. »
http://www.finances.gouv.fr/reglementation/avis/conseil_consommation/cnc97avis_syndics.htm#rapp15 « Pour le collège des professionnels, lorsque l’assemblée générale désigne le syndic, les conditions essentielles du contrat ont été préalablement discutées. Mais le collège des consommateurs souligne que lors du renouvellement du mandat, les conditions du contrat sont rarement rediscutées. Ainsi, le mandat du syndic est renouvelé mais les conditions contractuelles ne changent pas. Les deux collèges estiment que lors du renouvellement du mandat les conditions du contrat doivent être rediscutées entre les deux parties. »
CONSEIL NATIONAL DE LA CONSOMMATION - 18 FÉVRIER 1997 (CNC) SITE HTTP://WWW.FINANCES.GOUV.FR/ SYNDICS DE COPROPRIÉTÉ : © MINISTÈRE DE L'ÉCONOMIE, DES FINANCES ET DE L'INDUSTRIE - 13 MARS 2001 AVIS DU 18 FÉVRIER 1997 SUR LES SYNDICS DE COPROPRIÉTÉ
Dans le cadre d’un mandat proposé par Monsieur Yves Galland, Ministre délégué aux finances et au commerce extérieur en charge de la consommation, le Conseil national de la consommation a constitué un groupe de travail sur les syndics de copropriété dont l’objectif était de :
I - donner des suites positives à la recommandation de la commission des clauses abusives relatives aux contrats des syndics de copropriété : à ce titre seront particulièrement examinés l’établissement de contrats clairs et précis, la définition détaillée des rémunérations du syndic et le partage des honoraires entre gestion courante et prestations particulières, les conditions de renouvellement du contrat ;
II - améliorer le contrôle de l’exécution des prestations relevant du contrat de mandat
III {…}
Le groupe a rendu un avis commun au collège des consommateurs et au collège des professionnels, présenté au Conseil national de la consommation réuni le 18 février 1997.
Cet avis commun illustre les points d’accord acceptés par les deux collèges et ne fait pas obstacle à l’expression de propositions complémentaires tant de la part des organisations de consommateurs que des organisations des professionnels de l’immobilier à l’occasion de l’examen des projets de réformes législatives relatifs à la copropriété.
Les rapports entre le syndicat des copropriétaires et les personnes morales ou physiques auxquelles il donne mandat de gérer la copropriété, doivent être caractérisés par une grande transparence permettant aux deux parties de :
· fixer clairement les règles de leur collaboration,
· contracter en toute connaissance de cause, après avoir pu disposer de tous les éléments permettant de comparer les propositions, sans mettre en cause leur liberté contractuelle,
· prendre toute décision relative à la vie de la copropriété en fonction d’éléments clairs et objectifs, grâce à une information des parties,
· contrôler l’application du contrat et des décisions du syndicat des copropriétaires.
Le Conseil national de la consommation estime que ces objectifs doivent être atteints par :
· une liste des points pouvant figurer dans le contrat et devant être examinés par les deux parties, notamment les modalités de facturation des tâches du syndic et les modalités d’intervention de celui-ci.
· l’information régulière des copropriétaires et du conseil syndical selon des modalités claires et grâce à des lieux de dialogue,
· des processus clairs d’engagement des dépenses.
1. Suites à donner à la recommandation de la Commission des clauses abusives
Au regard de la liberté contractuelle, de la diversité de chaque copropriété, de la transparence voulue pour une meilleure gestion et en vue de faciliter l’équilibre des relations copropriétaires/syndic, le Conseil national de la consommation met en évidence les points essentiels devant être examinés en vue de l’élaboration claire et précise d’un contrat de syndic
1.3. Durée du mandat du syndic et renouvellement du contrat
La recommandation de la Commission des Clauses Abusives recommande que soit supprimée la clause qui prévoit ou laisse supposer une reconduction automatique du contrat à la fin du mandat et le maintien en fonction du syndic au-delà de la durée légale sans vote de l’assemblée. Il est donc nécessaire de préciser clairement la durée du contrat de syndic à savoir la date de prise d’effet et la date d’expiration. De plus, le renouvellement du contrat de syndic ne peut pas être automatique ; il ne peut donc être décidé que par un vote de l’assemblée générale réunie avant la date d’échéance du contrat. Lors de ce renouvellement, les conditions du contrat peuvent faire l’objet d’une renégociation. A cette fin, le projet complet de contrat de syndic doit être joint à la convocation de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic.
