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Copropriété : comment les syndics ont perdu la bataille de la communication Le 3/6/2013
UI - Actus - 3/6/2013 - Copropriété : comment les syndics ont perdu la bataille de la communication
A la veille d'une réforme qui doit à la fois mettre en place un encadrement serré de l'ensemble des professions immobilières et réformer plusieurs aspects importants du droit de la copropriété, la guerre est rallumée entre les associations de consommateurs et les syndics de copropriété, les grands groupes d'administration de biens tels que Foncia, Nexity, Citya ou Immo de France, et leurs principales fédérations, la FNAIM et l'UNIS. En cause une fois de plus : la tarification des honoraires et notamment les sempiternels points d'achoppement des prestations hors forfait et du compte bancaire séparé. Une charge violente de deux associations, cette fois l'UFC Que Choisir et l'ARC, a mis à nouveau la profession hors d'elle, se voyant victime d'un acharnement qui met en cause son existence même et, avec elle, les intérêts des copropriétaires, qu'ils estiment ainsi bafoués. Mais alors qu'elle aurait quelques solides arguments à faire valoir, elle oppose une argumentation alambiquée, inaudible, ne sachant pas faire la part du défendable et de ce qui l'est moins ; avec aussi le réflexe habituel de tenter de disqualifier ceux qui la critiquent, ce qui ne peut que les renforcer...

Les contrats de 5 grands syndics épinglés



A quelques semaines de la présentation en Conseil des ministres de la loi "Duflot" Logement et urbanisme, qui comportera une réforme de la loi sur les copropriétés et de la loi "Hoguet" qui régit l'ensemble des professions immobilières, l’UFC-Que Choisir s’est associée avec l’ARC (Association des responsables de copropriété) pour mettre en place un "Observatoire des syndics", plus particulièrement sur les pratiques tarifaires et contractuelles des cinq grands groupes de syndics (Foncia, Nexity, Citya, Urbania et Immo de France). Les deux associations ont présenté à la presse leurs premiers résultats le 28 mai, à partir de 8 contrats des 5 groupes cités. Conclusion générale : l’arrêté "Novelli" du 19 mars 2010, fixant la liste des prestations obligatoirement incluses dans le forfait de gestion courante, et censé purger tous les abus, est loin d’être respecté. Sont notamment stigmatisés : le supplément d’honoraires demandé pour l’ouverture d’un compte bancaire séparé (entre 15 et 40%, à l’exception de Citya), des vrais faux forfaits "tout compris", comportant jusqu’à 11 prestations supplémentaires chez Nexity et 12 pour le contrat "Horizon Plus" de Foncia, et de nombreuses clauses abusives, au sens des recommandations de la Commission des clauses abusives ou de la jurisprudence, avec une moyenne de 18 clauses sur les 8 contrats étudiés, le record (25) incombant à Foncia avec son contrat "Formule 1 par 1".

Les associations stigmatisent aussi la tarification "excessive" de certaines prestations particulières comme les honoraires de travaux calculés sur le montant TTC des travaux (plus de 7% pour Nexity), celles tarifées à la vacation, et l’ "état daté" facturé 479 euros en moyenne...

Elles demandent une fois de plus l’instauration obligatoire d’un compte séparé, la standardisation d’un véritable "contrat tout compris", aux intitulés identiques à tous les syndics afin de permettre aux syndicats une véritable comparaison des offres entre elles, ainsi qu’une réforme de l’ "arrêté Novelli" pour définir une liste limitative des prestations particulières et le plafonnement des frais dits "privatifs" (état daté, mise en demeure...) pour lesquels les copropriétaires sont "captifs" d’un professionnel en position d’exclusivité.

Ce n'est pas la première charge de ce type, ni de la part des protagonistes actuels, ni de la part des autres associations de consommateurs : la CLCV (Confédération logement et cadre de vie) et l'INC (Institut national de la consommation) et sa revue 60 millions de consommateurs l'on fait à plusieurs reprises, sans compter la revue Le Particulier, aujourd'hui propriété du Figaro...

