Taux d'intérêt historiquement bas, rendements en hausse, risques limités quoi qu'on en dise, fiscalité mine de rien favorable à ceux qui savent en tirer parti, subventions, etc. : bailleurs et candidats investisseurs devraient avoir le sourire et les hésitants cesser d'hésiter ! D'ailleurs qui dit qu'ils n'ont pas le moral ?

C'est le paradoxe de cette mi-2002 : alors que l'immobilier locatif devrait être au "top" du hit parade des placements, pas une semaine ne passe sans qu'un de nos grands médias ne nous fasse un couplet sur la désaffection des bailleurs pour l'immobilier locatif, leur découragement et leur propension à vendre pour échapper aux impayés, aux tracasseries de leurs locataires aux droits devenus exorbitants, et à une fiscalité écrasante rognant impitoyablement le maigre rendement de leur placements, cause principale à les en croire de la pénurie de logements à louer et de la hausse des loyers constatées à Paris et dans la plupart des grandes villes, oubliant au passage que des loyers en hausse améliorent le rendement de leur placement...

Il est vrai que les poncifs ont la vie dure, surtout quand ils sont entretenus par des lobbies - ceux des professionnels, de leurs fédérations et des organisations de propriétaires, source privilégiée des chroniqueurs, et dont on connaît le combat de longue date pour la déréglementation et la défiscalisation de l'immobilier...

Pourtant, au risque d'être à contre-courant, et à moins d'être frappés de daltonisme, nous avons tendance à voir tous les voyants en vert, que ce soit pour l'acquisition de nouveaux biens en vue de la location, ou pour l'investissement en amélioration de logement existant à l'occasion par exemple d'un changement de locataire !

Taux d'intérêt

Ils sont historiquement bas, et pour ceux qui pensent qu'ils peuvent encore baisser, il y a aussi (pour les crédits acquéreurs) les taux variables ! En tous cas les banques se bousculent en ce moment pour faire du crédit immobilier, pour achat comme pour travaux et les investisseurs sont de loin leurs favoris...


Hausse des loyers

Les loyers de relocation ont rattrapé et même souvent dépassé la hausse des prix d'achat du neuf comme de l'ancien ; par ailleurs, l'envolée de l'indice du coût de la construction (voir notre "brève") a permis aussi une indéniable amélioration du rendement des locations en cours. Certes, une réforme est dans l'air, visant à créer un nouvel indice pour la révision des loyers des baux en cours moins inflationniste, mais cela ne se fera pas du jour au lendemain, et il reste aux bailleurs en cas de sous-évaluation manifeste des possibilités de réajustement à chaque renouvellement de bail (tous les 3 ans)...

Risques limités

Certes, le placement immobilier ne sera jamais aussi simple qu'un livret de caisse d'épargne, mais les déboires passés et peut-être encore à venir des placements financiers remettent l'immobilier à sa juste place, celle d'un placement sûr... à long terme :

- risques sur le capital : la hausse des prix et les plus values latentes qui en résultent ont dopé le rendement des biens achetés depuis 1995 ou avant 1985, et rétabli celui des biens achetés au plus haut de la dernière "bulle spéculative" ! La question-clé est évidemment de savoir si les valeurs atteintes vont se maintenir et même continuer à augmenter ; les avis excluent majoritairement une nouvelle baisse, voire un "krach" comme celui de 1990-1991, parce qu'il n'y a pas eu cette fois de véritable "bulle" et parce que les tensions à Paris et dans de nombreuses métropoles régionales restent fortes. Sous réserve d'être sélectif, la conservation du capital est donc assurée et les espoirs plus value fondés dès lors qu'on dépasse un horizon de 2 à 4 ans (notre article)...

- risques de vacance : avec la pénurie actuelle, ils sont inexistants pour encore quelques années, et au delà très faibles sur les segments du marché les plus déficitaires : grands appartements familiaux, maisons de qualité en proche périphérie des centres urbains actifs, logements "intermédiaires", en fait tous les produits éligibles en "Loi Besson"...

- risques d'impayés : la pénurie permet d'être plus sélectif dans le choix des locataires et exigeant en termes de garanties ! Les bailleurs l'ont presque trop bien compris, souvent malheureusement jusqu'à l'excès ! Par ailleurs, de nombreuses formules permettent au bailleur de couvrir ses risques : contrats d'assurance (voir notre article) - point n'est besoin d'avoir un gérant désormais pour en bénéficier : des contrat bon marché existent aussi pour les bailleurs qui gèrent leurs biens eux-même - et formules "loca-pass" (notre article), en attendant peut-être une "CLU" (Couverture logement universelle) dont le projet, pas défavorable aux bailleurs comme on a pu le faire croire, pourrait un jour ressortir des cartons, y compris - l'idée n'est pas absurde - par l'actuelle majorité...


Fiscalité pas si défavorable

En dehors de frais de mutation (les "frais de notaire") qui restent élevés mais qui s'amortissent sur une longue période, la fiscalité des revenus fonciers n'est pas l'épouvantail qu'on agite pour qui en tire parti : "loi Besson" (surtout pour le neuf mais des améliorations sont à l'étude pour la rendre plus attractive pour l'ancien), micro-foncier, déductibilité des travaux d'entretien et surtout de rénovation et d'amélioration et report des déficits sur le revenu global avec un plafond confortable (10.671 euros), les formules de défiscalisation des revenus sont multiples et, pour ceux qui en profitent, le rendement de leur investissement en est singulièrement dopé ! En vedette :

- l'achat de logements ou de maisons à rénover : la partie "travaux" de l'investissement, qui peut être échelonnée, et qui bénéficie déjà de la TVA à taux réduit, est financé dans une proportion notable - d'autant plus forte qu'on est dans des taux d'imposition sur le revenu élevés - par l'économie d'impôt réalisée...

- la mise aux normes et amélioration d'un logement existant avant relocation : l'investissement réalisé dans les mêmes conditions de financement partiel par l'économie d'impôt augmente la valeur locative et la valeur de revente, et met à l'abri efficacement contre toute réclamation des futurs locataires tentés de faire usage des nouveaux droits nés de la loi "SRU" !


Un moyen quasi-unique de se constituer un patrimoine

Toute comparaison par rapport aux autres placements serait faussée si l'on ne prend pas en compte une caractéristique unique des placements en immobilier : celle de pouvoir, grâce aux prêts hypothécaires, être réalisés à crédit (voir notre article) !


Peut-on encore décemment parler de "blues" des propriétaires ?

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