De nombreuses copropriétés vont devoir au 1er janvier prochain changer de mode de gestion et, alors qu'elles étaient habituées aux répartitions trimestrielles de charges réelles, passer en exercices de charges annuels et appels de provisions sur la base du budget. De quoi perturber sérieusement les bailleurs qui disposaient en général en temps de l'arrêté du dernier trimestre de l'année écoulée pour l'établissement de leur déclaration de revenus fonciers : avec des arrêtés annuels, les délais d'établissement des décomptes individuels sont tout autres et interdisent de pratiquer de la même manière, surtout si la date limite de dépôt des déclarations revient au 28 février ! Il leur faudra donc pratiquer comme ceux qui étaient déjà sous le régime des 'charges annuelles', ce qui après tout n'est pas la mer à boire...

Il faudra s'y faire : nous l'évoquions dans un article récent, La loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) impose à compter du 1er janvier 2002 de gérer les copropriété en appelant aux copropriétaires des provisions sur la base du budget voté ; plus question donc de disposer pour l'établissement des déclarations de revenus fonciers - à déposer normalement au 28 février et non aux dates que nous avons connues récemment... - de décomptes de charges réelles pour la totalité de l'exercice écoulé : le délai pour les établir est trop court, surtout si les syndics se mettaient à respecter la séquence normale des opérations, rappelée dernièrement par la Cour de cassation, qui voudrait que les charges ne soient réparties après l'approbation du relevé général des dépenses par l'assemblée générale (voir notre article à ce sujet) !

Au mieux, si la copropriété a opté pour des exercices de charges décalés, pourront-ils disposer d'arrêtés pour un exercice se terminant le 30 septembre, le 30 juin, voire le 31 mars...

Il faut donc, pour les périodes pour lesquelles on ne dispose pas de décompte de charges réelles, procéder par estimation, en calculant les charges déductibles sur la base du budget qui a servi à calculer les provisions réglées, puis régulariser ces estimations lors de la déclaration suivante : après tout, c'est strictement conforme à la règle fiscale qui veut que l'on ne déduise que les charges qui ont fait l'objet d'un règlement effectif au cours de l'exercice...

Ainsi, si l'exercice de la copropriété est arrêté au 31 décembre, on déduira chaque année les charges de l'exercice -1 sur la base du budget - cela nécessite évidemment un double calcul : l'un pour extraire les dépenses déductibles et l'autre pour en calculer la quote-part incombant aux lots possédés - et on y ajoutera ou retranchera, suivant que les charges déductibles réelles auront été supérieures ou inférieures au budget, la différence réel - budget de l'exercice -2...

Si l'exercice est arrêté en cours d'année civile, c'est en fait plus compliqué : par exemple, si l'exercice est normalement arrêté au 30 septembre, et à supposer que les décomptes soient régulièrement reçus avant la fin de l'année, il faut prendre en compte prorata temporis les 3 trimestres charges réelles et la provision du 4ème trimestre de l'exercice -1, et chaque année régulariser les charges déductibles du 4ème trimestre de l'année -2 ; si les décomptes sont reçus après la fin de l'année, il faut alors tout décaler d'un an !

Si cela paraît laborieux, il faut se dire que c'est la méthode qu'appliquent normalement les gérants qui établissent les déclarations pour le compte de leurs clients...

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