Une fois approuvé le contrat de syndic doit être notifié dans son intégralité aux copropriétaires si le projet de contrat transmis en vue de l’assemblée générale a été modifié par celle-ci.
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Voilou
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 10:08:00
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Bonjour,
Marci Barbarra.
Comme je l'indiquais plus haut ici, ou dans un autre forum, c'est très clair :
Le MANDAT au syndic (ou contrat DE mandat pour les puristes), c'est une chose en soi, qui DOIT faire l'objet d'un vote spécifique.
Ce MANDAT est de même valeur et de même nature quelle que soit la copropriété. Ce mandat ne peut faire l'objet de négociation, s'agissant d'exécuter des dispositions légales.
Le CONTRAT du syndic (ou contrat DU mandat pour les puristes), est éventuel, variable d'une copropriété à l'autre. Il détaille de façon particulière et spécifique les modalités particulières d'exécution du mandat. Il doit préciser et détailler les différentes rémunérations. Le CONTRAT doit faire l'objet d'une négociation et de ce fait être adopté de façon distincte, lors d'un vote spécifique.
Conclusion impérative :
MANDAT du syndic : 1 vote art.25 ou 25-1 ...
CONTRAT du syndic : 1 autre vote art.24
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 10:49:00
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..... Et j'ai oublié de revenir sur l'intervention de Barde un peu plus haut :
Vous écriviez :
"Question de vocabulaire : sens du mot "dissociable"
Dissociable ne signifie pas différent. Deux choses très différentes par leur nature peuvent être étroitement associées, l'une ne pouvant exister sans l'autre. (....) Le mandat donné au syndic n'est valide que si le syndicat et le syndic pressenti s'accordent sur le montant des honoraires et la question des honoraires à verser à cette personne n'a de sens que s'il lui a été donné un mandat qu'elle a accepté."
Question : si une AG donne mandat à un syndic non prof. et bénévole, son mandat ne serait pas valide car sans contrat ?
Les textes ne faisant aucune différence entre syndic ...et syndic, la nomination de celui-ci décidée art.25 n'implique pas de façon indissociable et impérative un contrat qui validerai ce mandat.
Si le CONTRAT implique obligatoirement un MANDAT préalable, un MANDAT de syndic n'implique pas automatiquement et obligatoirement (de façon indissociable), un CONTRAT.
Toutes les explications du monde n'y changerons rien.
Autre point que vous soulignez :
"Compréhension de texte
L'article 25 de la loi fixe la majorité nécessaire pour désigner le syndic. L'article 29 du décret fixe la majorité nécessaire pour décider des honoraires à lui verser. Cela suggère la possibilité de recourir à deux votes. Rien de plus. (...)"
... vous oubliez pour cet art.29 après les honoraires à lui verser, "les modalités particulières d'exécution de son mandat", ce qui n'est pas rien...
Mais ceci n'est pas une suggestion : Si on dit que la nomination du syndic c'est l'art.25, ce n'est pas une suggestion, c'est l'art.25 (ou 25-1). Si le décret dit que "la rémunaration et les modalités d'exécution ..(son contrat)" c'est l'art.24, je ne vois pas là de suggestion !
Ou alors les règles de majorité qui sont précisés par les textes ne seraient que des suggestions ?
Ou mieux : quelles sont celles qui sont des suggestions et celles qui sont impératives ?
Je le dis parfois, nous n'avons pas les mêmes lunettes ....
Sur l'intérêt de ces 2 votes ?
Combien de syndics mettent à l'ordre du jour la nomination du syndic, sans que le contrat pourtant annexé à la convoc ne soit voté spécifiquement ? ou d'autres, lors d'un vote bloqué, font voter en même temps (1 seul vote) sur la nomination du cabinet XX et son contrat. Résultat, comme il faut un syndic on vote pour le syndic, sans bien voir qu'en même temps on vote aussi pour son contrat que personne en séance n'a discuté ou analysé spécifiquement.
Sans oublier cet arrêt de la CCass "Un contrat de syndic qui n'a pas été approuvé dans les conditions spécifiées par l'art.29 du décret n'est pas opposable aux copropriétaires."
Quand on parle d'informer les copropriétaires, de les responsabiliser et de les impliquer dans la gestion de leur bien commun, ce n'est pas pour leur faire accepter n'importe quoi, lors de votes globaux portant sur des points spécifiques et distincts, quine sont pas sans conséquences pour eux.
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