La sécurisation du revenu des bailleurs ne serait-elle qu'un appât électoral ? Alors que le candidat issu de la majorité n'est que sollicitude pour les propriétaires qui doivent pouvoir compter sur le juste fruit de leur épargne, le ministère dont il est encore en charge rompt brutalement pour des motifs budgétaires avec la politique d'indemnisation spontanée qui prévalait jusque là. Désormais, les propriétaires qui ne peuvent faire exécuter une décision d'expulsion d'un locataire ne payant plus ses loyers et ses charges devront, s'ils veulent éviter de devoir recourir à la justice pour faire valoir leur droit - pourtant "opposable" et reconnu sans réserve par les tribunaux administratifs - en rabattre sur leurs demandes et accepter des "concessions", jusqu'à 30% du préjudice indemnisable ! C'est ce qui ressort d'une circulaire adressée aux préfets en 2006, reconnue ouvertement dans une réponse ministérielle en décembre...

Le droit à indemnisation garanti par la loi

Risque majeur pour les propriétaires qui comptent souvent sur un revenu locatif pour vivre ou pour rembourser un crédit, l'impayé de loyers et de charges est, contrairement à ce qu'on dit, rapidement sanctionné par les tribunaux, pour peu évidemment qu'on les sollicite, ce que les bailleurs tardent à faire trop souvent ! Résiliation du bail et ordonnance d'expulsion sont en effet prononcés quasi-systématiquement, même lorsque le juge accorde des délais de paiement au locataire apparemment de bonne foi : ils deviennent exécutoires si le locataire manque aux obligations de son plan d'apurement, qui prévoit en général la reprise des paiements courants et un apurement de l'arriéré en un certain nombre de mensualités.

Le bât blesse par contre quand il s'agit de faire exécuter une décision d'expulsion lorsque le locataire ne s'exécute spontanément ni à réception du "commandement d'avoir à quitter les lieux" (ancienne "sommation de déguerpir"), ni lorsque l'huissier annonce se présenter pour l'expulsion proprement dite (au minimum deux mois plus tard quand il s'agit d'habitation) : l'huissier doit alors requérir le concours de la force publique, théoriquement s'il anticipe une résistance ou des mouvements de solidarité, mais dans la pratique presque toujours...

Notons que cette réquisition peut même être présentée au cours de la trêve hivernale (du 1er novembre de chaque année jusqu'au 15 mars de l'année suivante) et n'a pas à être renouvelée à l'issue de cette période, mais ce n'est qu'alors qu'elle pourra être suivie d'effet, à moins qu'il ne s'agisse de "squatters", à qui la trêve ne s'applique pas...

Le problème est que le préfet apprécie librement d'y donner suite ou non, en fonction de l'opportunité, des risques médiatiques, et surtout lorsqu'il s'agit d'habitation et de familles en fonction des possibilités de relogement, dont on sait la pénurie... D'où des maintiens dans les lieux qui perdurent, parfois des années, et le sentiment d'impunité qui ne manque pas de prospérer, chez ceux qui le regrettent comme chez ceux qui pensent pouvoir en bénéficier !

L'inertie des autorités ne laisse cependant pas le propriétaire sans moyens : l’article 16 de la loi du 9 juillet 1991, qui a réformé les procédures civiles d'exécution, a consacré une jurisprudence déjà ancienne du Conseil d'Etat, en prévoyant que "l'Etat est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires" et que "le refus de l'Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation" ! Or, l'article 50 du décret d'application de cette loi prévoit que toute décision de refus doit être motivée et le défaut de réponse dans un délai de deux mois à compter de la réquisition équivaut à un refus.

A partir de là, le bailleur est en droit de présenter une requête en indemnisation, l'administration disposant alors d'un délai de quatre mois pour prendre une décision, son silence équivalant à une décision implicite de rejet. Le créancier dispose ensuite d'un délai de deux mois pour se pourvoir contre cette décision devant le tribunal administratif.

Les jugements rendus, rarement défavorables dès lors que le locataire continue à ne régler ni indemnité d’occupation ni charges, sont le cas échéant susceptibles d'appel. Les cours administratives d'appel ont assez largement confirmé le droit à indemnisation des propriétaires lésés et ont été amenées à reconsidérer à la hausse le montant des indemnisations.


