****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Nous sommes dans un immeuble en copro avec 2 bâtiments qui se touchent et uniquement des charges communes générales (toutes les dépenses, qu'elles concernent le bât A ou le bât B sont réparties entre les 1000/1000° généraux que nous formons). Les copros du B doivent passer par le hall d'entrée du A dans lequel sera construit l'ascenseur.
Compte tenu de la conformation de notre immeuble haussmannien avec un très grand hall d'entrée de 3,50 m de haut, le pylone de l'ascenseur A sera de fait très visible en rentrant dans le hall, et le passage libre pour aller vers le bât B, qui était d'environ 1,30 m sera réduit à 1 mètre après installation de l'ascenseur. Cette largeur permettra toujours de déménager sans aucun problème, puisque de toutes façons les portes d'entrée des appartements du B ne font que 75-76 cm de large et que la circulaire ministérielle de 1982 recommande de garder au moins 80 cm.
Donc pour le vote de ce type de travaux d'amélioration, l'installation impactant aussi sur la jouissance de l'immeuble par les copros du B, le vote s'est fait à la majo de l'article 26 de tous les copropriétaires de l'immeuble, ce qui est normal.
Ceci étant posé lors de notre AG annuelle le projet a été refusé parcequ'une fronde des copros du B s'est faite, qu'ils ont tous voté contre, et que nous n'avons donc pas eu 667/1000° + 50 %, ni même 2/3 des seuls présents et représentés pour une seconde lecture.
Cocasse car 3/4 des copros de l'escalier A sont d'accord et qu'ils sont bien sûr les seuls payeurs (le projet de résolution et la grille jointe nominative étaient très clairs sur ce point) ! Aucune négociation ne semblant possible avec les copros du B je souhaite porter l'affaire en justice mais mon problème est le suivant :
- cette année nous avons voté à la majo article 26 pour faire un ascenseur commun à tous les copros de l'escalier A ; sauf erreur de ma part je ne peux pas attaquer en justice la décision négative prise en AG dans le cas de travaux d'amélioration ; et je n'ai pas droit à une seconde lecture. Tel que le vote a eu lieu si nous reproposons le même l'année prochaine nous aurons aussi un refus, et techniquement il n'y a pas d'autre solution.
- je demande donc au syndic de remettre la question à l'AG prochaine mais à la majo de l'article 25b : création d'un équipement à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires ; et j'aurais ensuite attaqué en justice en cas de refus de cette autorisation (à Paris, 95 % des procès qui sont intentés sont gagnés par les demandeurs de l'ascenseur si celui-ci est conforme à la destination de l'immeuble)
- le problème est que le syndic me dit que comme l'ascenseur est visible dans le hall A où tout le monde passe, et que donc les copros du B ont leur mot à dire, il doit d'abord faire un vote à la majo de l'article 26 sur "le principe d'autorisation de l'installation", puis après accord le vote 25b pour autoriser certains copros à construire l'ascenseur
Merci aux pros qui voudront bien me donner leur vision des choses ! Cordialement,
Il me semble que sur votre précédente question, j'ai bien écrit la même chose que votre syndic.
Les emprises sur les parties communes doivent être autorisées par un vote ouvert à tous les copropriétaires et à la majorité de l'article L 26. C'est un point souvent oublié dans l'emballement d'un projet qui recueille par ailleurs l'adhésion des copropriétaires directement intéressés.
Reste le bien fondé de l'opposition à l'autorisation d'emprise. Il émane en général d'une minorité de copropriétaires, mais suffisante pour empêcher de réunir la majorité article 26.
Nous sommes alors dans le domaine de l'abus de minorité qui peut être sanctionné aussi bien que l'abus de majorité. Mais le succès éventuel de l'action à engager doit être soigneusement soupesé.
Une "entourloupette" proposée est de faire voter l'autorisation en bloc (emprises et installation elle-même) à la majorité de l'article 25 mais en faisont voter tous les copropriétaires.
L'avantage ? les demandeurs peuvent alors saisir le Tribunal pour solliciter une autorisation judiciaire. Il faut savoir que celle ci n'implique en rien l'annulation du refus opposé par l'assemblée. Ce refus subsiste mais l'autorisation judiciaire le rend inopérant ! Nuance subtile
Je crois que l'arrêt de la Cour d'appel de Paris 23 e chambre A du 5 juillet 1995 Loyers et copropriété 1995 décembre 1995 n° 542 et jurisdata 021682 répond bien à votre question.
