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Faut-il obliger les copropriétés à mieux se gérer ? Le 1/3/2012
UI - Actus - 1/3/2012 - Faut-il obliger les copropriétés à mieux se gérer ?
Oui répond sans hésiter Dominique Braye, président de l'ANAH, qui défendait le 15 février devant les membres de l'association des journalistes de l'habitat et de la ville (AJIBAT) les trois recommandations emblématiques du rapport remis le 19 janvier au secrétaire d'Etat au logement "Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés" : l'obligation de soumettre les immeubles à un diagnostic technique global tous les 10 ans et d'établir un plan pluriannuel de travaux, celle de faire alimenter par les copropriétaires, sur la base du plan pluriannuel, un fonds de travaux, et celle, pour une information enfin sérieuse des acquéreurs en copropriété, d'afficher les charges courantes et le coût prévisionnel des travaux dans les annonces immobilières. Mesures réclamées également par les associations de défense des copropriétaires comme par les principales fédérations de syndics professionnels.

Enrayer la dégradation du bâti et prévenir le déclassement



"Le temps de la copropriété n'est pas nécessairement le temps des copropriétaires", explique Dominique Braye, président de l'ANAH, qui appelle à un toilettage sérieux des règles de fonctionnement des copropriétés, en privilégiant plus que ne le fait actuellement la législation l'intérêt de la copropriété au détriment de la liberté des copropriétaires.

Le rapport (1) de la mission qui lui avait été confiée en juin 2011, de constituer et de piloter un groupe de travail sur l'amélioration des politiques préventives, des actions incitatives ou coercitives vis-à-vis des copropriétés en difficulté, remis le 19 janvier 2012 au secrétaire d'Etat au logement, dresse un tableau d’une grande acuité de la situation dans le monde de la copropriété et des risques qu’il y a à ne pas adopter des mesures drastiques. Celles-ci doivent certes être orientées vers le "sauvetage" des copropriétés déjà en difficulté, mais aussi vers la prévention pour éviter que des milliers d’autres ne viennent grossir le parc à traiter, avec les enjeux sociaux considérables que cela représente. Or selon l’ANAH, pratiquement toutes les copropriétés seront un jour où l'autre confrontées à des enjeux de réinvestissement lourd, notamment pour l’amélioration de leur performance énergétique, et dès maintenant 15% du parc de copropriétés pourrait être concerné par un processus de déqualification.

L'ANAH estime à 300.000 le nombre de logements de résidence principale situés dans des copropriétés rencontrant des difficultés financières ou de fonctionnement ; ce chiffre atteint 800.000 à 1 million, soit environ 15% du parc des 6,2 millions de résidences principales en copropriété, si l'on se réfère à des critères portant sur la dégradation du bâti ou l'occupation sociale. Par contre, le nombre de logements dans des copropriétés identifiées et suivies comme en difficulté est estimé à 50 à 60.000, ce qui fait dire que "le problème semble donc encore largement devant nous" ! Or, les copropriétés construites entre les années 50 à 80 (un peu moins de la moitié du parc) nécessitent aujourd'hui des réinvestissements lourds et des travaux d'amélioration énergétique (40 à 70 milliards de travaux, selon une étude de l'ANAH pour les 10 ans à venir), cependant que les copropriétés plus anciennes rencontrent elles aussi des problèmes d'obsolescence technique.

"Les besoins croissants en travaux conjugués à une certaine paupérisation font apparaître de nouveaux enjeux. Or, le système de gestion actuel des copropriétés, s'il permet de traiter correctement les affaires courantes quand tout va bien, n'est pas des plus efficaces pour piloter la gestion patrimoniale à moyen ou long terme de l'ensemble collectif, ou pour agir quand de sérieuses difficultés surviennent", indique le communiqué de l'ANAH qui accompagne le rapport. On ne peut en effet compter sur les seuls sens des responsabilités et clairvoyance des copropriétaires pour faire face à de tels enjeux. La liberté de décision, quelles que soient les incitations multipliées par les pouvoirs publics, donne un pouvoir excessif à ceux des copropriétaires qui n'envisagent que le court terme, faute de moyens, d'intérêt ou parce qu'ils ne comptent pas rester longtemps dans la copropriété. De fait, le temps de présence moyen dans une copropriété s'établit autour de 7 ans quand l'horizon de l'entretien lourd d'un immeuble est plutôt de 25 ans ! Seuls les travaux à effet visible (ravalement, réfection des halls d'entrée) arrivent à passer, ou les réparations urgentes en cas de fuite ou panne !