Une conception curieuse d'un droit "opposable"...

C'en était probablement trop pour le ministère de l'intérieur, sur le budget duquel pèsent ces indemnisations ! En 2005, l'Etat a ainsi versé 78 millions d'euros aux propriétaires à ce titre contre 48 millions seulement en 2000.

Le ministre, après avoir vainement essayé de transférer au moins une partie de la charge sur le ministère du logement, et dans l'impossibilité d'accélérer les expulsions, faute de ressources disponibles pour les relogements et malgré quelques actions d'éclat à visées politico-médiatiques, a décidé de freiner les indemnisations en développant une argumentation pour le moins curieuse, diffusée par circulaire aux préfets et justifiée devant les députés en réponse à une question de parlementaire (1) : l’indemnisation amiable est désormais considérée, non comme la juste reconnaissance de la nécessité de ne pas faire supporter par le bailleur les conséquences de considérations d’ordre public qui doivent lui rester étrangères, mais comme une faveur, un "accord transactionnel" requérant des "concessions réciproques" !

A l'appui, le ministère mobilise en sa faveur la jurisprudence relative aux transactions, et notamment un arrêt du Conseil d'État du 19 mars 1971 ; la position du ministère exprimée dans la circulaire est en effet qu’ "une transaction dans laquelle une seule des deux parties consentirait à abandonner unilatéralement ses prétentions constituerait une libéralité", l’arrêt mentionné interdisant à l’Etat de conclure "toute transaction qui conduirait l'Etat à payer une somme qu'il ne doit pas"...

Les bailleurs qui supportent le préjudice apprécieront ! Ils auront au moins la consolation par leurs "concessions" de contribuer à l’allègement du budget du ministère de l’intérieur qui, dans la même réponse, se plaint que la charge financière correspondante soit "intégralement supportée par lui et représente un coût important"... Qu’ils en voient aussi les bons côtés : "cette négociation permet de tenir compte de l'économie en terme de procédure, et de la rapidité du paiement qui représente un gain en terme de trésorerie", précise le ministère...

En fait, cette position est doublement choquante : non seulement elle est aux antipodes des professions de foi du ministre-candidat dont le credo est de dire ce qu'il fait et faire ce qu'il dit, mais -plus grave - elle met l'Etat dans la position immorale de celui qui, tout en reconnaissant le préjudice, cherche à se soustraire à ses responsabilités et, se sachant d'avance condamné en justice, concède une transaction pour limiter les dégâts ! Il oblige ainsi les plus faibles, ceux qui ont moins de moyens et le moins de temps à accepter une perte, ceux à qui la justice ne fait pas peur ayant quant à eux tout loisir de faire reconnaître leurs droits en justice...



Des doutes quant à la GRL ?

Voilà qui augure mal des conditions réelles de mise en oeuvre future de cet autre droit qu'on veut rendre ces temps-ci également "opposable", mais aussi plus directement du dispositif de sécurisation des bailleurs que le ministre du logement achève de mettre en place en ce début d'année : la "GRL" (Garantie des risques locatifs), destinée à inciter les propriétaires à faire de la "location sociale" !

L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui revendique 240.000 propriétaires privés adhérents, et qui a fait de la sécurisation des bailleurs un cheval de bataille ne s'y est pas trompée : tout en se félicitant que l’Etat soit garant du système, au-delà de la partie du dispositif résultant d’un mécanisme d’assurance, l'organisation de défense des bailleurs craint qu'une mise en œuvre importante de la GRL ne risque de provoquer une forte demande de fonds publics et que l'Etat ne soit alors tenté de faire comme pour l’indemnisation des bailleurs en cas d’inexécution des décisions d’expulsion, "sorte de GRL avant l’heure" !

Avec la circulaire adressée au préfets, "L’Etat ne donne pas exactement l’assurance, dans ces situations là, d’une exécution ponctuelle de ses obligations", regrette l'UNPI ! Venant du seul candidat se réclamant du libéralisme, on comprend leur déception, même si en ce qui les concerne, ils n'en soient pas à leur première déconvenue...



(1) Rép. Min. n°95263, JOAN 19 décembre 2006

Voir également nos dossiers : Impayés locatifs : importance croissante du pré-contentieux et Impayés locatifs : de la résolution du bail à l’expulsion

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