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Charges récupérables : gare à l'immobilisme !
29/3/2004
Alors que le projet de nouveau décret sur les charges récupérables, à la suite d'un rapport demandé par le ministre du logement à Philippe Pelletier, président de l'ANAH, et remis il y a près d'un an, semble enlisé dans les réflexions de la Commission nationale de concertation (organe qui rassemble des représentants des locataires et des bailleurs), la Cour de cassation, à l'origine de toute l'affaire, se rappelle au bon souvenir des responsables de la règlementation : elle confirme une nouvelle fois que la liste des charges récupérables fournie par le décret du 26 août 1987 a un caractère limitatif et que le bailleur ne peut récupérer sur ses locataires les dépenses qui n'y sont pas expressément énumérées. Ainsi, ne sont pas récupérables (1) :
- la TVA et la marge bénéficiaire de l'entreprise chargée du nettoyage et de l'entretien de l'immeuble, seuls les frais de personnel pouvant être exigés des locataires ; cette interprétation interdit dans la pratique toute récupération des charges de nettoyage et de service des ordures ménagères effectués par une entreprise, aucun prestataire n'allant mettre en évidence sur ses factures sa marge bénéficiaire !
- les dépenses liées au système de téléalarme installé dans les ascenseurs, puisque le bailleur est tenu d'assurer à son locataire une jouissance paisible et la sécurité des équipements mis à sa disposition ;
- les frais de confection des rôles inclus dans la taxe foncière et appliqués à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères...
Ces points ont déjà fait l'objet d'arrêts antérieurs, et il faut rappeler que d'autres arrêts ont contesté la récupérabilité des salaires et charges sociales des gardiens dès lors qu'ils n'assurent pas des tâches de nettoyage et le service des ordures ménagères, ainsi que celle des frais de main d'oeuvre de débouchage des vides-ordures (2)...
L'administration et les autorités politiques semblent curieusement ne pas avoir pris la mesure de l'urgence de la situation pour les bailleurs, menacés de voir les contestations se multiplier et voir les locataires exiger non seulement d'être exonérés des charges mentionnées, mais aussi demander le remboursement des charges payées sur plusieurs années, la prescription des actions en "répétition de l'indû" n'étant pas de 5 ans comme celle de la réclamation des loyers et charges par le propriétaire, mais de 30 ans !
(1) Cass. 3ème Ch. civ., 24 mars 2004, n° 01-14439, Sté nouvelles résidences c/ Verger et a.
(2) Cass. 3ème Ch. civ. 10 mars 1999, n°97-10499 , d°, 7 mai 2002, n°00-16268, et d°, 30 octobre 2002, n°01-10617 - voir aussi notre article
