Les copropriétés devront-elles tenir désormais deux assemblées par an ? Pour qui sait lire entre les lignes, une des deux dernières recommandations de la Commission relative à la copropriété comporte une petite bombe : les sages qui la composent, pourtant dûment consultés lors de la préparation de la loi 'SRU', ont mis près d'un an pour réaliser que, dans la logique de ses dispositions visant à généraliser une gestion par provisions appelées d'avance et en faciliter le recouvrement, le budget prévisionnel doit être voté avant le début de l'exercice comptable concerné, alors que le même texte prévoit qu'il le soit par une assemblée 'réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent' ! Conséquence logique : soit l'assemblée du printemps vote le budget de l'année suivante, soit une seconde assemblée est convoquée à l'automne... De quoi faire hurler dans les deux cas ! Syndics et copropriétaires vont-ils y comprendre quelque chose ?...

Après une longue interruption, due probablement à la préparation de la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) puis de ses décrets d'application, et en attendant la mise à jour du décret de 1967 et la parution de celui concernant les règles comptables, la Commission relative à la copropriété vient d'émettre deux nouvelles recommandations dont une, la 21ème, concerne le passage obligatoire en gestion par provisions. Louable intention dira-t-on, sauf qu'elle arrive en novembre 2001 pour éclairer des modalités applicables au 1er janvier prochain, et que de surcroît elle soulève un "lièvre" dont tout le monde se serait bien passé !

La recommandation n°21 invite d'abord le syndic à informer les copropriétaires du nouveau dispositif comptable issu de la loi SRU et en particulier ceux qui n'étaient pas soumis au régime de la gestion par provisions (voir notre article de juin 2001).

Ceux-ci devront donc savoir qu'à compter du 1er janvier 2002, pour faire face aux dépenses courantes, le syndicat aura l'obligation de voter chaque année un budget prévisionnel "dans les six mois suivant le dernier jour de l'exercice comptable précédent", et que les copropriétaires devront verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté et exigibles le premier jour de chaque trimestre, mais il convient de leur indiquer que l'assemblée peut prévoir une quotité et/ou une périodicité différentes.

La recommandation conseille "d'éviter que les copropriétaires antérieurement soumis au principe de "reddition trimestrielle des comptes à terme échu", aient à verser, au cours du même trimestre, le dernier trimestre échu et la provision du trimestre débutant" , et "le cas échéant, ayant imputé les dépenses du trimestre échu sur l'avance de trésorerie ou sur le "fonds de roulement", de ne pas procéder immédiatement à la reconstitution de cette avance ou de ce fonds", en clair de ne pas répartir le dernier trimestre de 2001 avant que l'assemblée n'ait pu voter la réduction du fonds de roulement.

Car la recommandation préconise aussi à juste titre aux syndics d'examiner "si le nouveau dispositif ne nécessite pas une modification du montant de l'avance de trésorerie permanente ou "fonds de roulement" et, le cas échéant, de porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale les questions y afférentes"...

Ce faisant, elle propose une solution à l'épineux problème du 5ème trimestre de charges en 2002 (voir notre article).

Mais en même temps elle fait remarquer que "la loi tire désormais toutes les conséquences d'un budget prévisionnel, dont le vote doit nécessairement intervenir avant le début de l'exercice comptable qu'il concerne, en créant un lien obligé entre le vote de ce budget et les provisions en résultant" ; elle renchérit en précisant que "par application de l'article 14-1 ci-dessus mentionné, les provisions sont relatives au budget prévisionnel voté et, en conséquence, le nouveau dispositif ne peut se mettre en oeuvre qu'après le vote de ce budget par l'assemblée des copropriétaires" !

Une interprétation large de la nouvelle rédaction de la loi du 10 juillet 1965 et de son article 14-1 aurait permis, alors que le texte de cet article admet que le budget puisse être voté jusqu'à la fin du 1er semestre de l'exercice, d'appeler les premières provisions sur la base du budget voté pour l'exercice précédent, et en exiger le règlement comme le prévoit l'article 19-2 ; mais si une interprétation stricte de ces deux articles l'exclut, alors ce n'est pas dans les six premiers mois de l'exercice qu'il faut voter le budget, mais avant le début de l'exercice, ce qui ne se fait aujourd'hui dans aucun immeuble !

Et alors, si l'on suit la recommandation, se pose un terrible dilemme : doit-on voter le budget de l'année +1 lors de l'assemblée qui approuve les comptes de l'année -1, au risque d'adopter chaque année un budget établi sur des références de dépenses réelles antérieures de deux ans, ou doit-on convoquer une seconde assemblée en fin d'exercice ? On imagine l'accueil qui sera fait à cette alternative si quelqu'un se hasarde à l'expliquer...

Notre législateur et ses organes de concertation, dont la Commission relative à la copropriété, prestigieux cénacle réunissant représentants de fédérations professionnelles, d'associations de consommateurs et d'éminents juristes, sont-ils à ce point surmenés ou coupés des réalités pour qu'on en soit arrivé à ne se poser ce problème épineux qu'un an après la promulgation de la loi ? De quoi s'inquiéter sérieusement... ou ignorer purement et simplement la recommandation de l'honorable Commission !


(voir aussi notre article : Passage en gestion par provisions : gare à l'intox !)

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