La situation : certains copropriétaires ont sollicité l'autorisation d'installer un ascenseur à leur frais dans les conditions prévues par l'article 25 b . L'autorisation leur a été refusée pour différentes raisons : > réduction de l'emmarchement de l'escalier > non conformité à la destination de l'immeuble par atteinte austanding de l'escalier > gêne aux emménagements et déménagements > atteinte à l'esthétique de l'immeuble
Les demandeurs ont alors demandé une autorisation judiciaire en vertu de l'article L 30.
M. Quignard, désigné comme expert judiciaire sur certains points et consultant sur d'autres, a rendu un rapport estimant que les critiques formulées ne pouvaient justifier un refus, compte tenu des avantages que pouvait présenter l'installation pour tous les copropriétaires, y compris les non-demandeurs. Il faisait valoir en particulier que la fixation des marches de l'escalier au pylone de l'appareil devait conforter la stabilité de l'escalier dans cet immeuble ancien (11 rue Chomel à Paris) de catégorie 2B.
Ce sur quoi la Cour a donné l'autorisation demandée.
Dans ce cas, et malgré des empiètements sur des parties communes, l'affaire a été évoquée dans le cadre unique de l'article 25 b sans nécessité d'une autorisation préalable à la majorité de l'article 26.
D'un autre arrêt il semble résulter que cette autorisation préalable n'est pas nécessaire dès lors que les demandeurs sont propriétaires indivis des parties communes affectées (citation du Dictionnaire permanent de gestion immobilière). Mais ce n'est pas exact car cette observation concerne le cas particulier dans lequel le règlement de copropriété classait l'escalier comme partie commune spéciale indivise entre les copropriétaires des étages (pratique ancienne assez courante). Dans ce cas le propriétaire de plusieurs chambres de bonnes au 7e étage ne pouvait prétendre obtenir l'autorisation de faire ouvrir à ses frais une porte de communication entre l'escalier principal et l'escalier de service pour utiliser l'ascenseur de l'escalier principal. En effet il n'avait pas la qualité de copropriétaire de l'escalier principal, d'où l'irrecevabilité de sa demande d'autorisation. Un arrêt identique avait fort irrité le Professeur Giverdon qui avait relevé surtout le caractère antisocial de la solution. Le plus curieux est que dans ce cas le propriétaire des chambres de bonnes était un personnage de grande qualité, qui s'était heurté, dans un excellent immeuble, à d'autres copropriétaires de même rang.
Ceci étant l'autorisation préalable d'emprise n'est pas imaginaire. Elle est bien visée dans les commentaires mais la jurisprudence a peu à peu considéré que des empiètements mineurs ne pouvaient paralyser la dérogation légale qui permet l'obtention d'une autorisation à la majorité moins exigeante de l'article 25, notamment dans le cas d'un ascenseur, considéré comme un élément d'équipement non luxueux de nos jours.
je dispose effectivement de cet élément de jurisprudence et de nombreux autres qui vont tous dans le même sens : sauf immeuble en très mauvais état, ou comportant peu d'étages, ou au contraire comportant un escalier classé monument historique, la jurisprudence est effectivement constante : l'autorisation dans un immeuble haussmannien "standard" est systématiquement accordée par le Tribunal même s'il y a comme dans mon cas un pylone visible et/ou une diminution du couloir du rdc ou de l'emmarchement
Mon problème est que pour avoir ce recours, il faut que je puisse attaquer, et que donc le vote se fasse à la majo de l'article 25 b, ce qui était bien sûr le cas de tous les immeubles où le procès a été gagné.
Je ne sais plus comment faire si je n'arrive pas à convaincre le syndic qu'il faut qu'il pose la question à la majorité de l'article 25 b. En plus j'ai interrogé mon assureur protection juridique et il m'a confirmé que suite à des travaux de copro proposés par mes soins personnels, et refusés par l'AG, il prenait en charge la procédure judiciaire pour obtenir l'autorisation du tribunal !
Forum fermé
Sujet fermé
Posté - 05 mars 2004 : 15:56:28