Mais le contexte de la préparation du projet de loi "Duflot" met les nerfs à vif. Les Fédérations de professionnels, qui avaient exprimé quelque satisfaction de voir une vraie concertation s'amorcer en février dernier, et croyaient avoir été un peu plus écoutés que d'habitude, se voient fragilisés et s'insurgent contre ce qu'ils estiment être un acharnement. Il est vrai aussi qu'à partir de huit contrats de cinq grands groupes, l'UFC et l'ARC ont présenté leurs conclusions comme une généralité touchant toute la profession, et que les médias n'ont retenu que cela !

Dans la démarche unitaire devenue la règle depuis les "Etats généraux des professions immobilières", la FNAIM et l’UNIS se disent "affligés par le moment choisi pour discréditer, une nouvelle fois, le métier de syndic", "à l’aube du projet de loi Logement qui va clore huit mois de concertation", et invitent les copropriétaires à s’indigner contre la violence de ces attaques ! L'appel à la résistance n'est pas loin...

Il n'est pas certain que cette riposte produise les effets escomptés, sauf au sein de leurs propres troupes. Tenter de discréditer l'adversaire conduit en général à le renforcer, et toutes les tentatives de contester la représentativité de l'ARC - l'association la plus active dans le domaine de la copropriété, parce que spécialisée - ont provoqué au fil du temps l'effet inverse...


La bataille perdue du compte bancaire



L'ennui pour les professionnels est que les argumentations avancées ratent systématiquement leur cible. Et pas que d'hier : à preuve la guerre de tranchées menée pour conserver la possibilité d'être dispensés d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Dans leur communiqué commun, la FNAIM et l'UNIS proposent "le choix pour les copropriétaires entre un compte unique ou séparé", et "une totale transparence de la comptabilité des copropriétés grâce à des extranets de suivi des budgets et des dépenses" ; on sait comment les professionnels obtiennent la dispense de compte séparé...

On connait en fait depuis longtemps le double enjeu pour les syndics, à la fois pratique et financier : longtemps, le fait de ne pas ouvrir de compte séparé et de gérer la trésorerie de la clientèle sur des comptes ouverts à leur nom a permis aux syndics de percevoir - en plaçant ces fonds à leur profit, en toute légalité si ce n'est quelques petites réserves, de confortables produits financiers. Cette ressource a beaucoup diminué mais elle reste quand même appréciable alors que, font-ils remarquer avec justesse, chaque copropriété ne dispose pas de suffisamment de fonds pour faire des placements pour son propre compte ! Mais les associations de copropriétaires tiennent aux comptes séparés pour d'autres raisons : pour la sécurité des fonds des copropriétaires - en cas de liquidation du cabinet du syndic, le compte séparé échappe aux créanciers, ce qui n'est pas le cas des fonds déposés sur des comptes du syndic, quand bien même il s'agit de comptes distincts du compte "entreprise" du syndic -, et pour la transparence : la tenue d'un compte séparé permet aux copropriétaires de visualiser les mouvements de fonds relatifs à leur copropriété et de contrôler la comptabilité de cette dernière par rapport aux relevés de la banque.

Se sentant perdre le dernier épisode d'un combat de trente ans face aux pouvoirs publics, la FNAIM et l'UNIS ont tenté il y a quelques semaines un dernier contre-feu : s'il s'agit de la sécurisation de la trésorerie des copropriétaires, mieux vaut miser, disent-ils, sur le sérieux des garants, qu'il faut mieux encadrer, et sur les contrôles qu'ils faut les obliger à effectuer. Quant à la transparence, les deux syndicats proposent de rendre systématique la mise en place pour chaque copropriété d’un "extranet copropriété", permettant à chaque copropriétaire d’avoir accès au détail des comptes et au-delà à tous les documents de sa copropriété. "Il ne faut pas confondre, expliquait Jean-François Buet, le compte comptable de la copropriété que le syndic est obligé de tenir de manière séparée pour chaque copropriété, et le compte bancaire sur lequel on dépose les fonds", ajoutant que les fonds déposés sur un compte bancaire unique du syndic sont beaucoup plus faciles à contrôler pour un garant que dispersés sur des dizaines voir des centaines de comptes séparés...

