Croire qu’un engagement de caution d’une tierce personne protège indéfiniment des risques d’impayés du locataire est une erreur ! A défaut de précision, la garantie se limite à la durée du premier bail ; la Cour de cassation dans un arrêt récent précise en effet la lecture qu’il faut faire de la loi du 6 juillet 1989. Et si l’on précise qu’elle s’étend aux renouvellements, la caution a, suivant la rédaction de l’engagement, la possibilité ou non de le résilier !…

Comme souvent, l’empilement de couches de législations – en l’occurrence le Code civil et celle relative aux baux d’habitation – ne favorise pas la clarté des règles du jeu, au point que les tribunaux eux-mêmes finissent par s’embrouiller… C’est le cas pour la validité de l’engagement de caution au delà de la durée du premier bail. Encore récemment, une cour d’appel croyait pouvoir lire dans l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 une dérogation par rapport au principe de l’article 1740 du Code civil, qui stipule que « la caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation ». Erreur, selon la Cour de cassation, qui dans un arrêt du 14 octobre (1ère ch. civ.) réaffirme la prééminence du Code civil.

Le bailleur qui tient à être garanti au delà de l’échéance du premier bail a donc intérêt à faire préciser – y compris dans la mention manuscrite précédent la signature – que l’engagement de caution s’étend aux renouvellements successifs.

Mais là s’impose un choix crucial : si le nombre de renouvellements n’est pas précisé, la caution a, en application de cet article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il faut décidément lire et relire, la possibilité de résilier son engagement à tout moment, sachant que cette résiliation ne prend effet qu’au terme du bail ou de la période de renouvellement en cours ! Pour éviter cet inconvénient, il convient de préciser le nombre de renouvellements pour lequel l’engagement est valable, en le limitant en fait à un ou deux, car un nombre supérieur risquerait de donner lieu à une requalification en engagement à durée indéterminée !

Il est vrai que la nécessité d’une caution s’estompe avec le temps, et que le bailleur en présence d’un locataire qui a payé son loyer rubis sur l’ongle pendant six ou neuf ans n’a peut-être plus de grande inquiétude à avoir…

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