L'institut XERFI vient de publier une étude approfondie, après plusieurs semaines d'enquêtes et d'analyses, sous le titre : "L'immobilier social en France à l'horizon 2011. Le panorama complet du secteur et l'analyse des performances financières des opérateurs". Après avoir constaté que le déficit chronique en logements sociaux en France est encore loin d'être résorbé, les efforts des pouvoirs publics pour accélérer la construction de logements sociaux, s'ils ont le mérite d'exister, demeurant insuffisants face à l'augmentation de la demande - 1,4 million de ménages sont en effet toujours en attente d'un logement social en France, et le nombre de prétendants à moyen et long terme ne cessera de progresser compte tenu de l'impact des grandes tendances économiques, sociétales et démographiques - l'étude relève que pour les bailleurs sociaux la préiode est plutôt faste : ils enregistrent une croissance solide de leur chiffre d'affaires et des taux de marges généralement élevés.
L'analyse des comptes d'un échantillon de sociétés HLM mis en oeuvre par Xerfi permet de mettre en lumière une régularité de la progression du chiffre d'affaires du fait de l'augmentation des loyers et charges, certes un endettement massif en raison de l'importance des emprunts contractés pour le financement des nouvelles constructions, mais en fin de compte des performances financières élevées, en raison de la faiblesses des charges opérationnelles et d'une activité de vente de logements qui prend de l'ampleur, dégageant des plus-values comptables : le taux de résultat courant avant impôt moyen avoisine en effet les 11% en 2009.
Cependant, l'importance de la dette plombe la rentabilité, et le taux de
rendement des capitaux engagés atteindra à peine 2% en 2010.
Les acteurs de l'immobilier social doivent sous la pression croissante des pouvoirs publics relever des défis de taille à moyen terme : accélérer les mises en chantier, améliorer la mobilité au sein du parc, renforcer la ré-allocation géographique de la production de nouveaux logements, et développer l'activité de vente de logements. Ces objectifs ont fait l'objet d'une convention, en février 2010, passée entre le Ministère chargé du logement et sept ESH (entreprises sociales pour l'habitat), dont les poids lourds du secteur (Immobilière 3F, SNI et Logement Français).
Le principal problème reste cependant l'accès au foncier, a fortiori dans des régions où les prix sont parmi les plus élevés de France. L'instutut Xerfi pointe clairement la responsabilité des collectivités locales dans la mesure où elles sont loin de respecter l'obligation de 20% de logements sociaux prévue par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain). A peine plus de la moitié des communes concernées est en règle avec la loi et la question des incitations (et des pénalités) doit se poser.
Par ailleurs, l'étude dénonce aussi la sous-application du Plan de cohésion sociale de 2004 (qui devait se dérouler sur 5 ans), dont les objectifs de construction n'ont été remplis qu'aux 2/3 sur la période 2005‐2009.
Enfin, Xerfi constate comme tous les observateurs que l'activité de ventes de logements reste structurellement faible malgré les incantations gouvernementales, du fait de l'absence d'une demande forte - de nombreux locataires n'ont simplement pas les moyens ni la volonté d'acheter leur logement -, mais aussi du manque d'intérêt de la part des organismes malgré les protestations de bonne volonté. La gestion locative offre en effet des revenus récurrents et stables et se révèle, au niveau financier, bien plus intéressante que la vente de logements, indique l'étude, qui compare les évolutions des principales OPH, ESH et SEM d'un côté, et des coopératives d'HLM de l'autre (ces dernières étant spécialisées dans la vente), et confirme que les premières ont un taux de résultat net et une rentabilité largement supérieurs aux secondes...
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