De fait, les copropriétés n’abordent dans leur grande majorité leur entretien lourd et les adaptations aux nouveaux besoins ou à la règlementation qu’au coup par coup, sans optimisation ni prévision de coût pour les copropriétaires. Des travaux conséquents comme ceux des ascenseurs ces dernières années n'ont été chiffrés la plupart du temps qu'au dernier moment, à la veille des échéances de leur réalisation, alors que les copropriétés disposaient d'un délai global de 15 ans pour y procéder !

Les copropriétés fragiles sont aussi les plus concernées par les enjeux techniques : "les anciens copropriétaires sont remplacés par de nouveaux dont les moyens sont moindres, notamment des accédants dont le niveau d'endettement est à la limite du supportable, qui peuvent peiner à s'acquitter des charges courantes, et seront d'autant plus dans l'incapacité de faire face à des dépenses de travaux", indique le rapport.

Le rapport Braye ne propose pas moins qu'un "plan national copropriétés", avec un toilettage sérieux de la loi du 10 juillet 1965, comportant trois mesures emblématiques :

- l'obligation de soumettre les immeubles à un diagnostic technique global tous les 10 ans, d'établir et mettre à jour un plan pluriannuel de travaux permettant de prévoir un échelonnement cohérent des travaux à entreprendre, et de faire alimenter par les copropriétaires un fonds de travaux, en vue de faciliter le financement et la prise de décision des travaux,

- l'obligation en vue de rétablir la confiance entre copropriétaires et syndics d'ouvrir un compte séparé dans chaque copropriété, ou à défaut "l'instauration de sous-comptes dans le compte unique", ce compte bancaire étant selon le groupe de travail "un puissant moyen de prévention des impayés qui offre une plus grande transparence",

- une meilleure information des acquéreurs, grâce à une fiche synthétique indiquant notamment les charges courantes et le coût prévisionnel des travaux dès la négociation de la vente, voire même avec une reprise dans les annonces immobilières.


Une contribution à l'usure et l'obsolescence de l'immeuble



Est-ce le moment, dans un contexte économique qui se dégrade d'imposer de nouvelles contraintes aux copropriétaires : études (audit général et énergétique, établissement d’un plan pluriannuel de travaux), puis alimentation d'un fonds sur une longue période pour des travaux qui ne seront faits pour certains que dans plusieurs années ? Venu expliquer ses propositions le 15 février devant les membres de l'association des journalistes de l'habitat et de la ville (AJIBAT), Dominique Braye répond sans hésitation par l'affirmative ! "Les copropriétaires devraient se l'imposer à eux-mêmes, car ne pas le faire c'est prendre le risque de voir leur immeuble se dégrader, et ne plus être en mesure de faire face plus tard à l'ampleur des travaux nécessaires. L'expérience montre que les conséquences peuvent être catastrophiques", répond Dominique Braye, ajoutant qu'en quelque sorte "il faut protéger les copropriétaires contre eux-mêmes".

La Fondation Abbé Pierre, qui constate dans son 17ème rapport sur le Mal-logement que ce dernier est aussi alimenté par le développement des copropriétés en difficulté, ne dit pas autre chose : tout en dénonçant les dangers de l’accession à la propriété à tout prix, elle soutient sans réserve les préconisations du rapport Braye, citant par exemple le cas d’un accédant mis en difficulté pour payer les charges de copropriété et le remboursement mensuel de son emprunt, le "coup de grâce" lui étant donné quand la copropriété décide d'engager un programme conséquent de travaux ; ou d’autres quand l’acquisition se fait dans une copropriété dégradée (ou qui l’est devenue) dont les propriétaires ne peuvent assurer la remise en état : "la propriété se referme comme un piège sur le ménage qui ne peut revendre son bien à un prix lui permettant de s’installer ailleurs"...

Comme les choses ne se font pas en un jour, mieux vaut peut-être commencer petit : par exemple par un abondement minimal annuel comme au Québec de 5% du budget prévisionnel. Bruno Dhont, directeur de l'ARC (Association des responsables de copropriété), venu également soutenir les recommandations du rapport en même temps qu'Etienne Ginot, président de l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier - première fédération de syndics de copropriété), l'évalue de 50 à 100 euros par an par copropriétaire (pour un budget annuel moyen de charges de 1.000 à 2.000 euros). Il sera temps ensuite d'ajuster progressivement les provisions aux besoins du financement du plan pluriannuel de travaux, jusqu'à permettre de payer 100% des travaux du plan sans plus avoir besoin de solliciter les copropriétaires.