Argument qui pourrait sembler logique à un non initié, mais en réalité trompeur : si le syndic est bien obligé de tenir une comptabilité autonome pour chaque copropriété, cette comptabilité ne peut être considérée comme probante qu'au moyen d'un rapprochement avec la banque : or celui-ci est beaucoup plus difficile à justifier avec un compte qui recueille les fonds de centaines de syndicats : il faudrait pour le moins que le rapprochement soit attesté par le commissaire aux comptes du syndic ou son expert comptable et que cette attestation soit produite à toutes les copropriétés concernées ; or aujourd'hui, même le rapport du garant ne leur est pas accessible...

Reste l'argument de la productivité : la tenue de comptes séparés empêcherait des traitements de masse, obligerait à gérer des centaines de chéquiers, à faire les rapprochements bancaires à la main, etc. Donc justifie des honoraires plus élevés. Vrai ou faux ? Et quel supplément justifie-t-elle ? Tout dépend en réalité de l'équipement informatique du syndic et des services offerts par la banque : les syndics les mieux équipés qui travaillent avec les banques spécialisées dans la tenue de comptes de professions règlementées - il y en a au moins quatre ou cinq - gèrent les comptes séparés de manière totalement transparente sans aucune perte de productivité. D'autres sont moins bien lotis...

En tous cas, dans sa quasi-globalité, la profession a choisi la mauvaise méthode : au lieu de proposer des honoraires pour une gestion avec compte séparé, qui est le mode normal prévu par la loi, et une remise d'honoraires pour dispense, elle présente le différentiel d'honoraires en cas de refus de dispense comme une pénalisation ! On peut parier d'avance que si la loi rend le compte séparé obligatoire, les syndics seront dans l'impossibilité d'appliquer le supplément qu'ils annoncent...


Une tarification archaïque



L'autre pierre d'achoppement est la permanence de dizaines de "prestations particulières" dans les contrats. Si de louables efforts ont été faits récemment par certains groupes pour moderniser leur tarification - "Pack forfaitaire syndic" de Nexity, "Contrat Intégral" de Tagerim, contrats "Horizon" de Foncia, forfait "tout en un" des syndics Century 21 -, les formules proposées ne sont pas exemples de malices, donnant comme on a vu du grain à moudre aux associations de consommateurs. Mais elles ont le mérite d'exister, alors que le gros de la profession affiche une tarification datant dans sa conception des barèmes préfectoraux d'avant la libération des prix : seule la liste des prestations particulières semble s'être allongée.

Les contrats proposés aux assemblées générales pèchent surtout par le calcul des honoraires de base : ceux-ci sont en général fixés à partir d'un barème par "lot principal" (appartement, local commercial) qui ne tient pratiquement pas compte, ou alors de manière marginale et totalement opaque des caractéristiques de la copropriété et de sa gestion : présence ou non de nombreux équipements et composants différents (chaufferie, ascenseurs, parking souterrain, espaces verts, présence ou non de personnel à gérer, existence de comptages (rendant la comptabilité plus complexe, etc. Il faut à tout prix se situer dans la fourchette d'honoraires par lot : 140 à 200 euros TTC à Paris et Ile-de-France, 120 à 160 euros en province. De fait, lorsqu'on compare les honoraires d'immeubles très différents, ils se situent dans un mouchoir de poche. Du coup, les copropriétés faciles à gérer payent pour les plus compliquées !

Très peu de syndics ont mis au point pour la fixation de leurs honoraires de base un barème tenant compte des différences de charges de travail impliquées par telle ou telle caractéristique de la copropriété, pour la bonne raison qu'ils ne les connaissent pas.

En réalité, le meilleur service à rendre à la fois aux syndics et aux copropriétaires serait de rendre obligatoire la décomposition des honoraires de base en un certain nombre de rubriques : comptabilité, gestion du personnel, gestion du chauffage collectif, gestion des ascenseurs (notons que cette gestion devient de plus en plus technique !), gestion de comptages divisionnaires, etc. Cela forcerait les syndics à mieux connaître leurs coûts et mieux facturer les prestations coûteuses, et aux copropriétaires de mieux comparer les offres et surtout pour ceux dont la copropriété ne demande que peu de travail de ne pas payer pour les autres !


