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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
 Posté - 12 mars 2004 : 11:47:48
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Apprenant un logement de fonction dans la maison louée avec le bail commercial, je cherche à établir une preuve.
L'occupant paye une taxe d'habitation pour la maison.
(bien indivisible)
Où est le rapport avec un bail commercial ?
Ensuite, je me renseigne auprès de la CAF, pour savoir, s'il ne perçoit pas d'aide au logement.
Ca pourrait prouver que finalement, il ne s'agit pas d'une habitation mise à disposition, mais bien d'une location, auquel le proprio n'aurait pas eu le bonheur de participer ...
Ben, ces gens-là ne perçoivent rien, pas même d'allocations familiales.
Du moins, au nom du mari.
Il s'agit peut-être d'un couple non marié avec allocations au nom de madame, dont j'ignore tout.
Peut-on exiger du locataire le contrat de travail ou quelque chose prouvant cette occupation illicite ?
Merci
Sénèque
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 19:57:11
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Je n'ai strictement rien compris à votre exposé (peut être en est il de même pour les autres universimmonautes ; si il y en a qui ont compris, merci de m'expliquer), mais je peux tout de même répondre à votre question - ce qui vous paraîtra peut être paradoxal... : à part une autorité investie de pouvoirs d'enquête judiciaire ou administrative en vertu d'un texte, personne ne peut évidemment demander à un locataire établi dans des lieux de produire un contrat de travail !!!
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 23:42:08
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Bonjour Joseph,
Il s'agit d'un bail commercial indivisible.
La maison est donc inclue dans le bail.
Cette habitation est baptisée "logement de fonction".
Il s'agit plutôt d'une occupation à titre gratuit.
Ce qui revient à dire : sous-location prohibée".
Au proprio d'en établir la preuve et tous les coups sont permis.
- pour la maison, il y a une taxe d'habitation, ce qui est inhabituel.
l'ensemble devrait être soumis à la taxe professionnelle, enfin, il me semble.
c'est l'occupant qui paye la taxe d'habitation.
- il faut rechercher aussi s'il s'agit vraiment d'une occupation à titre gratuit. (il suffit de taire la perception de loyer par le locataire)
Si ce n'est pas le cas, la CAF pourrait allouer une aide au logement.
Mais la CAF ne connait pas cette famille, qui pourtant devrait au minimun percevoir des allocations pour les enfants.
Conclusion, il pourrait s'agir d'un couple non marié, la femme percevant à son nom les allocations.
Quelle autorité pourrait donc avoir accès au contrat de travail du sous-locataire ?
C'est très important, car la sous-location étant interdite, c'est une clause de rupture de bail immédiate.
J'espère que c'est plus clair à présent.
Sénèque.
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jeje
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 00:26:58
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Bonsoir Seneque,
Connaissez vous les noms des sous locataire. (dans ce cas un tour à la Mairie, edf/gdf, france télécom ... vous aurez peut etre des infos supplémentaires en expliquant votre cas)
En ce qui concerne le contrat de travail. j'ai un peu de mal à suivre.
Vous pensez que cette sous location est faite à un employé de votre locataire ?
et de ce fait il existe un contrat de travail entre le locataire (qui récupère les loyers de la maison) et le sous locataire????
Si c'est le cas normalement la Chambre des commerces et Industrie vous orientera dans vos démarches. (sans doute vers le tribunal de commerce qui doit pouuvoir vous donner les infos concernant les contrats de travail de la société de votre bail)
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 02:27:43
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On comprend un peu mieux la situation.
Mais, premier point, la location de locaux à usage mixte professionnel et d'habitation relève normalement de la loi de 1989, ceci ne pouvant être légalement contourné parce que d’ordre public (article 2 de cette loi) : qu'est donc, dans ce contexte, votre "bail commercial indivisible ".
