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lpn
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 09 mars 2004 : 19:28:22
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Bonjour,
Quelqu'un pourra-il tenter de nous éclairer.. Nous cherchons à aquérir un bien (pavillon) à usage mixte locaux pro et habitation. Manifestement la SCI n'est pas appropriée (pas grand intéret fiscal ou autre.
La solution la moins complexe reste le prêt à titre perso et la location à la sarl, mais on se charge fiscalement avec des revenus fonciers qui ne rapporterons rien puisque ces revenus servent à payer l'emprunt... bref, + on avance dans notre projet, plus c'est flou. quelqu'un aurait-il le même projet, ou à qui s'adresser en priorité, notaire, fiscaliste ??
Merci de votre contribution.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 09 mars 2004 : 21:20:39
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Mais au contraire, la solution de la location à la SARL est l'une des meilleures.
Supposez que vous avez un emprunt de 1000 euros pour acquérir ce bien, et supposez que la part reservé au local commercial est de 50%.
Si vous ne louez pas à la SARL, vous devez payer 1000 euros/mois d'emprunt qui auront coûté en gros 2000 euros (sur votre salaire) à la SARL avec les charges sociales.
Maintenant, si vous louez à la SARL, vous ne payez que 500 euros de votre poche, et 500 en loyer que vous recevez de la SARL.
Donc, pour la SARL, il y a un gain de 500 euros.
Deuxième avantage:
Si vous êtes propriétaire des locaux, quoi qu'il arrive à la SARL, vous resterez chez vous.
Si le bien appartient en indivision entre vous et la SARL, s'il arrive quelque chose à la SARL (liquidation), vous serez dans l'obigation de vendre la totalité du bien (habitation et local d'habitation).
Prados |
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lpn
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 10 mars 2004 : 21:58:09
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Merci de votre réponse, mais je ne saisi pas très bien le sens de :"Si vous ne louez pas à la SARL, vous devez payer 1000 euros/mois d'emprunt qui auront coûté en gros 2000 euros (sur votre salaire) à la SARL avec les charges sociales."
Nous allons effectivement louer à la Sarl et le loyer va représenter 50% voir plus du montant de l'échéance mensuelle du prêt, c'est donc une opération "blanche" (pas de bénéfice), mais ce qui me gène, c'est que au niveau de notre déclaration d'IR perso, nous allons être taxé sur des revenus fonciers qui n'en seront pas...
J'avais pensé à le sci pour emprunter et loger à titre gratuit, afin de ne pas trop charger la sarl, peut-on rembourser notre part de loyer/remboursement d'enprunt mensuel en le versant chaque mois à la sarl ?
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 04:02:33
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Ok, je reprends depuis le début:
1. Vous devez être le propriétaire de la maison (en direct ou à travers une SCI).
2. Vous louerez le local commercial à votre SARL (donc il y aura un bail d'établi, et vous pourrez définir vous-même le loyer que vous vous paierez).
3. Le loyer sera payé tous les mois par la SARL (comme cela, la SARL n'aura aucunes charges sur le loyer (pas de TVA, mais pas de charges sociales salariales ni patronales comme si elle vous pasyait un salaire, eh, eh, c'est là la première économie).
4. le loyer vous servira à rembourser tout ou partie de l'emprunt pour l'achat de la maison.
5. Vous devrez déclarer les loyers comme revenbus fonciers, mais vous pourrez déduire toutes les charges (taxes foncières, etc...) ainsi que les intérêts d'emprunt pour ce qui concerne la part du local commercial. Donc, en réalité, vous aurez très peu de "revenus fonciers" qui vont aller s'ajouter à votre salaire et sur lesquels vous paierez des impôts en plus.
Donc, vous allez vous payez une partie de votre habitation (le local) aux frais de la SARL, et du fisc, et cela de facon tout à fait légale.
Enfin, le jour ou vous vendrez, la maison vous appartenant en propre (et non à la SARL), vous n'aurez à payer éventuellement l'impôt sur les plus-values à 26% si vous vendez avant 15 ans, et rien si vous vendez après (2ème économie).
Si c'est la SARL qui achète le local, après la vente, la SARL paye l'impôt sur les sociétés, puis elle vous verse des dividendes, sur lesquels vous allez payer l'impôt sur le revenu, au barème progressif.
Si vous voulez faire plus fort, et tout à fait légal encore une fois, la SARL vous loue toute la maison (local commercial + appartement), et vous attribue l'appartement comme logement de fonction. Le loyer que vous versera la SARL sera plus elevé, et vous devrez déclarer le logement comme avantage en nature dans vos revenus (l'équivalent du loyer que vous devriez payer à la SARL pour l'appartement).
Pour la deuxième solution, il faut mieux passer par un conseiller juridique ou un notaire qui vous aideront pour le montage.
Prados |
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lpn
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 11 mars 2004 : 21:10:37
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Merci beaucoup pour vos lumières ça me rassure sur la question fiscale. Une dernière question sur laquelle je butte: faut-il fixer un loyer à la sarl obligatoirement au prorata de la surface occupée ?, sur 110 m², il y aurait environ 45m² affectés à la sarl, quant aux échéances de remboursement de prêt se serait de l'ordre de 4700 F perso et 10 000 F pour la sarl... le fisc ne risque t'il pas de tiquer ?.
Lol.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 12 mars 2004 : 03:54:12
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Non, Il n'y a pas de règle.
Le fisc à peu de choses à voir dans un contrat de bail qui regarde la SARL et vous. C'est un contrat privé entre deux parties.
Si vous déclarez bien tous les loyers que vous verse la SARL, le fisc ne pourra rien faire sauf à prouver qu'il y a abus de droit.
Mais là, je ne vois pas l'abus.
PS: Comment croyez-vous que toutes les professions libérales et/ou artisans, commercants et patrons/gérants de PME/SARL achètent et financent leurs locaux professionnels si ce n'est aux frais de leurs sociétés.
Ce mode de finacement est aussi connu pour les locaux commerciaux que ne l'est le prêt in-finé pour les investisseurs en immobilier locatif.
Prados |
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lpn
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 09:02:04
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Merci pour toutes vos lumières, vous avez été infiniment plus réactif que l'espèce de notaire bafouillant que nous sommes allés voir, notre projet est quasi bouclé, à nous de jouer..
LPN
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