Des honoraires de base sans référence au vrai coût de la gestion



Etonnant au demeurant que les associations de consommateurs ne s'appesantissent jamais sur le montant des honoraires de gestion courante et sur ce qu'il recouvre. Il ne faut pas en fait insister longtemps pour leur faire reconnaître que ce dernier, pour un syndic qui fait correctement son travail, n' est pas en général très élevé. La faute en revient en réalité à la concurrence que se font les syndics sur ces honoraires de base, le seul élément visible du prix de la prestation proposée pour les copropriétaires au moment du choix, et au manque de transparence dans la fixation de ce prix. Il ne serait pas difficile pourtant de la chiffrer par rapport à un budget de temps à passer pour la copropriété, et de valoriser le temps au moyen d'un coût complet de l'heure de travail très facile à établir.

Le problème est que le gros de la profession, fait de cabinets de taille moyenne, structurés et alignant souvent des équipes fournies et compétentes, non seulement se voient mis en concurrence avec des professionnels "low cost", dont l'activité de syndic est accessoire et qui raisonnent en coût marginal, mais voient aussi les grands groupes casser les prix pour faire du chiffre, pas fâchés de surcroît de voir ces cabinets moyens freinés dans l'évolution de leurs honoraires de base, puisque c'est sur eux que se fixe le prix du cabinet quant il s'agit de le racheter...

Pas sûr en tous cas que le consommateur gagne grand chose à ce jeu de massacre, qui conduit à se rattraper sur les honoraires annexes !


Un vrai problème de rémunération du service



Si un assainissement des pratiques tarifaires reste donc encore à parfaire, les syndics ont une légitimité à défendre l'exclusion de leurs forfaits annuels de prestations chronophages à caractère non récurrent, soit n'intervenant qu'exceptionnellement, soit très variables dans leur quantité suivant les années. Malheureusement, pour ne pas avoir anticipé déjà à l'époque la montée au créneau des associations de consommateurs, et s'être enfermés trop longtemps dans le déni, ils ont en 2007 abordé en position de faiblesse la négociation dans le cadre du Conseil national de la consommation (CNC), qui a abouti à un avis du 27 septembre de la même année, repris dans l'arrêté "Novelli" du 19 mars 2010. Ainsi, ils se sont laissés imposer l'inclusion dans le forfait des prestations relatives au traitement des sinistres de la copropriété, dont certains comme les incendies peuvent être lourds de conséquences, celles pour le recrutement d'un gardien, qui requiert des dizaines d'entretiens et la négociation de contrats complexes à ne pas bâcler, et plus généralement celles relatives aux remplacements de salariés de la copropriété autres que celles des congés annuels. A tort, car ces tâches requièrent du temps et de la technicité, et il n'est pas possible d'en prévoir à l'avance ni la fréquence ni l'importance. Quand elles doivent être effectuées, il est dans l'intérêt des copropriétaires que la prestation soit de qualité, et il est normal que dans ce cas l'attention requise ait une juste contrepartie.

A contrario, d'autres prestations peuvent toujours être facturées hors forfait, mais alors se pose la question du juste quantum de la rémunération. Certaines prestations sont manifestement souvent surfacturées : par exemple les honoraires pour l'ouverture et le suivi des dossiers de recouvrement ; d'autant qu'ils viennent alourdir des charges qui seront in fine en grande partie supportées non pas par les débiteurs mais par l'ensemble des copropriétaires. Si une rémunération du travail est légitime, elle ne peut être dans les mêmes proportions que celle de l'avocat qui fait la plupart du temps l'essentiel du travail. Même chose pour l'établissement et l'actualisation de l' "état daté" en cas de vente, tâche standardisée qui ne nécessite que peu de travail spécifique. Quitte à ce qu'il soit prévu des suppléments pour certaines situations particulières qui nécessitent un peu plus d'attention, comme l'existence d'un emprunt collectif en cours, ou d'un contentieux particulier...