Par ailleurs, et indépendamment de ce qui précède, je ne vois pas ce qui pourrait fonder votre droit (on comprend que vous êtes le propriétaire : ?) à contrôler qui réside dans la partie logement (personnellement, je suis très chatouilleux sur les droits des gens, y compris bien sûr ceux des locataires - qui ont la faculté de faire faire dodo à qui ils veulent chez eux dans les locaux qu’ils louent).
Sous le régime de la loi de 1989, la sous-location doit être autorisée par le bailleur (article 8), mais, au contraire de ce que vous dites, le non respect du recueil de l’autorisation en cause ne constitue pas « une clause de rupture immédiate du bail » (le concept de ‘rupture immédiate’ n’existe d’ailleurs aucunement : voir la loi de 1989 notamment dans son article 15).
▫ Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 07:43:50
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Bonjour Joseph, bonjour Jeje,
Oui, c'est cela.
C'est bien le locataire qui a donné l'habitation comme logement de fonction à un de ses salariés.
Quand j'ai visité la maison, j'ai demandé à la femme de l'occupant le prix du loyer (car en principe, le proprio doit être averti, pour vérifier que la sous location n'a pas un prix supérieur à la location)
Elle m'a répondu : c'est gratuit contre l'entretien de la maison.
J'ai écrit au locataire en disant que la sous location était interdite, dans le bail.
Il a contourné le problème et a répondu qu'il ne s'agissait pas de sous location, mais de logement de fonction.
Les textes de loi précisent :
- qu'un logement de fonction est autorisé si la fonction a un rapport avec l'entreprise (sans précision ! je suppose qu'il s'agit du cas d'un gardien ou concierge)
- que s'il s'agit d'un logement mis à disposition (ce qui est finalement le cas, le locataire ne paye pas de loyer et n'a pas accès aux locaux de l'entreprise, il ne possède pas les clefs des grilles pour s'y rendre), cela devient une sous location prohibée.
Cette mise à disposition pouvant masquer un bail de sous location où le locataire ne dirait pas percevoir de loyer.
Le locataire ayant employé le terme "logement de fonction", l'occupant doit donc avoir l'habitation incluse dans son contrat de travail comme avantage en nature.
- L'EDF n'a rien voulu me dire.
J'avais demandé si sur cette adresse, il y avait 1 ou 2 compteurs.
- L'occupant n'a qu'un portable.
- J'irai au CCI aussi.
Il s'agit d'un bail commercial (1953), pas d'un bail mixte de 1989, il est antérieur à 1989.
Un tout indivisble : tous les locaux sont énumérés dans le bail, même l'habitation. Ce qui supprime le droit au proprio de récupérer la maison pour l'habiter perso.
Je ne suis pas le propriétaire, nous héritons en fratrie de ce sac de noeuds .......
Dans le bail, la sous location n'est pas autorisée.
Dans la clause résolutoire, un seul manquement à une clause ... peut amener à casser le bail ... si après commandement par huissier ...
délai d'un mois.
Section 5 - De la sous-location
Art. L. 145-31
Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.
Art. L. 145-32.
Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145-31.
A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.
A suivre
Sénèque
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 10:13:43
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Rappel le bail commercial s’applique à toute entreprise inscrite au registre du commerce et des sociétés et pas uniquement à quelqu’un qui tient un magasin. Votre locataire n’est pas forcément dans un cas de non respect de son bail.
Mon sentiment : au départ, le propriétaire a donné à bail un tout (locaux commerciaux, ou professionnels + logement indissociable). Dans le passé, ce cas était très fréquent. Le commerçant ou entrepreneur travaillait et logeait dans le « tout » dont il avait pris bail commercial. Personne n’était ému de constater sur des grandes structures que le bénéficiaire du logement n’était pas le « patron de l’affaire commerciale ». Ce dernier a le droit d’avoir des employés. Il a le droit d’en loger un dans le logement (sous forme logement de fonction). Il a le droit de déterminer lui-même quel est l’emploi qui ouvre droit à ce logement de fonction. Ce n’est pas obligatoirement le patron, ni le concierge de l’entreprise. Il peut même demander une contribution au bénéficiaire et cela doit être clairement indiqué dans son contrat de travail et ses feuilles de paie.
