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pape83
Nouveau Membre

25 message(s)
Statut: pape83 est déconnecté

 41 PostĂ© - 12 oct. 2019 :  13:40:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour

Parlant de marché immobilier je pensais plutôt à l'importance du parc immobilier dans le Var, les lotissement fleurissent à tout va.

Je pense que point n'est besoin d'être spécialisé en ASL pour notre affaire, il s'agit ici du simple respect d'un engagement écrit concernant l'entretien de parties communes; en ce qui concerne la rétrocession, les lotisseurs sont d'accords.

Néanmoins, si nécessaire, il nous faudra choisir de préférence un avocat bien au fait des problèmes de lotissement. Le notaire est (dixit les lotisseurs) en train de préparer l'acte de cession, je vais prendre rendez vous et lui soumettre notre, problème, mais sachant qu'il travaille depuis 40 ans avec les lotisseurs, j'entrevoie déjà sa position.

En fait nous connaissons déjà un avocat spécialisé; j'ai contacté le président de l'ASL d'un énorme lotissement, qui gère une 50 d'hectares d'espace communs et l'ASL est en procès depuis 60 ans pour en récupérer 80 autres, il nous à suggéré leur avocat; ce qui me gène c'est qu'il est à 80km de chez nous.

Attendons de voir la position des lotisseurs concernant l'Ă©tat de la voirie.

@+


pape83
Nouveau Membre

25 message(s)
Statut: pape83 est déconnecté

Revenir en haut de la page 42 PostĂ© - 15 oct. 2019 :  10:51:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour

Modérateurs: n'hésitez pas à déplacer le post si sa place n'est pas ici; merci

Un petit truc marrant concernant l'immobilier, par chez nous dans le sud, ailleurs je ne sais pas!

Nous voulons investir dans l'immobilier; enfin mon épouse, car moi avec le Bronx que c'est d'être déjà propriétaire, je suis assez tiède.

Nous consultons les agences et leurs luxueux catalogues (avec 7% de frais d'agence, ils peuvent se le permettre; dernière propriété visitée 360 000 € bon, mais quand même 26000€ frais agence et 25000 frais de notaire).
Revenons au sujet; sur pratiquement toutes les annonces des catalogues que nous avons consultées, il est précisé: PAS DE PROC. EN COURS.

Je suppose que cela signifie pas de procès ou de procédure en cours.

Notre marché immobilier aurai t'il besoin d'un bon coup de balai.

Je vais appeler une des agences pour avoir de précision sur cette mention.

@+

JPM
Modérateur

6699 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 43 PostĂ© - 15 oct. 2019 :  12:10:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Cette mention est imposée par la loi.

Mais il y a une maladresse !

L'article 5 du décret du 17/03/1967 impose au syndic de faire connaître dans l'état daté la situation des procédures en cours. Cela s'applique à toutes les procédures et la disposition est mal respectée par les syndics. Un récent arrêt vient de sanctionner lourdement un syndic défaillant.

Par ailleurs l'article 721-1 du CCH spécifique aux lots de copropriété traite de la publicité pour la vente de ces lots. Il précise :

Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l'article L. 615-6 du présent code.

Cela montre un défaut d'organisation car les textes des articles 721-1 à 721-3 du CCH devraient figurer dans la loi de 1965 puisque propres à ce régime


Dans le Midi au moins dans le Gard il est précisé que les honoraires de l'agent immobilier sont à la charge du vendeur.

Cette solution est juridiquement logique puisque c'est le vendeur qui a choisi l'agent immobilier et l'a mandaté. Quand il y a un prix de 300000 € et 15000 € d'honoraires on semble arriver avec cette solution à un prix taxable de 315 000 au lieu de 300 000.

En réalité le prix c'est la somme que l'acquéreur est disposé à payer.
. Tout doit être organisé en fonction de cette vérité.

Vos frais de notaire à 25 000 € sont inexacts



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 15 oct. 2019 12:12:21

Emmanuel Wormser
Modérateur



14256 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 44 PostĂ© - 15 oct. 2019 :  19:27:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par pape83

En fait nous connaissons déjà un avocat spécialisé; j'ai contacté le président de l'ASL d'un énorme lotissement, qui gère une 50 d'hectares d'espace communs et l'ASL est en procès depuis 60 ans pour en récupérer 80 autres, il nous à suggéré leur avocat; ce qui me gène c'est qu'il est à 80km de chez nous.
la distance importe peu : je travaille avec une ASL à 250km de chez moi et un de mes confrères fait le même boulot à 650km de son cabinet... et ça ne nous a jamais dérangés ni l'un ni l'autre...
la prestation de conseil n'est pas celle qu'on fait en contentieux oĂą il importe de connaitre les us et coutumes des juridictions locales
ne rêvez pas : on n'a pas la même relation de proximité permanente avec dson avocat qu'avec son médecin traitant... et avec les échanges électroniques, les échanges sont fluides.

pour revenir à votre sujet, avant d'envisager une acquisition des espaces communs, vérifiez que votre ASL peut effectivement acquérir...


Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat !

Édité par - Emmanuel Wormser le 15 oct. 2019 19:29:19

pape83
Nouveau Membre

25 message(s)
Statut: pape83 est déconnecté

Revenir en haut de la page 45 PostĂ© - 16 oct. 2019 :  09:45:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour

Je réponds rapidement à JPM

Concernant les frais de notaire, la somme vient d'un site internet, sur lequel on peut entrer le prix d'achat du bien immobilier, le site calcule les frais de notaire, et fourni même la liste détaillée de ce que cela comporte. J'y suis retourné pour vérifier, en fait le calcul, précisé approximatif donne 26700€ dont 83% pour l'état.
Je ne donne pas le nom du site sans l'approbation des modérateurs.

