Destinée à mettre en oeuvre en grande urgence les annonces du président de la République au 20 heures de TF1 le 29 novembre dernier, la loi pour le pouvoir d'achat, adoptée définitivement le 31 janvier, vient d'être publiée. Elle comporte deux mesures en faveur des locataires, qui ont provoqué l'ire des propriétaires et des professionnels de l'immobilier, et une mesure surprise en faveur des bailleurs, introduite par amendement sénatorial. Mais une autre réforme est entrée dans sa phase de concertation, à ce que l'on sait plutôt conflictuelle avec les assureurs et les administrateurs de biens : la "GURL" (Garantie universelle des risques locatifs), généralisation de la "GRL" (Garantie des risques locatifs), au démarrage un peu poussif...

Deux mesures en faveur des locataires

Il s'agit de la modification du calcul de l’IRL (indice de référence des loyers, et de la réduction à un mois du dépôt de garantie des locataires.

Première mesure : l’IRL (indice de référence des loyers) publié par l’INSEE chaque trimestre, et servant à la révision des loyers des baux d’habitation meublés et non meublés destinés à l’habitation principale, et accessoirement des loyers des contrats de location-accession, était calculé à partir de l'indice général des prix à la consommation (IPC), dosé à 60%, et d'une pincée d'indice du coût de la construction (ICC), pour 20%, plus une pincée d'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA), également pour 20%. Le problème est que ces deux derniers indices, et singulièrement l'ICC ont augmenté depuis deux ans plus rapidement que le premier, ajoutant environ un point au taux d'augmentation qui aurait résulté d'un indice fondé uniquement sur l'inflation générale.

C'est désormais chose faite : l'IRL correspondra dorénavant "à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers" ; il est également précisé que cette disposition est applicable aux contrats en cours, et que "la valeur moyenne sur quatre trimestres de l'indice de référence des loyers résultant de l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale est remplacée par la valeur de l'indice de référence des loyers issu de la présente loi à la date de référence de ces contrats" ; on notera au passage l’erreur commise par les rédacteurs de la loi puisque l’IRL issu de la loi de 2005 était calculé par lissage sur 12 mois des indices qui le composaient et n’avait donc pas à être pris en "moyenne sur quatre trimestres" : c’est en fait l’ICC (indice du coût de la construction) qui l’était avant la réforme...

Ironie de l'histoire : il n'est pas exclu que cette modification, sans doute insérée par le président pour faire bonne mesure dans une liste d'actions en faveur du pouvoir d'achat riquant d'être jugée un peu légère, se retourne contre ceux à qui elle est censée bénéficier : l'indice des prix à la consommation, même hors tabac et loyers, est parti à la hausse alors que les deux autres donnent des signes de repli...

Deuxième mesure : le montant maximum du dépôt de garantie susceptible d’être demandé par le bailleur au locataire entrant dans le cadre des baux d’habitation non meublés destinés à l’habitation principale, fixé par la loi du 6 juillet 1989, et non révisable, est ramené de deux à un mois ; la mesure est applicable à compter de la publication de la loi, soit le 9 février 2008. Il est également précisé qu’ "au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers" : cette dernière disposition permet au locataire de faire valoir son droit d’avoir recours pour le versement du dépôt de garantie à l’aide "Loca-pass", cette aide étant désormais accessible à tous les locataires. Le ministère du logement a en effet pour cela négocié à l'arraché un accord des partenaires du 1% logement qui distribuent cette aide ; rappelons qu’il s'agit d'une des deux prestations du Loca-pass, permettant à un locataire de se faire avancer le montant de son dépôt de garantie et de le rembourser sur 36 mois sans intérêt.

Cette réduction, dont les propriétaires et professionnels s'offusquent bruyamment, était pourtant prévue dans le programme de Nicolas Sarkozy : celui-ci prévoyait même sa suppression complète, en contrepartie d'une garantie généralisée du risque locatif, accordée à tous les bailleurs : "je faciliterai la location en supprimant l’obligation de caution et de dépôt de garantie. En contrepartie, les propriétaires seront protégés contre les risques d’impayés de loyers", pouvait-on lire en toutes lettres dans le projet en 15 points du candidat ; le second volet étant d'ores et déjà en chantier, cette réduction du dépôt de garantie n'est peut-être qu'une étape...