Plus complexe est la question de la rémunération de la prestation à rendre en cas de travaux : l'application d'un pourcentage sur les travaux pourrait s'apparenter à de la paresse intellectuelle, et passe de moins en moins bien chez les copropriétaires. Alors que les syndics sont soupçonnés de ne pas assez négocier les devis, cette pratique laisse penser qu'ils n'y ont pas vraiment intérêt ! Certains s'ingénient de surcroît à s'attirer les foudres en appliquant le pourcentage hors taxes sur le TTC ! Ce n'est pas illégal, mais cela choque le sens commun... Il ne serait pourtant pas si difficile de justifier les honoraires demandés par un barème qui tienne compte du nombre prévisible de réunions de chantier et de leur durée, du nombre d'entreprises impliquées dont il faudra traiter la facturation, du nombre d'appels de fonds à effectuer auprès des copropriétaires, etc. Bref, fonder la fixation de la rémunération sur la réalité du travail à effectuer, quitte à ce que pour des travaux de faible montant mais complexes, les honoraires dépassent les pourcentages habituellement appliqués.

Ce calcul pourrait englober le travail nécessaire, complexe et requérant de la rigueur et de la technicité, pour l'élaboration du dossier soumis à l'assemblée. Les syndics pourraient au passage revendiquer une rémunération pour les études de travaux demandées par les copropriétaires, qui n'aboutissent pas à un vote, et qui ont pourtant mobilisé du temps et de l'énergie...

Même chose en ce qui concerne la reprise d'une copropriété avec une comptabilité en désordre, une documentation incomplète et des dossiers en souffrance : refuser en ce cas au syndic un budget pour le temps à passer relève de la plus pure mauvaise foi, qui ne fait en aucun cas progresser la confiance...

En tous cas, le débat mérite d'être approfondi, comme en témoignent les échanges de grande qualité sur ce sujet dans le forum Copropriétaires de notre site (1)...


Accords cadres, choix des prestataires, filiales



De nombreux reproches sont faits aussi aux syndics, et notamment aux grands groupes, de ne pas optimiser le choix des prestataires qu'ils proposent aux copropriétés. En principe, tout syndicat des copropriétaires est autonome, et les copropriétaires en assemblée générale ou via leur conseil syndical et le syndic devraient maîtriser la sélection de tous les fournisseurs de biens ou services - entreprises, assureurs, banque - et autres intervenants : architectes, bureaux d'études, avocats, etc. Le syndic propose, ils disposent, et peuvent en proposer d'autres !

Dans la pratique, les choses sont un peu plus compliquées : le syndic doit établir avec certains prestataires des procédures de travail, des formulaires-types, voire même mettre en oeuvre des logiciels spécialisés permettant d'interfacer avec eux de manière plus efficace. Il en va notamment ainsi de la banque, avec laquelle les syndics bien outillés établissent des relations électroniques pour le traitement des encaissements, du règlement des factures, et pour les rapprochements comptables. Seules quelques établissements proposent des systèmes vraiment adaptés, et un syndic ne peut fonctionner qu'avec un seul d'entre eux ; par contre, ces facilités s'appliquent aux comptes au nom du syndic, mais aussi aux comptes "séparés" ouverts au nom des syndicats des copropriétaires. Dans le meilleur des cas, ces relations électroniques rendent la gestion des comptes séparés aussi productive que celle du compte unique ou du compte individualisé ouvert au nom du syndic, ce qui fait perdre toute justification à un différentiel d'honoraires. Il serait donc absurde, comme le proposent certains, d'interdire au syndic d'ouvrir les comptes séparés dans la même banque que celle où il a ses propres comptes : ce serait se titrer une balle dans le pied et justifier la facturation d'un surcoût pour gestion de compte séparé, pour le coup totalement légitime !

Même chose pour le cabinet d'avocats avec lequel le syndic va organiser son recouvrement. Il n'est pas possible de choisir au cas par cas. Par ailleurs, le regroupement des dossiers sur un, ou au grand maximum deux à trois cabinets pour les très grands services de contentieux, fait qu'ils bénéficieront en principe d'un traitement plus attentif, et la mise en place de procédures et méthodes de travail harmonisées - présentation des dossiers, type de pièces à fournir, normalisation des informations en retour, etc. - est de nature à améliorer l'efficacité du recouvrement et l'information des copropriétaires, et si possible optimiser le coût de ce recouvrement pour ces derniers, car seule une partie des honoraires d'avocat sont récupérés sur les débiteurs ; le reste est supporté par l'ensemble des copropriétaires.