@+

pape83
Nouveau Membre

25 message(s)
Statut: pape83 est déconnecté

Revenir en haut de la page 46 PostĂ© - 16 oct. 2019 :  09:55:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Emmanuel Wormser

citation:
Initialement posté par pape83

En fait nous connaissons déjà un avocat spécialisé; j'ai contacté le président de l'ASL d'un énorme lotissement, qui gère une 50 d'hectares d'espace communs et l'ASL est en procès depuis 60 ans pour en récupérer 80 autres, il nous à suggéré leur avocat; ce qui me gène c'est qu'il est à 80km de chez nous.
la distance importe peu : je travaille avec une ASL à 250km de chez moi et un de mes confrères fait le même boulot à 650km de son cabinet... et ça ne nous a jamais dérangés ni l'un ni l'autre...
la prestation de conseil n'est pas celle qu'on fait en contentieux oĂą il importe de connaitre les us et coutumes des juridictions locales
ne rêvez pas : on n'a pas la même relation de proximité permanente avec dson avocat qu'avec son médecin traitant... et avec les échanges électroniques, les échanges sont fluides.

pour revenir à votre sujet, avant d'envisager une acquisition des espaces communs, vérifiez que votre ASL peut effectivement acquérir...





Bonjour

Merci de répondre

Qu'entendez vous par peut effectivement acquérir?

Financièrement? la rétrocession est gratuite aux frais des lotisseurs
Juridiquement? ils se sont engagés à nous rétrocéder les communs dès création de l'ASL.

Pour la distance avec l'avocat, vous avez entièrement raison, nous avons plutôt besoin en ce moment d'un conseil juridique, pour ne pas nous engager tête baissée dans des procédures inutiles ou perdues d'avance.
Par contre en cas de procès, la distance doit sérieusement avoir une influence sur le coût.

@+

Emmanuel Wormser
Modérateur



14256 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 47 PostĂ© - 16 oct. 2019 :  14:27:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Qu'entendez vous par peut effectivement acquérir?

Financièrement? la rétrocession est gratuite aux frais des lotisseurs
Juridiquement? ils se sont engagés à nous rétrocéder les communs dès création de l'ASL.
les statuts de l'ASL lui permettent-ils d'acquérir ? ont-ils été publiés ? respectent-ils les canons de l'ordonnance de 2004-632 sur les ASP ?

citation:
Pour la distance avec l'avocat, vous avez entièrement raison, nous avons plutôt besoin en ce moment d'un conseil juridique, pour ne pas nous engager tête baissée dans des procédures inutiles ou perdues d'avance.
oui
et le conseil juridique rémunéré est l'apanage des avocats
citation:
Par contre en cas de procès, la distance doit sérieusement avoir une influence sur le coût.
au risque de surprendre, les frais de déplacement aux audiences sont négligeables par rapport à ceux de constitution du dossier.
En recours administratif, l'audience est facultative
En judiciaire, il n'est pas rare de se faire "substituer" par un local...
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Édité par - Emmanuel Wormser le 16 oct. 2019 14:28:28

majik
Contributeur senior

809 message(s)
Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 48 PostĂ© - 16 oct. 2019 :  16:51:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
'ai contacté le président de l'ASL d'un énorme lotissement, qui gère une 50 d'hectares d'espace communs et l'ASL est en procès depuis 60 ans pour en récupérer 80


voir sur le cas d'une ASL"d'un énorme lotissement, qui gère une 50 d'hectares d'espace communs et l'ASL est en procès depuis 60 ans pour en récupérer 80"

cass.11-28623 du 19 mars 2013
citation:


Qu'entendez vous par peut effectivement acquérir?


ordonnance du 1er juillet 2004:
Article 5
Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43.

pape83
Nouveau Membre

25 message(s)
Statut: pape83 est déconnecté

Revenir en haut de la page 49 PostĂ© - 16 oct. 2019 :  17:05:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour

Merci de cette la réponse, rapide et claire.

Nos statuts sont conforme à la nouvelle réglementation, et prévoit dans le chapitre but de l'ASL: l'acquisition, la gestion etc des parties communes du lotissement.
Ce qui m'a surpris, c'est que le greffe des associations, qui constitue le dossier, (d'après les infos web) ne faisait que s'assurer que tous les documents demandés pour la déclaration étaient présents et n'était pas censé vérifier leur contenu.
Au greffe de Toulon, ils ont épluché les statuts, pointé les erreurs, contradictions et incertitudes et m'ont renvoyé un exemplaire avec marquage des pages en cause. Après correction, ils m'ont envoyé leur approbation, enfin m'ont confirmé par mail que pour eux les statuts sont conformes.
LĂ  j'ai dit bravo! nous avons des statuts conformes Ă  la loi.
Je viens d'avoir une réponse du notaire; effectivement il prépare le dossier de cession, je dois lui fournir récépissé de déclaration, et les statuts car lui aussi veut s'assurer de leur conformité. Tant mieux 2 vérifications.
Un premier rendez-vous est prévu dès que le dossier est bien avancé, à ce moment là je parlerai du problème de la responsabilité de l'entretien, pour avoir un premier avis.

A suivre

@+

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