Sujet secondaire dans les précédentes campagnes électorales, le logement sera sans aucun doute au coeur de celle de 2007 ! C'est même à une surenchère qu'on assiste en ce début de campagne, avec des remèdes aussi radicaux les uns que les autres : "bouclier logement", droit opposable, accession à la propriété et crédit hypothécaire pour tous, généralisation de l'amortissement fiscal pour les bailleurs, doublement du rythme de construction de logements sociaux, etc. Evoqués par les représentants des principaux mouvements politiques au congrès annuel de la FNAIM, ils donnent un coup de vieux aux politiques appliquées par les gouvernements qui se sont succédés, la palme de l'ambition revenant à Nicolas Sarkozy, invité à clôturer le congrès dans une ambiance de meeting électoral ! Il est vrai que sur fond de flambée des prix de l'immobilier, d'avancée de la pauvreté et de crise du logement social, le logement a rejoint les principaux sujets de préoccupation des français...

Pour qui n'en serait pas encore convaincu, la matinée de clôture du 60ème congrès de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - organisation regroupant près de la moitié des 30.000 agents immobiliers et administrateurs de biens en France) ce 12 décembre ne laisse aucun doute : nous sommes bien passés du temps des réalisations à celui des promesses ! Et le moins qu'on puisse dire est qu'elles ne manquent pas d' "ambition" !

Construire, toujours plus !

430 à 450.000 logements construits en 2006, c'est bien, 500.000 c'est mieux ! Cet objectif qui fait consensus - l'Observateur de l'immobilier du Crédit foncier évaluait au demeurant à ce niveau (1) le nombre de logements que la France doit construire par an jusqu'en 2010 pour répondre à la demande résultant de la démographie et des transformations sociologiques - n'est pas pour autant facile à atteindre ! Le gouvernement peut s'enorgueillir d'être en passe de retrouver des niveaux de construction inconnus depuis 30 ans (455 879 logements commencés en 1977), il le doit surtout au dynamisme de... la construction individuelle, qui ne doit rien à ses efforts ! Sur les 410.000 logements construits en 2005, 229.000 sont des maisons, dont 180.000 construites par les particuliers sur leur propre terrain... Or ce mode traditionnel et populaire d'accession à la propriété risque, avec la hausse des prix des terrains et leur raréfaction, de devenir de moins en moins accessible.

De manière générale, les prix atteignent de tels niveaux que les ménages calent et ne peuvent plus suivre, ou alors difficilement, comme le note l'organisme de prévision Xerfi, qui constate que les
demandes d’autorisation ont seulement progressé de 3,8% entre août et octobre 2006 (rapportés à la même période de l’année précédente) contre encore plus de 11% au début de l’été. En d’autres termes, la demande solvable de logements neufs commencerait à se tarir et le point haut du cycle serait passé...

Quant à la construction réellement sociale, le gouvernement et son remuant ministre du logement vont un peu vite en besogne en annonçant son doublement : elle n'a représenté que 55.000 logements en 2005 et ne dépassera pas 65.000 en 2006...

Du coup, si l'objectif de 120.000 logements sociaux annoncé d'un bout à l'autre de l'échiquier politique semble pour une fois à la hauteur de la pénurie, il faudra plus que des incantations pour l'atteindre : à commencer par une mobilisation accrue des élus et responsables territoriaux pour dégager, dans un contexte de complexité des procédures fortement aggravé par les mesures récentes de décentralisation, les terrains constructibles nécessaires, et des outils, telles les agences foncières régionales et une politique volontariste de préemption, qui n'est évidemment pas du goût de tout le monde...

Encore faut-il savoir ce qu'on construit, à quel endroit, et pour qui, la pénurie entre autres de l'Ile-de-France, et notamment en logement très social et d'urgence dans les secteurs à forte concentration de population issue de l'immigration ne pouvant être comblée par une construction dynamique dans le Limousin...


Un droit au logement opposable ?

Idée ambitieuse popularisée par le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées en 2002, elle figure en toutes lettres au programme de l'UDF, du PS et des Verts, et si l'UMP l'a retirée in extremis de son programme législatif, son candidat continue à l'évoquer sans le dire, ne pouvant selon ses propres termes se résoudre à ce que la "France qui travaille" puisse "galérer" pour se loger décemment ! Se rendent-ils compte pour autant de ce qu'un engagement de ce type représente ? Certes, les formulations sont prudentes et repoussent l'inscription de ce droit dans la législation comme un objectif "si tout va bien"...


Une garantie mutualisée des risques locatifs pour les locataires à risques ?

Autre idée devenue consensuelle, issue paradoxalement de la "CLU" (Couverture logement universelle) si décriée, inscrite au programme du candidat socialiste en 2002, et qui a fait son chemin : inscrite dans les programmes de tous les partis, elle verra peut-être le jour avant la fin de cette législature, sous la forme d'une bonification, sur les fonds du 1% logement qui financent déjà le "Loca-pass", des primes de "garantie loyers impayés" pour la couverture de risques qui aujourd'hui sont refusés par les compagnies. Elle pourrait permettre ainsi à des candidats locataires aux ressources en deçà des minima normaux, ou ne pouvant justifier que d'emplois précaires, d'accéder à des locations dans le parc privé qui leurs sont aujourd'hui inaccessibles...


Une remise à plat des défiscalisations ?