Une mesure surprise en faveur des propriétaires

Elle est due à la sollicitude des sénateurs : les bailleurs pourront désormais demander à percevoir directement l’allocation logement octroyée à leurs locataires, sans avoir besoin comme c’était le cas jusqu’ici d’avoir leur accord (cette faculté est également ouverte dorénavant aux établissements prêteurs concernant l’allocation logement octroyée à leurs accédants emprunteurs) ; cette mesure surprise a été introduite par amendement afin de compenser quelque peu pour les bailleurs l’effet des deux mesures précédentes, très mal prises par leurs organisations représentatives et les syndicats d’administrateurs de biens ; toutefois, cette possibilité n’est ouverte qu’à condition que le logement correspondent aux caractéristiques du "logement décent" fixées par le décret du 30 janvier 2002...


En attendant la GURL ?

Si l'on en croit une deuxième série d'annonces faites par le président de la République, cette fois le 11 décembre 2007 lors d’un déplacement à Vandoeuvre-lès-Nancy, les choses ne devraient pas s'arrêter là : à la demande du président, les ministres respectivement de l'économie et du logement, Christine Lagarde et Christine Boutin, ont lancé une mission chargée de proposer "des mesures" destinées à "accompagner les réformes du dépôt de garantie et de la caution" devant faciliter l'accès au logement locatif. Confiée à la directrice générale de l’ANAH (Agence nationale de l'habitat) et à un dirigeant de l'assureur Equité Generali, la mission doit travailler notamment "sur le système assurantiel le plus adapté" pour remplacer le dispositif de la caution ainsi que sur le règlement des impayés, ajoute le communiqué.

L'objectif est de mettre au point une Garantie universelle des risques locatifs (GURL) qui assurerait le paiement des loyers impayés, étendant en fait à toutes les locations la Garantie des risques locatifs (GRL). Rappelons que la GRL est un type de contrat de garantie loyers impayés, censé être délivré par les assureurs privés, destiné à prendre en charge les locataires solvables ne présentant pas les ressources habituellement exigées par les bailleurs privés et les assurances de loyers impayés classiques. En cas de sinistre dû à la fragilité du locataire, l'indemnisation des propriétaires est assurée sur les ressources du 1% logement qui délivre déjà la garantie "Loca-pass". La GRL doit être étendue à des populations encore plus précaires, cette fois avec une indemnisation sur fonds de l'Etat.

Trop complexe, et fondée sur un volontariat hypothétique des propriétaires - seuls ceux qui n'arrivent pas à louer leurs logements dans des conditions normales sont susceptibles d'être intéressés... - cette garantie a du mal à démarrer, malgré des adhésions de principe, destinées à permettre à l'administration, qui porte ce projet à bout de bras, de faire bonne figure...

D'où l'idée de sa généralisation, avec une mutualisation maximale qui permettrait de faire baisser le taux de prime en dessous de 0,5% du montant des loyers. Mais sa mise en oeuvre est plus complexe que sa formulation ! Le gouvernement doit en fait trancher deux dilemmes :

- les propriétaires doivent-ils être laissés libres de souscrire ou non cette garantie, sachant que dans l'affirmative les pouvoirs publics devront "ramer dur" pour arriver à un taux de mutualisation du risque suffisant pour faire baisser le taux de prime (et que cercle vicieux parfait - si la prime reste cher les propriétaires renâcleront à y souscrire...) ;

- la GURL devra-t-elle être comme la GRL distribuée et mise en oeuvre par les assureurs privés - et subséquemment par les grands groupes d'administration de biens qui sont déjà leurs propres assureurs pour la garantie de loyers impayés classique -, ou devra-t-elle être prise en charge par un organisme public (ou par une émanation de l'UESL, qui regroupe les collecteurs du 1%) puisque c'est sur fonds publics ou semi-publics que sera assuré son équilibre ?

Il faut croire que ce n'est pas si simple, car la mission devait rendre ses conclusions d'ici le 31 janvier, et elle ne l'a toujours pas fait...



(1) loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat

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