S'exprimant au nom de ses 240.000 adhérents propriétaires immobiliers, en général bailleurs de logements, l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) ne veut pas que les propriétaires privés soient les seuls à supporter sans plafonnement l'envolée des dépenses des collectivités territoriales - communes, départements, régions - et, tout en lançant un appel aux élus pour qu’ils modèrent les taux de la pression fiscale locale, demande à l’Etat pour qu’il applique à la taxe foncière les mesures annoncées de limitation pour les loyers, à savoir une indexation sur le coût de la vie...

Une augmentation sans limites ?

Alimentant pour une part le budget des départements et des régions, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est une des principales ressources fiscales de nombreuses communes, celles notamment à population modeste et qui n'ont pas la chance d'héberger des sièges sociaux internationaux ou des installations industrielles majeures. Et en tous cas la seule qui peut être augmentée sans conséquences sociales ou économiques fâcheuses, au grand dam des propriétaires privés, qui n'habitant pas toujours - et en conséquence ne votant pas - dans la commune de taxation de leurs biens immobiliers, notamment quand ils sont bailleurs, se sentent démunis face à une progression, d'année en année, qui semble inexorable

"Les autres ressources des collectivités sont plafonnées", faisait remarquer le 4 décembre Jean Perrin, président de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) en présentant les résultats de l’observatoire des taxes foncières réalisé par sa fédération : la taxe professionnelle est plafonnée par rapport à la valeur ajoutée des entreprises, et la taxe d'habitation par rapport aux revenus et l'âge des locataires ; seule la taxe foncière est collectée sans limitation, avec une assiette - la "valeur locative" - que le gouvernement augmente régulièrement (+8,06% en 5 ans de 2001 à 2006) et des taux retouchés à la hausse fréquemment par les régions, les départements et les communes ! Résultat cumulé : hors nouveaux logements entrant dans la collecte de la taxe, la taxe foncière a augmenté de près de 30% en 5 ans quand les loyers n'augmentaient que de 17%.

Cerise sur le gâteau, fait remarquer l'UNPI : l'Etat ajoute à la taxe calculée des frais de gestion de 8% pour ses peines et soins (il collecte l'impôt pour les collectivités territoriales) au lieu de 4% il y a quelques années, l'augmentation étant censée financer la révision des valeurs locatives qui servent d'assiette à la taxe, révision votée mais qui n'a jamais eu lieu ! Et bien entendu, fait remarquer Jean Perrin, "plus la taxe foncière augmente plus l'Etat en profite"...

Pour la 2ème année consécutive, l'UNPI a recensé pour chacune des régions et chacun des départements les taux d'imposition et leur évolution sur 5 ans de 2002 à 2007, ainsi que dans chaque département l'estimation par commune de l'évolution de la cotisation d'un propriétaire pendant la même période, en tenant compte de l'augmentation générale des valeurs locatives fixée chaque année par la loi de finances, et l'effet combiné de l'augmentation (rarement la diminution) des taux des cotisations communale, intercommunale, départementale et régionale (1).

Les taux régionaux s'étagent de 1,02% en Corse et 1,27 en Ile-de-France à 5,16% en Basse-Normandie, avec des hausses qui vont de +2% en Guyane à +81% en Languedoc-Roussillon ! Cette dernière région cumule le plus fort taux d'augmentation avec le deuxième plus fort taux d'imposition (4,70%) alors que d'autres comme l'Ile-de-France, même avec un taux d'augmentation parmi les plus hauts (+46%) restent à au taux d'imposition le plus bas derrière la Corse (1,27%)...

Les taux départementaux s'étagent quant à eux de 4,60% dans les Yvelines (région parisienne) à 21,89% dans le Gers et même 25,98% en Guyane, Paris étant un cas à part puisqu'il n'y a pas de cotisation départementale. Le premier est aussi un des plus sages dans son évolution (+1,1%)...

Quant aux cotisations communales, les plus fortes, doublées souvent de cotisations d'intercommunalité, leur taux peut varier du simple au triple entre deux communes voisines : c'est le cas par exemple en Ile-de-France entre Paris et ses voisines de la petite couronne (exemple Les lilas 22,42% contre 7,11 à Paris de l'autre côté du périphérique, ville richissime où de surcroît les contribuables sont exonérés de cotisation départementale, alors que ceux des Lilas supportent en plus 9% !)...

Quant à l'évolution des taux communaux toujours de 2002 à 2007, c'est aussi varié : rien que sur les 50 premières villes de France, l'augmentation s'échelonne entre zéro (Paris, Nice, Le Havre, Toulon, Grenoble, Angers, Nîmes, Aix-en-Provence, Amiens, Metz, Caen, Argenteuil, Avignon), à des augmentations de près de 20% (Montreuil, Poitiers, Asnières) ; dans certains cas ces augmentations représentent plus de 3 points de taux !


Taux d'imposition faible et bonne gestion

Faut-il pour autant stigmatiser les collectivités qui ont les plus forts taux d'imposition ou les plus forts taux d'augmentation, comme l'induisent trop facilement les chiffres bruts de l'UNPI ? Pas si simple ! Les communes riches de la taxe professionnelle de grandes entreprises comme Paris, de nombreuses communes des Hauts de Seine, et dans une moindre mesure certaines grandes métropoles régionales, ou même des petites communes qui ont une raffinerie ou une grosse usine sur leur territoire peuvent se permettre de pratiquer des taux très bas tout en dépensant sans compter pour leurs habitants-électeurs. Sont-elles pour autant plus vertueuses que des communes sans grandes ressources qui essaient pourtant d'investir dans des équipements scolaires, sociaux, ou sportifs pour leurs habitants, ou qui essaient d'améliorer l'environnement et embellir leur commune ?

La réalité est évidemment plus complexe et les propriétaires-bailleurs ne sont pas forcément les plus lésés : l'amélioration de la qualité et l'attractivité de la ville se retrouve dans les loyers, et encore plus sur la plus-value en cas de revente, élément que tout investisseur ne doit pas négliger dans son calcul de rentabilité ! L'analyse reste donc à faire de l'effet des investissements locaux sur la valorisation de l'immobilier dans tous les sens du terme - patrimoniale et locative -, et la question est posée de savoir si le propriétaire d'un bien immobilier a davantage intérêt à payer moins d'impôt que de voir la ville ou le quartier de situation de son bien prendre de la valeur...


(1) UNPI - Observatoire taxes foncières : Estimation de l'évolution des taxes foncières 2002 / 2007


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