"Et ne dites surtout pas qu'il s'agit d'épargne forcée", avertit Dominique Braye : il ne s'agit que de faire contribuer ceux qui jouissent de l'immeuble au coût de son usure et de son vieillissement. "Nul ne trouve étonnant en tant que membre d'un club sportif de contribuer chaque année au coût de la réfection lourde ou du remplacement futur des installations", renchérit Etienne Ginot. Les provisions accumulées doivent bien entendu être attachées aux lots de copropriété et ne pas être remboursées en cas de vente. Elles doivent en effet permettre de faire supporter par les copropriétaires pendant leur présence dans la copropriété le coût complet de l'usage de l'immeuble et ne pas le reporter sur les futurs acquéreurs comme aujourd'hui, de surcroît en absence de toute information !

Quitte à aider les copropriétaire les plus modestes dans cette anticipation : si les temps ne sont plus aux allocations ou aux crédits d'impôt, pourquoi ne pas imaginer une aide remboursable sur la vente ou sur la succession ?


Des fonds travaux sécurisés, mais à coût zéro !



Cela suppose sans nul doute un changement profond d'approche de la copropriété. "En France la copropriété est encore trop axée sur la propriété individuelle au détriment de l'intérêt collectif !" déplore Dominique Braye. "Or à ne pas défendre la propriété collective au nom de la défense de la propriété individuelle, on aboutit paradoxalement à dévaloriser cette dernière", insiste-t-il. "Les copropriétaires achètent d'abord un appartement et ne prennent pas en considération les parties communes !" constate aussi Etienne Ginot, selon qui "les impliquer dans une programmation et la constitution de provisions permet de créer un sentiment d'appartenance à un projet commun". "Les copropriétés gérées par un syndic bénévole, parce qu'elles se prennent en mains, mettent en place plus souvent que les autres un fonds de travaux", indique de son côté Bruno Dhont, dont l'association encourage par tous moyens la constitution de tels fonds, quel que soit le mode de gestion - professionnelle ou non - adopté.

Pour que les copropriétés acceptent en grand nombre cette démarche, il est par contre nécessaire que ces fonds soient à la fois sécurisés sur un compte de placement dédié, totalement distinct de la trésorerie courante de la copropriété, et que leur gestion ne génère pas de coût qui absorbe, voire dépasse, les produits financiers obtenus. Or il est au moins une raison pour laquelle actuellement les syndics ne peuvent éviter de facturer des frais de gestion : le coût qu’engendre pour eux la détention de fonds supplémentaires pour la garantie financière qu’ils doivent souscrire au moins à hauteur de la pointe maximale des fonds détenus. Afin de mettre à la disposition des copropriétés qui souhaitent d’ores et déjà alimenter un fonds de travaux un dispositif répondant à ces objectifs, l’ARC s’est rapprochée d’une banque, la BRED, et d’une grande caisse de garantie, la SOCAF, en vue de conclure une convention par laquelle :

- la BRED accepte de ne débloquer les sommes qui lui seront confiées au titre d’un "fonds de travaux" que sous certaines conditions - fixées en assemblée générale - garantissant qu’elles ne seront utilisées que pour l’usage pour lequel elles auront été appelées (en fait la production procès-verbal d’une décision d’assemblée générale concernant des travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et autorisant le syndic à financer ces travaux en utilisant toute ou partie de ces fonds),

- la SOCAF accepte d’exclure le solde du compte ouvert dans cet objectif du périmètre des fonds pris en compte dans la pointe maximale des fonds qui sert à fixer le montant de la garantie financière, tout en garantissant bien les fonds correspondants.

Cette voie devrait pouvoir être suivie par d'autres établissements financiers et garants sans qu'il faille attendre de dispositions règlementaires toujours longues à obtenir...

Pour le reste, un groupe de travail interministériel devrait être réuni à brève échéance afin de définir le cadre légal des obligations préconisées par le rapport. Même si professionnels et associations de consommateurs sont pour une fois à l'unisson, la partie n'est pas gagnée d'avance ; les temps ne sont pas favorables à de nouvelles contraintes pour des copropriétaires déjà très sollicités, et plusieurs milieux sont franchement hostiles au principe même des obligations recommandées : les bailleurs parce qu'ils estiment en général que c'est leur affaire que de provisionner les travaux futurs, et le ministère de la justice pour des raisons plus idéologiques, par réticence à accepter que le syndicat des copropriétaires soit autre chose pour ses membres qu'une entité transparente, tant fiscalement que comptablement et financièrement...


(1) ANAH - 19 janvier 2012 - rapport : "Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés"
et synthèse du rapport

(2) Fondation Abbé Pierre - 2 février 2012 - 17ème Rapport : "L’état du mal-logement en France"


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