Le mot « logement de fonction » implique en premier que le bénéficiaire ne dispose pas du droit au maintien dans les lieux prévus au baux d’habitation.
Il faut que l’un de ceux qui habitent dans le logement ait un lien réel avec l’entreprise. Le « patron de l’entreprise » n’est pas obligé d’imposer un compteur électrique indépendant à celui qui occupe le logement. Celui qui occupe le logement bénéficie effectivement d’un avantage en nature. Il me semble que les seuls qui ont le droit d’examiner la légalité de la jouissance, de l’occupation de ce logement sont : le fisc, le « patron », le bénéficiaire (et par extension les organismes professionnels représentatifs…). A mon avis, le propriétaire que vous êtes n’a pas de droit de regard là dessus.
La sous-location qui pourrait « léser » le propriétaire serait :
- l’attribution, payante ou gratuite, de tout ou partie de l’ensemble loué à une autre entreprise sans consentement du propriétaire, = sous location
- l’attribution, payante ou gratuite, du seul logement à quelqu’un totalement étranger à l’entreprise (ce qui semble être le sujet de vos doutes).
Un seul moyen de lever vos doutes et il me semble que vous en avez totalement le droit, demandez par écrit au titulaire du bail commercial de vous produire un justificatif sur l’occupation du logement (nom et fonction du bénéficiaire, avec une attestation d’emploi régulier dans son entreprise). S’il peut vous produire ces documents, il respecte son bail.
Sans vouloir vous offenser, vous faites erreur d'axer votre recherche au seul motif que vous supposez que votre vrai locataire perçoit un "revenu locatif" occulte et dont une partie pourrait vous être due. Mais vous avez raison de chercher à savoir si la situation est totalement régulière et de chercher à détenir les documents qui en attestent.
seborga1 |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 12:26:04
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Seborga 1 et les autres,
Je cite Seborga 1
L'employeur a le droit d’avoir des employés. Il a le droit d’en loger un dans le logement (sous forme logement de fonction).
Donc, pour vous, je n'ai pas à savoir par qui l'habitation est occupée.
Je vous confie ce texte
Sous-location à usage d'habitation-logement du personnel.
Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le fait pour les locataires de mettre à disposition d'un de leurs employés comme logement de fonction les locaux d'habitation attenant à leur local commercial constitue une sous-location prohibée
..............
loger ses employés lorsque les locaux le permettent, parce qu'ils comportent une partie habitation, n'est pas en fait une sous-location si ce logement est un avantage en nature octroyé dans le cadre du contrat de travail.
.............
Le problème de la preuve de la sous-location se pose fréquemment en pratique lorsque le locataire en place, connaissant l'interdiction de sous-louer, introduit néanmoins dans les lieux un sous-locataire, mais en prenant toutes précautions pour que l'existence d'une sous-location n'apparaisse pas : en faisant disparaître les traces de paiement de loyer, ou en dissimulant cette sous-location sous l'apparence d'une autre convention (par exemple un hébergement gratuit)
Si vous me suivez,
- le locataire parle de logement de fonction, donc cela doit être dans le contrat de travail, que je n'ai jamais vu.
S'il s'agit d'un logement de fonction, cela ne s'appelle pas une sous location et c'est autorisé.
- En revanche, l'occupant, lui, évoque un hébergement à titre gratuit.
Si nous sommes dans ce cas, cela devient une sous-location prohibée.
C'est pour cette raison qu'avoir accès au contrat de travail serait important.
Il existe une autre jurisprudence, plusieurs fois réaffirmée par la Cour de cassation, qui en cas de mise du logement accessoire à la disposition d'un salarié de l'entreprise, sans même rechercher si le salarié paie une redevance, estime qu'il s'agit là d'une sous-location irrégulière susceptible de constituer une cause de renouvellement, voir une cause de résiliation du bail.
Si vous possédez des éléments contradictoires à me soumettre, je suis preneur.
Sénèque
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