Avec l’embellie de l’immobilier, et même la flambée de l’immobilier commercial et de bureaux, coïncidant avec les déboires de la bourse, il n’est pas étonnant d’assister à un retour en grâce de la « pierre-papier » : SCPI, foncières cotées et Sicav immobilières. Mais faut-il les considérer comme des placements financiers, ou des placements immobiliers ? Et comment ne pas tomber dans le piège dans lequel se sont trouvés pris les porteurs de titres notamment de SCPI en 1990, et dont ils ne sortent sans gloire que dix ans plus tard…

Après une longue hibernation, c’est le réveil des SCPI : L’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) chiffre à 1,3 milliards de francs la collecte nette des SCPI en 2000 – différence entre le montant des augmentations de capital (marché primaire), diminué des retraits non compensés par des souscriptions – et constate par ailleurs l’inversion du rapport entre acheteurs et vendeurs de parts sur le marché « secondaire ». En effet, et pour la première fois depuis 1994, le "poids" des acheteurs a dépassé celui des vendeurs de parts. Plus précisément, la collecte brute (2,33 milliards de francs) excède la "décollecte brute" constituée par les cessions réalisées sur le marché secondaire et les parts en attente de vente (2,24 milliards de francs).

Mieux : les achats sur le marché secondaire organisé par les sociétés de gestion se font de plus en plus (44%) au « prix conseillé » par ces sociétés, et donc à des prix plus proches des valeurs immobilières.

Côté foncières cotées, les cours reprennent des couleurs, même si les performances pâtissent d’un manque de clarté des stratégies adoptées par ces sociétés : distribution des plus-values ou distribution du cash-flow.

Enfin, côté Sicav immobilières dont le portefeuille est constitué notamment de foncières, même réveil, par nature en moins aléatoire. En 2000, elles ont ainsi affiché une progression moyenne de 6,63 %, alors qu'elles avaient déjà gagné 13,84 % l'année précédente.

Avantage indéniable de la « pierre-papier » : permettre à l’investisseur d’accéder à des types de produits immobiliers nettement plus rentables – immeubles de bureaux, grands locaux commerciaux, opérations de réhabilitation ou de transformation lourde etc. – qu’il ne pourrait acquérir en direct, en raison du montant unitaire de chaque investissement, mais aussi en raison de la technicité nécessaire.

Inconvénient majeur, surtout pour les SCPI : le manque de liquidité à la revente dès que la conjoncture immobilière se retourne !

Les autres types de placement, Sicav immobilières et surtout foncières cotées, n’ont pas cet inconvénient ; mais leur rendement et leur valorisation sont étroitement dépendants de la conjoncture immobilière générale, ou celle de leurs investissements lorsqu’elles sont ciblées sur un type de produit immobilier. Avec les retournements violents toujours possibles au moment où on s’y attend le moins, et aussi le risque propre de certaines opérations lourdes dans lesquelles ces fonds peuvent s’investir et qui peuvent ne pas donner les résultats escomptés !…

La plus extrême vigilance est donc de mise vis à vis de ce type de produits, qui peuvent être intéressants si l’on peut envisager de ne les revendre qu’« à l’opportunité » – quand le marché est favorable – et en aucun cas à une date prévue trop longtemps à l’avance ou pour répondre à un besoin subit de liquidité !…

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