D'accord aussi sur la nécessité de mettre de l'ordre et de la stabilité dans le maquis des régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif, pourtant encore remaniés récemment avec la loi "ENL" (Engagement national pour le logement), et de régler leur progressivité sur l'effort consenti sur les loyers et les conditions de ressources des locataires, les partis de gauche et de droite se distinguent sur le degré de remise à plat : les premiers n'évoquent que la remise en cause du régime "Robien" qu'ils considèrent comme une aide fiscale à fonds perdus, l'UMP prônant de son côté ni plus ni moins que la généralisation de l'amortissement fiscal à tous les bailleurs, qui se verraient ainsi reconnaître un statut d'acteur économique, et l'instauration d'un barème de déductions fiscales sur les revenus locatifs unifié, sans plus de distinctions désormais entre le neuf et l'ancien, en fonction du degré "social" de leur location...


Une France de locataires contre une France de propriétaires ?

C'est peut-être sur ce plan que le clivage gauche-droite trouve le plus à s'exprimer : quasi absente des ambitions des partis de gauche qui préfère pour le moment s'en tenir à un principe - le "bouclier logement" (plafonnement à 25 % maximum la part du budget des ménages modestes consacrée au logement dans le parc social et le parc privé conventionné) -, l'accession à la propriété est devenu le thème central du programme de l'UMP, dont le président, Nicolas Sarkozy, veut faire de la France selon ses propres termes "un pays de propriétaires car la propriété est un élément de stabilité de la République, de la Démocratie et de la Nation" ! Pas moins...

Et pour cela tous les moyens seront bons : éxonération totale des droits de succession "sur le fruit d'une vie de travail", et surtout développement du crédit hypothécaire, déjà credo du ministre lors de son passage à Bercy ; la simplification de l'hypothèque doit permettre de faire en sorte que les banques cessent de ne "prêter qu'à ceux qui n'en auraient pas besoin", et tant mieux si les français, selon lui insuffisamment endettés, s'endettent davantage, car cela fait "marcher l'économie"... Pour les y aider, l'Etat devra garantir les crédits de ceux qui ne seraient pas acceptés par les banques en raison de revenus insuffisants ou trop précaires, et prendre en charge les surprimes d'assurance de ceux qui ont aujourd'hui difficilement accès au crédit parce qu'ils présentent un risque aggravé de santé...

L'idée est généreuse, mais est-elle réaliste dans un contexte ou, du fait de la hausse des prix, la solvabilité des accédants - même non précaires - devient de plus en plus problématique, et où un encouragement de la demande d'accession, si tant est qu'elle puisse s'exprimer, risque d'alimenter encore la hausse des prix ! Ce risque est au demeurant lié à toutes les aides à la personne - allocation logement, APL et prêt à taux zéro notamment, qui absornent aujourd'hui l'essentiel du budget de l'Etat pour le logement - dont un nombre croissant d'économistes se demandent si elles n'ont pas contribué à alimenter la hausse des prix et des loyers, en repoussant simplement les limites de solvabilité des locataires ou des acquéreurs ! L'impôt servirait ainsi à financer les rendements locatifs des bailleurs et les plus-values des vendeurs, qui il est vrai alimentent en retour l'impôt sur le revenu...


Logement et mixité sociale

Autre sujet de clivage cette fois entre l'UMP et les autres partis : l'article 55 de la loi "SRU", qui oblige les communes d'une certaine taille à avoir plus de 20% de logements sociaux. Si tous s'y tiennent et exigent même une aggravation des sanctions contre les communes qui ne le respectent pas, l'UMP s'en démarque comme elle l'a fait à l'occasion de tous les débats parlementaires de la législature sur ce sujet, son président reprenant même le principe d'un amendement que son parti avait essayé en vain de faire passer sans succès dans la loi "ENL", faisant prendre en compte dans le calcul des 20% l'accession sociale à la propriété. "Ne faisons pas en banlieue ouest les mêmes erreurs qu'on a fait en banlieue est", a-t-on pu notamment l'entendre dire, fortement applaudi par les congessistes de la FNAIM...


Et le développement durable ?

Devenue un "must" de tous les programes politiques, l'écologie et le développement durable font l'objet de développements convenus dès lors qu'il s'agit d'encourager les économies d'énergie et les normes environnementales dans la construction neuve et la réhabilitation lourde du parc immobilier ancien. Les verts apportent cependant une vision plus globale du coût environnemental et économique du logement, prônant, par encouragement de l'habitat collectif au détriment de l'individuel, une limitation volontariste de l'étalement urbain : celui-ci, sous prétexte de permettre une offre de logement bon marché augmente en contrepartie la longueur des trajets domicile-travail, et par voie de conséquence les frais de transport pour les habitants, qui y perdent ainsi l'économie réalisée sur le logement, mais aussi la consommation d'énergie, les pollutions et la destruction des milieux naturels...


Reste à savoir ce qui restera de ces belles promesses une fois leurs auteurs aux commandes, face aux choix à opérer entre les besoins et les contraintes budgétaires : parier comme le font les candidats les plus dispendieux sur l'effet induit de la croissance et sur l'emploi relève de la foi plus que de la prévision, et annonce des déceptions cuisantes ! Or, sur ce sujet comme sur d'autres, la droite, qui prône par ailleurs la réduction de la pression fiscale, semble avoir ravi le titre du plus grand distributeur de largesses haut la main à la gauche qui en était le porteur traditionnel, à moins que les mesures fiscales ou de garantie des prêts hypothécaires ne soient comme souvent assorties de telles conditions qu'elles ne trouvent pas preneurs ! Il est vrai qu'au pied du mur, nos gouvernants sauront une fois de plus mettre l'impossibilité de tenir leur pari au compte des aléas de la conjoncture internationale - qui dans le contexte actuel incite peu à l'optimisme-, ou sur celui de la dictature des "gnomes de Francfort" et de Bruxelles, ou sur celui des deux à la fois...


(1) Universimmo.com - En bref, 25/11/2006 : "La France aurait besoin de construire 500.000 logements par an"

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