Enfin, le même principe s'applique au cabinet de courtage d'assurances avec lequel travaille le syndic (dans la pratique, les syndics ne peuvent négocier directement des contrats optimisés avec les assureurs s'ils ne sont pas eux-mêmes courtiers) ; même s'il est plus facile d'envisager de travailler avec plusieurs courtiers qu'il ne l'est pour la banque ou l'avocat de recouvrement, dans la pratique, un syndic qui a un moment donné réussi à négocier un ensemble de garanties bien adaptées aura avantage à en faire bénéficier les immeubles du même type sur l'ensemble de son parc immobilier. A condition évidemment qu'il le remette en cause de temps à autre...

La question est plus délicate quand le courtier est filiale du syndic, et plus généralement lorsque l'entreprise syndic a des intérêts chez des prestataires, ou encore des actionnaires communs avec eux. On trouve ainsi non seulement des filiales de courtage mais aussi de diagnostics immobiliers, d’études, d'expertises ou de maîtrise d'oeuvre (sans mentionner les syndics architectes...), ou encore des société de nettoyage et de prestations de remplacements de gardiens pendant les congés, des plateformes d'appel hors heures ouvrables, ou encore des sociétés de sécurité, etc. Les syndics intervenant dans le tertiaire et issus du métier du "property management" font souvent intervenir couramment des sociétés de prestations techniques de leur groupe.

La règlementation a inséré récemment quelques dispositions de prévention des conflits d'intérêt : l'existence de liens capitalistiques même indirects doivent être déclarés et l'assemblée générale doit être consultée avant toute conclusion d'un contrat avec un prestataire dans cette situation.

Enfin, il est un autre pratique dont les grands syndics éludent le problème éthique : lorsqu'ils négocient des conditions préférentielles avec des fournisseurs ou de grands prestataires (ascensoristes, exploitants de chauffage - y compris chauffage urbain... -, fioul, produits d'entretien, compteurs divisionnaires, hygiène "3D", etc.), ce qui est bien pour les copropriétés qui en bénéficient, mais l'est moins quand ils laissent entendre que les copropriétés qui ne renouvelleraient pas le mandat du syndic ne pourraient plus en bénéficier... C'est évidemment faux sur le plan juridique, les contrats de fourniture et de prestations étant conclus individuellement avec chaque syndicat, et se poursuivant quel que soit le syndic...

Pour la défense de ces pratiques, l'argumentation habituelle mettant en avant l'intérêt des copropriétaires ne suffit plus depuis longtemps. Si la profession de syndic, probablement bientôt identifiée par une carte professionnelle spécifique "S", veut comme l'affirment ses fédérations, reconquérir la confiance du consommateur, elle ne pourra faire l'économie d'une clarification courageuse de ces liens : peut-être affirmer haut et fort qu'un syndic se présente avec sa banque, ses avocats de recouvrement et son courtier d'assurances, mais être transparent sur les autres relations qu'il peut avoir ou établir avec des prestataires, et exclure tout avantage dont il pourrait bénéficier de leur part pour sa propre entreprise...

Quant aux associations de consommateurs, si elles sont dans leur rôle en défendant d'abord les intérêts des copropriétaires, elles doivent aussi prendre en compte la totalité de la prestation des syndics. S'opposer pied à pied à la facturation de prestations hors forfait, y compris lorsqu'elles sont justifiées comme dans les cas cités plus haut, et en même temps laisser les professionnels se faire une concurrence destructrice sur les honoraires de base sans s'intéresser à leur calcul et leur justification par les moyens mis en oeuvre, a pour conséquence de fragiliser les cabinets de taille moyenne au profit des groupes et favoriser la concentration. Pas sûr que les copropriétaires en sortent gagnants...



(1) Universimmo.com - forum copropriétaires - rubrique "A propos des syndics professionnels"

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