Les diagnostics nécessaires avant la vente d'un bien immobilier se sont multipliés ces dernières années de façon anarchique et sont générateurs de dépenses trop souvent inutiles ! Comble des combles : celui concernant les termites qui, étendu sur des villes entières comme Paris conduit dans une totale absurdité à faire payer par des dizaines de milliers de vendeurs des états parasitaires pour des immeubles en béton sous prétexte que les termites peuvent mettre en danger des immeubles à structure en bois... Le remplacement annoncé de tous ces certificats, constats et états à produire aura non seulement l'avantage de simplifier la tâche des vendeurs, il permettra peut-être aussi - à condition que les professionnels jouent le jeu - d'adapter la dépense aux caractéristiques de l'immeuble et ne plus faire payer pour des investigations qui n'ont pas lieu d'être...

Annoncé depuis longtemps, le regroupement des diagnostics avant vente en un "document unique" fera finalement l'objet d'une ordonnance à prendre en application d'une loi de simplification du droit dont le projet a été présenté mercredi 17 mars au Conseil des ministres (1), permettant au gouvernement d'adopter par ordonnances une deuxième série de mesures de simplification du droit (une première loi avait été promulguée le 2 juillet 2003) ; l'ordonnance doit être prise dans le délai de neuf mois à compter de la publication de la loi d'habilitation...

Sécurité des constructions et santé des occupants : une préoccupation consensuelle mais une réglementation mal ficelée...

Peu de domaines auront ces dernières années fait l'objet d'une action aussi suivie, quels que soient les ministres et les majorités, et il est à parier que cela ne changera pas dans les remaniements en cours : les diagnostics se sont empilés les uns après les autres sous la poussée croissante d'une administration soucieuse de ne plus être prise en faute et - les mauvaises langues le diront - peut-être aussi un peu trop sensible aux lobbies des diagnostiqueurs de tous poils...

L'éradication de l'amiante, la lutte contre le saturnisme, sont des combats légitimes. Le troisième, celui de la lutte contre la prolifération des termites l'est aussi si la réglementation était intelligente dans sa conception et dans son application : or malheureusement - et nous nous étonnons que ce ne soit pas dénoncé plus bruyamment - elle n'est ni l'un ni l'autre :

- sa conception est bancale : les textes (2) sont écrits pour les pavillons et les immeubles entiers et leurs rédacteurs ne semblent pas avoir pris en compte le contexte de la copropriété ! Résultat, les diagnostics à produire ne concernent que les parties privatives, y compris dans les étages élevés, alors qu'une infestation de termites n'attaque un immeuble que par ses structures basses, et à condition qu'elles soient en bois (les termites viennent du sol et ne consomment que l'intérieur d'éléments de construction ou de parement en bois)...

- son application, laissée à l'initiative des communes, est la plupart du temps absurde : soit comme dans les petites communes rurales parce que les zones "à risques" sont délimitées à quelques terrains bien précis sans tenir compte de la capacité d'extension des colonies au mépris des limites des parcelles cadastrales, soit comme dans des villes comme Paris, déclaré globalement zone à risques, parce qu'on oblige des millions de propriétaires à produire des états parasitaires alors que les immeubles menacés ne sont tout au plus que quelques dizaines...

L'exagération du risque (3) - personne n'est capable à ce jour de citer le cas d'un immeuble mis réellement en danger par une infestation de termites en ville - et une mesure prise sans discernement quant au type de construction, dans l'apathie curieusement totale des médias et des organisations de consommateurs, conduisent à une situation ubuesque : 99% des diagnostics exigés des vendeurs chaque année n'auront aucun sens - comment justifier qu'un copropriétaire vendant un appartement au 35ème étage d'une tour du Front de Seine doive régler une centaine d'euros à un diagnostiqueur pour constater que ses parties privatives ne sont pas infestées de termites ? - et seront donc payés en pure perte !


Vers un diagnostic unique avec de nouveaux champs d'investigation

La loi d'habilitation (article 26) prévoit le regroupement des recherches actuellement obligatoires, afin d' "harmoniser les procédures, et de créer un document unique en définissant de façon homogène les exigences de compétence, d'assurance et d'indépendance des professionnels qui procèdent aux diagnostics" ; par ailleurs, elle prescrit l'intégration "par la même occasion" de la directive européenne 2002/91 du 16 décembre 2002 : cette dernière prévoit notamment la communication à l'acquéreur ou au locataire, par le vendeur ou le bailleur d'un bien immobilier, d'un certificat de performance énergétique "indiquant la quantité d'énergie consommée ou estimée du bien et être accompagné de recommandations destinées à réduire celle-ci"...

Ce document unique intégrera probablement aussi quand il y a lieu la sécurité de l'installation gaz de la maison, de l'immeuble ou du logement vendu, en application de l'article 17 de la loi du 3 janvier 2003 (4) qui attend, comme beaucoup de dispositions législatives de ces deux dernières années son décret d'application : il prévoit qu' "en cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique"...

Par contre, au grand regret de la Fédération française du bâtiment (FFB), l'intégration de la sécurité électrique n'est apparemment pas à l'ordre du jour, du moins pour le moment.


Les bonnes intentions et les dérives...

Nul ne critiquera la volonté affichée de mieux protéger l'acquéreur immobilier des dangers ou risques cachés du bien qu'il s'apprête à acheter, ni celle induite d'inciter les propriétaires à se préoccuper davantage de la qualité et de la sécurité de leur maison ou de leur immeuble, voire même comme avec le D.U.E.R. (5) de la sécurité des salariés à leur service , gardiens ou employés d'immeuble !

L'ennui est que chacune de ces contraintes, qui avait commencé avec la "loi Carrez", a mis sur le marché une foule d'experts, de mesureurs, ou de diagnostiqueurs, sans que des garde fous suffisants soient créés pour garantir la compétence de ces nouveaux professionnels et la qualité de leur prestation, ni pour encadrer le zèle des prescripteurs privilégiés que sont les agents immobiliers et administrateurs de biens : ceux-ci imposent trop souvent avec une argumentation approximative à leurs mandants, qui théoriquement sont toujours libres de leur choix, des bureaux ou organismes avec lesquels ils ont des accords globaux de parc immobilier, y compris chez les syndics pour des prestations à l'immeuble dans des cas (saturnisme, termites) où seuls les vendeurs de parties privatives sont concernés !

De nombreux abus de ce type sont quotidiennement signalés par les organisations de consommateurs, et par ailleurs la Commission des clauses abusives vient de dénoncer le même type d'abus, concernant en particulier le mesurage, dans les mandats de vente de certains agents immobiliers (6)...

Espérons qu'une mission unique, mieux encadrée comme le suggère le projet de loi d'habilitation, permettra de mieux adapter le travail facturé à la nature du bien et évitera aux vendeurs de payer pour des certificats inutiles...



(1) Projet de loi habilitant le gouvernement à simplifier le droit

(2) la loi du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, et le décret du 3 juillet 2000

(3) notre dossier et notre article de février 2002

(4) Loi n°2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie

(5) Document unique d'évaluation des risques - prescrit par l’article R230-1 du Code du Travail (Décret n°2001-1016 du 5 novembre 2001 – JO du 7 novembre)

(6) notre brève

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