Pas de doute, la question est au top 10 des thèmes de nos forums et de notre courrier électronique ! Force est de constater que, par attachement affectif vis à vis d'un appartement ou d'une maison où ils ont habité, ou par peur de voir se dégrader un investissement parfois de toute une vie, le rapport des propriétaires aux logements qu'ils mettent en location n'est pas simple ! Nombre d'entre eux gardent une clé au cas où... et la plupart vivent avec la crainte que les locataires n'entretiennent pas bien, voire dégradent aménagements et équipements, et angoissent à l'idée de ce qu'ils vont découvrir à leur départ ! Peuvent-ils, comme beaucoup le demandent, visiter de temps à autre les lieux et s'assurer du bon usage et entretien ? Peuvent-ils également faire visiter librement en vue d'une vente éventuelle, ou, pendant le préavis si les locataires ont donné congé, en vue de la relocation ? Rappel utile de quelques principes...

Le droit de l'immobilier est si compliqué qu'on en oublierait presque les principes les plus simples ! Et d'abord la règle incontournable qui veut que, dès lors que le logement loué est devenu le domicile du locataire, nul ne peut y pénétrer sans son autorisation... L'intrusion à l'insu de l'occupant n'est ni plus ni moins qu'un délit pénal de violation de domicile, qui peut coûter très cher à son auteur si le locataire ne fait pas de cadeau ! Même la simple détention de clés peut jouer des tours, comme par exemple attirer des soupçons en cas de vol, ou pire...

Second principe : en dehors de considérations de sécurité comme pour l'entretien des chaudières, le locataire n'a à répondre de l'entretien du logement et de ses équipements qu'à son départ ; certes, l'obligation d'entretien courant et de "menues réparations" et "réparations locatives" (celles énumérées par le décret du 26 août 1987, à condition qu'elles ne soient pas rendues nécessaires par "par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure" - article 7 de la loi du 6 juillet 1989) est permanente, et le propriétaire qui a connaissance de manquements serait théoriquement en droit d'en exiger l'exécution : c'est le cas notamment pour l'entretien extérieur des maisons, de leurs dépendances et jardins... A condition toutefois que le défaut d'entretien et de réparation soit de nature à ruiner l'immeuble et les aménagements, à altérer l'aspect extérieur des bâtiments et de la propriété ou à créer des ennuis au propriétaire si l'obligation d'entretien résulte d'un cahier des charges qu'il se doit de respecter ! A défaut, la seule obligation est de restituer les lieux dans leur état initial, moins la vétusté...

Cela vaut a fortiori pour l'intérieur des locaux, et le bailleur n'a de fondement ni à obtenir le droit d'inspecter les lieux afin d'en vérifier l'état d'entretien et de conservation, ni à obtenir que ces entretien et réparations soient effectués en cours de bail, sauf à mettre en cause la sécurité et la conservation de l'immeuble, ou à créer des préjudices aux tiers, préjudices qui impliquent le propriétaire qui doit répondre de ses locataires !

Ce principe restreint dans la pratique le droit d'accès du propriétaire aux locaux loués, ainsi que le prévoient au demeurant de nombreux baux, aux cas où il nécessaire pour la sécurité, les réparations de l'immeuble, la recherche de causes de désordres entraînant des conséquences à l'extérieur des locaux loués (recherche de fuites par exemple) ou le respect de dispositions législatives, réglementaires ou contractuelles auxquelles le bailleur est lui-même tenu ! Ceci inclut la possibilité d'accès aux locaux privatifs que doit tout copropriétaire bailleur pour l'exécution de travaux régulièrement décidés dans le cadre de la copropriété...

Reste le cas des visites que le bailleur peut souhaiter organiser pour la vente de son bien - soit comme suite à un congé donné aux locataires pour vente, soit en dehors de tout congé si le projet est de vendre occupé - ou pour sa relocation au départ des locataires, dans le cas bien entendu où ces derniers ont donné leur congé ; la loi ne fixe dans ce cas les règles qu'incidemment : en indiquant qu'est réputée non écrite toute clause du bail "qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables" (article 4 de la loi)...

En réalité, c'est affaire de bon sens, de bonne volonté et de respect mutuel, notamment quant aux délais de prévenance et au respect des rendez-vous fixés : le propriétaire ne peut en demander trop sans mettre en cause la "jouissance paisible" des lieux loués qu'il se doit d'assurer au locataire, et ce dernier ne peut s'opposer systématiquement aux visites sans créer un préjudice à son bailleur ; chacun est en fait sous la menace de devoir indemniser l'autre pour un comportement abusif...

Et ce nonobstant toute clause du bail qui créerait un déséquilibre des droits respectifs ! De tels clauses ont été stigmatisées par la commission des clauses abusives (voir notre article d'octobre 2000), et il y a des chances qu'un bailleur voulant les faire jouer se voie débouté sans ménagement par un tribunal...

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